徐东日、抚顺市唯格物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

徐东日、抚顺市唯格物业管理有限公司物业服务合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】辽宁省抚顺市中级人民法院
【审理法院】辽宁省抚顺市中级人民法院
【审结日期】2020.07.02
【案件字号】(2020)辽04民终982号
【审理程序】二审
【审理法官】韩强王冬雨梁馨月
【审理法官】韩强王冬雨梁馨月
【文书类型】判决书
【当事人】徐东日;抚顺市唯格物业管理有限公司
【当事人】徐东日抚顺市唯格物业管理有限公司
【当事人-个人】徐东日
【当事人-公司】抚顺市唯格物业管理有限公司
【代理律师/律所】白银东、高帆辽宁煤都律师事务所
【代理律师/律所】白银东、高帆辽宁煤都律师事务所
【代理律师】白银东、高帆
【代理律所】辽宁煤都律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】徐东日
【被告】抚顺市唯格物业管理有限公司
【本院观点】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。

【权责关键词】撤销合同合同约定证据诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明的事实与一审查明的事实相同。

【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。

本案中，案涉小区的建设单位与唯格物业公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同对小区全体业主均有约束力；物业公司无需与小区内每户业主再行签订物业服务合同；徐东日作为小区业主，理应按合同约定履行缴纳物业费的义务，故徐东日主张双方未签订物业服务合同，唯格物业公司未经其同意进行物业服务，其有权拒绝缴纳物业费的上诉请求无法律依据，本院不予支持。

唯格物业公司的经营范围包括小区物业管理，徐东日未能提供唯格物业公司无资质等级的确凿证据，故其此项上诉理由无事实依据。

一审法院已经依据徐东日提供其房间内有返潮等情况的照片，考虑到唯格物业公司有服务不到位的情况，予以酌情适当减免物业费，徐东日主张其为维修房间花费5000多元，但未能提供确凿证据予以佐证，且此节并非其拒绝缴纳服务费的法定理由，故本院对徐东日的此项上诉理由不再重复考虑。

关于徐东日主张唯格物业公司对园区管理、服务不到位一节，未能提供证据予以佐证，本院对此不予采信。

因
唯格物业公司对其他多层住户亦按0.6元/平/月的标准收取物业费，故本院对其主张物业费收费标准不合理的诉讼请求不予采信。

综上所述，徐东日的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚适用法律正确应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人徐东日负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-25 00:48:22
【一审法院查明】一审法院经审理查明，2007年10月1日，抚顺万合房地产开发有限公司与唯格物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，协议约定：抚顺万合房地产开发有限公司选聘唯格物业公司对唯美品格新城住宅小区提供前期物业管理服务。

同时对服务费用进行约定，其中多层0.30元/月，高层1.00元/月，商业物业1.80元/月。

徐东日2011年6月购买房屋，位于唯美品格新城小区，系园区12B1单元601号业主，房屋建筑面积137.32平方米（顶层，多层6跃7），每平方米收取物业费0.60元。

从2011年6月1日起徐东日未缴纳物业费至2018年12月31日，累计拖欠物业费合计8486元。

2019年1月唯格物业公司向徐东日发出催缴通知单，要求徐东日缴纳拖欠物业费，逾期徐东日未缴纳，唯格物业公司起诉来院，审理中徐东日以辩称理由拒绝缴纳。

【一审法院认为】一审法院认为：唯格物业公司在2007年10月1日受抚顺万合房地产开发有限公司的选派对其开发小区唯美品格新城小区进行物业服务合同。

虽然其没有和徐东日签订物业管理合同，但唯格物业公司已对徐东日所住小区进行物业管理的事实存在。

众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但徐东日作为业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。

对于徐东日以辩称等一系列问题为由拒交物业服务费一节，对属于唯格物业公司服务范围内的，徐东日可向唯格物业公司要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。

现徐东日拖欠物业服务费达8年，唯格物业公司主张
2011年6月1日至2018年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。

故唯格物业公司的该项主张不违反法律规定，即徐东日应向唯格物业公司交纳的物业服务费为8486元，庭审中徐东日提供照片证实其住房确实有反潮，水浸等现象，说明唯格物业公司在服务中确实有不到位情况存在，故物业费可适当予以减免。

由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。

而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。

同时，唯格物业公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。

物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决：被告徐东日于本判决生效后立即给付原告抚顺市唯格物业管理有限公司物业费（2011年6月1日至2018年12月31日）合计8486元的80%，计6789元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费（已减半收取）25元，由被告徐东日负担。

【二审上诉人诉称】徐东日上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回唯格物业公司诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由唯格物业公司承担。

事实和理由：1.唯格物业公司没有资质等级；2.房屋漏水没有维修；3.小区刚接管时经常停水、停电；4.前期接管协议没有法律效应；5.收费标准没有通过业主大会；6.按欠物业费的80%收取没有任何法律依据，估算不准确。

补充意见：双方未签订物业服务合同，唯格物业公司未经业主同意进行物业服务。

业
主由拒绝缴纳物业费权利。

唯格物业公司未提交物价管理部门各项审批原件，业主可以拒绝缴纳物业费。

房屋漏水未维修，现在也有漏水、发霉情况，影响徐东日生活。

徐东日自行维修房屋，共计花费5000多元。

不应再缴纳物业费，应由唯格物业公司承担。

唯格物业公司服务不到位，小区环境差，路面不平，严重影响居民生活。

前期接管物业协议，对徐东日没有效力。

收费标准没有通过业主大会，唯格物业公司自己制定收费标准进行收费，不符合物业管理条例规定。

综上所述，徐东日的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚适用法律正确应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
徐东日、抚顺市唯格物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
辽宁省抚顺市中级人民法院
民事判决书
(2020)辽04民终982号当事人上诉人（原审被告）：徐东日。

委托诉讼代理人：鲜于花淑。

委托诉讼代理人：周丹。

被上诉人（原审原告）：抚顺市唯格物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区前甸乡詹汉村。

法定代表人：解宝石，该公司董事长。

委托诉讼代理人：白银东、高帆，辽宁煤都律师事务所律师。

审理经过上诉人徐东日因与被上诉人抚顺市唯格物业管理有限公司（以下简称唯
格物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3516号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称徐东日上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回唯格物业公司诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由唯格物业公司承担。

事实和理由：1.唯格物业公司没有资质等级；2.房屋漏水没有维修；3.小区刚接管时经常停水、停电；4.前期接管协议没有法律效应；5.收费标准没有通过业主大会；6.按欠物业费的80%收取没有任何法律依据，估算不准确。

补充意见：双方未签订物业服务合同，唯格物业公司未经业主同意进行物业服务。

业主由拒绝缴纳物业费权利。

唯格物业公司未提交物价管理部门各项审批原件，业主可以拒绝缴纳物业费。

房屋漏水未维修，现在也有漏水、发霉情况，影响徐东日生活。

徐东日自行维修房屋，共计花费5000多元。

不应再缴纳物业费，应由唯格物业公司承担。

唯格物业公司服务不到位，小区环境差，路面不平，严重影响居民生活。

前期接管物业协议，对徐东日没有效力。

收费标准没有通过业主大会，唯格物业公司自己制定收费标准进行收费，不符合物业管理条例规定。

二审被上诉人辩称唯格物业公司辩称，徐东日上诉请求无法律依据。

最高人民法院关于审理物业纠纷司法解释规定，前期物业服务合同对小区全体业主具有约束力。

徐东日应按照物业服务合同约定交纳物业费。

唯格物业公司是根据业主反映的情况对业主房屋进行维修，不清楚徐东日家是否漏水。

原告诉称唯格物业公司向一审起诉请求：1.请求法院依法判令徐东日立即给付我公司物业费8486元（2011年6月至2018年12月）；2.本案诉讼费由徐东日承担。

一审法院查明一审法院经审理查明，2007年10月1日，抚顺万合房地产开发有限公司与唯格物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，协议约定：抚顺万合房地产开发有限公司选聘唯格物业公司对唯美品格新城住宅小区提供前期物业管理服务。

同
时对服务费用进行约定，其中多层0.30元/月，高层1.00元/月，商业物业1.80元/月。

徐东日2011年6月购买房屋，位于唯美品格新城小区，系园区12B1单元601号业主，房屋建筑面积137.32平方米（顶层，多层6跃7），每平方米收取物业费0.60元。

从2011年6月1日起徐东日未缴纳物业费至2018年12月31日，累计拖欠物业费合计8486元。

2019年1月唯格物业公司向徐东日发出催缴通知单，要求徐东日缴纳拖欠物业费，逾期徐东日未缴纳，唯格物业公司起诉来院，审理中徐东日以辩称理由拒绝缴纳。

一审法院认为一审法院认为：唯格物业公司在2007年10月1日受抚顺万合房地产开发有限公司的选派对其开发小区唯美品格新城小区进行物业服务合同。

虽然其没有和徐东日签订物业管理合同，但唯格物业公司已对徐东日所住小区进行物业管理的事实存在。

众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但徐东日作为业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。

对于徐东日以辩称等一系列问题为由拒交物业服务费一节，对属于唯格物业公司服务范围内的，徐东日可向唯格物业公司要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。

现徐东日拖欠物业服务费达8年，唯格物业公司主张2011年6月1日至2018年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。

故唯格物业公司的该项主张不违反法律规定，即徐东日应向唯格物业公司交纳的物业服务费为8486元，庭审中徐东日提供照片证实其住房确实有反潮，水浸等现象，说明唯格物业公司在服务中确实有不到位情况存在，故物业费可适当予以减免。

由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。

而且拒交物业费也起不到制衡
物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。

同时，唯格物业公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。

物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决：被告徐东日于本判决生效后立即给付原告抚顺市唯格物业管理有限公司物业费（2011年6月1日至2018年12月31日）合计8486元的80%，计6789元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费（已减半收取）25元，由被告徐东日负担。

本院查明二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。

本案中，案涉小区的建设单位与唯格物业公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同对小区全体业主均有约束力；物业公司无需与小区内每户业主再行签订物业服务合同；徐东日作为小区业主，理应按合同约定履行缴纳物业费的义务，故徐东日主张双方未签订物业服务合同，唯格物业公司未经其同意进行物业服务，其有权拒绝缴纳物业费的上诉请求无法律依据，本院不予支持。

唯格物业公司的经营范围包括小区物业管理，徐东日未能提供唯格物业公司无资质等级的确凿证据，故其此项上诉理由无事实依据。

一审法院已经依据徐东日提供其房间内有返潮等情况的照片，考虑到唯格物业公司有服务不到位的情况，予以酌情适当减免物业费，徐东日主张其为维修房间花费5000多元，
但未能提供确凿证据予以佐证，且此节并非其拒绝缴纳服务费的法定理由，故本院对徐东日的此项上诉理由不再重复考虑。

关于徐东日主张唯格物业公司对园区管理、服务不到位一节，未能提供证据予以佐证，本院对此不予采信。

因唯格物业公司对其他多层住户亦按0.6元/平/月的标准收取物业费，故本院对其主张物业费收费标准不合理的诉讼请求不予采信。

综上所述，徐东日的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人徐东日负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长韩强
审判员王冬雨
审判员梁馨月
二〇二〇年七月二日
书记员付晶
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