绿地集团济南绿鲁置业有限公司、孙爱民商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
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绿地集团济南绿鲁置业有限公司、孙爱民商品房预售合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2022.05.25
【案件字号】(2022)鲁01民终2640号
【审理程序】二审
【审理法官】闵雯
【审理法官】闵雯
【文书类型】判决书
【当事人】绿地集团济南绿鲁置业有限公司;孙爱民
【当事人】绿地集团济南绿鲁置业有限公司孙爱民
【当事人-个人】孙爱民
【当事人-公司】绿地集团济南绿鲁置业有限公司
【代理律师/律所】侯梦溪国浩律师(济南)事务所;郁树岭国浩律师(济南)事务所
【代理律师/律所】侯梦溪国浩律师(济南)事务所郁树岭国浩律师(济南)事务所
【代理律师】侯梦溪郁树岭
【代理律所】国浩律师(济南)事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】绿地集团济南绿鲁置业有限公司
【被告】孙爱民
【本院观点】二审争议焦点问题为:绿鲁公司向孙爱民支付的逾期交房违约金的截止日期如何确定。
【权责关键词】撤销代理违约金合同约定基本原则证据不足证据交换质证诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为,二审争议焦点问题为:绿鲁公司向孙爱民支付的逾期交房违约金的截止日期如何确定。
绿鲁公司虽于2020年1月16日向孙爱民发送交房通知书,但孙爱民主张绿鲁公司于2020年1月21日召开业主大会停止交房,逾期交房违约金应当继续计算,并提交绿鲁公司召开业主大会的录音予以证实。
经审查,该录音内容与孙爱民提交的开会时的照片以及业主群内的聊天记录相互印证,在绿鲁公司认可其于2020年1月21日召开部分业主大会且无证据反驳该录音证据真实性的情况下,一审法院对该录音的真实性予以采信并无不当。
通过该录音内容可知,绿鲁公司的工作人员代表绿鲁公司召开部分业主大会,并表示停止交房进行整改。
绿鲁公司虽辩称停止交房仅指合同约定交付标准为取得综合验收备案证明的业主,不包括孙爱民,但录音中并未对此区分,故一审法院对绿鲁公司该抗辩意见不予采信并无不当,绿鲁公司停止交房的范围包括涉案房屋。
虽然绿鲁公司已经向孙爱民发出交房通知,但其在此之后表示停止交房,孙爱民亦未收房,故绿鲁公司应当继续承担逾期交房的违约责任。
绿鲁公司于2021年12月11日取得综合验收备案证明,一审判决以此日作为逾期交房违约金的截止日期,孙爱民未对此提起上诉,视为服判。
综上所述,绿鲁公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
【裁判结果】驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2395元,由上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 02:26:25
【一审法院查明】一审法院认定事实:2017年6月6日,孙爱民(买受人)与绿鲁公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》《补充协议》,约定买受人向出卖人购买绿地中央商务区B13地块1号楼某单元某某某室商品房1套,合同金额为3154501元。
合同第八条约定,绿鲁公司应在2018年12月20日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。
孙爱民在合同中明确地址为理想嘉园1-某某某,联系电话xxx某某某某某某。
补充协议第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定第1款约定,孙爱民确认,本合同所填写的乙方名称、通讯地址、电话均为准确有效……。
第2款约定,除本合同及本补充协议另有约定外,甲方给乙方的所有通知(包括但不限于发送房屋交付通知、办证通知等)可用传真、电话、短信、特快专递等方式送达。
第三条关于房屋交付的补充约定部分第1款约定,涉案房屋交付时间为2018年12月20日前,具体时间以绿鲁公司发出的房屋交付通知确定的交房时间为准,孙爱民对此无异议;第2款约定,甲乙双方协商一致,在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单(即该房屋具备本合同约定的交付条件)后,即可向乙方发出房屋交付通知;第8款约定,甲乙双方协议一致:本合同第八条所约定的交付日期,为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期,甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方,则乙方给予甲方60日宽展期。
宽展期内,合同继续履行,甲方无需向乙方承担违约责任;宽展期满后,甲方仍未将该房屋交付乙方,自本合同约定的宽展期届满后第31日起至达到合同约定的交付条件之日止,甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金,合同继续履行。
2021年3月16日,因房屋实测面积增长,孙爱民共交付购房款3157815元。
2018年12月27日,案涉房屋所在的B13-1#房屋取得建筑工程竣工验收备案单。
2020年12月11日取得B13地块
房地产开发项目的综合验收备案证明,备案范围包括B13-1#等楼盘,该证明遵守事项一中明确,该证明为房地产开发项目交付使用和办理房屋初始登记的法律依据。
绿鲁公司提交EMS邮件全程跟踪查询及邮局加盖公章的统计投递的明细,证明其于2020年1月15日向孙爱民邮寄交房通知书,收件人电话为15553某某某某某某,收件地址山东省济南市理想嘉园1-某某某,商品简称为交房通知书,2020年1月16日妥投,他人收。
孙爱民辩称未收到。
孙爱民提交其于2020年1月16发送的拒收房屋通知书,欲证明其已告知因绿鲁公司不符合法定交房条件,拒绝收房。
绿鲁公司否认其真实性。
孙爱民提交2020年1月21日绿鲁公司召集部分业主开会的电话录音,录音中绿地负责人答复:“刚才我和处长请示过了,大姐你听着哈,刚才我和处长请示过了,要求他们现在立刻停止交房,进行整改…”,后答复“停止交房,跟领导说,停止交房,进行整改”;提交1月19日的信访照片及业主群内的聊天记录、2020年11月3日楼梯整改照片,欲证实仍不符合交房条件。
绿鲁公司认可召开业主大会的事实,否认孙爱民提交的录音的真实性,且否认绿鲁公司作出停止交房的承诺。
孙爱民至今未实际收房,其庭审中陈述“知道2020年12月11日综合验收,之所以没有收房是因为被告没有第二次向我邮寄收房通知书,而房子依然在整改过程中。
”孙爱民诉请2018年12月21日暂计算至2021年12月20日的逾期交房违约金。
绿鲁公司则主张逾期交房违约金应自宽限期后即2019年3月21日起计算至2020年1月16日止。
【一审法院认为】一审法院认为,孙爱民与绿鲁公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》,系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行合同义务。
本案争议的焦点为:案涉逾期交房违约金的计付期限问题。
关于起算日期。
双方合同约定,绿鲁公司应在2018年12月20日前将案涉房产交付孙爱民,同时双方补充协议第三条第八款为绿鲁公司的交房时间约定了60天宽展期,同时约定宽展期届满后31日起,绿鲁公司支付逾期交房违约金。
绿鲁公司作为格式合同的提供一方,对于宽限期届满后30日的期间,是否承担逾期交房违约责任未作约定,损害了孙爱民的购房利益,对此应承担相应不利后果,故逾期交房的起算日期应自2019年2月19日起计算。
关于截止
日期。
绿鲁公司认可1月21日曾召开业主大会的事实,虽否认录音的真实性,但结合孙爱民提交的开会时的照片以及业主群内的聊天记录“今天到场的邻居们辛苦了,没能去现场内心十分焦急”“今天政府职能部门已通知绿地停止违规交房,待整改验收合格后才能交付。
其他存在的质量问题等明天上午回复”,上述内容与录音中的“处长之前给我打了两个电话,我都和他们说了,我说一是停止交房;二是如果交房……”的内容基本吻合,可以印证录音的真实性。
绿鲁公司负责人两次在录音中明确“停止交房”,该意思表示的效力及于绿鲁公司。
对绿鲁公司辩称的停止交房仅指合同约定为综合验收的业主,因录音中未明确区分,且综合验收明显晚于上述录音形成时间,对绿鲁公司的辩称一审法院不予采信。
案涉房屋于2020年12月11日已取得综合验收备案证明,已符合法律规定的交房条件,故一审法院酌定逾期交房违约金的截止日期为2020年12月11日,即逾期交房违约金为208512.5元(3154501元×661天×万分之一)。
虽孙爱民至今未收房,但其明知案涉房屋已符合国家规定的商品房交付条件,取得综合验收备案证明,仍不积极收房,违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的减损规则,对2020年12月12日后的损失,一审法院不予支持。
判决:一、绿地集团济南绿鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内支付孙爱民逾期交房违约金208512.5元;二、驳回孙爱民超出部分的诉讼请求。
若未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百八十条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3172元,由孙爱民负担1232元;绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担1940元。
【二审上诉人诉称】绿鲁公司上诉请求:1.撤销一审判决,改判绿鲁公司支付逾期交房违约金104729.43元;2.一、二审案件受理费由孙爱民承担。
事实和理由:原审法院认定2020年12月11日为涉案房产逾期交房违约金计算的截止时间点属事实不清,证据不足,严重损害绿鲁公司合法权益。
一、孙爱民原审陈述房产存在的问题,既非地基基础质量问题,亦非主体结构质量问题,不能成为孙爱民拒绝接收房产的正当理由。
孙爱民收到《交房通知书》后,无依无据拒绝接收涉案房产,应视为绿鲁公司已如约向孙爱民交付房产。
《补充协议》
第四条第4款约定:“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量和装修问题,经权威部门鉴定,确属保修期内开发商依法应保修义务……但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续,否则视为已交付,并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行”。
涉案房产于2018年12月27日取得《建筑工程竣工验收备案单》,达到《济南市商品房买卖合同》约定的交房条件,涉案房产的验收以及《建筑工程竣工验收备案单》的取得系经政府住建部门严格管控,只有包括主体结构、地基基础等各分项通过验收,达到验收标准和房屋质量标准后,绿鲁公司才有资格取得《建筑工程竣工验收备案单》。
《建筑工程竣工验收备案单》的取得足以说明,绿鲁公司向孙爱民交付的房产符合法律规定以及合同约定。
孙爱民原审诉称涉案房产墙面空鼓、地面起沙既非地基基础质量问题亦非主体结构质量问题,该问题虽对房产使用功能有一定的影响,但并不必然导致孙爱民无法入住和严重影响其正常使用涉案房产,不影响孙爱民合同目的的实现,不能成为孙爱民拒绝接收涉案房产的正当理由。
涉案房产于2018年12月27日取得《建筑工程竣工验收备案单》,具备交付条件后,绿鲁公司于2020年1月15日向孙爱民邮寄《交房通知书》,要求孙爱民前往办理房产交付手续,孙爱民已于2020年1月16日签收邮件。
根据《补充协议》第三条第4款约定:“....或因乙方原因造成房屋未能按期交付的,……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期(适用于甲方未发出房屋交付通知的情形)已经将房屋交付乙方”,孙爱民无理由拒收涉案房产的行为并不能阻碍涉案房产已实际交付事实的发生。
所以,2020年1月16日应作为涉案房产实际交付的最后日期,涉案房产逾期交房违约金应计算至该日截止。
二、涉案房产2018年取得《建筑工程竣工验收备案单》即已具备法定交房条件。
如孙爱民认为涉案房产仍不具备交付条件,其可要求行政主管部门对该备案单予以撤销,但时至今日未有任何行政文件对该备案单予以撤销或者否认该备案单的合法有效性。
首先,绿鲁公司认为《建筑工程竣工验收备案单》作为法定验收文件,其在未被相关住建部门予以撤销的情况下,绿鲁公司有权向业主交付房产。
绿鲁公司在取得《建筑工程竣工验收备案单》后即向包括孙爱民在内的涉案楼栋其他业主交付房产,涉案楼栋其他业主均已履行了收房义务,例
如由济南市历下区人民法院同一法官作出的(2022)鲁0102民初432号判决书,该判决书所涉房产与孙爱民购买房产同在一座楼栋,且案情与本案完全一致,原审法院作出了逾期交房违约金截止时间点为2020年1月16日的认定。
但本案原审法院在案情以及法律适用情况完全一致的情况下,却作出了结果完全不一致的判决,该裁判行为既严重损害绿鲁公司合法权益,也有违《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》(法发(2012)7号)以及司法实务“同案同判”的基本原则。
其次,涉案项目房产除约定交付条件为取得所在楼栋的《建筑工程竣工验收备案单》外,另有部分房产约定交付条件为取得《房地产开发项目综合验收备案证明》。
2020年12月绿鲁公司才取得《房地产开发项目综合验收备案证明》,但因绿鲁公司工作人员对于交付标准的错误认识,早于2020年1月18日即向交付条件约定为取得《房地产开发项目综合验收备案证明》的业主邮寄交付通知,引起该部分业主的不满,导致2020年1月21日召开业主大会。
但整个会议绿鲁公司及工作人员未曾向类似于孙爱民情况的业主承诺过停止交房,结合涉案项目其他业主2020年1月份收房情况足以佐证绿鲁公司未曾向交付条件为《建筑工程竣工验收备案单》的业主承诺停止交房。
即便承诺过,也仅是针对交付条件为取得《房地产开发项目综合验收备案证明》的情形,而非针对类似于本案的情形。
综上所述,原审法院自由酌定逾期交房违约金截止时间点事实不清,证据不足。
请求二审法院在查明案情的基础上,依法改判绿鲁公司仅需向孙爱民支付逾期交房违约金104729.43元,以维护绿鲁公司合法权益。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。
综上所述,绿鲁公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
绿地集团济南绿鲁置业有限公司、孙爱民商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
山东省济南市中级人民法院
民事判决书
(2022)鲁01民终2640号当事人上诉人(原审被告):绿地集团济南绿鲁置业有限公司,住所地济南市。
法定代表人:黄平,总经理。
委托诉讼代理人:侯梦溪,国浩律师(济南)事务所律师。
委托诉讼代理人:郁树岭,国浩律师(济南)事务所律师。
被上诉人(原审原告):孙爱民。
审理经过上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司(以下简称绿鲁公司)因与被上诉人孙爱民商品房预售合同纠纷一案,不服济南市历下区人民法院(2022)鲁0102民初1288号民事判决,向本院提起上诉。
本院于2022年3月21日立案后,由审判员独任审理。
本案现已审理终结。
二审上诉人诉称绿鲁公司上诉请求:1.撤销一审判决,改判绿鲁公司支付逾期交房违约金104729.43元;2.一、二审案件受理费由孙爱民承担。
事实和理由:原审法院认定2020年12月11日为涉案房产逾期交房违约金计算的截止时间点属事实不清,证据不足,严重损害绿鲁公司合法权益。
一、孙爱民原审陈述房产存在的问题,既非地基基础质量问题,亦非主体结构质量问题,不能成为孙爱民拒绝接收房产的正当理由。
孙爱民收到《交房通知书》后,无依无据拒绝接收涉案房产,应视为绿鲁公司已如约向孙爱民交付房产。
《补充协议》第四条第4款约定:“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量和装修问题,经权威部门鉴定,确属保修期内开发商依法应保修义务……但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续,否则视为已交付,并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行”。
涉案房产于2018年12月27日取得《建筑工程竣工验收备
案单》,达到《济南市商品房买卖合同》约定的交房条件,涉案房产的验收以及《建筑工程竣工验收备案单》的取得系经政府住建部门严格管控,只有包括主体结构、地基基础等各分项通过验收,达到验收标准和房屋质量标准后,绿鲁公司才有资格取得《建筑工程竣工验收备案单》。
《建筑工程竣工验收备案单》的取得足以说明,绿鲁公司向孙爱民交付的房产符合法律规定以及合同约定。
孙爱民原审诉称涉案房产墙面空鼓、地面起沙既非地基基础质量问题亦非主体结构质量问题,该问题虽对房产使用功能有一定的影响,但并不必然导致孙爱民无法入住和严重影响其正常使用涉案房产,不影响孙爱民合同目的的实现,不能成为孙爱民拒绝接收涉案房产的正当理由。
涉案房产于2018年12月27日取得《建筑工程竣工验收备案单》,具备交付条件后,绿鲁公司于2020年1月15日向孙爱民邮寄《交房通知书》,要求孙爱民前往办理房产交付手续,孙爱民已于2020年1月16日签收邮件。
根据《补充协议》第三条第4款约定:“....或因乙方原因造成房屋未能按期交付的,……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期(适用于甲方未发出房屋交付通知的情形)已经将房屋交付乙方”,孙爱民无理由拒收涉案房产的行为并不能阻碍涉案房产已实际交付事实的发生。
所以,2020年1月16日应作为涉案房产实际交付的最后日期,涉案房产逾期交房违约金应计算至该日截止。
二、涉案房产2018年取得《建筑工程竣工验收备案单》即已具备法定交房条件。
如孙爱民认为涉案房产仍不具备交付条件,其可要求行政主管部门对该备案单予以撤销,但时至今日未有任何行政文件对该备案单予以撤销或者否认该备案单的合法有效性。
首先,绿鲁公司认为《建筑工程竣工验收备案单》作为法定验收文件,其在未被相关住建部门予以撤销的情况下,绿鲁公司有权向业主交付房产。
绿鲁公司在取得《建筑工程竣工验收备案单》后即向包括孙爱民在内的涉案楼栋其他业主交付房产,涉案楼栋其他业主均已履行了收房义务,例如由济南市历下区人民法院同一法官作出的(2022)鲁0102民初432号判决书,该判决书所涉房产与孙爱民购买房产同在一座楼栋,
且案情与本案完全一致,原审法院作出了逾期交房违约金截止时间点为2020年1月16日的认定。
但本案原审法院在案情以及法律适用情况完全一致的情况下,却作出了结果完全不一致的判决,该裁判行为既严重损害绿鲁公司合法权益,也有违《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》(法发(2012)7号)以及司法实务“同案同判”的基本原则。
其次,涉案项目房产除约定交付条件为取得所在楼栋的《建筑工程竣工验收备案单》外,另有部分房产约定交付条件为取得《房地产开发项目综合验收备案证明》。
2020年12月绿鲁公司才取得《房地产开发项目综合验收备案证明》,但因绿鲁公司工作人员对于交付标准的错误认识,早于2020年1月18日即向交付条件约定为取得《房地产开发项目综合验收备案证明》的业主邮寄交付通知,引起该部分业主的不满,导致2020年1月21日召开业主大会。
但整个会议绿鲁公司及工作人员未曾向类似于孙爱民情况的业主承诺过停止交房,结合涉案项目其他业主2020年1月份收房情况足以佐证绿鲁公司未曾向交付条件为《建筑工程竣工验收备案单》的业主承诺停止交房。
即便承诺过,也仅是针对交付条件为取得《房地产开发项目综合验收备案证明》的情形,而非针对类似于本案的情形。
综上所述,原审法院自由酌定逾期交房违约金截止时间点事实不清,证据不足。
请求二审法院在查明案情的基础上,依法改判绿鲁公司仅需向孙爱民支付逾期交房违约金104729.43元,以维护绿鲁公司合法权益。
二审被上诉人辩称孙爱民辩称,房子没有修好,也没有收到第二次收房通知。
原告诉称绿鲁公司向一审法院起诉请求:绿鲁公司支付逾期交房违约金336269.8066元(以3154501元为基数,自2018年12月21日暂计算至2021年12月20日);2.绿鲁公司承担本案的诉讼费等其他费用。
一审法院查明一审法院认定事实:2017年6月6日,孙爱民(买受人)与绿鲁公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》《补充协议》,约定买受人向出卖人购买绿地中央商
务区B13地块1号楼某单元某某某室商品房1套,合同金额为3154501元。
合同第八条约定,绿鲁公司应在2018年12月20日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。
孙爱民在合同中明确地址为理想嘉园1-某某某,联系电话xxx某某某某某某。
补充协议第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定第1款约定,孙爱民确认,本合同所填写的乙方名称、通讯地址、电话均为准确有效……。
第2款约定,除本合同及本补充协议另有约定外,甲方给乙方的所有通知(包括但不限于发送房屋交付通知、办证通知等)可用传真、电话、短信、特快专递等方式送达。
第三条关于房屋交付的补充约定部分第1款约定,涉案房屋交付时间为2018年12月20日前,具体时间以绿鲁公司发出的房屋交付通知确定的交房时间为准,孙爱民对此无异议;第2款约定,甲乙双方协商一致,在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单(即该房屋具备本合同约定的交付条件)后,即可向乙方发出房屋交付通知;第8款约定,甲乙双方协议一致:本合同第八条所约定的交付日期,为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期,甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方,则乙方给予甲方60日宽展期。
宽展期内,合同继续履行,甲方无需向乙方承担违约责任;宽展期满后,甲方仍未将该房屋交付乙方,自本合同约定的宽展期届满后第31日起至达到合同约定的交付条件之日止,甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金,合同继续履行。
2021年3月16日,因房屋实测面积增长,孙爱民共交付购房款3157815元。
2018年12月27日,案涉房屋所在的B13-1#房屋取得建筑工程竣工验收备案单。
2020年12月11日取得B13地块房地产开发项目的综合验收备案证明,备案范围包括B13-1#等楼盘,该证明遵守事项一中明确,该证明为房地产开发项目交付使用和办理房屋初始登记的法律依据。
绿鲁公司提交EMS邮件全程跟踪查询及邮局加盖公章的统计投递的明细,证明其。