建筑功能评价与建筑价值评估

1、建筑功能
功能是指研究对象能满⾜某种需求的⼀种属性，也即产品的具体⽤途，它分为必要功能和不必要功能。

建筑功能是指建筑产品满⾜社会需要的各种性能的总和，⼀般指必要功能。

2、建筑功能评价
建筑功能评价是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满⾜社会需要的程度。

不同的建筑产品，有着不同的使⽤功能。

例如，⼯业⼚房要满⾜⽣产⼀定⼯业产品的要求，既要考虑设备的布置、安装的场地和条件，⼜要考虑必须的空调、采暖、照明、给排⽔等功能，以便提供适宜的⽣产环境。

因此，任何建筑产品都必须具有⼀定的使⽤价值。

建筑功能评价是价值⼯程理论的核⼼。

价值⼯程理论是本世纪40年代后期产⽣的⼀门新兴的管理技术，其创始⼈公认是美国⼯程师麦尔斯。

价值⼯程的理论是研究如何以最少的⼈⼒、财⼒和时间获得必要功能的技术经济分析⽅法。

⽬的是要从技术与经济的结合上去改进和创新产品，使产品既要在技术上可靠实现，⼜要在经济上所⽀付费⽤最⼩，达到两者的结合。

建筑功能评价是对已建成建筑的功能效果加以分析和评价论证，⽬的是评价建筑产品是否符合⼈们的各种功能需求，是否达到预期的建设⽬的，也即建筑产品是否物有所值。

所以建筑的功能评价更注重于结果研究。

3、建筑功能评价的主要内容
对于不同的建筑物和构筑物(建筑分为这两个部分)，在功能评价⽅⾯的内容也不尽相同。

归纳起来主要包括:
(1)社会性功能:建筑的功能不仅要满⾜建筑本⾝使⽤的要求，⽽且必需满⾜与外部整个环境协调的需要，定位应与当地的国民经济发展状况相适应，这在建设项⽬市场可⾏性研究⼀⼀市场分析与项⽬SWOT分析中得到了的体现。

如住宅要考虑环境条件、交通、⽔电等基础配套设施以及教育、医疗及⽂化公共配套设施;商业建筑要考虑商业集聚度、交通便捷度等。

(2)适⽤性功能:建筑是否符合建设⽬的，⾸先体现在其适⽤性⽅⾯，例如:住宅应满⾜⽇照、⽔电、保温隔热、私密性等要求。

(3)安全性功能:指在建筑的结构、构件、使⽤的材料以及建筑建造等⽅⾯的安全效果。

(4)艺术性功能:主要指建筑的建筑艺术效果，如建筑的式样、⾊调、风格和与周围环境的协调性等。

(5)经济消耗:建造费⽤、维护费⽤等。

4、建筑功能评价的⽅法
建筑功能评价是⼀种综合评价，⽅法有多种，⽐较简单⽽常⽤的评价⽅法有:专家评议法和综合评分法。

专家评议法是指根据建筑⼯程的实际情况，由专家评议组拟定评价内容，通过对各种建筑功能的定义、分析、⽐较和调查后进⾏的综合评议，确定建筑功能的评价结果。

综合评分法，是将建筑功能指标分为定性指标和定量指标，其中定性指标采⽤专家评分确定分值，定量指标按照实现功能的满⾜程度转化为相应的评分，最后将各项指标分值累加，求出建筑⼯程的功能评价综合得分。

⼆、建筑功能评价与建筑价值评估的关系
不同的建筑产品，有着不同的使⽤功能。

购建某项建筑产品的⽬的是为了获得购买者所需要的功能。

价值⼯程中所述的“价值”，是指作为某种产品(或作业)所具有的功能与获得该功能的全部费⽤的⽐值。

可表⽰为⼀个数学公式:
价值(V)＝功能(F)/费⽤(C)
由于功能量化的难度，我们⽆法直接通过该公式来计算建筑的价值，但我们可以通过对建筑功能的评价分析，来⽐较判断建筑的价值⼤⼩。

这在房地产评估中对房地产价值的分析判断中具有⾮常⼤的实⽤意义。

很显然，经济消耗相同的建筑⼯程，其达到的产品质量或满⾜使⽤要求的程度(功能)往往不相同;⽽建筑满⾜各种要求的功能不同，其体现的价格(确切的说是被社会认同的价格)也应该不同。

所以我们不能仅仅从成本投⼈的⼤⼩来评估判断房地产价值⼤⼩，还应结合功能⼤⼩和差异对房地产价值迸⾏分析判断和评估。

很显然，如果两幢建筑物功能相同(相近)，即使投⼈成本不同，它们的价值应该相同(相近)。

这⼀点，我们在成本法评估运⽤中，往往忽视了。

因此，正确评价建筑的功能，对于评估师对建筑价值的判断⼗分重要。

例如:成本法中复原重置成本与更新重置成本的选择及功能性贬值的评价;收益法中，房产实际功能对收益影响和改进功能增加费⽤等的考虑;市场法中，功能差异对市场价格的影响等。

三、建筑功能评价⽅法在价值评估中的运⽤
虽然，建筑的价值是由建筑本⾝功能⼤⼩决定的，但是单纯通过对某⼀建筑的功能评价来直接评估建筑物的价值，在评估实务中是不现实的。

但我们可以运⽤建筑功能评价的技术⽅法，对房地产的价值内在因素进⾏分析⽐较，进⽽测算出房地产较为客
观合理的价值。

建筑功能评价⽅法中的专家评议法⼀般不进⾏定量分析，所以专家评议法带有较强的专家个⼈的主观性。

⽽综合评分法既有定性分析，⼜有定量分析，所以相对⽽⾔，综合评分法在房地产价值评估中具有较为实际的应⽤意义。

下⾯就综合评分法谈谈在房地产市场法中的运⽤:
(⼀)基于市场法的功能评价参考指标体系的建⽴
影响房地产价值的因素很多，市场法评估中功能评价指标体系，应当选择对房地产价格影响明显的因素来构成。

为了更加客观合理分析评价房地产价值，可根据市场法和建筑功能评价的基本内容，建⽴两级评价指标体系:
1、主因素体系
可归纳为交易因素、期⽇因素、区位状况因素、权益状况因素和实物状况因素。

其中:
区位状况(也称区域因素)主要包括:繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度(指评估对象以外的部分)、临路状况等。

权益状况是指对房地产有影响的房地产权益因素的状况，主要内容包括占⽤⼟地的使⽤性质(划拨还是出让)、⼟地使⽤年限、规划限制条件以及房地产设置的出租、抵押等他项权利。

实物状况主要包括:建筑结构、建筑规模、建筑格式(层⾼、开间、层次)、附属设施设备、装修、朝向、平⾯布置及成新状况等。

在现⾏市场法评估操作中，⼀般把权益状况和实物状况归结为个别因素。

2、因⼦体系
因⼦体系是指建⽴在主因素体系下，并对房地产价值影响明显的功能评价指标。

⽤途不同的房地产，因⼦的体系也不同(由于交易情况、期⽇因素影响较为单⼀，所以下⽂不对其因⼦进⾏分析)。

如:
(1)商业房地产
区位状况包括临街状况、繁华度、交通、环境等因⼦。

个别状况包括建筑格式〔分开间、层⾼、层次等)、平⾯布局、装修、⾯积规模、设施等因⼦。

(2)住宅房地产
区位状况包括交通条件、⽣活服务设施、教育医疗配套设施、环境质量等因⼦;
个别状况包括建筑格式、装修、设施设备与朝向等因⼦。

(⼆)主因素和因⼦的重要性系数确定
上述已分析了影响建筑价值的主要功能因素，但由于不同的功能因素对房地产价值的影响不同，既是相同的功能因素对不同的房地产(包括不同地段、不同⽤途的房地产)的价值影响也不同。

所以客观合理评定房地产的价值，不仅仅要对影响房地产价值的功能因素、因⼦进⾏分析，⽽且要对各因素、因⼦的影响程度进⾏分析，即确定功能指标重要性权数。

由于在市场法评估中，对上述四个主因素的⽐较是分别单独进⾏的，既四个主因素对房地产的价值影响是各⾃独⽴的，所以在确定市场法评估中的修正系数不对四个主因素赋予权重，只是在分析⽐较因⼦对主因素影响程度上进⾏功能重要性权数的确定。

参照建筑功能评价⽅法，因⼦重要性权数的确定⽅法有:强制打分法(0-1评分法或0-4评分法)、多⽐例评分法、逻辑评分法、环⽐评分法。

以上确定重要性权数⽅法各有优缺点。

鉴于篇幅关系，这⾥对各种⽅法的原理不再进⾏叙述。

在评估实务中，多⽐例评分法⽐较简单易⾏。

多⽐例评分法是将各功能要素⼀⼀对⽐，并根据对⽐后的重要程度，按(0, 10)，(1，9)，(2, 8)，(3, 7)，(4, 6), (5,
5)六种⽐例来评定重要性权数。

(三)功能评价⽅法在⽐较法评估中运⽤的步骤
下⾯仅就市场法中区位因素修正系数的确定步骤，来进⾏说明:
第⼀步:确定影响区位因素的因⼦
假设评估专业⼈员经分析后认为影响区位因素的主要因⼦为:繁华度、临街状况、交通和环境四个。

第⼆步:选择功能评价⽅法
这⾥我们选⽤多⽐例评分法(即采取上述六种⽐例对各因⼦之间相对的重要性进⾏⽐较)。

第三步:确定权重系数
经⼀⼀⽐较各因⼦的重要性，越重要评分越⾼，然后取该因⼦的合计得分占总分的⽐例作为该因⼦的权重系数。

第四步:确定各参照案例与评估对象之间关于各个因⼦的相对⽐例
假设评估⼈员经⽐较三个参照案例后，确定了各案例的区位状况相对评估对象的⽐例。

第五步:确定区域因素的修正系数
案例A:100/(0.45 x 90+0.27 x 125+0.17 x105+100 x 0.11)=100/103
案例B : 100/(0.45 x 100+0.27 x 110+0.17 x100+100 x 0.11)=100/ 103
案例C : 100/ ( 0.45 x 80+0.27 x 90+0.17 x110+,100 x 0.11)=100/91
第六步:确定评估对象的评估值(略)。