房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理
房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。
而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。
作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。
本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。
什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。
而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。
这部分返还款就是土地出让返还款。
进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。
•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。
•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。
•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。
掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。
首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。
此时，返还款账户应当进行增加。
这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。
接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。
这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。
开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。
在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。
2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。
企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。
由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。
税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。
今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。
以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。
第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。
与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。
协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。
相关税收处理:(1)营业税:本案实际上是政府主导的拆迁。
政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。
房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。
鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)×1-营业税税率)×如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的差不多要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等缘故。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，依旧认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，要紧依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断显现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业能够认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的专门性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”假如返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万运算缴纳营业税。
论房地产企业取得土地出让金返还的财税处理
2019年第26期（总第242期）财会研究论房地产企业取得土地出让金返还的财税处理邓凯（湖南建工地产投资有限公司，湖南长沙410000）摘要：本文从相关会计处理规定出发，以案例为主要形式分析了房地产企业处理土地出让金返还的相关操作，旨在提高房地产企业相关财税处理的综合效率，提高其竞争力水平，规避潜在的风险与危机，实现企业稳定发展。
关键词：房地产企业；土地出让金；财税处理分析与解读一、相关会计规定房地产企业取得的土地出让金返还或相关奖励，计入营业外收入，且土地出让金返还具有政府补助性质。
据《企业会计准则》，房地产企业获取的土地出让金返款或政府给予的专项奖励款，应根据此项返还款与资产相关还是与收益相关分类为当期损益或递延收益，而受其特殊性质影响，土地出让金返还款具备“政府补助”的递延特征，应通过计算归入资产使用寿命，计缴当期损益。
二、具体企业的财税处理（一）2018年3月，房地产企业A通过招标、拍卖和挂牌购买100亩土地，并与相关资源管理部门签订出让合同（总价一万元已缴纳完成）该合同规定，在未来政府将通过发放财政补贴的形式给予该房地产企业三千万元，约定在合同规定区域建设房屋，建成后作为回迁房无偿分配给供动迁户。
分析与解读：以建设、预购房屋作为回迁房供动迁户使用的方法使用土地出让金返还款，从本质上来说，是政府作为买家购入房屋再无偿供动迁户使用的过程，所涉及的土地出让金返还款充当市场经营活动中的房屋购置款。
相关税务处理：（1）增值税额计算。
依据2016年第18号国家税务总局公告：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二节第十条之规定及国家财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1第四十五条等规定，应预交的增值税额为：3000÷（1+11%）×3%=81.08万元所建设的安置回迁房在交付给动迁户使用时，应以增值税义务明确为基本前提，在预缴增值税额抵减后，按11%的增值税税率缴纳税款。
做账实操-土地出让金返还的会计处理
做账实操-土地出让金返还的会计处理
企业收到政府返还的土地出让金，然后进行结转，应当通过“递延收益”科目以及“营业外收入”相关二级科目核算。
相关账务如何处理呢？下面小编就来给大家介绍。
土地出让金返还账务处理：
1、企业收到政府返还的土地出让金时：
借：银行存款
贷：递延收益
2、结转返还的土地出让金：
借：递延收益
贷：营业外收入——政府补贴
3、结转本年利润：
借：营业外收入——政府补贴
贷：本年利润
递延收益是指尚待确认的收入或收益，是权责发生制在收益
确认上的运用。
营业外收入也称为“营业外收益”。
指与生产经营过程无直接关系，应列入当期利润的收入。
土地出让金如何计算？
(1)有实际成交价的，且成交价不低于所在级别基准地价平均标准的按照成交价不低于40%的标准计算土地出让金;如果实际成交价低于计准低价平均标准，则按照40%的标准计算。
(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，应该按照基准地价平均标准40%计算土地出让金。
(3)通过以上发放计算土地出让金，如果土地使用权收到异议，需要由受托人找土地评估机构对其土地进行评估，按照评估价格的40%计算。
(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
土地出让金返还款会计税务处理差异大【会计实务操作教程】
〔2008〕151号文件)的规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部
门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入， 在计算应纳税所得额时从收 入总额中减除。由于政府土地返还款，不符 合此规定，因此，不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总
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认相关费用的期间，计入当期损益。(二)用于补偿企业已发生的相关费
用或损失的，直接计入当期损益。 因此，房地产开发企业收到的土地出让金返还款或政府给予的奖励 款，是计入当期损益还是确认为递延收益，应看此项返还款与资产还是
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收益相关。按上述规定，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减 “开发成本。 从房地产公司支付土地出让金取得土地使用权这个特征看，土地出让 金返还款具备与资产相关的政府补助特征，应确认为递延收益。但是该 土地使用权的使用寿命如何界定呢?由于房地产企业的土地使用权的使用 寿命随着房屋的销售转移而终止，因此土地出让金返还款或奖励款应在 相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。 会计科目和主要账务处理规定：确认的政府补助利得，借记“银行存 款”等科目，贷记递延收益、营业外收入等科目。 税法规定应直接冲减土地成本 对土地出让金返还款或奖励款，税务机关的认定与财政部的有关规定 相冲突，税务部门认为是返还业务，应直接冲减土地成本，而不适用 《企业会计准则第 16号—— —政府补助(2006)》(财会〔2006〕3 号)的 规定，作为营业外收入进行处理。比如在 2010年度以来的土地增值税清 算过程中，根据发放的《土地增值税清算手册》的规定：纳税人取得的 返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付 的金额。 对应纳税所得额来说，根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税
营改增后的房地产企业收到地方政府土地返还款的财税处理【会计实务操作教程】
营改增后的房地产企业收到地方政府土地返还款的财税处理【会计实务 操作教程】 导语 实践中,不少工业企业、房地产企业与地方土地储备中心签订土地出让 合同时,往往会出现地方政府给予工业企业、房地产企业一定的土地返还 款现象.这种土地返还款表面上看来是企业支付给土地储备中心购买土地 款的一部分,实质上是财政资金的一部分.这些土地返还款往往在土地出 让合同中,政府会与购买土地的工业企业或房地产公司约定特别的用途. 例如,约定土地返还款用于奖励给企业;用于房地产企业进行拆迁补助; 用于房地产企业就地建安置房;用于房地产企业项目外城市道路、供水、 排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设.针对这些土地返还款不同 用途的约定,如何进行账务和税务处理? 在法律上是有一定依据的,企业财务人员在进行账务和税务处理时,必
完工结转收入时: 借:预收账款: 贷:主营业务收入 3000 2702.7
应交税费——应交增值税(销项税)297.3[3000÷(1+11%)×11%) 同时,房地产企业因扣除土地成本减少销售额的会计处理如下: 根据《关于增值税会计处理的规定(征求意见稿)》(财办会[2016]27) 中”差额征税的账务处理”具体规定如下:按现行增值税制度规定企业发 生相关成本费用允许扣减销售额的,应当按减少的销项税额,借记”应交
(1)合同约定第一种情况:土地返还款就地建安置房的账务和税务处理 土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开 发的回迁房销售给政府,政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企 业销售回迁房的销售款,然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户. 为此,土地返还款就地建安置房的账务处理如下: 收到返还款时: 借:银行存款 贷:预收账款 下简称一般纳税人)销售自行开发的房地
房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理
房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理来源：中翰裕众作者：宋朝晖发布时间：2018-04-12经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其财务和税务处理也不尽相同。
本文依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行相关财务和税务分析。
一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房案例1：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000万元，房地产公司已缴纳10000万元。
协议约定，土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
其中受让建回迁房土地支付土地出让金900万元。
解答：土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。
1.增值税的处理房地产公司收到政府返还的土地出让金，应作为销售回迁房的预收款，按规定应预缴3%的增值税。
应预缴的增值税=3000÷（1+11%）×3%=81（万元）房地产公司项目完工后房产移交给拆迁户时，应确认增值税的纳税义务，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按11%的税率计征增值税。
已预缴的增值税可以抵减。
销项税额=3000÷（1+11%）×11%=297.3（万元）土地成本可抵减销项税额=900÷(1+11%)×11%=89.2（万元）依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
企业退还土地会计分录
企业退还土地会计分录
摘要：
1.企业退还土地的背景和原因
2.企业退还土地的会计处理方法
3.退还土地的会计分录示例
4.企业退还土地的税务处理
正文：
【企业退还土地的背景和原因】
企业退还土地通常发生在土地使用权期限届满、企业不再需要该土地或者政府要求收回土地等情况下。
退还土地的原因可能是企业自身的经营策略调整，也可能是政府为了城市规划、环保等原因需要收回土地。
【企业退还土地的会计处理方法】
根据《企业会计准则》的规定，企业退还土地的会计处理方法分为两种：成本法和公允价值法。
成本法是指按照土地的取得成本、开发成本和持有期间的摊销等成本进行会计处理。
公允价值法是指按照土地的公允价值进行会计处理，公允价值的变动计入当期损益。
【退还土地的会计分录示例】
假设某企业通过成本法处理退还土地的会计分录如下：
借：固定资产清理
借：累计摊销
贷：无形资产
贷：银行存款
假设某企业通过公允价值法处理退还土地的会计分录如下：
借：公允价值变动损益
借：银行存款
贷：无形资产
贷：公允价值变动损益
【企业退还土地的税务处理】
根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业退还土地的税务处理分为两种情况：土地使用权期限届满和政府收回土地。
对于土地使用权期限届满的情况，企业需要按照土地的公允价值计算土地的收益，并缴纳相应的企业所得税。
对于政府收回土地的情况，企业需要按照土地的公允价值计算土地的损失，并可以在税前扣除。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
会计干货之收到“土地返还款”用于“拆迁补偿”-如何纳税
会计实务-收到“土地返还款”用于“拆迁补偿”,如何纳税?营改增后，房地产行业相关税收细节政策在逐步的过渡阶段，因此，部分业务在政策执行与理解上，只有深入的分析之后才能全面、准确的掌握。
为此，昌尧讲税近期打算为大家全面的梳理一下，不同形式的土地返还款在房地产行业业务处理中，该如何纳税?今天昌尧讲税就来和大家讲讲这收到的土地返还款用于拆迁补偿，该如何纳税?但愿能对你有所帮助。
实务案例：嘉诚房地产开发公司2016年10月以招拍挂取得土地使用权，面积为100亩，一次性支付土地出让金12000万元。
2016年11月在与当地政府签订土地出让合同时约定，一次性返还嘉诚公司土地出让金4000万元，全部用于征地拆迁补偿(其中1000万用于建筑物拆除，3000万用于动迁补偿)，如果实际发生拆迁补偿费用低于4000万，则作为嘉诚公司代理拆迁补偿收入，如果实际发生拆迁补偿费用超过4000万，则由嘉诚房地产公司承担。
一、增值税如何纳税？政策依据1、根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条规定：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照建筑业税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于服务业代理业行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
2、根据根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税(2016)36）号附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第4点：经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
会计实务：房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理
房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理最近，经常有房地产企业财税会员咨询公司支付土地出让金后，政府给予的财政返还款该如何进行会计和税务处理。
现在大部分房地产企业的土地是通过“招标、拍卖、挂牌”方式的公开竞价取得的，但是，有的地方政府在招商引资中以土地换项目，通过财政返还土地出让金的形式变相给予房地产企业一定补偿。
对房地产企业来说，取得土地实际成本就会低于“招拍挂”价格，那么对于房地产企业来说，取得的政府返还款该如何进行会计和税务处理呢？一、会计处理《企业会计准则第16号———政府补助》第二条规定：政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
因此，房地产企业取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，取得的这部分返还款实质属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
再看具体的会计处理规定，《企业会计准则第16号———政府补助》第七条规定：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
第八条规定：与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
房地产企业取得的开发用地最终会构成存货的一部分，支付的土地价款应该计入开发成本。
在之后取得的财政返还款，属于对已经发生相关费用的一种补偿，会计处理上应直接计入营业外收入，而不能冲减开发成本。
二、企业所得税处理财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。
营改增后房企收到政府土地返还款的财税处理
营改增后房企收到政府土地返还款的财税处理作者：肖太寿来源：《财会信报》2016年第22期（三）合同约定第三种情况的账务和税务处理根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
这里要特别注意的是，作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。
另外，由于被拆迁户获得的拆迁补偿款没有发生增值税纳税义务，不缴纳增值税，不给房地产公司开具发票，或有的地方国家税务局规定，支付被拆迁户的拆迁补偿款时，必须统一使用省国家税务局印制的收据，但不缴纳增值税。
因此，支付给被拆迁户的拆迁补偿款不能够抵扣增值税进项税额。
因此，土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下（单位：万元）：借：银行存款 3 000贷：开发成本——拆迁补偿费 3 000（四）合同约定第四种情况的财税处理目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中，一些房地产开发企业先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
房地产企业取得土地返还款的会计和税务处理
房地产企业取得土地返还款的会计和税务处理土地招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在低价出让国有土地使用权的现象。
但难以否认的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改造费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。
对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。
一、会计处理返还款属于政府补助的性质，从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。
所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。
房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。
应当根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，作为营业外收入进行处理。
二、企业所得税处理根据财税〔2008〕151号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
除此之外的其他财政性资金则都属于征税收入。
财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）对此作了较为具体的规定，2008年1月1日~2010年12月31日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门具有专项用途的财政性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入：一是企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三是企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款难以满足上述要求，只是政府为招商引资或变相的协议出让的一种策略而已，所以，此土地返还款应当计算缴纳企业所得税。
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还,如何进行会计处理及税务处理
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还,如何进行会计处理及税务处理摘要：城中村改造中涉及土地出让金返还，如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
本文通过作者长期的工作实践和参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作经历，对改造中土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结。
关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。
城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。
城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。
但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。
随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。
在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。
城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。
为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。
城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。
第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。
收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。
还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
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房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理
2015-09-23 17:23 来源：中华会计网校我要纠错 | 打印 | 大 | 中 | 小
最近，经常有房地产企业财税会员咨询公司支付土地出让金后，政府给予的财政返还款该如何进行会计和税务处理。
现在大部分房地产企业的土地是通过“招标、拍卖、挂牌”方式的公开竞价取得的，但是，有的地方政府在招商引资中以土地换项目，通过财政返还土地出让金的形式变相给予房地产企业一定补偿。
对房地产企业来说，取得土地实际成本就会低于“招拍挂”价格，那么对于房地产企业来说，取得的政府返还款该如何进行会计和税务处理呢？
一、会计处理
《企业会计准则第16号———政府补助》第二条规定：政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
因此，房地产企业取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，取得的这部分返还款实质属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
再看具体的会计处理规定，《企业会计准则第16号———政府补助》第七条规定：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
第八条规定：与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：
（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
房地产企业取得的开发用地最终会构成存货的一部分，支付的土地价款应该计入开发成本。
在之后取得的财政返还款，属于对已经发生相关费用的一种补偿，会计处理上应直接计入营业外收入，而不能冲减开发成本。
二、企业所得税处理
财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。
由此来看，房地产企业取得的由政府返还的土地出让金也属于财政性资金的一种。
对于财政性资金的所得税处理，依据《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款一般是很难满足上述要求的，财政返还只是政府为招商引资的一种策略而已，所以房地产企业取得的土地返还款应当作为应税收入计算缴纳企业所得税。
除非企业能取得政府关于返还款专项用途的资金拨付文件及该资金的专门管理办法，企业对该资金发生的支出单独核算，才能作为不征税收入处理，同时该不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除，用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
三、土地增值税处理
房地产企业在取得的政府土地财政返还款时作为了政府补助，计入了当期营业外收入并没有冲减“开发成本”，那么计算土地增值税扣除项目时，支付的土地出让金是否允许全额列支呢？
根据《土地增值税暂行条例》的相关规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和条例规定的税率计算征收。
《土地增值税暂行条例实施细则》对条例规定的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”界定为“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。
房地产开发企业收到政府财政返还款，是政府对房地产开发企业的一种补贴，属于企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让，因此不冲减土地成本。
那么按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产企业支付的土地出让金应该允许全额列支，但实务中果真如此吗？土地增值税是属于地方财政收入的一个税种，房地产企业的土地增值税计算要按地方税收政策的具体规定执行。
以下通过几个不同的地方政策规定来具体看一下：
1、《辽宁省地方税务局于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号）第六条关于“房地产企业取得政府返还款的税务处理问题”明确规定：房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。
2、《青岛市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）第二十二条明确规定：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
3、《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）第五条中规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
从以上三地的规定可以看出，房地产企业取得政府土地财政返还款在计算土地增值税时，要求冲减土地成本。
也有的地方未加以明确，这种情况下房地产企业还要进一步跟主管税务机关进行确认。
综合从上述企业所得税和土地增值税的处理政策规定来看，对于房地产企业取得政府返还款，目前大部分地区，采取了两个口径，即：企业所得税一般一次性做收入，土地增值税冲土地成本。
个人认为这种做法是不太合理的，两个税种的口径应该一致，无论企业所得税还是土地增值税，都应冲减企业的土地成本，而不能采取哪种方式先收税、多收税就采取哪一种的方式。