房地产业各职位财务工作流程大全

房地产开发有限公司
财务工作流程
目录
出纳工作流程 (6)
一、日常工作 (6)
（一）日常收款业务 (6)
一、收取房款 (6)
二、收取工程保证金、押金、员工还款等 (7)
（二）日常付款业务 (8)
一、支付土地款 (9)
二、支付规费 (10)
3、支付工程款 (11)
4、偿还项目贷款 (11)
五、支付员工借款 (11)
六、支付费用报销款 (12)
7、支付客户退房款 (12)
八、支付员工工资 (12)
九、退还投标保证金 (13)
10、退面积差价 (13)
1一、支付财务费用 (13)
（三）记录手工现金日记账、银行存款日记账 (13)
（四）清点现金 (14)
（五）开具销售不动产统一发票 (15)
二、报告类资料编制 (15)
（一）资金日报 (15)
（二）现金流快报 (15)
（三）内部利息报告 (16)
一、年度内部利息 (16)
二、项目整体内部利息 (16)
三、银行业务 (17)
一、购买支票 (17)
二、开具支票（包括开具现金支票、转账支票） (17)
3、办理银行电汇业务 (17)
4、账户开户、销户办理 (18)
五、贷款卡年检 (18)
四、税务申报及办理 (19)
一、网上办税三方协议的签定 (19)
二、地税申报 (19)
3、国税申报 (20)
销售会计工作流程 (21)
一、销售会计日常工作流程 (21)
一、日常购房业务流程 (21)
二、销售类台帐编制利用与查询查对 (24)
二、各类报告资料编制 (25)
一、资金会议资料编制 (25)
二、经营计划月度执行情形编制 (26)
3、会计报表附注-收入本钱汇总表编制 (26)
4、土地储蓄表编制 (26)
五、收入、利润预测报表编制 (27)
费用会计工作流程 (28)
一、日常借款审批流程 (28)
二、费用报销流程 (29)
一、费用报销单的填制 (29)
二、费用报销单的审核与审批 (30)
3、费用报销单的账务处置与管理 (30)
三、项目贷款管理 (31)
一、贷款资料管理 (31)
二、贷款利息管理 (31)
3、还贷流程管理 (31)
四、日常银行单据处置 (32)
一、支票审核 (32)
二、银行单据处置 (32)
3、银行对账单处置 (32)
五、工资管理 (33)
一、工资审核 (33)
二、工资发放 (33)
3、账务处置 (33)
4、离职人员工资处置 (33)
六、资产管理 (34)
一、资产采购申请 (34)
二、资产购买 (34)
3、资产管理 (35)
4、资产挑唆 (35)
五、资产报废 (35)
六、资产清点 (36)
七、其他应付款和合同管理 (36)
一、合同签定 (36)
二、合同管理 (36)
3、其他应付款管理 (37)
八、会计资料档案整理 (37)
一、会计凭证归档管理 (37)
2、会计账薄 (38)
3、财务类报告 (39)
4、涉税报表整理 (39)
5、经济合同 (39)
六、单据类资料 (40)
7、其他会计资料 (41)
本钱会计工作流程 (42)
一、成今日常工作流程 (42)
（一）预算管控工作 (42)
一、预算编制及上报 (42)
二、合同审批 (43)
3、编制项目预算执行情形报告 (44)
（二）日常付款流程 (45)
一、工程合同付款 (45)
二、综合规费付款 (47)
3、合同台账记录 (47)
4、合同管理月报编制 (48)
（三）项目结算 (48)
一、项目结算报告 (49)
二、项目结算账务处置 (50)
二、税务日常工作流程 (51)
一、每一个月结账日计提税金 (51)
二、编制当月税务报告 (52)
3、编制纳税审批表 (53)
三、财务报表编制流程 (53)
一、报表报送时刻 (54)
二、结转前账务处置 (54)
3、报表编制流程 (55)
4、各报表勾稽关系复核 (56)
出纳工作流程
出纳所属部门财务部，直接上级领导财务领导。

主要职责，负责公司所有的收付款业务。

为了提高工作效率及工作的准确性，和保证公司资金安全，现依据公司财务管理制度、会计基础工作规范、资金计划及付款管理制度、公司出纳职位说明等相关制度，将工作流程细化如下。

一、日常工作
（一）日常收款业务
一、收取房款
①收取认购保证金：
a、按照销售代表填写的《认购协议书》，审核销售信息，包括房源、房号、收取认购金金额，保证无误后收取认购金；
b、依照《认购协议书》上收款金额收取款项，能够收取现金或POS
机刷卡，认真点验现金，保证刷卡金额与应交认购金额一致。

c、开具收据，在收款人处签字，并将收据和《认购协议书》交销售会计复核。

②收取购房首付款
a、按照销售代表填写的《签约审核单》，审核销售信息，包括房源、房号、公司批复单价、面积、优惠标准，和实际成交单价，收取首付款金额，保证无误后收取房款。

b、依照《签约审核单》上应收取首付款金额收取款项，能够收取现金或POS机刷卡，认真点验现金，保证刷卡金额与应交首付款金额一致。

c、开具收据或发票，收据在收款人处签字，并将收据或发票和《签约审核单》交销售会计复核。

③收取合同尾款
a、按照销售合同及销售台账，查询客户欠款金额；
b、收取现金或POS机刷卡，认真点验现金，保证刷卡金额与应补差额金额一致；
c、开具收据或发票，收据在收款人处签字，并将收据或发票和销售合同一并交销售会计复核。

二、收取工程保证金、押金、员工还款等
①收取工程保证金：
a、按照采购部提供的收取单位名称、工程标的和金额，及投标单位提供的营业执照复印件，收取款项；
b、收取现金或POS机刷卡，认真点验现金，保证刷卡金额与应收金额一致；
c、开具收据，将采购部提供的工作联系函及营业执照复印件交会计复核。

②收取图纸押金：
a、按照资料员提供的收取单位名称、收款金额及投标单位提供的营业执照复印件，收取款项；
b、收取现金或POS机刷卡，认真点验现金，保证刷卡金额与应收金额一致；
c、开具收据，将采购部提供的工作联系函及营业执照复印件交会计复核。

③收取员工还款
a、通过SAP查询员工欠款金额；
b、收取现金或POS机刷卡，认真点验现金，保证刷卡金额与应收金额一致；
c、开具收据，在收款人处签字后交会计复核。

（二）日常付款业务
款项性质有土地款、规费付款、工程款、偿还借款、员工借款、费用报销、购房客户退款、发放员工工资、退还投标保证金、退还图纸押金、退面积差价、他项权证保证金及财务费用。

一、支付土地款
支付土地款分为土地投标保证金、土地出让金、土地契税、土地交易代理费及支付其他与取得土地有关的费用。

①支付土地投标保证金
a、填写土地投标保证金审批单，内容包括地块名称、地块编号、地块面积等具体内容，经分公司总领导、资金部总监、财务总监、副总领导、总领导审批同意后，董事长签发资金划拨令；
b、出纳按照资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额的无误，开具支票或电汇；
c、催促开发部及时拿到专用收据。

②支付土地出让金
a、填写土地付款审批单，内容包括地块名称、地块编号、地块面积和土地总价款、已经支付金额、本次申请支付金额等具体内容，经分公司总领导、资金部总监、财务总监、副总领导、总领导审批同意后，董事长签发资金划拨令；
b、出纳按照资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额的无误，开具支票或电汇；
c、催促开发部及时拿到专用收据。

③支付土地契税
a、填写土地付款审批单，内容包括地块名称、地块编号、地块面积和土地总价款、已经支付金额、本次申请支付金额等具体内容，经分公司总
领导、资金部总监、财务总监、副总领导、总领导审批同意后，董事长签发资金划拨令；
b、出纳按照资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额的无误，开具支票或电汇；
c、催促开发部及时拿到专用收据。

④支付土地交易代理费及支付其他与取得土地有关的费用
a、按照填写付款审批单或请示，经分公司总领导、资金部总监、财务总监、副总领导、总领导审批同意后，董事长签发资金划拨令；
b、出纳按照资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额的无误，开具支票或电汇；
c、催促开发部及时拿到收据或发票。

二、支付规费
①收到会计处置完毕的记账凭证，审核付款审批单：包括付款审批单流程及权限是不是符合公司制度，记账凭证中收款单位、金额与付款审批单是不是一致；
②审核无误后，开具支票或电汇凭证，依次交给会计、财务负责人审核，审核完毕后加盖预留印鉴章，若是开具支票，则将支票交给开发部经办人员，要求经办人员在支票管理记录表及支票票根签字，若是电汇，需出纳至银行柜台办理；
③催促开发部及时拿到专用收据或发票。

3、支付工程款
①收到会计处置完毕的记账凭证，审核付款审批单：包括付款审批单流程及权限是不是符合公司制度，记账凭证中收款单位、金额与付款审批单是不是一致；
②审核无误后开具支票或电汇凭证，依次交给会计、财务负责人审核，审核完毕后加盖预留印鉴章，若是开具支票，则将支票交给开发部经办人员，要求经办人员在支票管理记录表及支票票根签字，若是电汇，需出纳至银行柜台办理。

4、偿还项目贷款
①填写偿还贷款审批单，内容包括贷款银行、贷款总额、已偿还金额、本次申请偿还金额等具体内容，经分公司财务领导、分公司总领导、资金部总监、财务总监、副总领导、总领导审批同意后，董事长签发资金划拨令；
②出纳按照资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额准确无误，开具支票后及时拿回偿还贷款回单；
五、支付员工借款
①员工填写借款单，会计按照审批好的借款单记账，出纳按照记账凭证支付员工借款；
②出纳按照记账凭证支付员工借款；
③在借款单据上加盖银钱付讫。

六、支付费用报销款
①收到会计处置完毕的记账凭证，审核原始凭证单据的合法性、有效性及真实性，然后审核记账凭证科目的准确性；
②准确无误后按照记账凭证支付报销款项；
③在报销单据上加盖银钱付讫。

7、支付客户退房款
①销售代表提供审批完毕的客户退房申请单，销售会计做账务处置，收到会计的记账凭证后，复核审批流程是不是准确、签字是不是齐全；
②复印客户身份证，如退客户现金，直接由客户签字确认收款，如退客户现金支票，现金支票收款单位为我公司全称，用途为退**房款，并复印收据交给客户。

八、支付员工工资
①审核签字完毕的工资表与人力资源部提供的工资表电子版金额是不是一致；
②保证二者一致后，成立EXCEL表，表内容为三列：姓名、卡号、工资金额（实发金额应该去除员工借款），打开程序-中国建设银行代收代付客户端-建设银行代收代付客户端，输入登岸名、密码、导入成立的EXCEL 表，生成发放工资文件；
③开具支票，收款单位为本单位，用途为工资，将支票和电子表格拿至银行发放工资。

九、退还投标保证金
①采购部经办人员填写其他应付款审批单，采购部领导、财务领导、总领导签字；
②会计收回原我单位开具的收据，进行账务处置；
③出纳按照会计的记账凭证给对方单位开具支票或电汇凭证，保证收款单位与付款审批单、收据三者一致。

10、退面积差价
①销售会计填写退面积差价及他项权证保证金申请，提请销售领导、财务领导、总领导签字。

客户办理完毕产权证后，至营销策划部填写退面积差价单，交给销售会计；
②销售会计审核后进行账务处置；
③出纳按照会计的记账凭证给客户开具支票。

1一、支付财务费用
①办理电汇业务后，银行打印电汇手续费回单；
②财务领导签字报销；
③交给会计进行账务处置。

（三）记录手工现金日记账、银行存款日记账
①第一次记录账簿时，应填写账簿启用表，并至税务局购买账簿贴花贴具；
②如上年期末有余额，在摘要里填写上年结转，并在节余金额栏处填写上年结转金额；
③按照审核后的会计记账凭证按凭证顺序逐日逐笔记录，并按日结出余额；
④记录满一页后，需留下最后一行，写上“过此页”，并结出当年发生额及余额，第二页最上面一行需写上“承前页”，并将上页累计发生额及余额一并结转。

⑤本月记账结束，需在本月发生最后一行划通栏红线，在下一栏填写“本月合计”字样，同时记录本月借方及贷方累计发生额，在下下一栏填写“今年累计”字样，同时记录今年借方及贷款累计发生额，在“今年累计”下面划通栏红线。

⑥今年记账结束，需在最后一行划双红线，并写上“结转下年”字样。

⑦如账簿记录金额或凭证号或摘要错误，需用划线更正法，并在更正处加盖个人名章。

（四）清点现金
①记录完毕现金日记账，清点库存现金，并记录每日清点现金记录表，清点人及监盘人签字；
②保证手工日记账与会计账、库存现金三者一致，不一致应查明原因。

（五）开具销售不动产统一发票
①进入江苏地税网上办税网站发票业务；
②点击开具发票，软密码用户登录，输入税务管理码、密码、验证码；
③选要开具发票的项目，开具发票时填写付款方名称，身份证号，销售不动产楼牌号、建筑面积、单价、金额、款项性质；
④能够按照需要选择其他功能如发票作废、发票红冲等。

二、报告类资料编制
（一）资金日报
①查对会计账面与手工现金日记账、银行存款日记账是不是一致；
②汇总徐州地产公司（包括分子公司、控股公司）账面资金数；
③统计不可动资金及转后可动资金；
④依照总公司资金日报格式填列后每日上报总公司。

（二）现金流快报
①从SAP的BW报表中查询财务报表-现金流量表，包括房地产分子公司、控股公司；
②取现金流量表中今年累计数；
③减去上期今年累计数，为当期现金流量；
④依照现金流快报上报的版本要求，别离填写附表及文字版本；
⑤3、六、九、12月的各期快报报送时刻别离为：3日上午下班前、10日上午下班前、17日上午下班前、26日下午下班前、下月第一天上午下班前；4、7、10月的各期快报报送时刻别离为：10日上午下班前、17日上午下班前、26日下午下班前；其他月份的各期快报报送时刻别离为：3日上午下班前、10日上午下班前、17日上午下班前、26日下午下班前。

（三）内部利息报告
一、年度内部利息
①月末从SAP上查询与总公司往来科目明细账；
②汇总当月总公司拨付我公司金额和我公司回款总公司金额，填写年度内部利息计算表；
③查询当月项目贷款发放或偿还金额，填写年度内部利息计算表；
④查询新项目占用金额，填写年度内部利息计算表；
⑤调整特殊项（比如支付工程款视同给总公司回款等）；
⑥依照内部利息文字版格式上报报告。

二、项目整体内部利息
①每日从SAP上查询各项目现金流入与流出，记录项目整体内部利息计算表；
②剔除期间费用等非项目现金流入与流出；
③调整特殊项（比如支付工程款视同给总公司回款等）；
④按月上报当月项目发生内部利息实际情形，并按内部利息文字版格
式上报。

三、银行业务
一、购买支票
①填写空白凭证领用单，内容有：公司全称、账号、购买凭证种类、数量、金额；
②加盖银行预留印鉴章；
③交银行窗口办理；
④购买后，填写支票购买及领用记录表；
二、开具支票（包括开具现金支票、转账支票）
①出票日期要大写；
②收款人为公司全称；
③金额要大小写一致，小写金额前要加人民币符号￥；
④用途为备用金；
⑤现金支票存根联也需填写，出票日期小写，收款人写公司全称，金额小写，用途写备用金；
⑥现金支票背面：在空白框里加盖预留印鉴章，填写取款人身份证号码、日期并签字。

3、办理银行电汇业务
①填写出票日期，汇款方式选择：普通或加急；
②填写汇款人全称、账号、汇出行名称；
③填写收款人全称、账号、汇入行名称；
④金额要大小写一致，小写金额前要加人民币符号￥；
⑤填写用途。

4、账户开户、销户办理
①开户
a填写开立单位银行结算账户申请书；
b按照银行要求复印营业执照（正副本）、组织机构代码证（正副本）、税务记录证（正副本）、法定代表人身份证、经办人身份证；
c填写法定代表人授权书；
d带公章、银行预留印鉴章去银行办理开户（一般预留的是财务专用章和法人名章）。

②销户
a填写撤销账户申请，写明原因；
b填写撤销银行结算账户申请书；
c填写法定代表人授权书；
d带公章、银行预留印鉴章去银行办理销户（一般预留的是财务专用章和法人名章）。

五、贷款卡年检
①填写行政许可申请书；
②填写单位贷款卡基础信息及财务报表并刻录光盘；
③携带光盘及打印好的行政许可申请书至人民银行柜台办理；
④提供年审需要带《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证书》原件等资料；
⑤提供《企业法人营业执照》《中华人民共和国组织机构代码证书》、法定代表人、负责人或代理人的身份证复印件。

四、税务申报及办理
一、网上办税三方协议的签定
①至税务局领取三方协议；
②填写税务识别号、微机号码、及缴税账户名称和账号，加盖公章；
③至开户银行成立协议；
④至税务局保护协议。

二、地税申报
①登录江苏地税网上办税；
②通过软密码登录:填写税务管理码及密码进入申报系统；
③进入地税申报界面，按照会计提供的税款审批表，逐项申报地税各税种；
④申报成功后，打印申报表存档；
⑤银行扣税成功后，及时领取扣税凭证，交会计记账；
⑥再登录江苏地税网上办税，打印完税凭证。

3、国税申报
①登录江苏国税网站；
②通过软密码登录：填写税务识别号及密码计入申报系统；
③进入国税申报界面，按照会计提供的税款审批表申报企业所得税；
④申报成功后，打印申报表存档；
⑤银行扣税成功后，及时领取扣税凭证，交会计记账；
⑥再登录江苏国税网站，打印完税凭证。

销售会计工作流程
一、销售会计日常工作流程
销售会计日常工作流程依次如下：成立/审核产品建筑物-收款审核-台账记录-发票利用记录-日常账务处置-复核台账与会计账-编制销售日报-发送销售信息。

一、日常购房业务流程
①依照公司的编码要求，制定产品建筑物表格（或由销售部编制，财务审核，两边确认肯定的产品组），导入产品建筑物（依照模板发送至总部IT部王月处）。

②销售单据的审核：拿到单据后，依次审核金额（金额是审核的重中之重，勾稽关系为原开单据金额+新收金额=新开金额）、姓名、房号（尤其是第一次缴款时，必然要查对是不是一房两卖）、身份证号、面积是不是正确；
③记录销售台账：单据审核完毕后，依照签约单将客户姓名、合同款、已收款、按揭贷款、优惠额记录到台账中，在记录的同时审核签约单价是不是符合公司批复，若不符合，要有相关的优惠手续。

④开具发票的，审核完毕后记录发票利用明细表，由领取人签字（谁领取签谁的名字）。

⑤账务处置：账务处置做到日清月结，针对sap的具体销售业务，别离
如下：
a、无房号预选金收取业务：财务f-02/f6-65手工入账计入到预收账款(特殊总账标志为→)
b、有房号收款/按揭贷款业务：销售会计在hbps销售定单中，应依照如下顺序进行：
第一审核定单中客户姓名、付款方式；
第二审核定单中物料选择是不是正确（看描述）；
再次检查销售B中,物料组与产品组是不是一致；
再次检查条件中执行价、批复价、优惠、合同额是不是正确；
最后按照资金性质，利用事务码中A（现金）或B（银行转账）或公积金贷款或其他收款方式录入收款额；
备注：收款日期为账务处置日期，即凭证过账日期，以银行回单、POS 单作为收款处置的原始单据；
利用zfi026，填制正确的现金流，审核预制凭证；
利用zfi027，审核过账；
c、客户退房退款业务：
无房号退款时，审批完毕后，财务利用手工制单f-65/f-02，借：预收账款（→）
贷：现金/银行存款
有房号退款时，若为多交房款，hbps定单中输入金额（负数）；
退款若已审批但客户未来领取，hbps定单中收款方式选择有房号
退房未退款，转入到其他应付款中，待实际退款时，手工入账进行退款；
d、客户更名业务:由客户A换名为客户B,依照以下顺序进行：
销售会计利用换名/有房号预选金转房款的收款方式，输入金额（负数），科目为原客户编码；
销售客户退销售定单，创建客户B的销售定单，利用换名/有房号预选金转房款的收款方式，输入金额（正数），科目为原客户编码；
e、客户换房业务：由A房号换到B房号中；
若客户申请由房号A改换为同一楼号的房号B，销售会计第一利用换名的收款方式，已收款金额输入（负数），科目为客户编码；客户退单，创建B的销售定单后，销售会计利用换名的收款方式，将房号B的已收款金额录入（正数），科目为客户编码；
若客户申请由房号A改换为另一楼号的的房号B，销售会计第一利用换名的收款方式，已收款金额输入（负数），科目为客户编码；zfi026预制凭证后，修改房号A的附加数据中的“单体”为房号B所在楼号，执行过账；其余步骤同上。

f、主营业务收入业务：创建→更改→显示→查询→冲销
创建发票：第一用事物代码VF01进入创建发票；输入后粘贴知足开票条件的销售定单号；确认开票数量和金额（净价值-销售合同额，本钱）是不是正确，若是无误，点击保留。

在出具发票凭证菜单下，点击更改，点击“摇旗”生成凭证。

更改发票：用事物代码VF02进入，修改后保留（发票金额数量
等内容不能修改，只能修改一些附加信息）。

显示发票：用事物代码VF03进入，在凭证处输入需查询的发票号。

查询发票：用事物代码VF05进入，按照选项项目设定选择范围，不设定代表所有范围。

发票冲销（退已结转收入的房号）：用事物代码VF11进入，在凭证处输入需冲销的发票号。

点击保留，产生冲销发票号，冲销后视为未开发票。

如需再开立发票与创建步骤相同。

记录收入结转明细表，保证与主营业务收入发生额一致。

二、销售类台帐编制利用与查询查对
①复核台账与会计账是不是一致，账务处置完毕后分产品类型查对（台账上未结转部份=预收款余额，台账上昔时已结转部份=账面主营业务收入）
②复核现金流：销售商品收到的现金=预收账款期末余额-期初余额+主营业务收入。

③销售日报编制：
a、每日按照现金流明细账依照批次，填写销售日报中回款明细。

日报中直接缴纳指客户刷卡或缴纳现金方式缴纳房款，贷款指收到按揭贷款金额；当日、本月、今年的回款数均要与现金流明细账中的当日、本月、今年销售商品收到现金一致；
b、尚未开盘或虽已开盘但客户首付款未交清时，在新增预定对应填写套数、面积；已开盘项目，客户首付款一次交清或全额付款，在直接销售
对应填写套数、面积；已开盘项目，客户先预定后补齐首付，在预定转销售中对应填写套数、面积；
c、挑选销售台账查对日报中项目情形表内容（已销售套数、面积与台账中状态为1的套数、面积一致；预定套数、面积与台账中状态为0但实收款大于0一致；未售套数、面积与台账中实收款为0的一致）；
④统计优惠情形，依照批复价与正常优惠、实际成交价进行对比，对有特殊优惠的客户要有优惠审批，超过2%的客户，需通过董事长审批同意。

此项工作需要在日常工作中掌握好销售优惠及定金优惠；
⑤未放按揭贷款进度统计：按照台账设置挑选条件：先挑选已签定销售合同，再挑选已收贷款为0的，最后挑选欠款不等于0的客户，按期打出明细，交由销售部统计客户办款进度，然后进行汇总统计。

台账上要不时更新客户贷款金额、银行等信息。

二、各类报告资料编制
一、资金会议资料编制
编制前第一要做好基础工作
①销售回款估计：按照已预定及未销售情形及已签合同未放贷款，制定下月销售回款计划，此项工作一般提前两天进行统计（由销售部制定计划，具体再调整）；工程投入、规费投入由本钱会计提供明细。

②更新会议资料中的基础数据，如各项目进度指标（总附表附件），；检查现金流是不是有入错现象，对各大项现金流收入、支出要有初步的了。