第二章房地产投资基本原理.pptx

第五节 风险收益和风险效用原理 ❖ 一、投资风险——效用分析
u（x）
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保守型
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中间型
L3
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冒险型 x
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9、有时候读书是一种巧妙地避开思 考的方 法。21 .3.25 21.3. 25Th ursday, March 25, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出 的人谈 话。0 9:06:0709 :06:0 709:063/ 25/2 021 9:06:07 AM
第四节 贝叶斯定理和风险测定
P(B)P( Ai B) P( Ai )P(B Ai ) P( Ai B) P( Ai )P(B Ai ) / P(B)
P(B) =P(A1)P(B|A1) + P(A2) P(B|A2) +…+ P(An) P (B|An)
第五节 风险收益和风险效用原理
❖ 一、投资风险——收益分析 ❖ 风险与收益总是相伴生的，就是说风险与预期收
第四节 贝叶斯定理和风险测定
进行贝叶斯决策时，先根据过去的信息与经验确定未来 状态发生的先验概率估计；然后根据反映补充信息可靠性的 以往统计资料，再利用贝叶斯公式计算出各状态的后验概 率，并以此为根据做后验决策；由于获取补充信息通常需要 支付一定的费用，这就需要比较补充信息（情报）可能带来 的新收益（称为信息价值）与获得此信息（情报）的费用的 大小，决定是否需要采集补充信息(情报)的决策。
第三节房地产资产定价模型
❖ 一、 资本资产定价模型假设条件
❖ 1有许多买者和卖者，任何一个人都无法影响市场的 价格，而且平等的投资机会。
❖ 2没有交易费用和所得税
❖ 3信息是完全的
❖ 4获得资金的机会和成本是均等的。
❖ 5具有同样的回收期
❖ 完全市场
❖ 公式
E rj i Erm i j
❖ 公式显示期望收益有两部分组成，一是无风险利率， 二是由于风险存在而增加的风险补偿。
第四节 贝叶斯定理和风险测定
在处理风险型决策问题的期望值法中，需要知道各 种状态出现的概率，通常称这些概率估计为先验概率 (Prior Probability) ，在决策分析中，有时会因为情况发 生变化、对决策结果不够满意或其他原因，有必要设法 获取新的情报或信息(附加信息)B，用于修正和改进原来 的概率估计，并期望得出新的更加切合实际的概率。而 把修正后的概率称为后验概率(Posterior Probability)记为 P s│i B。修正后得到的后验概率比先验概率可靠，可作为 决策者进行决策分析的依据。由于这种概率修正主要根 据贝叶斯(Bayes)定理，故常称这种决策为贝叶斯决策。
❖ 2.税收
❖ 税收的增减直接影响房地产投资成本。
❖ 土地增值税的开征 本
影响
房地产投资成
第一节 投资要素原理
❖ 三、预期 ❖ 投资归根基地是对未来进行风险决策，所
决策的也是未来收益是否大于投入成本。 ❖ 房地产投资一般是长线投资，因此对未来
的预期尤为重要。房地产投资中对土地区 位的预期和对房地产需求得预期将直接影 响着房地产投资类型的决策。
❖ 投资决策除了考虑方案的效益外，还与投资决策 者对于风险的态度及其对后果的偏好程度有关。
❖ 效用是人们对待事物的主观测度，它反映了决策 者对决策问题的诸如利润、损失、风险等各因素 的总体看法。效用的具体度量称效用值。效用值 是一个相对的指标值，无量纲。效用值与决策者 个人的性格、爱好、意愿等主观因素有关，也与 决策者在不同环境、不同时期的客观因素有关。 （主观和客观统一）
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第二章 房地产投资基本原理
主讲：刘雷
房地产投资基本原理
1
投资要素原理
2
边际成本及规模收益原理
3
资本资产定价模型
4
贝叶斯定理和风险测定
5
风险收益和风险效用原理
第一节 投资要素原理
❖ 投资的动机来源于赚取净利润的前提条件： 投资收益大于投资成本。因此投资要考虑 三要素：收益、成本、预期
❖ 一、收益 ❖ 风险与收益是紧密联系在一起的day!
我们，还在路上……
益之间存在着一定的转化关系，风险大的项目收 益高，风险小的项目预期收益低，在投资者看来， 不同的风险项目对应着相应的预期收益率，并且 风险与收益是等价的。
收益率
20
10 0
风险度 0.2 0.4 0.6
第五节 风险收益和风险效用原理
❖ 一、投资风险——效用分析
❖ 决策原则：相同收益率选择风险小的项目，风险 相同选择收益率大项目。
第二节 边际成本及规模收益理论
❖ 总不变成本（固定成本）TFC、总可变成 本TVC、总成本TC、平均不变成本AFC、 平均可变成本AVC、平均总成本AC、和边 际成本MC
第二节 边际成本及规模收益理论
❖ 二、规模收益理论 ❖ 边际产量 MP、平均产量AP、总产量TP、Q产量、L投
入量 ❖ 规模收益理论将生产划分为三个阶段 ❖ 平均收益递增，总收益递增(MP大于AP） ❖ 平均收益减少，总收益增加到最大 ❖ 平均收益进一步减少，总收益递减（MP小于零） 规模收益递增、 规模收益递减、 规模收益不变
11、越是没有本领的就越加自命不凡 。21. 3.25 09:06 :070 9:06 Mar-2 125- Mar-2 1 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人 的错儿 。09:06:0 709:0 6:07 09:06 Thur sday, March 25, 2021 13、知人者智，自知者明。胜人者有 力，自 胜者强 。21. 3.25 21.3. 2509:06:0 709:0 6:07 March 25, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中 像泥块 一样任 意揉捏 。20 21年3 月25 日星期 四上午9 时6分 7秒09 :06:0 721. 3.25
第二节 边际成本及规模收益理论
❖ 一、边际成本递减递增规律 ❖ 边际成本递减递增规律是描述总成本的变化率与
产量之间关系的规律，是根据微观经济学中的成 本函数导出的微观经济规律。它是投资决策的主 要原理之一。 ❖ 边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一 个单位产量所引起成本总额的变动数。通常只按 变动成本计算。边际成本用以判断增减产量在经 济上是否合算。 ❖ 边际成本开始时随产量的增加迅速下降，降到最 低点以后，便随产量的增加而迅速上升，上升的 速度比平均可变成本更快。
表现形式可以是利润，利润应该包括与风 险相联系的三种不同的报酬。 ▪ 社会风险补偿 ▪ 承担风险的收益 ▪ 创新利润
第一节 投资要素原理
❖ 二、成本
❖ 利率和税收是影响投资成本高低两个重要因素。
❖ 1.利率
❖ 实际利率是借款者用实际物品和劳务偿付的利息， 它等于名义利率减去通货膨胀率。
❖ 利率两个职能：决策依据和资源配置的手段
15、最具挑战性的挑战莫过于提升自 我。。 2021 年3月 上午9 时6分2 1.3.2 509:06March 25, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。 2021 年3月 25日 星期四9 时6分 7秒09 :06:0 725 March 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要 自强不 息。上 午9时 6分7 秒上午9 时6分 09:0 6:072 1.3.2 5