西安商品房市场月分析报告

西安商品房市场月度分析报告
----2010年11月份
西安房地产信息网数据研究中心
2010-12
目录
一、宏观运行背景
1.1政策法规
1.2规划建设
1.3 热点动态
1.4重点新闻
二、土地市场
2.1土地供应分析
2.2土地成交分析
三、商品房市场
3.1本月市场销售特征
3.1.1 各物业销售情况
3.1.2各物业销售排行
3.2 各物业价格表现
3.3 商品房40指数
四、分城区商品房市场
4.1 城南区
4.1.1 各物业价格表现
4.1.2 各物业销售情况
4.1.3 普通住宅销售情况
4.1.4 城区营销情况
4.1.5 城区新盘介绍
4.1.6 城区动态
4.1.7 典型楼盘介绍
4.2 城北区
4.2.1 各物业价格表现
4.2.2 各物业销售情况
4.2.3 普通住宅销售情况
4.2.4 城区营销情况
4.2.5 城区新盘介绍
4.2.6 城区动态
4.2.7 典型楼盘介绍
4.3 城西区
4.3.1 各物业价格表现
4.3.2 各物业销售情况
4.3.3 普通住宅销售情况
4.3.4 城区营销情况
4.3.5 城区新盘介绍
4.3.6 城区动态
4.3.7 典型楼盘介绍
4.4 城内区
4.4.1 各物业价格表现
4.4.2 各物业销售情况
4.4.3 普通住宅销售情况
4.4.4 城区营销情况
4.4.5 城区新盘介绍
4.4.6 城区动态
4.5 高新区
4.5.1 各物业价格表现
4.5.2 各物业销售情况
4.5.3 普通住宅销售情况
4.5.4 城区营销情况
4.5.5 城区新盘介绍
4.5.7典型楼盘介
4.6 城东区
4.6.1 各物业价格表现
4.6.2 各物业销售情况
4.6.3 普通住宅销售情况
4.6.4 城区营销情况
4.6.5 城区新盘介绍
4.6.6 城区动态
4.6.7典型楼盘介绍
五、分物业市场
5.1 商服用房
5.1.1 价格表现
5.1.2 销量走势
5.2 普通住宅
5.2.1 价格表现
5.2.1 销量走势
5.2.3 购买年龄分布情况
5.2.4 普通住宅分面积段销售情况
5.2.5 普通住宅分户型销售情况
5.2.6 普通住宅分价格段销售情况
5.2.7 普通住宅购买人群来源情况5.3 写字楼
5.3.1 价格表现
5.3.2 销量走势
5.4 别墅
5.4.1 价格表现
5.4.2 销量走势
六、本月新开盘项目简介
一、宏观运行背景
1.1政策法规
1.2规划建设
热点动态
1.3
《婚姻法》意见稿提出“婚前个人购房可算个人资产”
?15日，《〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（三）》意见稿向社会公开征求意见。

其中规定：夫妻一方婚前买房，一方以个人财产支付首付款并在银行贷款的，房子登记在首付款支付方名下，离婚时可将该房
子认定为购房一方的个人财产，对另一方参与还贷的数额以及房价上涨因素对另一方进行相关补偿。

评论：有专家认为此举虽有利于解决离婚过程中有关房产分割的争议，但或将引发结婚前的“购房行为”，不易于婚姻的稳定。

●银行对房企开发贷款收紧
工、农、中、建四大银行新闻处相关人士15日向中国证券报记者表示，并未暂停开发贷。

中国证券报记者调查发现，目前商业银行对房地产开发贷款已明显收紧。

随着信贷闸门收紧，房企正经历艰难的去杠杆化过程。

评论：房企更多依靠贷款支撑发展，一旦资金出现问题，那么市场风险就会大面积暴露。

银行资金如果不能及时到位，不排除未来某些房企在建楼盘出现“烂尾”。

●存款准备金率再次上调
中国人民银行11月19日发布消息，决定自11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行九天内两度上调存款准备金率，也是年内第五次上调。

央行指出，此次上调意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。

评论：再次上调存款准备金率后，资金的限制流动性必然影响到楼市的资金来源，未来地产开发出现放缓。

●西安是否应该颁布“限购令”
自新一轮房地产调控启动以来，住建部已经建立起了一套以14个重点城市为核心的房价监测体系，实际上也是住建部第一轮督办限购令的依据所在。

而3日加入限购行列的苏州市并非在这份名单上，很显然督办限购令的范围已经超出。

住建部一位官员表示，“苏州不会是最后一个执行限购政策的城市，住建部对于城市限购的督办，是以房价上涨压力较大为标准，而不是以14个重点监测的城市名单为标准”。

限购的楼市地图上，或许将出现一幅崭新的阵容。

随着西安房价在政策调控大浪中的稳步上涨，近日有不少言论，要求西安也应当加入“限购阵容”。

评论：出台“限购令”的前提条件是“房价过高、上涨过快、供应紧张”，与同等省会城市武汉、成都、重庆等地区相比，西安房价适中，甚至处于“洼地”。

同时商品房供应量充足，基本可满足市场刚性需求，因此西安加入“限购阵容”的可能性并不大。

●西安市颁布差别化住房信贷政策
根据市政府近日出台的《关于贯彻落实国发[2010]10号文件有关问题的通知》要求，我市将严格执行差别化住房信贷政策。

商业性个人住房贷款应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

“就是孩子名下有房产，那也算是家庭的一套房。

”对购买首套商品住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得
低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

各商业银行暂停发放本地居民家庭购买第三套及以上住房贷款；暂停发放非本地居民家庭购买第二套以上住房贷款。

评论：差别化住房信贷政策已经是老生常谈，对于西安以本地居民占据绝大多数的市场而言，对非本地居民家庭停止贷款，此举并不能对未来西安楼市交易产生太大影响。

但改善型置业者占去目前西安市场五成以上比例，关于本地购房人群二套房首付提高将对市场形成普遍性影响，此政策的执行无疑将对市场交易形成直接影响。

二、土地市场
就在国家房产调控步步推进之时，仍有一些高价地块逆势而出；中国指数研究院副院长陈晟说，今年的全国土地市场总体降温显着，但不排除有个别“着火点”。

据新华社11月29日报道，平静一段时间的土地市场，因两个新“地王”的产生而骤起波澜：25日，广州、杭州两地双双拍出高价地块，其楼板价各自刷新当地新高。

调控之下，开发商依然不惧高昂地价，不外乎“押宝”将来房价仍有上涨空间。

经过近一个月的沉寂，12月1号上海土地市场再次开锣，绿地集团以15.18亿元拿下滨江C单元龙华机场1号地块，溢价率24.1%。

而在年初遭受退地的两幅嘉定区住宅用地，在近期大幅调高底价后又二上拍台。

种种迹象显示，上海土地市场在经历本轮楼市调控后并没有跌入谷底，伴随溢价率回归理性的同时，市场活跃度保持稳定。

在楼市二次调控重击下，全国的土地市场持续遇冷，推出量和成交量呈现双双下行态势。

据中国指数研究院最新统计数据显示，今年1－4月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，经历了6－9月的小幅波动之后， 10月份土地市场推出量有所下降，全国105个城市共推出土地1572宗，环比减少18%；成交土地1119宗，环比下挫23%，同比减少15%。

随着国家相关部门组织的地方楼市调控摸底调查的展开，打击非法闲置土地力度的逐步加大：西安市逐渐被同化，土地市场降温明显；我市各大房企拿地不像以前那么信手拈来，毫无顾虑；在各种因素的交织影响下我们研究发现西安本月的土地供应和成交量已经较前几个月有了明显的下降，一方面受到土地使用方向的管控影响，另一方面传统房产淡季的到来也是诱因之一，本月土地供应的范围也逐步缩小到东南西北四个主城区之内。

1.土地供应
11月份全市共挂牌出让12宗土地，仅有住宅和商业两种类型的土地，面积合计261062.3平方米，环比上月下降61.09%。

其中住宅用地供应9宗，合计204131.7平方米，占土地供应总面积的78%；商业用地供应3宗，面积56930.6平方米，占土地应总面积的22%。

11月份全市各城区供应的土地中：城东区用地供应5宗，合计155967平方米，占土地供应总面积的60%；城南区用地供应1宗，面积15607.5平方米，占土地供应总面积的6%；城西区用地供应2宗，面积49224.8平方米，占土地应总面积的19%；城北区用地供应4宗，面积40262.9平方米，占土地应总面积的15%。

2.土地成交
11月份全市土地市场共成交15宗土地，成交总面积为320245.7平方米，环比下降72.8%；成交总价为95922万元，环比下降71.8%；其中城东区成交土地9宗，成交面积211204.8平方米，占土地成交总面积的66%；城南区成交土地1宗，成交面积44165.6平方米，占土地成交总面积的14%；城西区成交土地1宗，成交面积24612.4平方米，占土地成交总面积的8%。

城北区成交土地4宗，成交面积40262.9平方米，占土地成交总面积的12%。

11月份全市成交的15宗土地从用途来看：住宅用地成交11宗，合计254253.5平方米，占土地成交总面积的79%，成交价为80237万元；商业用地成交4宗，面积65992.2平方米，占土地成交总面积的21%，成交价为15685万元。

总结，10月份土地供应和成交特点：
（1）从用地区域上来看：11月供应和成交的土地在城东、城南、城西和城北四大城区；
其中城东区供应的土地面积为155967，占的比重最大为60%。

另外本月城南区、城西和城北也供应了少量的住宅和商业用地。

11月份，成交的土地除城东区和城南区近10万平米的四块地是上月出让的之外，成交的其余22多万平米的土地都是本月新出让的。

（2）从用地性质上来看：11月分成交和供应的土地都仅有住宅和商业两种类型；
住宅用地的供应总面积为206243.6，环比上月上涨133.76%；商业用地供应量为56930.6，环比上月上涨104.7%；就单项而言住宅和商业用地供应量比十月份大幅增加。

（3）总结：11月份的总体供应总量和前两个月相比也相去甚远，11月份出让土地数量不大间接影响了本月成交面积，导致土地成交量相比上月出现下滑；
同时我们也可以从供应土地的地理位置依稀可以看出，西部渔港南侧、迎宾大道以西、规划路以东，和西安理工大周边即兴庆公园附近两个自然人文环境较好的地区将在日后迎来一个住宅地产开发的小高潮；还有位于金九路以东、金七路以西、融二路以南、融三路以北的商业开发建设，必将引领该区域居住配套设施的进一步完善。

此外本月拿地较多比较有代表性的公司有：西安国际陆港建设发展有限公司、中国银行股份有限公司陕西省分公司和西安高山流水房地产开发有限公司；这几家企业购买的土地都在5万平米上下。

三、商品房市场
3.1本月市场销售特征
3.1.1 各物业销售情况
11月份西安各城区各物业销售套数一览表
单位：套
11月份西安各城区各物业销售面积一览表
单位：平方米
本月西安商品房市场成交量为172万平方米，再创2010年以来月度销售量新高，环比10月上涨10.97%，同比上年同期增长12.48%；
分物业来看，普通住宅物业销量152.61万平方米，环比上涨11.71%，同比上涨7.56%；商服用房类物业本月销售量为7.77万平方米，环比下滑4.01%，同比上涨95.40%；写字楼类物业本月销售量8.68万平方米，环比上涨56.50%，同比上涨71.68%；别墅类物业本月销售量为2.51万平方米，环比下滑27.27%，同比上涨51.45%。

11月份西安各城区各物业销售金额一览表
单位：元
11月份西安各城区各物业成交价一览表
单位：元/平米
3.1.2本月市场销售特征
从9·29“二次调控”的出台至今，提高首付比例，提高存款准备金率等一系列政策陆续出台，在政策的影响下11月份全国各主要城市市场普遍呈现交易下滑态势。

从11月份北京、上海、广州、深圳房地产市场运行来看，仅北京环比仍上扬29.99%，而其余三个城市则呈现由3.23%至66.29%不等的跌幅，其他房价较高的二线城市诸如南京、苏州、青岛、福州、武汉等也普遍呈现回落。

而与西安同处西北的成都、兰州、银川均呈现上扬态势，涨幅均保持在10%左右。

从房价走势来看，半数以上城市呈现价格小幅下滑表现。

而从西安市场走势来看，政策调控却难挡楼市交易继续增长的势头，继10月西安楼市大涨之后，本月西安楼市销售量再创新高，而房价水平走稳，环比上月小幅回落。

政策调控难敌通胀预期11月西安楼市交易续涨10.97%创年度新高
从9·29“二次调控”的出台至今，提高首付比例，提高存款准备金率等一系列政策陆续出台，却仍然难以挡住西安房地产市场上涨的势头，继10月西安楼市大涨之后，本月西安楼市销售量再创新高，而房价水平走稳，环比上月小幅回落。

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：11月份西安市商品房成交面积172万平方米，再创2010年以来月度销售量新高，环比10月上涨10.97%，同比上年同期增长12.48%。

从3季度开始西安楼市成交量逐步回暖，而房价在数次调控中并未应声而降，反现持续增长之势，推动了购房者入市的速度；此外尤其在11月份关于CPI上涨的信息引发多数市民对货币贬值预期加剧的心理影响，在房价下降无望，而货币贬值预期加剧的双重因素挤压下，部分购房者则为了财产的保值和增值更加急迫的入场，11月西安楼市呈现了一定程度的“恐慌性”购房。

11月西安住宅均价6504元/平方米环比回落0.58%
西安房地产信息网数据研究中心对月度数据统计显示，11月西安市普通住宅成交价格为6504元/平方米，环比下滑0.58%，在房价高位运行的情势下，11月份高端住宅项目成交量回落明显，而中低价位房源更受市场追捧，从交易结构上拉低了11月份的房价水平。

但西安房地产信息网数据研究中心从市场各楼盘的对外售价政策走向来看，尽管多盘“优惠打折”现象再现高涨，但众多楼盘普遍采取的方
式为提高售价后再进行打折促销的推出，“明降暗升”为11月楼盘市场的普遍特征，根据西安房地产信息网数据研究中心对11月最后一周即47周全市在售住宅报价统计来看，达到6873元/平方米，较46周增长2.26%，但随着政策调控的进一步深入，西安房价仍将表现为相对走稳的态势，但整体回落的可能相对较小。

从上表中可以清晰的看出，本月6500元/平方米以上各价格段成交比例均出现不同程度上涨，政策收紧下，目前西安住宅均价依然保持稳步增长的势头。

市场供应继续放量来年回落可能较大
西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：11月份西安商品房新批预售面积为129.06万平方米，环比上月上涨34.03%，同比上年11月下滑33.54%。

目前中央为控制通胀采取的加息等政策，对开发商的资金链形成了直接压力，在此背景下，开发商加大推盘促销力度以尽快回款，使得11月商品房新批预售面积环比出现较大涨幅，预计这种趋势仍将延续至12月份，但预计随着资金压力的进一步加剧，开发商的开发力度或将有所放缓。

12月商品房交易量预计仍将再创新高
从目前实施的货币政策来看，今年以来央行已四次提高存款准备金率，同时10 月19 日进行近三年来的首次加息，标志着货币政策的明显紧缩，从宏观上遏制了资金的流入，有利于缓解楼市高涨的势头，但因通货膨胀而购房的现象短期内仍将升温，11月，西安居民消费价格同比上涨5.9%，同比涨幅创下年内新高，在通胀进一步加大的刺激下，预计12月份西安商品房交易量仍将有所放量。

非本地居民家庭二套房停贷款政策对市场影响不大
根据“9.29调控”的政策要求，西安市政府于11月5日正式发布（市政发[2010]73号）通知。

明确提出“严格执行差别化住房信贷政策，对购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

各商业银行暂停发放本地居民家庭购买第三套及以上住房贷款；暂停发放非本地居民家庭购买第二套以上住房贷款。

”
从11月份购房者客户来源分布来看，本市购房人群占到总比例的95%；西安市以外购房人群比例为5%，较上月下滑0.6个百分点；新政的进一步深入促使外来置业人群购买比例进一步缩小。

西安房地产信息网数据研究中心对11月份西安商品房购买人群来源的统计分析数量显示，11月份
西安市外来购房人群仅占到5%，而所有购房人群中按揭贷款购房的比例约为61.2%，由此估算外来人群中采用按揭的人群比例仅占到西安市总体购房人群的3.1%。

基于上述分析，此次关于暂停外来人群购买二套房的政策的限制对于目前楼市整体的交易影响相对较弱。

从分城区市场外来购房人群的占比来看，从上图表中可明显看出，城内区及城南区外来购房人群比例分别为17.95%和10.23%。

进一步估算城内区按揭付款的外来人群比例约占到总购房人群的12.6%，城南约占到7.2%。

政策对这两个城区的交易其影响度将明显高于其他四个城区。

尽管政策要求较为明确，但从目前具体各银行对于二套房的界定方面来看，目前的二套房政策虽然标准界定为“既认房又认贷”，但由于对外来置业人群在西安以外的房屋信息全国尚未形成联网共享，因此西安诸多银行仍执行着“在银行有过贷款的房屋套数”的标准来界定二套房，基于此现实情况，此政策在实际执行中效果无疑大打折扣。

改善型大户型市场交易回落，后期仍有下滑态势
从上图中可以看出，2室2厅户型市场份额为41.31%，较上月上涨4.27个百分点，成为本月成交最多的户型；而本月3室2厅户型市场份额为31.39%，与上月相比该市场份额下滑3.55个百分点，政策影响下，大户型改善性需求住房及别墅类高端产品在本月成交量则明显持续下滑，预计随着各银行对政策的普遍落实执行，大户型市场需求将进一步被抵制。

本月各物业成交比例如图所示，普通住宅类物业市场份额为88.73%，较上月上涨0.58个百分点，商服用房本月市场份额4.52%，较上月下跌0.71个百分点，写字楼物业占本月市场份额的5.05%，较上月上涨1.47个百分点，别墅物业占本月市场份额的1.46%，较上月下滑0.77个百分点。

3.2 各物业价格表现
从本月各城区物业成交均价走势图中可以看出：本月除城西与城内区普通住宅成交均价出现小幅上涨外，其他各城区均表现为小幅下滑；商业、写字楼，别墅等物业本月也呈现出普遍下滑的迹象，特别是城内区商服用房受交易量大幅缩水致使成交均价受各案影响明显下滑了16.55%。

3.3 商品房40指数
本月40指数为1269点。

政策密集调控的背景下，西安市商品房市场进入供应放量的阶段，随着年底的到来，全市各案优惠不断，推动本月商品房40指数小幅下滑。

四、分城区商品房市场
4.1 城南区
11月城南区商品房成交面积51.29万平方米，环比上月增长19.52%，为历史最高值，中海碧林湾，曲江诸子阶等项目纷纷入市，掀起曲江片区置业高潮，本月城南区普通住宅成交面积达46.41万平方米，
环比上涨20.61%，曲江片区的大量成交也促使本月城南区住宅均价继续稳定在8000元/平方米之上；此外，随着政策对住宅市场的进一步收紧，投资客转向其他领域，本月城南写字楼物业及商铺物业本月也有较大幅度上涨。

4.1.1 各物业价格表现
2010年11月份城南区各物业成交价格依次为：普通住宅类物业成交价格8008元/平方米；商服用房物业成交价格10803元/平方米；写字楼物业成交价格6590元/平方米；别墅类物业成交价格17812元/平方米。

从城南区均价走势图来看，普通住宅类物业成交均价环比上月下滑0.67%，主要以中海碧林湾，金地湖城大境等曲江片区高端住宅项目支撑；商服用房类物业成交均价较上月上涨0.39%，写字楼物业成交均价上涨3.07%，别墅类物业成交均价较上月下滑2.83%，整体来看，在政策频出的背景下，开发企业均以快速走量为主要目标，本月城南区各物业成交均价保持较为平稳。

4.1.2 各物业销售情况
城南区2010年11月份销售情况
单位：平方米
本月Array城南区商
品房销售量环比上涨19.52%，具体来看，普通住宅类物业本月销量为46.41万平方米，环比上涨20.61%，占本月全市普通住宅总销量的30.41%，该比例较上月下跌 2.24个百分点；商服用房物业成交环比上涨10.92%，写字楼物业本月销量剧增，环比上涨52.14%，而别墅物业本月出现衰退，销售量下滑明显。

4.1.3 普通住宅销售情况
普通住宅分面积段销售情况
城南区2010年11月份普通住宅各面积段销售套数
分段单位：平方米
本月城南区普通住宅类物业共销售4041套，较上月上涨21.94%。

本月50平方米以下面积段成交比例出现较大上涨，占全部成交的6.85%，该区间成交套数相比上月上涨了1.12%，而70-90平方米二室房源以及130-144平方米三室房源成交比例也出现较大上涨。

随着政策调控的进一步深入，以刚需为支撑的西安楼市进一步彰显。

普通住宅分价格段销售情况
城南区2010年11月份普通住宅各价格段销售套数
分段单位：元/平方米
从本月成交价格分布图中可以看出，4000-4500元/平方米价格段成交比例上涨明显，主要受个案集中备案影响，而本月主要成交价格段依然集中在10000元/平方米以上，占本月成交总数的32.69%，主要由金地湖城大境、万科金域曲江等案影响。

普通住宅购买人群来源情况
城南区2010年11月份普通住宅购买人群来源情况
单位：套
4.1.4 城区营销情况
4.1.5 城区新盘介绍
项目名称：曲江唐仁里
开发商：陕西和盛置业发展有限责任公司
项目地址：曲江雁南四路中段北侧（曲江宾馆东300米）
项目电话：
预售证：办理中
推出产品：8栋板式小高层
开盘时间：未定
项目名称：大丰·曲江真境
开发商：陕西大丰置业有限责任公司
项目地址：曲江大道与曲江三路交汇口东200米（龙湖紫都城北邻
项目电话：
预售证：办理中
推出产品：由7栋现代简约式高层组成，户型区间95-148平米
开盘时间：未定
项目名称：朱雀·七星国际公寓
开发商：陕西新家实业发展有限公司
项目地址：朱雀路与南二环交汇处西南角
项目电话：029—029——
预售证：暂无
推出产品：普通住宅，高层
开盘时间：未定
4.1.6 城区动态
华侨城落户曲江
2010年11月20日下午两点，“创想之旅——华侨城·壹零捌坊产品发布会” 在西安曲江惠宾苑宾馆隆重举行。

曲江管委会领导，华侨城集团领导，各大新闻媒体及意向客户出席和参与了此次发布会，会上正式启动了壹零捌坊俱乐部。

华侨城·壹零捌坊位于西安曲江新区核心区域大唐芙蓉园东，与芙蓉园仅一线之隔，是曲江芙蓉湖中央别墅区最后一块别墅用地。

项目融合了中国传统的园林文化，集合中国园墅的园、院、宅等经典元素，定位“曲江新区中国园墅”，打造新中式建筑风格，彰显大唐皇家园林“芙蓉园”旁地段的收藏价值。

4.1.7 典型楼盘介绍
紫郡长安
◆项目介绍。