耿宇与吴辉顺、中山市宗信房地产管理有限公司、吴妙玲等房屋买卖合同纠纷一案民事二审裁定书

耿宇与吴辉顺、中山市宗信房地产管理有限公司、吴妙玲等房屋买卖合同纠纷一案民事二审裁定书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审结日期】2020.10.23
【案件字号】(2020)粤20民终1999号
【审理程序】二审
【审理法官】李少民张群立吴碧英
【审理法官】李少民张群立吴碧英
【文书类型】裁定书
【当事人】耿宇;吴辉顺;吴妙玲;中山市宗信房地产管理有限公司;李传保
【当事人】耿宇吴辉顺吴妙玲中山市宗信房地产管理有限公司李传保
【当事人-个人】耿宇吴辉顺吴妙玲李传保
【当事人-公司】中山市宗信房地产管理有限公司
【代理律师/律所】颜美林广东洋三律师事务所;陈臆伶广东洋三律师事务所
【代理律师/律所】颜美林广东洋三律师事务所陈臆伶广东洋三律师事务所
【代理律师】颜美林陈臆伶
【代理律所】广东洋三律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】耿宇;吴妙玲;中山市宗信房地产管理有限公司;李传保
【被告】吴辉顺
【本院观点】本案审理期间，吴妙玲因涉嫌合同诈骗罪已被提起公诉，目前仍在审理阶段。

【权责关键词】恶意串通撤销代理合同返还财产合同约定第三人新证据诉讼请求撤诉驳回起诉维持原判查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审另查明：吴妙玲、黄海波涉嫌合同诈骗罪【案号为（2019）粤20刑初136号】，本院正在审理中。

涉案房屋与上述刑事案件相关联。

【本院认为】本院认为，本案审理期间，吴妙玲因涉嫌合同诈骗罪已被提起公诉，目前仍在审理阶段。

本案所涉房屋与吴妙玲的刑事案件相关联。

依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关"之规定，本案不应作为民事案件继续审理，应裁定驳回耿宇的起诉。

故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
【裁判结果】一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22621号民事判决；
二、驳回耿宇的起诉。

一审案件受理费7992元（耿宇已预交），退还耿宇；耿宇预交的二审案件受理费3021元予以退还。

本裁定为终审裁定。

【更新时间】2022-09-21 22:28:33
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年7月30日，吴辉顺（卖方、甲方，李传保代）与吴妙玲（买方、乙方，麦彩彬代）、宗信公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：交易的房地产为中山市东区某某某某某某某某某某某某某某1704房，不动
产证号为粤（xxx）中山市不动产权第xxx号，建筑面积149.91平方米，总房款240万，定金20万应于签订合同当日支付；第二期，待该房地产交易的手续齐全，并于2018年9月30日前，甲、乙、丙三方共同到中山市房地产交易部门办理产权过户手续，在办理产权过户的当日乙方向甲方支付购房款220万元（不含定金）；买卖双方同意于在2018年9月30日前共同办理过户并在房产交易部门签署《广东省房地产买卖合同》（具体名称以交易部门为准，该填写价格或者其他条款与本合同不一致的，以本合同为准），卖方无抵押无查封，买方已取得银行贷款批复，即双方应在签订本合同之日起2个月后的7个工作日共同办理过户，否则视为违约。

备注：1.乙方指定耿宇为受让人；2.2018年7月25日已付款1万元，签合同当日支付20万元，2018年8月20日前支付51万元用于结清银行按揭，并于2018年9月30日前双方至国土局办理过户，过户当日支付余款168万元；3.本合同金额为甲方实收贰佰肆拾万元，其余费用由乙方承担；4.双方协商于2018年11月30日前交付该房产。

合同有宗信公司盖章，甲方李传保（代）签名，乙方麦彩彬（代）签名。

2018年8月15日，宗信公司、吴妙玲向耿宇出具收据一张，内容为“兹收到耿宇交来购置中山市恒大二期17楼的房屋壹间的购房款人民币壹佰叁拾伍万元整。

房款已结清。

" 耿宇提供户名为万艳军、卡号为6212某某某某某某某某4069428工商银行账户的历史明细清单显示：2018年7月10日，蔡某荣转入500000元，向陈某军分2笔分别转出200000元、300000元。

2018年7月17日，蔡某荣转入500000元，2018年8月1日向陈某军转出970000元，2018年8月2日向陈某军转出40000元。

3笔小计共向陈某军转出151万元。

耿宇提供户名为陈志军、卡号为621某某某某某某某某16481355的工商银行账户的历史明细清单显示：2018年6月29日，万某军转入200000元，次日向吴某玲转出200000元；2018年7月2日，万某军转入100000元，2018年7月4日，万某军转入120000元，同日向吴某玲转出160000元；2018年7月10日，万某军转入400000元，同日向吴某玲转出400000元；2018年7月11日，万某军转入300000元，同日向吴某玲转出300000元；2018年8月1日，万某军转入970000元，同日向吴某玲转出780000元；2018年8月2日，万某军转入40000元，2018年
8月6日，向张某生转出250000元；2018年8月9日，万某军转入200000元，同日向吴某玲转出200000元；2018年8月13日，万某军转入592000元，次日向吴某玲转出562000元。

陈志军该账户分7笔共向吴妙玲转出2602000元，另一笔向张某生转出250000元。

对此，吴妙玲称陈志军是其一个搭档，张某生是其丈夫，其认为，陈志军转钱过来没有写明是谁的购房款，陈志军本人也欠有其款项，是陈志军叫其写收到耿宇的购房款135万元。

耿宇持有就涉案房屋交税的发票2张。

其中：1.2018年8月1日，耿宇向税务部门交契税47466.45元，备注：房屋坐落地址中山市东区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，权属转移面积149.91平米，合同日期2018-08-01。

2.2018年8月1日，吴辉顺向税务部门交教育费附加、地方教育附加、城市维护建设费、个人所得税、增值税共136070.49元。

契税47466.45元，备注：房屋坐落地址中山市东区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，权属转移面积149.91平米，合同日期2018-08-01。

此外，耿宇还持有吴辉顺在中山国税局为其代开发票一张，载明：购买方名称耿宇，价税合计1661325.75元，备注：合同金额1500000元，不动产地址中山市东区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，代开企业税号440某某某某某某某某某某某某456，代开企业名称吴辉顺，开票日期亦为2018-08-01。

耿宇主张这些款项均是其转给吴妙玲，然后由吴妙玲交纳，吴妙玲对此不否认。

第三人李传保称，涉案房屋吴辉顺已转让给其本人，并提供了其（买方）与吴辉顺（卖方）于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》，此合同约定的交易标的为中山市南区某某某某某某某某某某某某某，总价1580000元。

并有吴辉顺写的收到李传保购房款的收条6张，其内容显示：2017年10月20日收到332453元、2017年10月27日收到29320元、2017年10月28日收到25000元、2017年11月4日收到34500元、2017年11月13日收到45000元、2017年11月13日收到22200元、2018年2月12日收到10000元。

中山市东区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某现在登记在吴辉顺名下，不动产权证号为粤（xxx）中山市不动产权第xxx某某某某xxx号，已于2018年4月4日办理了抵押登记。

一审法院另查明：2018年12月18日，李传保就本案的房屋买卖合同，以吴妙玲、麦彩彬为被告，吴
辉顺、宗信公司为第三人提起民事诉讼，要求解除其与吴妙玲签订的合同，并要求吴妙玲、麦彩彬承担违约责任，后李传保撤诉。

在该案的诉状中，李传保称“合同签订后被告支付了原告21万元。

"
【一审法院认为】一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。

对耿宇的诉讼请求一审法院无法支持，理由是：1.《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

"本案中，吴辉顺与吴妙玲、宗信公司签订《房地产买卖合同》，耿宇不是合同当事人，根据合同相对性原则，其无权向吴辉顺主张权利；2.吴妙玲不确认其收到陈志军的转款为耿宇的款项；3.吴辉顺与吴妙玲、宗信公司签订《房地产买卖合同》未经过诉讼程序，吴辉顺是否应将其所称收取吴妙玲的21万元退回给吴妙玲未有定论；4.没有证据证明吴妙玲与李传保恶意串通，共同损害耿宇的合法权益。

综上所述，耿宇所诉，理据不足。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回耿宇的诉讼请求。

一审案件受理费7992元（耿宇已预交），由耿宇负担。

二审中，双方均无新证据提交。

【二审上诉人诉称】耿宇上诉请求：撤销一审判决，改判吴辉顺在本判决发生法律效力之日起七日内向耿宇返还增值税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加合计共136070.49元。

事实和理由：一、一审认定事实错误。

（一）双方之间存在房屋买卖的事实，并缴纳税费是客观事实。

耿宇与吴辉顺形成房屋买卖合同关系，是房屋买卖合同的相对方。

（二）吴辉顺与吴妙玲签订的《房地产买卖合同》备注条款特别约定了耿宇是受让人，权利义务已经特定化，因此耿宇为实际买受人，耿宇与吴辉顺为房屋买卖合同相对方，吴妙玲在庭审中一直陈述自己为中介方，并非房屋买卖的真实买家。

并且在税局交税的时候，再次签订了房屋买卖合同，以耿宇与吴辉顺为合同相对方，明确了双方的权利义务关系。

（三）耿宇履行了房屋买卖合同义务，委托吴妙玲向吴辉顺支付了房款31万元，并且耿
宇向税务部门交的契税47466.45元，另一张是以吴辉顺的名义向税务部门缴纳的教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税、个人所得税、增值税，履行房屋买卖合同的买受人付款义务。

吴妙玲对此予以承认。

（四）合同解除时候，相互应该依据税局的合同进行处理。

因为依照吴辉顺与吴妙玲签订的合同，明确实际权利义务人是耿宇与吴辉顺，并且双方更是通过签订税局的合同明确权利义务关系，因此应该依照税局的合同履行。

二、一审判决适用法律错误。

依照《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，对已缴纳契锐的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，可以退还已纳契税，《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还。

因为双方的房屋买卖合同解除，耿宇无需再缴纳税费，因此吴辉顺需配合耿宇办理退税手续。

增值税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加合共136070.49元即使办理退税手续也是由吴辉顺直接收回，故对于该部分税款吴辉顺应向耿宇返还。

实际上，耿宇与吴辉顺以及吴妙玲在涉案房屋买卖合同签订时约定由耿宇与吴辉顺履行该房屋买卖合同，吴妙玲为房产中介，因此，本案房屋买卖是耿宇与吴辉顺之间形成，且合同条款明确约定由耿宇履行房屋买卖合同，因此，吴辉顺在签订该房屋买卖合同时也明确知道耿宇为房屋的受让人，而且耿宇与吴辉顺已经缴纳涉案房屋的全部税费，故一审认为耿宇不是适格的主体错误。

吴妙玲、宗信公司针对耿宇的上诉，述称，吴妙玲只是中介方，涉案合同盖的公章是中山市某某某某某某某某并非吴妙玲的公司，是麦彩彬盖的章，第一份合同也是麦彩彬代吴妙玲签的名，补充协议是吴妙玲与吴辉顺签的，因此涉案合同与吴妙玲无关。

吴妙玲的公司是中山市宗信房地产管理有限公司，中山市某某某某某某某某与吴妙玲无关。

李传保针对耿宇的上诉，述称：一、耿宇起诉依据的是《房地产买卖合同》，系吴妙玲与吴辉顺、李传保签订的，耿宇并非一方当事人，无权要求吴辉顺返还税费。

耿宇起诉依据的是《房地产买卖合同》系2018年7月30日，由吴辉顺（房屋登记人）、李传保（实际产权人）与吴妙玲、麦彩彬所签订，耿宇并非买方。

合同备注“乙方指定耿宇为受让人"，仅涉及到合同具体履行过程中过户对象予以调整，买方的具体身份并未发
生改变。

房屋买卖合同关系只存在于签订合同的买卖双方当事人之间，耿宇与吴辉顺之间并不存在合同关系。

此外，买卖双方在2018年11月20日签订的《房地产买卖合同补充协议之二》已明确，李传保系该房屋的实际产权人，李传保与吴妙玲的房屋买卖真实存在，吴辉顺是名义登记人只是配合过户。

故涉案房屋实际买卖双方系吴妙玲与李传保，且该补充协议亦进行了备注“买方可以要求变更该房产受让人"，说明该房屋实际受让人在当时仍未明确，之前《房地产买卖合同》备注的耿宇作为受让人，随时可能因吴妙玲的指定而发生改变。

二、耿宇与吴辉顺之间并不存在房屋买卖合同关系，耿宇的损失应当要求与其有合同关系的责任方承担。

根据合同相对性，返还财产应当在合同当事人之间进行。

如前所述，涉案房屋买卖双方系吴妙玲与李传保，耿宇与吴辉顺之间并不存在房屋买卖合同关系，耿宇要求吴辉顺返还税费缺乏法律及事实依据。

耿宇依据与其他人的合同关系缴交税费，应当另案起诉其他人赔偿损失。

三、耿宇要求吴辉顺返还的税费，为税局收取，耿宇要求吴辉顺返还没有道理。

依据耿宇的说法和提供的证据显示，耿宇未将税费交付给吴辉顺，而是耿宇将税费直接交付了税局。

即便耿宇认为房产交易没有进行，需要退回已缴纳的税费，也是要求税局予以退回。

吴辉顺没有收取相关款项，耿宇要求吴辉顺退回没有道理。

综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

耿宇与吴辉顺、中山市宗信房地产管理有限公司、吴妙玲等房屋买卖合同纠纷一案民事
二审裁定书
广东省中山市中级人民法院
民事裁定书
(2020)粤20民终1999号当事人上诉人（原审原告）：耿宇。

委托诉讼代理人：颜美林，广东洋三律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈臆伶，广东洋三律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：吴辉顺。

原审第三人：吴妙玲。

现羁押于中山市看守所。

原审第三人：中山市宗信房地产管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区某某某某某某民营科技园管理大厦201室，统一社会信用代码91442000MA4UPK1F1W。

法定代表人：吴妙玲，该公司经理。

原审第三人：李传保。

审理经过上诉人耿宇因与被上诉人吴辉顺及原审第三人吴妙玲、中山市宗信房地产管理有限公司（以下简称宗信公司）、李传保房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22621号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

二审上诉人诉称耿宇上诉请求：撤销一审判决，改判吴辉顺在本判决发生法律效力之日起七日内向耿宇返还增值税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加合计共136070.49元。

事实和理由：一、一审认定事实错误。

（一）双方之间存在房屋买卖的事实，并缴纳税费是客观事实。

耿宇与吴辉顺形成房屋买卖合同关系，是房屋买卖合同的相对方。

（二）吴辉顺与吴妙玲签订的《房地产买卖合同》备注条款特别约定了耿宇是受让人，权利义务已经特定化，因此耿宇为实际买受人，耿宇与吴辉顺为房屋买卖合同相对方，吴妙玲在庭审中一直陈述自己为中介方，并非房屋买卖的真实买家。

并且在税局交税的时候，再次签订了房屋买卖合同，以耿宇与吴辉顺为合同相对方，明确了双方的权利义务关系。

（三）耿宇履行了房屋买卖合同义务，委托吴妙玲向吴辉顺支付了房款31万元，并且耿宇向税务部门交的契税47466.45元，另一张是以吴辉顺的名义向税务部门缴纳的教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税、个人所
得税、增值税，履行房屋买卖合同的买受人付款义务。

吴妙玲对此予以承认。

（四）合同解除时候，相互应该依据税局的合同进行处理。

因为依照吴辉顺与吴妙玲签订的合同，明确实际权利义务人是耿宇与吴辉顺，并且双方更是通过签订税局的合同明确权利义务关系，因此应该依照税局的合同履行。

二、一审判决适用法律错误。

依照《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，对已缴纳契锐的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，可以退还已纳契税，《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还。

因为双方的房屋买卖合同解除，耿宇无需再缴纳税费，因此吴辉顺需配合耿宇办理退税手续。

增值税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加合共136070.49元即使办理退税手续也是由吴辉顺直接收回，故对于该部分税款吴辉顺应向耿宇返还。

实际上，耿宇与吴辉顺以及吴妙玲在涉案房屋买卖合同签订时约定由耿宇与吴辉顺履行该房屋买卖合同，吴妙玲为房产中介，因此，本案房屋买卖是耿宇与吴辉顺之间形成，且合同条款明确约定由耿宇履行房屋买卖合同，因此，吴辉顺在签订该房屋买卖合同时也明确知道耿宇为房屋的受让人，而且耿宇与吴辉顺已经缴纳涉案房屋的全部税费，故一审认为耿宇不是适格的主体错误。

二审被上诉人辩称吴辉顺二审未到庭应诉，亦未向本院提交答辩意见。

吴妙玲、宗信公司针对耿宇的上诉，述称，吴妙玲只是中介方，涉案合同盖的公章是中山市某某某某某某某某并非吴妙玲的公司，是麦彩彬盖的章，第一份合同也是麦彩彬代吴妙玲签的名，补充协议是吴妙玲与吴辉顺签的，因此涉案合同与吴妙玲无关。

吴妙玲的公司是中山市宗信房地产管理有限公司，中山市某某某某某某某某与吴妙玲无关。

李传保针对耿宇的上诉，述称：一、耿宇起诉依据的是《房地产买卖合同》，系吴妙玲与吴辉顺、李传保签订的，耿宇并非一方当事人，无权要求吴辉顺返还税费。

耿
宇起诉依据的是《房地产买卖合同》系2018年7月30日，由吴辉顺（房屋登记人）、李传保（实际产权人）与吴妙玲、麦彩彬所签订，耿宇并非买方。

合同备注“乙方指定耿宇为受让人"，仅涉及到合同具体履行过程中过户对象予以调整，买方的具体身份并未发生改变。

房屋买卖合同关系只存在于签订合同的买卖双方当事人之间，耿宇与吴辉顺之间并不存在合同关系。

此外，买卖双方在2018年11月20日签订的《房地产买卖合同补充协议之二》已明确，李传保系该房屋的实际产权人，李传保与吴妙玲的房屋买卖真实存在，吴辉顺是名义登记人只是配合过户。

故涉案房屋实际买卖双方系吴妙玲与李传保，且该补充协议亦进行了备注“买方可以要求变更该房产受让人"，说明该房屋实际受让人在当时仍未明确，之前《房地产买卖合同》备注的耿宇作为受让人，随时可能因吴妙玲的指定而发生改变。

二、耿宇与吴辉顺之间并不存在房屋买卖合同关系，耿宇的损失应当要求与其有合同关系的责任方承担。

根据合同相对性，返还财产应当在合同当事人之间进行。

如前所述，涉案房屋买卖双方系吴妙玲与李传保，耿宇与吴辉顺之间并不存在房屋买卖合同关系，耿宇要求吴辉顺返还税费缺乏法律及事实依据。

耿宇依据与其他人的合同关系缴交税费，应当另案起诉其他人赔偿损失。

三、耿宇要求吴辉顺返还的税费，为税局收取，耿宇要求吴辉顺返还没有道理。

依据耿宇的说法和提供的证据显示，耿宇未将税费交付给吴辉顺，而是耿宇将税费直接交付了税局。

即便耿宇认为房产交易没有进行，需要退回已缴纳的税费，也是要求税局予以退回。

吴辉顺没有收取相关款项，耿宇要求吴辉顺退回没有道理。

综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原告诉称耿宇向一审法院起诉请求：1.吴辉顺在一审判决书发生法律效力之日起七日内向耿宇返还购房款31万元。

2.吴辉顺在一审判决书发生法律效力之日起七日内向耿宇返还增值税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加合计共136070.49元。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年7月30日，吴辉顺（卖方、甲方，李传保代）与吴妙玲（买方、乙方，麦彩彬代）、宗信公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：交易的房地产为中山市东区某某某某某某某某某某某某某某1704房，不动产证号为粤（xxx）中山市不动产权第xxx号，建筑面积149.91平方米，总房款240万，定金20万应于签订合同当日支付；第二期，待该房地产交易的手续齐全，并于2018年9月30日前，甲、乙、丙三方共同到中山市房地产交易部门办理产权过户手续，在办理产权过户的当日乙方向甲方支付购房款220万元（不含定金）；买卖双方同意于在2018年9月30日前共同办理过户并在房产交易部门签署《广东省房地产买卖合同》（具体名称以交易部门为准，该填写价格或者其他条款与本合同不一致的，以本合同为准），卖方无抵押无查封，买方已取得银行贷款批复，即双方应在签订本合同之日起2个月后的7个工作日共同办理过户，否则视为违约。

备注：1.乙方指定耿宇为受让人；2.2018年7月25日已付款1万元，签合同当日支付20万元，2018年8月20日前支付51万元用于结清银行按揭，并于2018年9月30日前双方至国土局办理过户，过户当日支付余款168万元；3.本合同金额为甲方实收贰佰肆拾万元，其余费用由乙方承担；4.双方协商于2018年11月30日前交付该房产。

合同有宗信公司盖章，甲方李传保（代）签名，乙方麦彩彬（代）签名。

2018年8月15日，宗信公司、吴妙玲向耿宇出具收据一张，内容为“兹收到耿宇交来购置中山市恒大二期17楼的房屋壹间的购房款人民币壹佰叁拾伍万元整。

房款已结清。

"
耿宇提供户名为万艳军、卡号为6212某某某某某某某某4069428工商银行账户的历史明细清单显示：2018年7月10日，蔡某荣转入500000元，向陈某军分2笔分别转出200000元、300000元。

2018年7月17日，蔡某荣转入500000元，2018年8月1日向陈某军转出970000元，2018年8月2日向陈某军转出40000元。

3笔小计共向陈某。