北京凤凰汇调研报告2019-9-28

43分钟 驾车到火车
写字楼
凤凰置地广场 中电发展大厦 中冶大厦 国际港B座 迪阳大厦 时间国际A\B座 远洋新干线 绿地金融中心 曙光大厦 瑞普电子大厦
小区
凤凰城 静安里 国际港 儒林苑 隆福家 金星园 曙光里 霞光里 UHN国际村 尚家楼
住宅社区 写字楼办公
三源里社区
小区嘉里
凤凰城 霞光里
京润别墅
B1业态及品牌组合
与地铁无缝链接，将大批客流输入凤凰汇； B1餐饮装修风格采用开放式，极大增强与顾客互动性； 超市位于动线末端拉动客流向内延申，增加其他店铺销售机会。
运营服务
广告宣传位
凤凰汇内外设置多出用于宣传、促销、指示（如：吊幔、侧旗、 墙体广告、水牌）的点位，增加商业氛围同时起到很好的向顾 客传递信息目的，驱动顾客进行探店欲望，提升消费可能性。
北京凤凰汇购物中心
调研报告
管强 2019-9-28
区位 介绍
项目 概况
项目 定位
运营 服务
优势 劣势
借鉴 意义
区位介绍
爱琴海
凯德 凤凰M汇ALL
2KM
华润凤凰汇购物中心位于北京太阳宫
商圈；太阳宫位于朝阳区东北三环与四环
之间，被几大热门商圈所包围，商圈之间
颐堤港
的竞争与融合也加快了太阳宫商圈的发展。
外部建筑
1、外立面采用石材加玻璃幕墙形式。 2、一层品牌商户外立面均为通透玻璃幕墙彰显品 牌形象，起到很好宣传效果。 3、外立面设置多块墙体广告，前期增加招商谈判 筹码，同时，后期为品牌经营进行宣传推广。
项目概况
地库入口
外部动线
1、设置地下和地上停车场方便顾客。 2地下车场采用进出口分离动线，并设置在车流 量较少的道路上，同时又与主干道路完美衔接。
次主力店
品牌 橙天嘉禾影院 bit H&M UNIQLO HOLLISTER
业态及品牌综合分析
业态：主力店+次主力店+精品专卖店
所属行业 娱乐 精品超市 服装服饰 服装服饰 服装服饰
面积 2500 1000 1400 1400 700
楼层分布 3F B1 1-2F 2F 1-2F
项目定位
功能组合平衡性
H&M
西玛西丝弗菲尔素
播 UNI
潮堂
内外 BLUE
QLO
ERDOS 江南布衣
项目定位
3F业态及品牌组合
娱乐：嘉禾影院 餐饮：小大董、鳗鳗的爱、胜博店、太兴、靠得住、牛角烧肉、d 掂挡火锅、绿茶（装修）、凑凑（装修）、杨记兴
凑凑
绿茶
杨 牛角 记 兴
掂挡火锅
小大董
胜博店 鳗鳗的 爱
嘉禾影院
太兴
项目定位
次入口
写字楼
水平动线 节点动线处理
项目概况
内部动线
双扶梯位置
每层设置两组扶梯，两组扶梯中间间隔一个中庭，相聚100米左右。
项目概况
内部空间
采用B1-3F大挑空设计，空间整体通透， 时尚度高，灯光采用暖色调，提供消费 者购物舒服度；穹顶采取部分玻璃，增 加项目自然采光，同时节约能源。
穹顶
地铁连廊
中庭
区位介绍
1公里周边情况调研
周边人口规模 二手房均价 房租均价 周边居民数量 住宅写字楼数量 教育机构数量 公共配套数量
8.71万 75029.7元/㎡ 259元/月/㎡ 6.97万人 86个（小区30/写字楼56） 14个（幼儿园13/小学2/中学2） 121个
32分钟 驾车到机场
3分钟 驾车到地铁
新
元
素
H&M
TOMMY HILFIGER
MO.co
i.t
UGG
HOLLIS TER
OCE
HEYTEA
项目定位
2F业态及品牌组合
服饰：H&M、Marisfrolg.SU、OVV、broadcostlye、JNBY、UNIQLO、 BLUE EDORS 生活：小象馆、西西弗书店、华为 餐饮：潮堂、无邪日式甜点
此类店铺自带流量或属于网红、区域独有店铺， 能吸引慕名而来的消费者 代表租户：HEYTEA、OCE、it
项目定位
ห้องสมุดไป่ตู้1F业态及品牌组合
轻餐：WAGAS、Elementfresh、HEYTEA、Pacific Coffee 服饰：H&M、it、Moussy/SLY、edition、HOLLISTER、MIXX 生活：OCE
多经及营销点位
运营服务
一道门 二道门
特色服务设计
地铁连接口采用二道门设计，采用金属材质，彰显尊贵、 档次，同时提高保温效果；二道门内设置扶梯可直接将客 流运送至B1层，节省消费者步行的时间，扶梯两侧设置大 量广告灯箱，在为进入商场就给人一种期待感觉。
二道门内扶梯通往商场
运营服务
特色服务设计
主入口出设置小客车停泊区，方便顾客上下车及司机接送
借鉴意义
设计借鉴
1、单动线设计，简单舒适，合理曲线设计避免消费者视觉疲劳又有利于店铺展示。 2、主次力店及关键租户分布各楼层，有利于人流疏导，起到人流均衡分布。 3、中庭大挑空设计从感官上给消费者影营造舒适的购物环境。 4、外部动线充分考虑顾客到店性，提高顾客可达性。
运营借鉴
1、在规划设计初，预留宣传、营销点位，提高招商可能性，方便后续运营推广。 2、在店装风格上，把控个店铺装修设计风格，与商场整体要协调一致。 3、导视指引方向明确，楼层索引与品牌店铺对应，及时更新。 4、小品装饰，根据动线节点放置美陈、小品、绿化，可缓解消费者的购物疲劳。
凤凰汇通过业态及品牌组合，平衡整体租金收益和吸引大量人流
带来大量客流的主次力店，可提升商场人气 代表品牌店铺：H&M、UNIQLO
该类店铺能支付高昂租金，提升商场整体收益 代表业态店铺：服装、饰品、行妆品
客流驱动型 面积贡献型
平衡性
租金贡献型 吸引力驱动型
大面积娱乐业态不仅能去化面积，同时可延长 消费者在商场停留的时间，增加销售机会 代表品牌店铺：橙天嘉禾影院
品牌组合
1、品牌选择上要与项目定位相符合。 2、楼层定位及功能组合，要考虑租金收益及客流带动性。 3、引入高人气、网红、独有性品牌店铺，提高消费者粘性。
谢谢欣赏
区 里社河东西坝 UHN国际村
金 星 花 园
区位介绍
项目概况
项目名称 开发公司 设计公司
项目位置
凤凰汇购物中心 华润置地 美国LLA
北京三元桥东北角 与地铁10号线B口连接
项目体量 楼层数量 停车数量 项目定位 开业时间
3万 B1-F3（商业楼层） 951个 时尚青年主题购物中心 2012年2月
项目概况
运营服务
店装风格
店铺装修风格简单、大气、时尚，与商场整体装修风 格相符，同时也体现品牌潮流与定位，与商场面向的 顾客群体审美相匹配。
运营服务
小品装饰
节点绿化装饰，地铁进B1入口出形象墙、特色品牌 LOGO墙指引，每处的细节设计，最大程度丰富顾客 体验，为顾客营造舒适购物环境。
形象墙
形象墙
运营服务
太阳宫区域四周盘踞着机场高速路、东三
环、京承高速路和东四环四条城市主干道，
贯穿地铁10号线、13号线、17号线以及12
蓝色港湾
号线，同时与5号线紧密相邻。
区位介绍
2000年起新纪家园、万方景轩、半岛国际公寓、金星园、水星园、UHN国际村、凤凰城、火 星园、太阳公元、红玺台等，大批商品房住宅的建成，为太阳宫商圈吸引来大量住客，这批住客 也成为了太阳宫商圈后续的稳定消费客群。太阳宫区域的主要客群以常住人口为主，消费能力较 强。凤凰汇购物中心作为其中重要的商务社交场所，主要服务于周边140万国际中产和精英白领。
通道
中庭空间
项目概况
空间导视
吊牌采用金属材质和仿木纹，内发光，字体图案发光 均匀；楼层索引店铺和品牌对应、更新及时。
项目定位
凤凰汇的目标客群是22-36岁的青年客群为主，涵盖女性和商务客群，档次定位于价值和生活方式。
生活方式+快餐 时尚女装+生活方式+餐饮
潮流服饰+轻食 餐饮+娱乐
项目定位
主次力店 主力店
优势劣势
优势： 1、属于成熟商圈，周边坐拥高质量青年客群及高级白领客群。 2、开发商实力雄厚，拥有强大招商能力及运营管理，商业资源丰富。 3、交通便利，与地铁10号线无缝链接，紧邻高速，去往机场、火车站50分钟路程。
劣势： 1、商圈竞争压力大，处于太阳宫商圈和燕莎、望京商圈交汇处，新增消费拉动力弱。 2、体量3万，调整余地有限，很难给消费者焕然一新感觉。 3、虽作用高档小区及家庭客群，但与之匹配的业态占比较少，吸引力不足。
3、地铁口与凤凰汇B1无 缝链接，其地上出口步 行2分钟即可到达。
凤凰汇
地上车场
凤凰城
地库出口
地下车库入口 地下车库出口
车流动线 地铁站（上出口）
地铁10号线出入口
项目概况
内部动线
次入口
公寓
次入口
主 入 口
写字楼
1、凤凰汇由1个入口和3个次入口组 成，方便消费者进出。
2、内部楼层水平动线一字型，相对简单，为提高 趣味性和可逛性，水平动线进行了相应的弯曲处理， 有利于增加顾客探索欲；同时，扩大店铺展示面。