2016年黑龙江铁力南苑花园小区项目规划方案44p

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PLANNING AND POSITIONING
DESIGN VISION
项目规划定位
Center mansion research
第三部分： 项目规划定位建议
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PLANNING AND POSITIONING
DESIGN VISION
项目规划定位
项目规划经济技术指标
1、项目基本情况 “案名暂定”项目位于铁力市城南区。
2、项目技术经济指标
2.1、占地面积： 2.2、建筑容积率： 2.3、总建筑面积：
2.4、建筑密度：
2.5、限高： 2.6、绿地率： 2.7、出入口方位： 2.8、地下车库：约20000平方米 ----转下页---23%
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24% 41% 12%
铁 力 南 苑 花 园 小 东 区 方 盛 典 —
全 程 策 划
CONTENTS
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目录
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第一部分：铁力城市区域分析
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第二部分：项目宗地描述
第三部分：项目规划定位建议 第四部分：项目营销推广
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第五部分：VI建议
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URBAN DESIGN ANALYSIS
DESIGN VISION
Development philosophy
DESIGN VISION
规划原则
5.1、建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分 考虑与周围地块的关系； 5.2、应合理处理商业、会所、环境场地之间的关系。商业、 会所不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性， 而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，两者在地域布置 上应相对独立，避免相互干扰。注意处理各种建筑空间的有 机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。 5.3、住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足 高档住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造 小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的 景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。 5.4、充分考虑地块以铁路噪音对本项目的影响，要提出合 理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽 量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提 高）。
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PLANNING AND POSITIONING
DESIGN VISION
项目规划定位
项目定位
3.2、建筑风格：在建筑外立面的主要部位通过现代法式建筑的设计
手法如对现代法式建筑符号的运用、外立面造型、色彩、材质等方面 的精心选择和设计，体现“尊贵的”、“伟大的”、“精制的”、
“有皇族血脉的”、“可以传承的”的建筑品质。
处理，统一考虑空调、广告、太阳能等安装位置使之与建筑融为一体，外部色彩以白色
或浅色为主，建筑形式新颖，立面简洁大方。标识、小品应进行统一设计。 2.13、沿哈同公路的绿化带应与地块开发建设同步实施。 2.14、多层商业、居住建筑不得混合布置。
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PLANNING AND POSITIONING
3.3、主题定位：这里的主题主要包含在在两个方面，即营造“SPA” 景观主题，倡导“SPA”生活理念，通过对会所等物业管理项目的精
心设置全方位诠释这一体现休闲、时尚的生活方式。
3.4、物业类型：高层住宅、商业及配套。
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PLANNING AND POSITIONING
DESIGN VISION
Development philosophy
DESIGN VISION
户型设计原则
7、户型设计原则 户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破、创新： 7.1、遵循均好性设计原则； 7.2、除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合； 7.3、可考虑采用空中庭园等设计手法，但同时需注意避免设置花园带来的实用率的降低； 7.4、遵循大客厅、大主卧的设计原则；客厅及主卧可采用落地玻璃，增大采光及景观面； 7.5、客厅及主卧要有良好的朝向及景观； 7.6、客厅及主卧室要避免噪音的干扰； 7.7、主要房间要避免对视的出现； 7.8、厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁； 7.9、本地块位于冬冷夏热地区，气候夏季闷热、冬季寒冷，户内应尽量能够形成空气的对流； 7.10、厅房要有自然采光、通风；无暗厨、暗厕出现； 7.11、厨房内除设置厨柜、调理台、洗涤池、煤气灶具外，还应考虑冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机 等厨房设施的安装位置（可以结合厨柜一起考虑），同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道，烟道不占用厨 房内空间。 7.12、卫生间内设施包括淋浴盆，台式洗脸盆、座便器、机械排气装置。边套户型中，主人房应尽量加大，应考虑设置衣帽 间，考虑设置配套的主人房大卫生间（可安放按摩浴缸、桑拿浴设施等）及书房。并可考虑设置储藏室。 7.13、入口处预留鞋柜位，尽可能考虑设置玄关位。 —— 转下页 ——
DESIGN VISION
开发理念
4、开发理念： 4.1、突出主题文化：充分利用地段周边环境及现有存在，营造一片独一无二的高档 社区。并充分挖掘“SPA”的主题概念，赋予本项目高尚的、有品位的文化气息。 4.2、先进性：方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑 设计与开发建设的时间差异性。 4.3、独特性：独特的主题，通过建筑师的创意整合，应使本项目从周边众多楼盘中 脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。 4.4、人文性：利用项目的独特概念，不仅仅创造一个居住环境，更创造、引导一种 全新的人文居住生活方式，吸引人们的购买欲望。 4.5、舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、户型 设计、功能配套等。 4.6、实用性：注重提高住宅的实用率。 4.7、经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定 资金下设计出建筑精品。 4.8、规范性：设计方案必须遵守宾县有关城市规划设计对日照间距、消防、人防等 方面的规定，并符合国家有关规范和标准。
CASES TO DESCRIBE
DESIGN VISION
宗地描述
Center mansion research
第二部分： 项目宗地
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CASES O DESCRIBE
DESIGN VISION
宗地区域描述
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ANALYSIS OF THE SWOT
DESIGN VISION
SWOT分析
Weakness（劣势） 地段：距离铁力商业中心区域有一定距离； 交通：大交通体系目前仍在规划建设阶段； Strength（优势） 铁力住宅区整体规划雏形已现，铁力一中、 配套：周边配套设施极不完善； 氛围：项目所在区域人居氛围还很不成熟。 政务中心、城际高速等，版块人居氛围的档次 已经初步拉高； Opportunity（机会点） 项目地段优越明显，适合规划高端社区； 项目具有一定的规模优势，在整体规划、产品打造、 在规划方面，对有车族而言项目的基本生活 居住舒适性、综合配套等方面可发挥空间较大； 配套能自成体系。
DESIGN VISION
项目规划定位
项目定位
3、项目定位
3.1、客户定位：客户为铁力当地机关事业单位、私营企业主、教师、 医生等高知、高收入人群，铁力各乡镇私营企业主、在外经商的铁力
人以及准备进城的铁力乡镇高收入人群、解决子女就学的人群；购买
人群主要集中在30-50岁之间，家庭月收入10000月以上，以二次置业 为主。
Development philosophy
DESIGN VISION
设计原则
6、单体设计原则 6.1、住宅在满足良好空间感（楼间距）的情况下尽可能采用一梯三户的形式。 楼王必须采用一梯两户的形式。 6.2、住宅层高为3.0米。 6.3、建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备 布置的经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的 主要外立面无突出的设备管线。方案设计深化阶段尚应提供与建筑平面布置相
约30%
自住 约70% 事业单位职员 医生、教师 乡镇入城富裕客户 未婚和父母住在一起 婚房、为子女就学买房的
根据不同消费人群对本案的吸引力和本 案对他们的吸引力，我们可以甄别出本
自住 自住人群为主
案的潜在客群。
不作考虑
以现有条件吸引 能符合条件的客 户 自住
要的 核心目标客群， 投 资客为次要的 目标
经营面积 商务办公 休闲配套 生产仓储物流
PLANNING AND POSITIONING
DESIGN VISION
项目规划定位
项目规划经济技术指标（接上页）
2.9、建筑间距：多层居住建筑之间须满足1：1.41以上的日照间距系数要求且最小间距 不小于12米，高层居住建筑之间满足大寒日满窗日照不低于两小时的标准要求（须委托 地方权威专业机构进行日照分析、出具报告）。规划建筑的间距控制还须满足《铁力城 市规划管理技术规定》及消防、人防、水利等有关部门要求。 2.10、道路：合理组织内外部交通流线，做好人车分流、消防通道及无障碍设计。 2.11、市政公用：按相关技术规范要求配置必要的市政公用配套设施，垃圾中转站（一 座）、配电房、燃气调压站、消防设施等。 2.12、采用现代手法进行建筑单体设计，突出处理沿街立面的设计效果并注重建筑细部

注意重点 定价合理或性价比合理，以确 保特性需求释放； 产品设计及功能创新能够满足 目标客户的务实要求； 小区环境、配套到位，保障舒 适性； 物业管理公司选择非常重要。
投资
3 升值潜力高 4 交通发达 5 产品设计合理 7 物业管理好
本案发展项目可直接控制条件
Development philosophy
区域分析
City planning and allied studies
第一部分： 铁力城市研究
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URBAN DESIGN ANALYSIS
DESIGN VISION
区域分析
一、 铁力市基本情况： 铁力市行政区划面积6500平方公里，行政 单位包括4个林业局、1个农垦局、4镇1乡， 总人口40.2万，铁力市内人口10万；铁力山 清水秀，境内包括日月峡国家森林公园，全 市森林覆盖率76% 项目背景： 二、项目总体规划：、 按照铁力市城市总体规划，城南旧城改造 项目共分三期，项目占地127697.24平方米， 总建筑面积29.4万,,其中一期占地23757.51 平方米，总建筑面积70442.12平方米。 项目工程完工后，城南新区将成为铁力新 兴商圈，建设城市新地标性建筑---恽恒国际 广场大厦；新建市民健身游乐休闲主题公园； 完成欧罗巴商旅步行街开发建设等。 总体规划原则详见概述：
弱
本案对消费者的吸引力
强
人群。
PLANNING AND POSITIONING
DESIGN VISION
目标客群定位建议分析
购房先决条件（应特别注意目标客户群看重的因素） 1 地段层次高 2 价格 3 交通发达
自住
4 产品设计合理
5 周边配套完善
6 小区环境优美 7 小区配套到位 8 物业管理好 1 地段层次高 2 价格
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ANALYSIS OF THE SUMMARY
DESIGN VISION
宗地分析小结
根据铁力城市布局及发展规划看，本项目所处区域位于铁力城南的核心区域，虽然目前距离中心
主城区、商业区有一定距离，基础设施建设也有一定的制约；而政府在本区域的基础设施和综合配套 上投入必然加大，在短期内非常利于本项目及所在区域形成大型人居聚集区； 从本项目的初步规划定位看，项目将打造成为一个铁力的中高居住社区，在产品打造方面更适合 于主流客户群体，但是，本项目目前的基础配套不健全、居住氛围难以快速成型等潜在的劣势，难以 吸引普通主流客户群体； 从项目初步方案的产品定位看，项目以中高产品为主，体量适中，销售去化适合依然需要以批量 为主，但作为一个精品楼盘，在既定的区位条件、配套条件、居住氛围、自然环境等方面，本项目在 抢占自然、景区、教育、交通、人文先机、做好产品定位、制定合理的价格策略上做足文章，以利于 本案以巧取胜。
项目适合打造项目的休闲泛配套，提升项目品位；
铁力当地的高档居住产品供应不足。 项目所在板块与铁力城市拓展方向核心区域，聚焦了 未来主流客群，有利于板块居住氛围快速形成，因而适 合打造高档楼盘；
Threat（威胁点）
铁力在建和已建项目过多入住并
清盘中 刚需减缓、资金回笼有一定的 风险和压力。
目标客群定位建议分析
在第三部分：潜在购房群体调研分析基 础上，我们将目标购房者分成二个意向 簇群，各自有不同的人口背景及选择偏 好。
投资 公务员、事业单位职员 个体工商户 子女上学陪读 宾县乡镇人群 投资客 强 以独特卖点作 针对性推广 消 费 者 对 本 案 的 吸 引 力 投资 主要目标设计 需作特别考虑
对应的初步结构布置设想方案；
6.4、住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安 全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。 6.5、考虑立体绿化的设计，从地下停车库、地面、屋顶花园全方位引进休闲 绿化设计，提高居民接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现生 态、人性化住宅设计。