房屋开发建设过程中各类建筑面积分析

３ ． ２ 加强房地产项 目销售管理 （ １ ） 做好房屋销 售面 积预测 工作 ， 预 测 图纸 必须是 规 划部 门审 核批
准的图纸 ， 确保资 料的真 实有效 。 在预测 过程 中， 应该注意 将开发单位 提 供的建筑 施工 图纸 与规划核准 图纸 进行对比。 遇到 不一 致的地方， 加 强与规划部 门沟通 ， 要求 开发单位 及时改 正， 提 高预测面 积的准确 度， 减 小预测面积和 实测面 积之间的差异 。 合同等重要 指标 。 （ ２ ）商品房 销售后， 开发 单位不得 擅 自 变更规 划、 设计。 已预售 的房 规 划核实面积是指 房屋竣工后 ， 由开发单位委托具 有测绘资质的测 屋在建 筑 工程施 工过 程中， 对 影 响公摊面 积的 公共设施 部分不得 随 意 绘单位 ， 依 据 建 筑规范 》 ， 对房屋进行实际测量计算 的面 积。 此面积是 变更设计。如确需 变更设 计的 ， 应征得全 体受让 人同意 ， 并报 规划 主管 规 划部 门办理工程规 划竣工核实的依据 。 部门批准 同意后方 可实施 。 通知 测绘单位修改 ， 变更预售面 积。
【 摘要ｌ 本文介 绍了 房屋 开发建设过程建筑 面积的定义、 适 用范围、 及对应的计算规 范， 分析了不同规 范之间存在 的差异， 并对竣工前后建 筑面
积 的差异 提 出了 解 决措 施 。
小于２ ． ２ ０ ｍ的地下 室和半 地下 室按 一半计算 建 筑面积 ， 而 后者 不计算 面积； 有永久性 顶盖的 室外楼梯 ， 前者按１ ／ ２ 计 算， 而后 者全算 ； 等等 。 这 里还没有分析公摊 问题 ， 否则差 异更突 出。 客观 的认识 到两个规 范确 实存在 的差 异， 就能理 解规 划和 房产两个 部 门的 建筑面 积 为什么不一
22房屋竣工前后建筑面积产生差异房屋施工前设计面积规划许可面积招投标面积和施工许可面积前后一致竣工后即使依据同一建筑面积计算规范也经常得两个不同的面积计算数据通过房屋开发建设过程中各类面积关系图
房屋开发建设过程中各类建筑面积分析
奚小 军
沈阳高新农业发展有限责任公司 １ １ ０ １ ６ ４
房屋建 筑从 设计、 审批 、 施 工、 竣 工前后 状态 下的各类 建筑面 积 ，
在计算标 准及使用范 围上存在差 异。 １ ． １ 建 筑面积计算标 准 我们 现行 使用 的建筑 面积计 算有 两套 国标规 范 ，《 建 筑工 程建 筑 面 积计算规 范》 （ 以下简 称 建筑规 范》） 和 《 房产测量 规范 》 （ 以下简 称 房产规 范 ） 。 设计面 积依据 《 建筑 规范 计算 ， 适用于工程量 的计 算， 是计算工程造价 的依据 ， 从项 目 设计、 招投标 和项 目 报建 、 施 工结算 之 间的 一致性 考虑 ， 工程 规 划许可 面积 和规 划核实面 积依 据 《 建 筑规 范》 更为适合。 房产测绘依据 的 《 房产规范 》 则更多从产权角度 出发 ， 侧 重于房屋的使 用价值 ， 计算面 积是房 产产权 、 产籍 管理 、 房地 产开发利 用、 交易、 征 收税费重要依据。 计算 容积率面积暂 没有统一标 准， 各地 为 规范 建设项 目容积率 指标 的计算 、 管理 工作 ， 在 执行 《 建筑 规范 》 基础
一
准确性 。 （ ２ ） ） ｓ源自ｎ 强建设项 目 批 后管理 ， 严格执 行建筑 放线验 线、 验 槽制度 ， 通
过规 划执法 、 建筑 质量监督 等部 门对施 工全 过程监 管， 确保建 设项 目 严 格 按照规划 审批 的设计 图纸 施 工。 对于 未严格 按 照规 划审批 的设 计 图 纸 施 工的 ， 及时 纠正 ， 产生面积 差 异的 ， 应依 据 城 乡规 划法 》 和 有关
致 的问题。
【 关键词 】 建筑面积 ； 规 划审批 面积； 房产测绘 面积； 差异
２ ． ２ 房屋竣工前后建 筑面积产 生差异 引言 房屋开发建设 过程 中， 不同阶段会遇 到名 目 不 同的建筑面 积 ， 如： 房屋施工前 ， 设计 面积 、 规 划许可面 积、 招投标面 积和施 工许可面 设计面 积 、 计 算容 积率建 筑面积 、工程 规 划面积 、 预 售面积 、 规 划核实 积前后一致 ， 竣 工后， 即使依 据 同一建筑面 积计算 规范也 经常得 两个不 面积、 产 权登 记面 积等 等 。 而且， 多数 情况 下同一 幢 建 筑在 不 同的阶 同的面 积计算数 据 ， 通过房 屋开发建设 过程 中各类面积 关系图 ． 我们 不 段， 每 种面 积又各不 相同 ， 令人产生 困惑 。 为了更深 入地 理解 建设 过程 难发现 ， 是在 房屋施 工到竣工环 节出了问题， 一 般 由于房屋建设 中不按 中不 同建 筑 面积 的内涵 ， 笔者 认为有 必要对各种 建筑 面积 作一个 详 细 图施 工、 施 工过程 中局部设 计变更 、 竣工后局部 改变使用功能等 原因导 致前后面积 发生差异 。 的分析。 ２ ． ３ 正 常的施 工误差和测 量误差也可引起 差异 １ 、 建 筑 面积 计算 标 准及 使用 范 围
上， 一般都 制定了地 方性标 准 。 例如 Ⅸ 辽宁省住宅 与公建用地 容积率计 算管理规 定》 、 北京市 《 容积 率指标计算规 则》 等。 １ ． ２ 建筑 面积使用范 围 由于各类 建筑面积计算依 据规范不一样 ， 其使用范围也不一样。 设 计单位依据 《 建 筑规范 》 计算房屋设计 面积 ， 是 建筑房屋计 算工
３ 减 少房 屋面 积差 异 的措 施 通过 以上对房屋建筑 面积的差 异分析， 我们 可以通过 以下两方面来 有效 减少这 种差异 ， 从而避免 开发建 设中有 可能因建筑面 积引起 的种种
纠纷。 ３ ． １ 加强建筑 工程规划管理
（ １ ） 把 好建设项 目 规 划审批关 ， 建筑面积 、 计 容积率面 积计算依据统 标准， 单 项建 筑中特色 空间如避 难层 、 住宅内的 阁楼、 各式 阳台以 及 超高建 筑、 地下室、 地下 商业 等需要 明确标 注。 形成建 筑面 积计算 明细 表， 明确哪 些面积 全算 、 哪些 面积算一 半 ， 哪些 部位不 算面 积 ， 哪些 面 积计算 容积 率。 从源头 上防止少 算 、 漏算 、 错算 ， 确 保规 划审批 面积 的
规 定进行处理 。
程 量的主要指 标 ， 是计算预算 造价的主要依据 。 设计面 积经过规 划部门 审批 确认后， 变成工程规 划许可面积 。 工程规划许可 面积是规 划管理 、 施 工许可 审批、 项目 招投标 管理 的基础。 计 算容 积率面 积是在设 计面 积的基础 上 ， 依 据计算 容积率 标 准折 算 而来 ， 其是规划 部门审核项 目设计是 否满足用地规 划条件、 土地 出让