XX村庄规划现状调研分析研究专题

专题报告
XX市XX区XX镇
XX村庄现状调查分析研究
2013.10
目录
一、村民调查问卷 (1)
(一)村庄及问卷调查人员基本情况 (1)
(二)村民基本情况 (1)
1.村庄居民基本情况 (1)
2.村民家庭就业、收入及开支情况 (2)
(三)现状村民居住情况 (3)
(四)村庄设施评价 (5)
1.市政设施 (5)
2.公共服务设施 (6)
(五)村庄产业发展 (6)
1.第一产业发展现状 (6)
2.第三产业发展现状 (6)
(六)土地流转及集中居住意愿 (7)
1.林地统一流转意愿 (7)
2.宅基地流转集中居住意愿 (7)
(七)村民对未来就业和生活的愿景 (9)
1.村民未来就业意愿 (9)
2.村民与外来居民共同生活愿景 (9)
3.村民集中居住社区意见 (9)
(八)村庄共识挖掘 (9)
(九)总结 (10)
二、相关利益群体访谈 (10)
(一)游客访谈 (10)
1.游客印象 (10)
2.村庄未来发展的期望 (11)
(二)村书记访谈 (11)
1.村庄发展情况 (11)
2.村内现状主要问题 (11)
3.村庄未来发展设想 (12)
(三)萨洋企业访谈 (12)
1.现状发展模式 (12)
2.村庄未来发展设想 (13)
(四)叶氏集团访谈 (13)
1.企业投资目的 (13)
2.村庄现状发展情况 (13)
3.村庄未来发展设想 (14)
在XX村庄规划工作期间，我们通过多次现场踏勘、入户调查、个别访谈等方式，与XX村民、村书记、游客、投资主体等进行交流，充分收集各方相关主体对于村庄未来发展的意见，总结为此报告，作为村庄规划的依据。

一、村民调查问卷
(一)村庄及问卷调查人员基本情况
本次入户调查有效问卷共61份，覆盖村内农户82户，涉及200余人。

从2005年至今，XX村村民对外出租宅地共计12处，其中瓦厂独栋别墅经营性使用4处，外国人租赁5处，中国人租赁3处；长期不在村内的村民闲置房屋约4-5处。

全村共计148户，除去对外出租宅地及长期闲置房屋，问卷覆盖率达74.7%。

(二)村民基本情况
1.村庄居民基本情况
村内男女比例协调，但村民老龄化现象突出。

村庄现状总人口344人，其中男性174人，女性170人，村庄男女比例为1.02:1。

村内60岁以上老年人群为84人，占村庄总人口的24.42%；20-59岁青壮年人群为211人，占村庄总人数的61.34%，其中未来10年步入老龄化的村民占村庄总人数的21.22%；20岁以下人群为49人，占村庄总人数的14.24%。

表格 1 村民年龄结构
图表 1 村民年龄结构
村民教育程度相对较高，以初中（40.4%）和高中（23.4%）文化程度为主。

小学文化程度村民占总人数的17%，职高、中专、大专文化程度村民占总人数的9.6%，大学及以上学历人数最少，仅占村民总人数的4.3%。

图表 2 村民教育程度
2.村民家庭就业、收入及开支情况
现状村民以务农为主，外出打工人员比例不高，村内部分农户经营农家乐或从事建筑工人获得额外收入。

老年人群多从事农业劳作和在家养老；青壮年人群从事农业劳作、建筑工人、农家乐经营和外出打工。

现状村内农家乐共7家，但收入两级分化严重，其中经营较好的农家乐共4户，占全村农家乐总数58%，年收入大于5万；经营较差的农家乐几乎没有收入。

村民家庭收入分级较为均衡，家庭收入在1-3万（30.5%）和3-5万（25.4%）的家庭居多。

表格 2 村民家庭收入情况
图表 3 村民家庭收入情况
村民家庭支出项以生活日用（衣食住行电费）、医疗保健、教育、人情世故和房屋建设（维修和新建）为主，其中生活日用、医疗保健和房屋建设支出可占到家庭总支出的60%-100%。

(三)现状村民居住情况
村庄地处丘陵地区北高南低，村庄宅基地面积随地势高低有所变化，并呈现组团分布特征。

南部宅基地面积较小，每户宅基地约0.25亩；村庄北部宅基地面积较大，每户约为0.4亩；沿山和滨河地区宅基地面积较大，每户宅基地约0.8-1亩。

村内对外出租宅地共12处，其中10处已进行住房改造，改造后的宅院面积普遍偏大，约占2-3个宅基地。

图表 4 村庄宅基地分布情况
村民自筹资金建设农房，XX村房屋建设可分为1960-1980年、1980-2000年和2000
至今三个阶段，其中村庄房屋多建于1980-2000年间。

村内现存1960-1980年间建设房屋数量较少但独具特色，但由于年代久远，多数已经废弃无人居住，建筑质量较差，占本次调研有效问卷总数的6.78%；1980-2000年建设房屋数量最多，占本次调研有效问卷总数的61.02%，且大部分在2000年后进行房屋改建，建筑质量一般，但特色不突出；2000年后村庄房屋数量增加较快，占本次调研有效问卷总数的32.2%，新建房屋运用了大量现代化建材和装饰，建筑质量较好，延续了村庄原有的合院肌理，但特色不突出与原有特色建筑风格相异，部分建筑形态对村庄影响较大。

近年来XX市政府对村庄农房改建提出了相应的资金扶持政策，进一步加快了农民改建房进程。

表格 3 村庄房屋建设年代统计
目前村庄内共有19处宅院极具特色，包括9处对外租赁宅院，以及10处本村村民自建的特色民居。

村内对外租赁宅院共计12处，其中2处租赁后还未整改，1户建设体量过大，建筑形态极大的影响了村庄整体风貌。

图表 5 村庄特色建筑宅院分布图
村内农户拥有1-2个地窖，每个地窖面积约15-20平方米，具有鲜明的地方特色。

XX 村以往以果树种植为主，地窖多用于水果储藏；但后期由于村内缺水，农民改种干果类树木，目前村民多用于蔬菜和杂物储存；对外出租宅院的地窖改造后普遍用于聚会和酒窖使用。

大多数农户对现状住房较为满意，但对住房设施中的采暖、水电气暖设施、抗震能力等有一定不满；村庄南部宅基地较小片区居民对房屋空间宽敞、合理布局要求强烈。

(四)村庄设施评价
村民对村庄设施综合评价较为满意，但对村庄设施较不满意和不满意的设施涉及如下几项：
1.市政设施
（1）通村道路没有相应指示牌，缺乏指示系统；
（2）进村道路较窄、错车难，村内停车位少；
（3）对外公交联系不便，公共汽车通勤量少且时刻表安排欠佳；
（4）村民对村内照明极不满意，路灯亮度不够，村民夜晚出行和活动不便；
（5）村内冬季房屋没有采暖；
（6）村庄垃圾不分类，垃圾桶测漏，垃圾桶周边居民生活环境较差。

2.公共服务设施
（1）村民公共活动空间较小，缺少室内健身设施，村内停车位少常占用户外公共活动空间；
（2）村内居民休闲活动较为单一，闲暇时间多为散步、棋牌、跳舞和聊天；
（3）村内仅有商户一家，选择性少，商品单一且价格偏高。

(五)村庄产业发展
1.第一产业发展现状
村庄目前以干果类（板栗、核桃）种植为主，果树（梨树和柿子树）种植为辅，村民希望保存现状板栗种植或逐步缩小。

干果类种植是村民主要的经济收入来源，村内主要由老年人种植（或任其发展），未来随着务农人群年龄增长，老年人已不愿意再从事采摘和管理工作。

此外，青壮年人群外出务工数量的增加，板栗价格受市场的波动影响，以及板栗种植易造成水土流失，都影响着农业的发展。

2.第三产业发展现状
XX村第三产业主要包括村集体餐厅、瓦厂特色酒店和村民农家乐。

2009年之前村集体没有经济产业实体，集体收入仅靠财政支持。

2009年村集体出资注册成立了“北旮旯乡情驿站餐饮有限公司”，并投资建设了“北旮旯乡情驿站”餐厅，通过村集体餐厅和特色民俗旅游吸引客源，拉动全村民俗接待、农家乐发展，配以向村民订购板栗、核桃等土特产品销售，在增加集体收入同时，为村民提供就业和增加收入。

目前“北旮旯乡情驿站”餐厅是村庄集体收入的主要支撑，2012年年收入可达到150万元，极大的拉动集体经济发展。

村庄内部存在一部分因为土地质量状况差、不适宜耕种的闲置地和多户废弃的住宅，不仅占用土地而且影响村容村貌。

从2005年起，村集体将原有瓦厂承包给外国企业改造为乡村特色酒店，此后该企业还租赁了4个村民宅基地作为经营使用。

村民认为瓦厂宣传力度大，经营管理较好，服务水平和服务人员素质高，吸引了大量国内外游客，为村庄带来一定客源，并对村民提供外语教学服务，少数村民亦可在瓦厂就业。

但村民认为瓦厂经营模式十分封闭，存在空间上的隔离，对村庄回馈和沟通交流过少，与村民利益关系不大。

村民自行经营农家乐7家，村内农家乐接待能力约30人，经营收入两级分化严重，综合评价一般。

村民认为农家乐经营存在着以下问题。

第一，村庄区位条件不好，且农家乐在村内分布区域不一；第二，村内农家乐缺少宣传，活动组织少，缺少客源；第三，村内农家乐缺乏统一管理，现状村民以留守老人居多，服务人员不够，服务水平低；第四，农家乐普遍规模较小，设施配置差；第五，村内旅游景点少，吸引力不足。

(六)土地流转及集中居住意愿
1.林地统一流转意愿
村内大部分村民赞成林地统一流转。

其中有73.3%的村民基本赞成，有20%的中立人群取决于流转价格；有5%的村民反对；还有1.7%的村民无所谓。

未来村庄林地统一规模经营和管理，年老村民普遍表示年纪大了不愿意在基地务农，青壮年村民则取决于务工收入，愿意在基地务农。

图表 6 林地集中经营意愿
2.宅基地流转集中居住意愿
（1）第一次意见征求
村内大部分村民赞成土地流转。

65%的村民赞成农村宅基地流转，其中10%的村民愿意一次性补偿迁出；有16.7%的村民保持中立；有18.3%的村民反对。

表格 4 村民宅基地流转集中居住意愿调查
图表7 村民宅基地流转集中居住意愿调查
赞成集中居住的村民希望能免费分得集中居住区房屋，并采用柔性安置方式，一户能分领多套房。

对于集中居住区的居住形式希望以院落为主，层高不超过2层，并希望进一步了解30年后房屋（集中居住区和宅基地）续租或退还事宜，在租赁期间要求保障生活和提供就业。

村内少数人表示愿意通过一次性补偿迁出，或异地安置在邻村（辛营村、田仙峪村）、XX镇或XX区。

此外，大部分村民希望集中居住区房屋用于自住，但部分村民表示未来会用于对外出租。

中立人群则希望能参考大家的意见和补偿标准再做决定，此外对集中居住后邻居相互之间的影响和原有生活环境的改变也存有疑虑。

反对宅基地流转和集中居住人群则希望保留现有生活居住方式，不太信任开发商，也提出了集中居住后房屋不够宽敞、老年人行动不便、消费开支增加等问题。

（2）第二次意见征求
经过第一次村民意见征求之后，村党委又与村民进行了多次交流沟通，因此在第二次村民宅基地流转意见征求时，共计117户（87个宅院）的村民愿意流转宅基地集中居住。

村党委和叶氏集团希望通过柔性安置的方式，广泛征求村民意见，因此针对村民集中居住区设计了3种户型供村民选择，通过入户调查，详细了解村民对户型和数量的要求，以村民需求出发，统计后按需建设。

表格 5 XX村村民集中居住区房屋户型和套数统计
(七)村民对未来就业和生活的愿景
1.村民未来就业意愿
未来村内林地统一流转经营，村民希望能就地就近就业，但大多数农户不太愿意孩子回村发展。

大多数村民希望留在村内，参与集体产业或经营小生意；部分村民希望继续从事农业生产种植和销售，为村食堂或对外提供有机蔬果；部分村民希望经过专业培训，从事餐饮、酒店等服务行业；此外，有部分村民希望能自主开发、经营农家乐。

2.村民与外来居民共同生活愿景
村民与村内外来租赁人员交流过少，其中原因之一是租赁人员常不在村内，此外租赁人员以外国人居多，语言交流不畅。

瓦厂虽有组织外语授课，但村内老年人居多，且村民数量和素质参差不齐，教学内容较为基础，课程开展时间不固定，村民语言能力提升不大。

但大多数村民都十分愿意加强沟通，愿意让外来人口融入村庄生活生产，赞成继续开展外语教学，组织公共活动，并建设一些适宜交流的广场空间。

大多数村民对于外来人口混居持赞成态度，但对未来外来人口的持续进驻存有疑虑。

主要担心未来村民房屋闲置造成地区活力不强；会有偷窃、人员杂乱造成的安全问题；以及对现状村庄环境和生活方式的破坏，因此村民希望未来与外来人口居住应相对隔离，但可以建设一些交流平台。

3.村民集中居住社区意见
村民对集中居住区的住房、公共空间、社区管理和养老需求都提出了相应的要求。

村民希望集中居住区房间宽敞，能保障水电气暖供应，并在小区内设置储物空间。

对于社区公共空间建设，希望有广场等户外活动空间，棋牌室和室内健身活动场所，社区内部设有超市（或市场），注重社区的绿化和环境塑造，并希望有保安、物业管理和相应的停车设施。

由于村内老年人居多，村民对于社区养老也提出了以下三点。

第一，希望建立托老所进行集中养老，有专人照顾并提供吃住；第二，希望有专业医护人员和医疗室等设施；第三，为老人购买医疗保险并定期进行身体检查。

(八)村庄共识挖掘
村民普遍认为XX村村庄安静整洁、环境宜人，有着丰富的自然人文资源，如长城资源、自然生态环境、儒家文化、农业种植（板栗、核桃、梨等），此外村内流传着松鼠种板栗、抗日故事、石碾子、长城砖窑、琉璃瓦窑等故事。

(九)总结
（1）村庄现有的发展基础条件有利于当前的开发模式
优越的自然条件和本底资源是打造高端度假休闲和特色文化旅游产业的基础。

（2）农民普遍接受集中经营农业产业
农民普遍愿意集中经营，青壮年愿意到基地务工，大多数村民希望多渠道就近就业。

（3）集中居住、腾挪宅基地的意愿参半
大多数村民基本可以接受集中居住旅游开发模式，但会根据具体条件进行判断，也存在跟风情况；村内1/3的村民有经营农家乐的意愿，希望在有人指导的基础上实现特色改造方式和参与经营；很多村民愿意就近就业，参与酒店服务，管理自己的宅基地。

（4）关于新社区建设模式需要反思
根据村民搬迁意愿，如果实现60-70%人口集中居住，新小区所承担的压力较大，建设环境也很难满足村民要求，中高层小区对周边的环境影响较大。

（5）萨洋的小规模渐进式改造模式被村民认可，且值得学习
大规模开发会带来群众心态上的慌乱感，会增加和强化对企业的不信任。

而小规模渐进式改造能够有更充分的时间让村民适应变化，并与农民协商合作方式。

二、相关利益群体访谈
(一)游客访谈
1.游客印象
XX村作为长城国际文化村之一，吸引着国内外游客前来游览，以短期（1-2天）和周末游为主。

受访游客多是第一次来XX旅游，主要通过网络、媒体、景区宣传和朋友介绍，其中部分游客是慕名前来观赏外国人的特色宅院。

游客普遍认为XX村最大特点是整洁、安静、民风淳朴，能较好的感受乡村氛围和儒家文化。

但游客也表示XX村旅游景点较少，没有深入挖掘和利用村内特色资源（如石碾子、板栗树），缺乏乡村体验活动；村庄知名度不高，缺乏宣传和活动组织；村内总体服务接待水平不高；村内设施配置较差，停车位少、道路过窄、进村道路标识性差。

XX村主要由瓦厂和村民农家乐共同承担游客旅游接待职能。

瓦厂特色酒店常年接待
国内外游客，包括住宿、餐饮、康体、婚庆、会议等功能。

瓦厂服务接待水平较高，酒店环境较好，但部分国内游客较喜欢游览旅游景点，认为瓦厂休闲度假体验方式不太适合国内人群需求。

村内农家乐主要接待国内游客，总体服务接待水平较低、硬件设施配置较差，但部分瓦厂的外国游客也希望能体验中国式乡村特色农家乐。

2.村庄未来发展的期望
游客希望村庄未来能保持乡土化发展，注重村庄自然生态环境，保存村庄特色和活力。

游客对村庄优美的自然环境、休闲静谧的乡村生活感受十分深刻，希望控制游客量和对外租赁房屋数量，保留乡村生活氛围和传统生活生产方式，避免过于商业化、贵族化；提升服务接待水平，完善食宿设施和旅游服务设施，形成村内游览景点和住宿指引体系；加大宣传力度，组织开展乡村体验式活动，建设乡村教育基地，提升地区活力，建设多元包容的特色乡村。

(二)村书记访谈
1.村庄发展情况
XX村是长城国际文化村之一，曾荣获“XX市最美乡村”、“XX市级民俗旅游村”、“全国民主法治示范村”、“全国先进基层党组织”、“全国精神文明村”以及“全国生态文化村”等多项荣誉称号。

村庄党组织建设工作基础好，在党员带领下村民愿意参与到村庄各项事务，村民积极性大，自组织能力强。

近年来XX村人口呈负增长趋势，从最初500人，到2005年365人，到2012年344人，村庄人口总数逐年递减。

XX村村民收入以农业收入和外出打工收入为主，农民人均纯收入属于XX镇内村庄中偏上水平。

XX村主导产业以林业和民俗旅游业为主。

20世纪90年代以前村庄鲜果产量较大，占主导地位，但由于鲜果产量及产品价值较低，影响村民收入，同时干果价格不断上涨，村庄提倡开荒种树，因此村民大力种植干果果树取缔村内原有鲜果果树，村内以北大部分山体已被干果果树覆盖，干果种植成为村民第一产业的主导，是村民主要收入来源。

村庄内部存在一部分因为土地质量状况差、不适宜耕种的闲置地和多户废弃的住宅，不仅占用土地而且影响村容村貌，自2005年起，村庄将村集体闲置土地（瓦厂）以及村民废弃的住宅外租，收取租金，增加了村庄整体收入，至今已有十余处宅基地对外出租改造作为居住和经营使用。

2.村内现状主要问题
村庄人员老龄化、农业收入低和自然生态环境保护导致传统农业发展受阻。

目前由于村内年轻人外出务工，主要以50岁以上人群从事传统农业生产，随着一产从业人员年
龄的增长，村民不愿再从事农业生产；村民收入以板栗、核桃种植销售为主，但现状干果销售渠道单一，价格受市场波动大，农民收入低；村民种植板栗为方便收获大量拔除林下植被，山地裸露易造成水土流失，不利于村庄生态环境保护和产业可持续发展。

村内未来产业发展方向有待引导。

村民只有种植技能，产业发展仍以农业为主，收入较低；少数村民自行经营的农家乐服务接待水平不高，硬件设施配置较差，收入分化严重；瓦厂环境优越，宣传、经营和接待能力较好，为村庄带来一定的游客量，但经营管理过于封闭，与村民存在空间、生活交流层面的障碍，瓦厂消耗着村庄资源，但没有回馈村庄和村民。

村民住房缺少采暖设备，冬季生活居住不舒适。

3.村庄未来发展设想
长城国际文化村包括田仙峪村、慕田峪村、辛营村和XX村，未来将联合打造“吃在田仙峪村、住在XX村、购在辛营村、游在慕田峪村”的大旅游景区，村书记希望与其他三村共同成立党委，以XX带动四村，协调发展。

林地统一流转经营，为农民创收。

2010年叶氏集团进入村庄进行投资，村书记以尊重民意为核心，希望叶氏集团未来能统一流转管理村民林地，每年以市价折现稳定农民收入；采用家庭农场方式集中经营，并反聘村民作为基地务农工人，提供就业岗位。

村民、村集体与叶氏集团股份化合作，将XX建设成为高端住宿接待区。

在遵循村民自主自愿的基础上，村集体和村民以宅基地入股，与叶氏集团合作经营，提高农民收入；以环境提升改造为原则，不提倡大拆大建，保留特色旧宅，加强环境塑造，采用小规模精品开发模式，宅基地改造后用于酒店经营使用，保持乡村生活氛围，对于村庄游客量加以控制，建设全国最具特色的魅力乡村。

集中建设农村养老社区，改善村民生活条件。

在村庄南部建设村民集中居住区，统一配置水电气暖等设施，配置养老设施并提供吃、住、医疗等相应养老服务，满足村民养老需求，改善村民生活居住环境。

(三)萨洋企业访谈
1.现状发展模式
由初期租赁慕田峪村农宅改造，到XX村拓展经营范围。

2005年萨阳在村中承租第一个宅院加以改造；2008年承租村集体废弃瓦厂并加以改建，到2009年底完成了一期建设，2010年增加SPA和健身花园，2012年完成了瓦厂二期建设；至今，已承租村中另外3处宅院经，改造后用于酒店别墅经营使用。

XX村生态环境资源较好，采用小规模、散点式、渐进式、乡土性、特色化开发模式，宅院改造注重与村庄环境的融合。

萨阳认为XX村风景优美、生态环境优越、乡土气息凝重，还拥有长城和卧佛景观资源，酒店环境打造应充分考虑地区特色，就地取材，充分利用村庄景观环境。

2.村庄未来发展设想
村庄未来发展以乡土、特色、生态为核心。

提倡花园式、乡土性开发，传承地区文化，采用低碳出行方式，加强村庄环境塑造；确立村内建设规则和引导原则，注重建筑质量安全，保持乡土化、多元化、自由发展；XX未来发展应避免过于城市化和商业化，不应破坏现有农村生活氛围。

但萨阳反对集中居住区采用高层开发建设模式，担忧会破坏村庄整体风貌。

深入挖掘村庄特色资源，开发乡村旅游产品，延伸产业链条。

加强村庄市政设施和基础设施建设，发展农业旅游，组织农业体验活动，开展自行车节、民俗节庆等活动，吸引国内外游客；发展小型农副产品加工业，如果酒、干果仁等；村民和企业联动发展，开发地方产品、特色手工艺品制作和文化创意产品，作为装饰或日常生活用品使用，通过酒店平台进行宣传，介绍游客到村中购买，提高村民收入；建立“农村企业家培训中心”，鼓励农民自主经营；建立村庄、酒店、农家乐、各类活动联动宣传平台，提高村庄知名度，增加客源。

(四)叶氏集团访谈
1.企业投资目的
在国家城乡发展宏观思路的背景下，提出健康城镇化，加快发展现代农业，壮大集体经济实力，发展多种形式规模经营，加强基层党组织建设，基层群众自治，培养村民自我发展和思考能力，全面推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设，实现以人为本、全面协调可持续的科学发展。

叶氏集团为顺应时代需求，探索城乡发展的新型模式，率先以XX村作为示范重点打造。

2.村庄现状发展情况
XX村有着优越的资源基础和发展条件。

国际文化村雏形已形成，村内有国际友人长期居住置业，拥有长城历史文化资源、国际文化交流平台、自然生态环境和坚实的党组织基础。

村庄存在以下四个方面的问题。

村庄未形成骨干产业，仍以传统农业种植为主，村。