房地产成本结转参考

房产工程尚未决算是否能结转本钱
问：我公司是一家房地产开发单位,一期工程根本竣工,已取得了大产权证,但目前海未与施工单位进展竣工决算,还有局部未付的工程款尚未取得施工单位的发票。

事物所审计时提出按照会计准那么本钱不能可靠计量,不予结转本钱,但我单位认为大局部工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估本钱,结转收入,此问题比拟迷惑,请给予指教！答：事务所的说法有根据的，?企业会计准那么——收入?规定：“销售商品的收入，应在以下条件均能满足时予以确认：〔1〕企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；〔2〕企业既没有保存通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；〔3〕与交易相关的经济利益能够流入企业；〔4〕相关的收入和本钱能够可靠地计量。

〞贵单位的工程款只是大局部能够准确计量，但不符合“相关的收入和本钱能够可靠地计量〞的规定，因此不能按预估的本钱来结转收入。

问：我公司属于一家从事房地产开发的企业。

在房屋尚未交付使用之前，将所收到的销售收入计入了预收账款工程中，将支付的工程款及相关配套和前期费用计入了开发本钱中，这样会计核算是否妥当？答：按照?房地产企业会计制度?的规定：
一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：
1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。

2．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

3．对土地和商品房采取分期收款销售方法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

4．出租开发产品，应在出租合同〔或协议〕规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。

二、“开发间接费用〞期末应按企业本钱核算方法的规定，分配计入有关的本钱核算对象，借记“开发本钱〞科目，贷记“开发间接费用〞。

本科目期末应无余额。

三、“开发本钱〞科目：
企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程，应及时进展本钱结转。

月终结转本钱时，按实际本钱，借记“开发产品〞科目，贷记“开发本钱〞。

本科目的期末余额为在建开发工程的实际本钱。

四、“经营本钱〞科目，月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际本钱，借记“经营本钱〞，贷记“开发产品〞、“分期收款开发产品〞科目。

综上所述，只有“开发间接费用〞需要按月结转，“经营收入〞。

“经营本钱〞、“开发本钱〞在具备相应条件时方可结转。

问:我房地产开发公司，开发产品已竣工，向房管部门竣工报备。

目前工程在结算中，已取得承建方局部土建本钱发票。

在这种条件下，我公司取得售楼收入是继续按15%利润率预缴企业所得税，还是将所有的预收帐款结转为销售收入按照依帐征收〔收入－相应结转的计税本钱一期间费用－营业外收支〕申报？
答: 根据国税发[2006]31号文第二条规定，凡符合文件要求的条件之一的，应视为完工产品进展本钱结转.
请问：房地产会计中每个月末如何结转本钱？
房地产会计交的税款是按“预收帐款〞计算缴纳，那么，在未工的前提下，每月是如何结转本钱计算出“本年利润〞的？
答:房地产企业按“预收账款〞缴纳税款有两种税，一是营业税及城建教育附加，二是企业所得税。

对于第一种情况按预收账款的实际数量作为计税依据进展纳税；对于第二种情况，那么按房地产企业的本钱利润率进展估算企业利润，然后按适用的所得税税率预缴企业所得税。

至于本年利润那么是按照实际发生的本钱费用之后余额结转出本年利润。

问:我是一家房地产企业，假设说是03年10月开发的房子，04年9月一期工程完工，05年2月二期工程完工，04年1月开场预售，到04年末共取得销售收入3000万，到04年末，由上开发本钱科目余额为2800万，05年销售收入为2500万，05年本年帐上发生本钱2
600万〔即05年1月-12月帐上发生本钱2600万〕，06年全年实现销售收入300万，06年1-12月发生本钱700万，请问各年的本钱应如何结转，是帐上有多少本钱就转多少呢，还是如何结转。

注，整个小区总销售面积60000平方，总开发本钱6100万，预计全部售完，可实现销售收入6400万。

04年售出3万平方，05年售出2万平方，06年售出3000平方，还余7000平方未售出。

答:我们公司是有多少转多少，不过我认为应该遵循“配比原那么〞，当期结转的本钱应为：当期销售面积*预计总开发本钱/总销售面积，到年底或工程完成时再按实际的开发总本钱调整。

答: 你们也是按有多少转多少的原那么结转的呀，那你们当地的税务部门认可了吗，我的认为和你的一致，应当按配比原那么进展，英雄所见略同，不过，我们当地的税务部门可不这样认为，他们也认为是有多少转多少。

问:房地产企业当月做了销售，当月要结转销售本钱吗
开发本钱发票没有到位，审计价又没有出来，无法估算，想在年度结转本钱，当月只做销售，营业税按销售缴纳，所得税不影响，当月做了销售可以不结转销售本钱吗？答:按照收入与本钱合理配比的要求，当期确认的收入，应在同期结转本钱。

你所说这种情况，可先将实现的销售计入预收账款，并按预计利润率预计所得税，待取得开发产品结算发票后再转入销售收入，同时结转开发本钱。

并进展所得税清算。

问:房地产企业如何结转已销开发产品的计税本钱
答:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售本钱，是指已实现销售的开发产品的本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。

可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定：可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱÷总可售面积
已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程本钱
问:房地产开发企业把租金收入计入主营业务本钱对吗？那么应如何结转主营业务本钱？
答:根据新会计准那么
房地产公司出租房地产时，计入投资性房地产。

借：投资性房地产
贷：开发产品
实现租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入或主营业务收入
结转本钱
借：其他业务本钱或主营业务本钱
贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕
房地产开发企业的商品房本钱结转有两种方法，一是在；1.本钱构成的不可分割性；2.本钱与售价的不配比性；3.商品房价格的不确定性；二、商品房本钱结转的方法；财务会计制度和税法都要求商品房以“买主〞购置的商；1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总本钱除以开；2.有些企业通过确定系数的方法，根据总本钱按楼层；3.还有些企业凭经历或受某些利益的驱使，随意确定；当开发
房地产开发企业的商品房本钱结转有两种方法，一是在商品房竣工验收办理决算后把归集的开发本钱按一定标准分配结转到商品房中去。

二是在商品房销售以后才把已销商品房本钱结转到销售本钱中去。

商品房的本钱结转既不同于一般商品本钱，也不同于建筑施工本钱，而有以下特点：
1.本钱构成的不可分割性。

商品房的开发从决策立项到房屋交付使用，本钱的归集分配大致分两个阶段。

第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、根底设施配套建立到建筑施工前的各项税费都是以开发工程归集的，按土地面积〔也可以采用建筑面积〕作为标准分配的，这一阶段本钱通常称为前期开发本钱。

第二阶段从建筑施工的招标或发包开场到工程竣工验收办理决算为止。

由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工，这就需要将建立工程招标或发包出去，所以第二阶段开发本钱也称建筑安装本钱。

第一阶段按土地
面积〔或建筑面积〕分摊的前期开发本钱和第二阶段的建筑安装本钱，就构成了商品房直接开发本钱。

当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发本钱，也要按适当标准分配到建立工程中去。

但不管是直接开发本钱，还是间接开发本钱，都无法按楼层或户型来确定本钱。

2.本钱与售价的不配比性。

一般商品的售价总是围绕本钱上下波
动，而商品房却不同，商品房本钱形成是整体的，本钱载体是整个建立工程，但销售时是按楼层或户型为单位的。

从单个楼层或户型看，售价明显不与本钱配比。

如同一构造〔砖混或框架〕商品房，底层建筑施工本钱低，高层建筑施工本钱高，这是建筑施工的特点所决定的。

但销售时，底层售价反而高于高层。

如果开发“丁字型〞楼房，虽然同楼层本钱一样，由于朝向不同，其售价相差很大。

3.商品房价格的不确定性。

商品房的建立在工艺上与一般建立工程是一样的。

不过，一般建立工程是根据“买主〞的要求建造的，工程竣工验收并办理决算后，收入即可实现。

至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。

但商品房竣工验收后，却不能确定“买主〞，也不能确定价格，只有与“买主〞签订购销合同后销售才能成立。

二、商品房本钱结转的方法
财务会计制度和税法都要求商品房以“买主〞购置的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进展本钱的结转。

但现行本钱结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。

所以现行本钱结转方法不能适应商品房开发与销售这一特
殊业务的经济容，使房地产企业的本钱结转处于无序状况，归纳起来大致有三种情况。

1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总本钱除以开发建筑面积
得出平方米建筑面积本钱，随后按销售面积乘以平方米建筑面积本钱就是本期销售本钱。

由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。

2.有些企业通过确定系数的方法，根据总本钱按楼层面积和系数计算出各楼层本钱，再根据各层本钱按建筑面积计算出平方米建筑面积本钱，进而计算每个户型本钱。

这种方法，首先是确定系数的依据尚无科学标准，全凭人为估算，其次对于朝向不同的楼层，售价差异也大，所以提供的财务信息也会失真。

3.还有些企业凭经历或受某些利益的驱使，随意确定本钱售价比率进展本钱结转。

采用的比率也不尽一样，有的采用本钱与实际售价比率，有的采用本钱与方案售价比率。

对于本钱结转没有一个公允、合理、科学的法那么约束，其结果不是侵害国家利益，就是加重企业经营风险，损害投资人利益。

当开发的商品房到达可销售状态时，开发企业会根据本钱、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个方案销售价格，为了解决商品房销售本钱结转错位这一特殊问题，有必要引进这个价格作为本钱分配标准，求得一个方案销售本钱率〔即：实际开发本钱除以方案销售总额〕来进展商品房本钱的结转。

在实际工作中，还可以分为实际售价本钱率结转法和方案售价本钱率结转法。

实际售价本钱率法，是在季度前两个月按实际售价乘以方案销售本钱率得出当期销售本钱，季末再按方案售价乘以方案销售本钱率减去季度前两个月已转销售本钱等于季本销售本钱的方法调整。

具体操作程序是：分类明细账应按开、竣工时间一样或相近且一并办理工程决算的商品房设置账户，商品明细账应在分类明细账根底上再按方案价格一样的商品房房分类设户，价格不同分别设置，季度前两个月可按分类明细账结转，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以方案销售本钱率得出当期本钱结转数，对销售栏只登记数量。

待季本将未销售房面积的方案售价乘以方案销售本钱率得出月末留存本钱，用倒挤的方法结转出销售本钱。

这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以简化上作量。

缺点是季度前两个月受房价折扣影响会产生一定误差，并且不能及时、准确提供较详细的本钱资料。

方案售价本钱率法，就是始终按方案售价乘以方案销售本钱率进展本钱结转。

只要是开发建立工程在办理竣工决算后，就可以把商品房本钱按楼、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出平方米建筑面积本钱。

因此可以按单元设置账户，也可以把平方米建筑面积本钱一样的商品房归类记入同一账户。

销售后，按单元设置账户的企仆直接对号入座结转。

按平方米建筑面积本钱归类设户的，可按销售面积乘以平
方米建筑面积本钱得出销售本钱。

这种方法虽然结转工作量较大，但遵循了一贯性原那么，提供信息可靠及时，并将结转本钱工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。