按揭贷款风险揭示及应对措施

按揭贷款风险揭示及应对措施
第一章我国房地产法律环境现状及应对措施
一、当前我国房地产有关法律的不利因素
随着金融全球化的进展和我国正式加入世贸组织并参与猛烈的国际竞争，我国现有银行及个人信贷相关法律从差不多原那么、法律内容、法制形成与进展机制、执法环境和程序上不同程度的制约着金融市场和银行业的进展。

究其缘故是我国的法律是在由打算经济向市场经济转轨过程中逐步制定和颁布的，因而按WTO规那么及2001«巴塞尔资本协议»的要求，现行的银行法律体系逐步的、明显地暴露出其在个人按揭贷款上对银行合法权益爱护的薄弱。

〔一〕«担保法»尚不能切实保证银行债权实现
1. 抵押权权益限制：贷款期限届满未受清偿时，我行不能直截了当处分抵押物
«担保法»第四十条规定，〝订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有〞。

这一规定反映了我国对债权人、专门是银行债权的爱护力度远远不够。

一些西方发达国家早已把抵押分为转移所有权的抵押和不转移所有权的抵押。

前者可使债权人在债务人到期不履行债务时，能够不用通过法律诉讼就直截了当获得抵押物的所有权。

在英美法系中按揭的含义就包括了转移所有权〔同时债务人连续使用抵押物〕的意思，这关于银行及时行使权益、减少交易和诉讼费用十分有利。

而我国法律却对我行抵押权的实现做了严峻限制：即当贷款履行期届满我行未受
清偿时，我行不能直截了当处分抵押物而必须通过高费繁琐的司法程序予以解决。

2. 实现抵押权方式限制：起诉拍卖
«担保法»第五十三条规定：〝债务履行期届满抵押权人未受清偿的，能够与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人能够向人民法院提起诉讼。

〞
在我国，一样来说，银行实现抵押权的方式通常为：协商、诉讼和仲裁。

在实践中协商解决的可能性微乎其微，仲裁尽管相对手续简易，但由于其必须借助法院执行导致执行结果不尽如人意。

«都市房地产治理法»第四十六条规定：〝债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房产拍卖所得的价款优先受偿。

〞也确实是说，现实中银行按揭贷款实现抵押权的有效方式通常局限为：起诉拍卖。

3. 保证人保证范畴限制：保证人具有抗辩权
«担保法»第二十八条规定：〝同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。

〞当同一债务上显现物保与人保竟合时，保证人对担保物的范畴之内具有抗辩权。

事实上，当债务人发生违约行为而抵押物执行不能〔唯独生活必须住房〕或处置困难时，银行不能直截了当要求保证人承担全部债务的连带担保责任，即使事先与保证人约定关于其自愿承担所有债务的协议也由于违抗«担保法»，而自始无效。

〔二〕«贷款通那么»从效力和内容上并不能真正爱护银行债权。

1. «贷款通那么»属于部门规章，没有法律层面的效力。

法院不能直截了当将其作为判决依据，仅用于参考。

因此，在«贷款通那么»中尽管对银行债权实现作了有利的规定，但在司法实践中却并未起到多少作用。

2. «贷款通那么»的内容严峻滞后。

«贷款通那么»颁布于1996年8月1日，这近十年时刻我国个人按揭业务进展突飞猛进，有关银行业务的法律法规也进行了较大的更换。

贷款通那么在借款人条件等诸多方面规定严峻不合形势，阻碍了银行信贷业务进展。

〔三〕关于查封、扣押、冻结财产的司法说明对银行按揭优先权的坚决
司法说明第六条规定：〝对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院能够查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

〞依照上述规定可知，即使按揭房屋差不多设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。

这种做法必定会导致执行程序的延长和执行成本的增加。

随«说明»配发的〝答记者问〞指出：〝假如将被执行人执行到低于最低生活保证的境地，那么政府必须出面救济，就等于政府替他还了债，因而是不合理的。

〞事实上，最低生活保证和执行中的〝生存免责〞是两个概念，最低生活保证是政府的因此义务，是财政支出的一个内容；而〝生存免责〞那么是对私权自治的一种限制。

将二者等同起来加重了债权人的负担，实际上是要求债权人来替政府承担公共职能。

总之，该司法说明通篇表达出爱护被执行人的价值倾向，这关于通常以债权形状而存在的我行金融资产而言，都构成较大冲击。

〔四〕个人〔消费〕信贷立法的缺乏和社会保证体制的薄弱
个人信贷是市场经济条件下利用信贷手段促进个人消费的重要方式。

近几年，各商业银行的个人信贷悄然兴起，专门是个人住房按揭贷款更是增长迅速。

个人信贷作为银行零售业务的中流砥柱，其贷款对象、操作程序、贷款担保等都有其专门之处。

正因为此，世界上许多个人〔消费〕信贷业务开展得比较好的国
家如美、法、英等国都制定有专门的法律，而我国却没有相关系统法律。

其次，我国社会保证制度不健全，覆盖面窄，并无相应法律保证。

据统计，我国目前享受养老金和医疗保险待遇的人，只占总人口的12%，绝大多数人要自己负担自己的健康和安全。

这些人一旦失业或遇有重大疾病，就势必阻碍个人信贷的推进和整个社会的稳固。

二、我行应对措施
〔一〕办理强制执行公证。

强制执行公证是指我行与借款人约定，当借款人发生违约情形时被给予强制执行效力的公证的形式约束，我行不经诉讼审判程序，径行向法院申请强制执行抵押物以保证权益实现的一种公证形式。

1. 办理强制执行公证的优势：
〔1〕缩短实现抵押权的时刻、简化处分手续，减少处分费用，幸免诉讼和仲裁程序。

〔2〕在公证书中，由于借款人承诺〝该住房非本人及抚养人一辈子活必须房产，并不以此对抗法院强制执行〞，因而在主观上对其有一定约束。

〔3〕在效力上，与仲裁决议和判决书具有同等执行力。

2. 办理强制执行公证本卷须知：
〔1〕在法定期限内提出申请；
〔2〕按要求向法院提交执行申请书及有关材料〔包括借款人违约事实证据〕；
〔3〕向法院提供可靠的抵押物线索。

〔二〕借款人直系亲属提供住宅承诺
借款人直系亲属提供住宅承诺是指我行关于首次置业和未提供拥有其他住
房证明的借款人，能够要求其直系亲属与我行签署的当借款人发生违约、我行处分抵押物时，无条件为其提供居住场所的承诺。

新司法说明的出台尽管是以保证生存差不多权益为始终的，但它并未否认银行的债权。

事实上，只要能够为借款人提供相对稳固的住宅，当生存权与债权不再冲突时,处分以唯独住房形式存在的抵押物也并非不可能。

〔三〕提高借款人贷款门槛，改变对抵押物完全依靠状态。

在个人贷款，专门是个人住房按揭操作中，要改变以往偏重抵押物是否足值的风险评估方式，加强对借款人和第一还款来源的调查分析。

细分客户群体，对不同信用特点客户采取差异化进展策略。

第一要对借款人的道德风险进行评估，要充分利用人行征信系统及其他独立的第三方资料，并通过包括职业情形及变迁、家庭背景、信用记录等资料综合判定借款人的还款意愿和违约成本。

其次，要对借款人的收入情形进行调查，对其家庭收入的稳固性进行分析，并重点对借款人的家庭资产，专门是是否拥有第二套住房等情形进行调查了解。

对国家机关公务员、事业单位职员、教师、国有大中型企业正式职工等收入较为稳固的阶层，基于其职业的稳固性能够重点进展；对收入较高但存在一定不确定性的民营企业中高层治理人员以及执业律师、执业会计师等，基于其家庭较为丰厚的资产或多套住房能够适度进展；对收入和资产情形都存在较多不确定性的自雇人士，以及收入较低的工薪阶层，应审慎进展。

第二章源于开发商的风险及其操纵
一、开发商风险种类
〔一〕开发商资质和信用瑕疵
在住房按揭贷款业务中，开发商扮演着重要的角色：第一，它是按揭房产的生产者，假设其因为经营不善，治理纷乱导致生产主体显现问题，如破产、停业或取消资质等情形，那么抵押实体便成为空中楼阁；其次，它是借款人按揭贷款的时期性信用担保人，一旦借款人没有履约，我行能够向开发商主张权益。

这时开发商如无力承担那个责任，势必阻碍我行信贷安全。

〔二〕开发商延期交付楼房甚至烂尾
开发商由于经营不善、缺乏资金等缘故，延期交付或交付不能，致使购房合同无法按约定履行，一样按合同约定出卖人〔即开发商〕交付逾期90天买受人〔借款人〕就能够要求解除商品房买卖合同并获得全部价款和违约金。

但是，这种情形下，开发商关于批量解除合同的返还价款确信无力支付。

尽管按揭贷款关系不因买卖合同解除而无效，但要求借款人连续履行偿还义务几乎不可能。

关于我行而言，一方面借款人不按约偿贷，另一方面抵押物可能处分不能，结果导致我行信贷资产受到损害。

〔三〕开发商所建楼房与购房合同明显不符
开发商虽如期竣工，但所交付楼房质量不符合合同要求、货板不符〔指交付楼房与房屋买卖合同中所附平面图不符〕、面积缩小3%以上，购房人能够要求解除购房合同。

现在，由于抵押物价值会因品质或面积问题大打折扣，使得我行信贷资产全额受偿受到阻碍。

〔四〕按揭楼盘无法取得房产证
«都市房地产治理法»规定：〝以下房产，不得转让：〔1〕以出让方式取得土地使用权的，不符合本法三十八条规定的条件的；〔2〕司法机关和行政机关依法
裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权益的；〔3〕依法收回土地使用权的；〔4〕共有房地产未经其他共有人书面同意的；〔5〕权属有争议的；〔6〕未依法登记取得权属证书的；〔7〕法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

〞此外，房地产商假如开发手续不健全、欠缴出让金，也会阻碍楼房产权证的发放。

一旦楼盘没有取得合法使用权，无法取得房产证，必定导致按揭无法履行进而损害我行利益。

〔五〕开发商拖欠工程款
当开发商由于各种缘故拖欠工程款并与施工方发生纠纷，阻碍工程进度和完工时，依据我国有关法律规定〝建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。

〞，假如购房人解除购房合同、不按期偿还按揭贷款，我行行使抵押权时，受偿率将会受到严峻阻碍。

〔六〕开发商挪用贷款或者携款潜逃
在期房按揭中，开发商是按揭贷款的最终使用人。

开发商应当将按揭贷款用于工程的连续建设，不得挪做他用。

但是开发商有可能将此特定项目的建设资金在项目终止前投入于其他项目：如建设新项目或收尾其他在建工程，设立新公司、偿还其他债务、炒股票、其他投资，甚至携款潜逃等。

一旦发生这些情形就会严峻危及购房人的全然利益，导致我行信贷资产遭受缺失。

二、开发商风险的防范
〔一〕建立和完善我行内部风险预防机制、严格调查审批环节
1. 作好开发商的调查工作
〔1〕开发商资质审查。

依照«房地产开发企业资质治理规定»，未取得房地产开发资质等级证书和年检不合格的企业，不得从事房地产开发经营业务。

我行
在开展按揭业务时应要求开发商具备二级以上资质〔不指定楼盘必须符合此要求〕。

〔2〕开发商资信审查。

包括开发商是否依法设立、组织形式、注册资金及来源、财务状况、经济实力、经营范畴、信用评级、要紧领导人素养、科研力量等，关于集团公司还应该对该集团及其他关联企业进行大致审查。

〔3〕开发商以往记录。

包括以往所开发项目的销售情形、品质价格、物业服务、与业主有无纠纷等以及银行信用及负债情形。

〔4〕开发商手续办理情形。

开发商应为按揭贷款的房产办理好一切手续：预售楼房，必须具备预售条件；现房，必须要求开发商对其具有完全产权且权益无瑕疵。

2. 加强对按揭项目的审查
〔1〕项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致。

〔2〕〝五证齐全〞：«国有土地使用证»、«建设用地规划许可证»、«建设工程规划许可证»、«建设工程施工许可证»、«商品房预售许可证»。

〔3〕土地出让合同、土地房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；土地抵押及在建工程抵押民政部是否办理过其他银行贷款的抵押登记。

〔4〕项目总投资概算、资金来源与到位情形。

〔5〕项目地理位置、社区环境、物业治理、配套工程、市政建设、交通情形。

〔6〕项目占地面积、建筑结构、户型设计等情形；相邻地段、同品质楼房的销售价格、销售情形和客户群体分析。

3.作好楼房按揭贷款合作协议，明确开发商责任。

签定合作协议时，我行应该与开发商明确按揭贷款的额度、期限、时期性担保及资金结算等内容。

并注意以下事项的约定：
〔1〕资金监管。

资金监管是指在房地产项目运作过程中，我行与开发商签定监管协议，以双方共同名义设立监管帐户，负责开发商按揭资金的入帐、保管、支付等事宜，审查其资金入帐和投向，保证资金用途符合法律规定和合同的约定的一种银行操纵风险的制度。

①监管的目的在于按揭贷款资金能够作到专款专用，保证项目顺利完工，降低银行风险。

②监管的资金要紧是开发商从银行的贷款、按揭款等房产销售收入。

③关于主体结构未封顶的项目必须要求实行资金监管制度。

我行应当在承诺的情形下对项目尽可能做到独家支持为其提供按揭业务，同时独家监管以确保资金的充分安全。

〔2〕开发商作为预售人不可撤消的保证责任。

①时期性担保。

在额度内指定楼盘的期房按揭中，我行应该要求开发商在办妥«房屋所有权证»的现房抵押登记之前作为借款人按期归还银行贷款本息的保证人承担时期性担保责任。

②保证交付楼房无瑕疵，并将«房屋产权证»和«土地使用证»交给按揭权人〔贷款行〕。

〔3〕回购责任。

回购是指在期房按揭贷款中，开发商同意在房产抵押登记办理完毕之前作为借款人的保证人，当借款人累计一定时刻未偿付贷款本息时，开发商垫款偿还银行全部贷款本息的责任。

①回购实质上是附条件的买卖，因而关于回购的约定不应仅仅与开发商按揭
合作协议中签署，还应该在房屋买卖合同、抵押贷款合同中表达。

②回购合同不属于担保合同，风险防范能力比较有限。

〔4〕附条件承诺。

附条件承诺是指我行与开发商约定，当借款人因为开发商合同违约事项而未偿付银行贷款本息时，其代借款人清偿的承诺。

合同违约事项包括：交付不能、延迟交付、货版不符、质量缺陷等。

〔5〕保证金。

在期房按揭中，我行应该要求开发商在我行开立保证金帐户，并存入一定比例的保证金，作为其承担时期性担保的方式。

保证金比例一样为10%。

我行能够依照项目及开发商情形增加或适当减少。

4. 办妥按揭楼房的抵押登记工作
我国采取登记生效主义，未办理登记的抵押权不得对抗第三人。

由于期房按揭设定时尚没有房屋所有权证，因而在实际操作中要紧有两种不同于现房的抵押登记方法：即办理预抵押登记即由登记机关在抵押合同上作记载，或办理预售备案即房地局对开发商所售房产进行备案登记，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理房地产抵押登记。

办理房产抵押登记时，必须持房地产所有权证办理，由登记机关在所有权证上作他项权益记载后，向我行颁发«房屋他项权益证»。

5.加强贷后治理
贷款发放后，要加强与开发商的联系，把握其经营情形、资产负债情形、股东和公司重大事项的变化等。

同时，要了解项目的工程进度、资金使用、贷款用途等情形。

如发觉情形应尽早采取措施，保证我行债权。

6. 建立房产销售资金监管制度，积极防止按揭贷款的挪用，保证工程顺利完工。

〔二〕建立风险转移机制
1. 将开发商保证风险转移给专业担保公司
在一手房按揭贷款中，银行作为按揭权人的担保权往往是一种期待权。

其是否能真正得到落实取决于购房人房屋所有权的完全实现，归根到底取决于开发商的行为。

一旦开发商的行为使得购房人权益无法实现，继而导致借款人不偿还我行贷款的时候，由差不多作为违约者的开发商再担当保证人角色，不管从主观意愿和客观能力上差不多上有严峻瑕疵的。

这时候，由具有相当担保实力的担保公司来承时期性担保责任无疑是化解风险的一剂良方。

我们能够考虑关于以下情形要求引入专业担保公司担保：〔1〕开发商二级以下资质；
〔2〕开发商担保实力确有欠缺的；
〔3〕工程进展缓慢；
〔4〕项目销售进度不及于周遍同等品质楼房的；
〔5〕价格过高楼盘。

2. 将信用审查风险转移给律师事务所
在我国信用体系尚未完善的情形下引入具有专业体会、能够独立承担责任的律师事务所完成对开发商资信及资料的审查，能够有效预防和减轻银行形式审查导致的弊端。

在期房按揭中,我行关于信用程度的认定往往需要专门法律技能,律师参与能使期房按揭中的风险得到专门大程度操纵。

〔1〕律师能够承担以下工作：
①调查开发商及项目；
②草拟和审查有关法律文件及相关资料；
③通知银行划款，负责监督资金；
④办理抵押登记。

〔2〕律师介入和慎重操作的明显功能：
①幸免许多虚假证明文件和不合法资料，确保银行权益、减轻银行负担；
②缓冲银行与开发商之间的冲突，加强了资金的专款专用；
③律师自始参与能够减少开发商的主观欺瞒，为按揭提供法律支持。

第三章假按揭的风险及防范措施
一、一手房假按揭
〔一〕定义：
所谓个人一手房产假按揭是指以不真实购买住房为目的，开发商以本单位职工、其他关系人冒充客户或虚拟购房人，通过虚假销售〔购买〕的方式，套取银行贷款的行为。

1. 一手房假按揭形成的缘故：
〔1〕开发商楼盘定位失误、销售停滞，项目面临崩盘危机，银行贷款和工程款项难以偿付。

为幸免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的。

〔2〕中小房地产开发商自有资金有限，有些在楼盘初建时就显现资金吃紧，期房销售速度缓慢，各方资金需求告急，只有将期房重复〝销售〞才能足够支付。

〔3〕当一些楼盘接近清仓时，由于尾楼销售困难，即使卖出价钱也不理想。

一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行。

为了套取更多资金，这些楼盘往往将定价标高。

〔4〕房地产开发贷款要求比较严格，而房产按揭手续相对简单、利率较低。

使得包括一些大开发商在内都专门期望通过这种变通的方法来获得贷款。

〔5〕商业银行专门是中小型商业银行过多强调进展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为，开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题，风险相对较低，为了增加业务量、照管大客户而予以配合。

〔6〕少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易，纵容了假按揭的发生。

2.假按揭的种类：
〔1〕一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房，以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料，以〝购房人〞名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款。

待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款，假如无法售出那么干脆携款潜逃。

〔2〕一房多售：开发商为了回笼更多资金，伪造相关资料，将同一楼房卖给多个购房人，并分别与不同银行办理按揭贷款。

一样说来，其中有一个〝购房人〞为真正的购房人。

待资金周转过来开发商再提早将虚假按揭款偿还。

3. 假按揭的特点：
开发商替购房人每期偿还银行贷款。

4. 假按揭的风险：
我国«合同法»关于〝恶意窜通，损害国家、集体或者第三人利益；〞，〝以合法形式掩盖非法目的〞的合同认定无效。

由于买卖合同无效，〝购房人〞并非楼房的所有人，因此我行关于抵押物就没有处分权。

尽管能够依照法律申请开发商返还所发放贷款本息，然而开发商自身信用的瑕疵和能力的不足才实施虚假按
揭行为的，因而对我行信贷资金造成专门大威逼。

即使开发商情愿以楼抵债，但是关于我行而言，处分尾楼的困难也是可想而知的。

二、二手房假按揭风险表现
〔一〕以按揭手段猎取抵押贷款
一样说来，个人抵押贷款的审批比较严格，而二手房的按揭贷款手续相对简单，加上贷款成数和还款方式的优势促使一些借款人通过〝左手卖右手〞的不真实交易来猎取按揭贷款。

〔二〕中介机构参与的假按揭
一样而言，开发商在推出新盘销售一年后，为了掩盖空置房子卖不出去或者楼盘销售不畅的事实，通常将空置的房子转入二手房市场。

他们的操作手段是，除了交给地产商绝对可信的地产中介外〔双方签订利益分享合同〕，为了放心起见，进展商往往自己成立几家地产中介公司，这些进展商将空置房分割〝卖〞给自己的地产中介公司，房产证赶忙被过户到这些中介公司的几个操纵人名下，地产中介以个人购房的名义向银行申请个人住房按揭贷款，成功套取了银行资金。

而地产中介在找到真正的买家后，以转按揭的形式同样能顺利完成〝金蝉脱壳〞。

〔三〕利用立即拆迁房来骗取银行按揭
关于拆迁的房产而言，我行专门难得知其是否列入拆迁范畴，除非差不多公告。

事实上，房产所有人在公告之前一段时刻就能够获知自己房产是否立即拆迁。

假如现在其通过中介等将房屋出售或假意出售骗取我行按揭贷款，将威逼我行信贷资金安全。

三、假按揭的防范措施。