杨金萍与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

杨金萍与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审结日期】2020.09.27
【案件字号】(2020)京01民终5073号
【审理程序】二审
【审理法官】梁志雄
【审理法官】梁志雄
【文书类型】判决书
【当事人】杨金萍;长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司
【当事人】杨金萍长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司
【当事人-个人】杨金萍
【当事人-公司】长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司
【代理律师/律所】李雪北京晴海律师事务所;张乐乐北京晴海律师事务所
【代理律师/律所】李雪北京晴海律师事务所张乐乐北京晴海律师事务所
【代理律师】李雪张乐乐
【代理律所】北京晴海律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】杨金萍
【被告】长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司
【本院观点】一、关于本案是否中止审理的问题。

【权责关键词】无效代理违约金合同约定证据不足证据交换质证诉讼请求另行起诉独任审判中止审理开庭审理维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为：一、关于本案是否中止审理的问题。

依据长城物业北京分公司在一审程序提交的《营业执照（副本）》及其开办单位长城物业集团股份有限公司的《资质证书》，可以证明长城物业北京分公司具有从事物业管理服务的资格。

因此，在该公司已经依照物业合同为融泽嘉园小区提供了物业服务的情况下，除非物业合同因长城物业北京分公司的资质问题导致无效以外，如果因其他理由致使物业合同无效，不能免除杨金萍依照物业合同交纳物业费的义务。

据此，因杨金萍所述案件的处理结果对本案的处理结果不产生影响，其该上诉理由，本院不予采信。

二、关于物业合同真实性问题。

鉴于：（一）长城物业北京分公司在一审程序中已提交物业合同原件。

（二）杨金萍没有证据证明物业合同中融泽嘉园业委会的公章或者长城物业北京分公司的合同专用章系伪造。

（三）杨金萍关于物业合同系伪造的理由不能成立。

据此，本院认定物业合同真实，杨金萍此上诉理由，本院不予采信。

三、关于杨金萍上诉所称长城物业北京分公司未履行物业管理义务的问题。

第一，杨金萍所述燃气管道和中央空调的安装问题，不足以使本院认定长城物业北京分公司未履行物业合同约定的主要义务，其以此为由拒交物业费，本院不予支持。

第二，杨金萍所述其子胡博的房屋窗户漏雨问题，不能构成其本人不交纳物业费的理由。

第三，在杨金萍未举证证明小区监控设施的安装违反了相关法律规定标准的情况下，其以小区监控设施不完善为由拒交
物业费，本院不予支持。

第四，车辆乱停乱放、居民乱晾衣服及在地下车库遛狗等问题，既有物业管理方面的原因，也与每位小区业主的道德素质相关，杨金萍博将该问题的产生全部归责于长城物业北京分公司，并以此为由拒交物业费，本院不予支持。

第五，安装快递柜和售水机为小区业主的日常生活提供了便利，杨金萍在没有证据证明大多数业主对此持反对意见的情况下，以快递柜和售水机占用小区共有面积为由拒交物业费，本院不能支持。

第六，杨金萍关于垃圾清理不及时，地下车库漏水严重且有污水流入，长期无人清扫等上诉理由，因证据不足，本院不予采信。

第七，杨金萍关于长城物业北京分公司未及时修剪树木，致使其采光受影响以及楼道瓷砖脱落等问题，不构成长城物业北京分公司根本违约，其以此为由拒交物业费，本院不予支持。

综上，杨金萍的上诉理由不能成立。

一审判决，认定事实清楚，适用法律正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费110元，由杨金萍负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 05:36:24
【一审法院查明】一审法院认定事实：杨金萍系坐落于北京市昌平区回龙观镇龙域中路×号院×号楼×单元×××室的业主，房屋建筑面积91.84平方米。

融泽嘉园业委会（甲方）与长城物业北京分公司（乙方）签订物业合同，约定：第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。

包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；6.维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，
但不含车辆及车上财物的保管、保险义务和责任；维护公共秩序，包括门岗房屋、本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任。

第五条按照《北京住宅物业服务〈二级〉标准》及本合同有关条款。

第八条物业服务收费标准按照高层住宅：2.3元/月·平方米。

第十条物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的首月10号前履行交纳义务。

第十一条停车场收费标准：地面车位：小型车1元/2小时，大型车2元/2小时，第一小时不收费；地下车位：400元/位·月（其中停车管理服务费120元，车位租金280元）。

第十五条本项目服务期限为壹年，自2016年3月18日起至2017年3月17日止。

合同结束前三个月，如乙方愿意续签合同，需提前三个月向甲方提出申请。

如因业委会换届选举工作导致物业合同未能如期签订，本合同自动延续。

庭审中，长城物业北京分公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及36元/年生活垃圾处理费。

杨金萍认可在办理入住时交纳了一年的物业费，但主张交费系被强迫，如不交费无法办理入住手续。

另查：根据京价（收）字〔1999〕第253号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及京政办发〔1999〕68号《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。

【一审法院认为】一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且长城物业北京分公司已经提供了相应资质证明，因此，关于杨金萍辩称不认可长城物业北京分公司资质及主张物业合同无效的答辩意见，该院不予采信。

长城物业北京分公司为杨金萍提供了物业管理服务，有权向杨金萍主张相应物业费，因此，关于杨金萍辩称长城物业北京分公司未经合法催收程序的答辩意见，该院不予采信。

关于杨金萍辩称被迫与物业公司签订合同一节，其并未提交相应证据予以证明，因此，对上述答辩意见，该院不予采信。

根据长城物业北京分公司出具的证据已证明其在提供物业服务的过程中履行了相应告知义务，且小区业主均知晓长城物业北京分公司为小区的物业服务企业，因此，关于杨金萍辩称长城物业北京分公司未履行告知义务，不构成事实合同的答辩意见，该院不予采信。

关于物业费的收费标准已在物业合同中作出明确约定，杨金萍也已交纳了一年的物业费。

庭审中杨金萍主张其交纳物业费属于被强迫行为，但并未提交相应证据予以证明，因此，对上述答辩意见，该院不予采信。

关于杨金萍辩称物业服务不达标一节，根据庭审中双方当事人提交的证据材料及当庭陈述，结合该院的实地走访，融泽嘉园小区运行正常，因此，关于杨金萍的上述答辩意见，该院不予采信。

杨金萍在接受了物业管理服务的情况下，理应按照物业合同约定的标准足额交纳物业费，故长城物业北京分公司向杨金萍主张物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。

因杨金萍并非无故拖欠物业费，因此，对长城物业北京分公司关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。

【二审上诉人诉称】杨金萍上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回长城物业北京分公司的一审全部诉讼请求，或者发回一审法院重审。

二、一、二审诉讼费由长城物业北京分公司承担。

事实与理由：一、北京市昌平区回龙观融泽嘉园小区业主委员会（以下简称融泽嘉园业委会）的成立程序不合法，故其与长城物业北京分公司签订的《融泽嘉园项目物业服务合同》（以下简称物业合同）无效。

已有4名业主就物业合同的效力向一审法院提起确认之诉，本案应当等待确认之诉的审理结果。

二、一审第一次开庭时，长城物业北京分公司没有提交物业合同，只提供了一份证明存在事实物业服务关系的文件；第二次开庭时，长城物业北京分公司提供的物业合同原件与一审法院向杨金萍送达的合同版本不一致，合同原件在落款处写明签约地为“2号院物业”，并写明了合同签订日期，但一审法院送达杨金萍的物业合同落款处没有上述内容。

所以，涉案物业合同为虚假合同。

三、一审程序中，长城物业北京分公司陈述其在2016、2017、2019年与融泽嘉园业委会签订了物业合同，2018年没有签订物业合同。

但是，杨金萍向北京市昌平区住房和城乡建设委员会申请信息公开后发现，2018年融泽嘉园业委会与长城物业北京分公司也签订了物业合同。

可是，2018年时，融泽嘉
园业委会正在改选中，不可能与长城物业北京分公司签订物业合同，因此，融泽嘉园业委会与长城物业北京分公司于2016年到2019年所签的四份物业合同均为虚假合同。

四、长城物业北京分公司与融泽嘉园业委会2019年3月签订的物业合同落款处有长城物业北京分公司负责人张永谦的签字，但张永谦2019年10月才成为长城物业北京分公司的负责人，所以，该合同系虚假合同。

五、长城物业北京分公司没有尽到物业服务义务：（一）小区存在安全隐患，监控设施不完备；（二）楼道瓷砖脱落；（三）杨金萍之子胡博的房屋窗户漏雨，长城物业北京分公司怠于修缮；（四）楼道内自行车、电动车乱停乱放，地面停车位不够，车辆乱停、乱放现象严重；（五）垃圾清理不及时，地下车库漏水严重且有污水流入，长期无人清扫；（六）对居民乱晾衣服，在地下车库遛狗行为不予制止，地面和地下车库有宠物粪便；（七）杨金萍所住的一层楼窗前树木遮挡阳光，无人修理；（八）未经业主大会的同意，长城物业北京分公司私自安装快递柜、饮水机；（九）12号楼商铺安装管道燃气，7号楼商铺安装中央空调均未经过小区业主同意。

综上，判为所请。

三、关于杨金萍上诉所称长城物业北京分公司未履行物业管理义务的问题。

第一，杨金萍所述燃气管道和中央空调的安装问题，不足以使本院认定长城物业北京分公司未履行物业合同约定的主要义务，其以此为由拒交物业费，本院不予支持。

第二，杨金萍所述其子胡博的房屋窗户漏雨问题，不能构成其本人不交纳物业费的理由。

第三，在杨金萍未举证证明小区监控设施的安装违反了相关法律规定标准的情况下，其以小区监控设施不完善为由拒交物业费，本院不予支持。

第四，车辆乱停乱放、居民乱晾衣服及在地下车库遛狗等问题，既有物业管理方面的原因，也与每位小区业主的道德素质相关，杨金萍博将该问题的产生全部归责于长城物业北京分公司，并以此为由拒交物业费，本院不予支持。

第五，安装快递柜和售水机为小区业主的日常生活提供了便利，杨金萍在没有证据证明大多数业主对此持反对意见的情况下，以快递柜和售水机占用小区共有面积为由拒交物业费，本院不能支持。

第六，杨金萍关于垃圾清理不及时，地下车库漏水严重且有污水流入，长期无人清扫等上诉理由，因证据不足，本院不予采信。

第七，杨金萍关于长城物业北京分公司未及时修剪树木，致使其采光受影响以及楼道瓷
砖脱落等问题，不构成长城物业北京分公司根本违约，其以此为由拒交物业费，本院不予支持。

杨金萍与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业服务合同纠纷二审民事判
决书
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2020)京01民终5073号上诉人（原审被告）：杨金萍。

委托诉讼代理人：胡博（杨金萍之子）。

被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。

负责人：张永谦，运营总监。

委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。

上诉人杨金萍因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5058号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年7月15日立案后，依法由法官梁志雄独任审判，于2020年8月11日对本案进行了公开开庭审理。

上诉人杨金萍之委托诉讼代理人胡博，被上诉人长城物业北京分公司之委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

杨金萍上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回长城物业北京分公司的一审全部诉讼请求，或者发回一审法院重审。

二、一、二审诉讼费由长城物业北京分公司承担。

事实与理由：一、北京市昌平区回龙观融泽嘉园小区业主委员会（以下简称融泽嘉园业委会）的成立程序不合法，故其与长城物业北京分公司签订的《融泽嘉园项目物业服务合同》（以下简称物业合同）无效。

已有4名业主就物业合同的效力向一审法院提起确认之诉，本案应当等待确认之诉的审理结果。

二、一审第一次开庭时，长城物业北京分公司没有提交物业合同，只提供了一份证明存在事实物业服务关系的文件；第二次开庭时，长城物业北京分公司提供的物业合同原件与一审法院向杨金萍送达的合同版本不一致，合同原件在落款处写明签约地为“2号院物业”，并写明了合同签订日期，但一审法院送达杨金萍的物业合同落款处没有上述内容。

所以，涉案物业合同为虚假合同。

三、一审程序中，长城物业北京分公司陈述其在2016、2017、2019年与融泽嘉园业委会签订了物业合同，2018年没有签订物业合同。

但是，杨金萍向北京市昌平区住房和城乡建设委员会申请信息公开后发现，2018年融泽嘉园业委会与长城物业北京分公司也签订了物业合同。

可是，2018年时，融泽嘉园业委会正在改选中，不可能与长城物业北京分公司签订物业合同，因此，融泽嘉园业委会与长城物业北京分公司于2016年到2019年所签的四份物业合同均为虚假合同。

四、长城物业北京分公司与融泽嘉园业委会2019年3月签订的物业合同落款处有长城物业北京分公司负责人张永谦的签字，但张永谦2019年10月才成为长城物业北京分公司的负责人，所以，该合同系虚假合同。

五、长城物业北京分公司没有尽到物业服务义务：（一）小区存在安全隐患，监控设施不完备；（二）楼道瓷砖脱落；（三）杨金萍之子胡博的房屋窗户漏雨，长城物业北京分公司怠于修缮；（四）楼道内自行车、电动车乱停乱放，地面停车位不够，车辆乱停、乱放现象严重；（五）垃圾清理不及时，地下车库漏水严重且有污水流入，长期无人清扫；（六）对居民乱晾衣服，在地下车库遛狗行为不予制止，地面和地下车库有宠物粪便；（七）杨金
萍所住的一层楼窗前树木遮挡阳光，无人修理；（八）未经业主大会的同意，长城物业北京分公司私自安装快递柜、饮水机；（九）12号楼商铺安装管道燃气，7号楼商铺安装中央空调均未经过小区业主同意。

综上，判为所请。

长城物业北京分公司辩称：一、融泽嘉园业委会为合法成立，杨金萍以其对该业委会的成立不知情为由，认为业委会的成立程序不合法，并以此要求认定物业合同无效，没有事实依据。

二、长城物业北京分公司与融泽嘉园业委会于2016年签订的物业合同一式八份，长城物业北京分公司持有五份，融泽嘉园业委会持有两份，向政府部门备案一份。

这几份物业合同除了落款处有的写明签订日期和签订地点，有的没有写明外，其他实质性内容完全相同，所以，不存在长城物业北京分公司伪造物业合同的问题。

三、无论融泽嘉园业委会在2018年是否存在改选情况，均不影响其与长城物业北京分公司签订的2018年和2019年的物业合同的效力。

四、张永谦是长城物业北京分公司的员工，其是以公司代理人的身份在2019年的物业合同上签字，虽然张永谦在2019年10月才成为长城物业北京分公司的负责人，但这并不影响其所签物业合同的效力。

五、长城物业北京分公司已尽到了物业服务义务。

六、在杨金萍入住之时，其已知晓涉案小区物业费收费标准，并已按照该标准交纳了物业费，即便物业合同无效，因为长城物业北京分公司已经实际提供了物业服务，其亦有权比照物业合同约定的标准收取物业费。

综上，请求驳回上诉，维持一审判决。

长城物业北京分公司向一审法院起诉请求：一、杨金萍支付拖欠的物业费10403.14元。

二、杨金萍支付拖欠的物业费违约金2000元。

三、杨金萍承担诉讼费。

一审法院认定事实：杨金萍系坐落于北京市昌平区回龙观镇龙域中路×号院×号楼×单元×××室的业主，房屋建筑面积91.84平方米。

融泽嘉园业委会（甲方）与长城物业北京分公司（乙方）签订物业合同，约定：第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。

包括：共用的上下水管
道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；6.维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，但不含车辆及车上财物的保管、保险义务和责任；维护公共秩序，包括门岗房屋、本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任。

第五条按照《北京住宅物业服务〈二级〉标准》及本合同有关条款。

第八条物业服务收费标准按照高层住宅：2.3元/月·平方米。

第十条物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的首月10号前履行交纳义务。

第十一条停车场收费标准：地面车位：小型车1元/2小时，大型车2元/2小时，第一小时不收费；地下车位：400元/位·月（其中停车管理服务费120元，车位租金280元）。

第十五条本项目服务期限为壹年，自2016年3月18日起至2017年3月17日止。

合同结束前三个月，如乙方愿意续签合同，需提前三个月向甲方提出申请。

如因业委会换届选举工作导致物业合同未能如期签订，本合同自动延续。

庭审中，长城物业北京分公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及36元/年生活垃圾处理费。

杨金萍认可在办理入住时交纳了一年的物业费，但主张交费系被强迫，如不交费无法办理入住手续。

另查：根据京价（收）字〔1999〕第253号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及京政办发〔1999〕68号《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理
费实施办法（试行）的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。

一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且长城物业北京分公司已经提供了相应资质证明，因此，关于杨金萍辩称不认可长城物业北京分公司资质及主张物业合同无效的答辩意见，该院不予采信。

长城物业北京分公司为杨金萍提供了物业管理服务，有权向杨金萍主张相应物业费，因此，关于杨金萍辩称长城物业北京分公司未经合法催收程序的答辩意见，该院不予采信。

关于杨金萍辩称被迫与物业公司签订合同一节，其并未提交相应证据予以证明，因此，对上述答辩意见，该院不予采信。

根据长城物业北京分公司出具的证据已证明其在提供物业服务的过程中履行了相应告知义务，且小区业主均知晓长城物业北京分公司为小区的物业服务企业，因此，关于杨金萍辩称长城物业北京分公司未履行告知义务，不构成事实合同的答辩意见，该院不予采信。

关于物业费的收费标准已在物业合同中作出明确约定，杨金萍也已交纳了一年的物业费。

庭审中杨金萍主张其交纳物业费属于被强迫行为，但并未提交相应证据予以证明，因此，对上述答辩意见，该院不予采信。

关于杨金萍辩称物业服务不达标一节，根据庭审中双方当事人提交的证据材料及当庭陈述，结合该院的实地走访，融泽嘉园小区运行正常，因此，关于杨金萍的上述答辩意见，该院不予采信。

杨金萍在接受了物业管理服务的情况下，理应按照物业合同约定的标准足额交纳物业费，故长城物业北京分公司向杨金萍主张物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。

因杨金萍并非无故拖欠物业费，因此，对长城物业北京分公司关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。

另指出，小区的环境应由业主与物业公司共同维护。

业主如认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害了其合法权益，可通过另行起诉的方式维护其权益，不应以此为。