“十五”期间齐齐哈尔市房地产业发展的回顾

“十五”期间齐齐哈尔市房地产业发展的回顾[“十五”期间，房地产业异军突起，房地产业投资从9.64亿元增长到24.44
亿元，累计增长2.54倍，城市人均住房建筑面积由17.16平方米增加到20.46平方米。

在房地产业迅速发展的同时，房价也在不断上涨。

为了抑制房地产价格的进一步上涨，国家相继出台了一系列调控政策。

特别是2005年被喻为中国楼市的政策调控年。

继2005年3月17日央行取消了实行多年的房贷优惠利率后，接着持续出台：“国八点”、“国八条”、七部委新政等等，2006年又出台了“国六条”，伴随着这些政策的相继出台，我市乃至全国的房地产市场调控初见成效。

一、“十五”期间房地产市场发展状况
“十五”期间，房地产行业认真贯彻落实国家出台的一系列政策措施，结合实际，采取宏观调控房地产市场，稳定房价措施，扩大住房消费市场，规范市场秩序，逐步建立完善住房供应体系和住房保障制度，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协调发展的完整的产业链，房地产业在拉动投资增长、扩大居民消费、提高城乡居民生活水平等方面发挥积极作用，为国民经济和社会持续健康发展做出显著贡献。

(一)房地产投资逐年增长。

“十五”期间是房地产市场开发总量最大、增长速度最快、环境变数最多的时期。

随着国家房改政策的进一步落实以及各项启动住宅消费政策的陆续出台，居民个人购房逐渐成为住宅消费的主体，开发商对房地产投资的信心得到前所未有的激发，房地产开发业呈现如火如荼的发展势头，在改善居民住房条件、提升城市整体功能、带动相关产业发展等方面发挥了积极的作用。

五年中，全市完成房地产开发投资87.84亿元，相当于“九五”时期的3.39倍；房地产开发投资年均增长28.9％。

(二)销售面积逐年增加。

“十五”期间，商品房需求持续旺盛，无论是商品房销售面积还是商品房销售额都保持了较快速度的增长。

大部分房地产企业商品房销售状况较好，只有少数企业销售状况一般。

从2001年到2004年，商品房销售面积从46.96万平方米增长到140.58万平方米，年均增长速度达40.7％，2005年销售面积比2004年增长2.9％；其中。

住宅销售面积由2001年的38.13万平方米增加到2005年的118.23万平方米，年均增速达32.5％。

(三)房屋销售价格逐步升高。

“十五”期间，城市房地产价格呈逐步升高的走势，房屋销售价格指数2001—2005年间分别为：107.3、111.9、96.7、102.7、110.2。

五年来，齐齐哈尔市房屋销售价格经历了一个逐步升高的过程。

在取消福利分房后，房地产开发步入了快速发展的轨道，房屋销售价格也随之逐年上升，五年时间每平方米商品住宅售价上涨了近400元。

2005年则成为“十五”期间商品房价格上涨较快的一年，全市商品房子均销售价格涨幅达到10.2％，其中商品住宅平均销售价格涨幅达到6.0％。

二、房地产价格上涨的原因及存在的问题
(一)土地开发、建房成本的增加推动了房价的上涨。

近几年来，随着土地出让制度的进一步规范，金融市场对土地储备、开发贷款等环节的严格控制，开发商的土地购置成本普遍提高，随着城市经济的快速发展，城市规划步伐进一步加快，拆迁的周期和居民的安置与补偿等因素，推动了房地产交易价格走高。

另外，人工费用、建材价格的上涨，都在一定程度上加大了新建和待建商品房的开发成本，推动了房价的上涨。

(二)市场供应结构失调，导致房价上涨。

近年来许多房地产开发商热衷于面积大、标准高、设施全的高档商品房的开发，很多房地产开发产品成为少数富裕阶层追捧、多数普通百姓的奢侈品，房地产市场供给结构与需求结构出现错位，中低价位住宅以及经济适用房屋的开发量明显不足。

“十五”期间，经济适用房的投资额、建筑面积在商品住宅开发和建筑总量中所占比重仅分别为16.6％和15.1％，难以满足普通居民家庭对住宅消费的需求。

(三)房屋销售价格偏高。

2005年国家为了抑制房价的上涨，采取了很多措施，但是，房屋销售价格仍然在涨，只是上涨的幅度趋缓。

从房价收入比看，合理的房价收入比在1—6之间。

据调查资料显示，平均收入群体的房价收入比在1—6.36之间，显然超出了正常区间(收入用2005年人均可支配收入，住房按90平方米计算)。

由于房价过高，与居民预期收入反差过大，容易形成明显的消费断层，对启动住房消费、推动房地产业的向前发展会产生较大的制约作用。

三、房地产业未来发展的几点建议
(一)调整供应结构，抑制房价上涨。

2006年，国家九部委出台《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》中明确规定在今后的房地产开发中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

2007年，国家继续采取加息、提高第二套住房首付比例、提高房屋贷款利率及清算土地增值税等政策，通过金融、信贷、税收等经济杠杆对房地产市场进行调控，以达到抑制投资、打击投机、稳定房价的目的。

因此，要加大中低价位普通商品住房、经济适用房的建设力度。

提高住房公积金使用率，支持中低收入家庭购房，搞好城镇廉租住房制度建设。

(二)坚持“以人为本”，切实增强人居建设的可持续发展。

在规划设计中创造健康舒适的居住环境，减少对资源与环境的负荷和影响，节约资源，减少污染，与周围环境融洽。

让追求健康居住环境的居民享受舒适的健康的生活，以可持续发展的理念保障居住者生理、心理和社会等多层次健康需求，进一步完善和提高住宅质量和生活质量，营造出舒适、安全、卫生、健康的居住环境。

(三)加强政府宏观调控，促进房地产业的发展和良性互动。

首先从政府做起，创建诚信环境。

房地产开发、中介等企业要不断建立和完善诚信档案，改善住房消费环境。

其次要加强宏观调控。

房地产主管部门要合理确定与经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，从而实现房地产市场总供给与总需求的平衡，第三要加强房地产开发项目监督管理，合理控制新开
工项目，从严控制增量土地开发及新建高级公寓、别墅、高档娱乐项目设施。