华盛顿水岸高端住宅开发项目培训资料 EB5 Capital_Riverfront Training Manuel 3

EB5 Capital – Jobs Fund 8, L.P.
EB5 资本–就业基金8 期有限合伙企业
项目概述
由EB5 资本推出的就业基金8 期投资项目–华盛顿特区的住宅开发项目Riverfront at the Navy Yard。

此次项目包括建设、租赁和管理一栋9 层、305 套公寓、配置一层临街商铺、
地下停车场和高档设施的公寓楼。

其中租赁零售面积1860 平方米，总建筑面积27870 平方米。

项目设计规划将包括：
● 305 套住宅单位（其中281 套单间、单卧和双卧单位以及24 套经济适用房）
● 1860 平米的临街租赁商铺
● 286 个地下车位
由美国规模最大的独立房地产评估和顾问公司之一Joseph J. Blake & Associates,Inc 分析得出，本项目稳定运营后，预计年净营运收入为7500 万美元，项目价值将达1.449 亿美元。

合伙
企业将从EB-5 投资者筹集1700 万美元，项目同时会得到7000 万美元的建设贷款和2400 万美元的开发商土地和现金资本注入，项目总计筹集资本 1.11 亿美元。

Riverfront Holdings I, LLC, (“项目所有者”)已经获得项目的完整所有权，并且项目提议已经获得政府
区域规划批准。

建设将于2014 年二季度开始，总施工时间约为25 个月。

地理优势
项目位于由华盛顿特区分管规划和经济发展副市长设定的目标就业区（“TEA”）。

本项目地块位于华府的Capitol Riverfront 区域，仅步行距离即可达国会山和美国国会大厦。

项目周边的华盛顿Nationals’棒球大联盟球馆、美国交通部的新总部和华盛顿Navy Yard（美国海军总部）的扩建是本项目主要的三个需求来源和社区发展动力。

至2013年，Capitol Riverfront 区域仅有不超过4000位住户，而白天工作人数超过35000人。

该区域住宅项目平均居住率超过95%，日益增多的企业进驻将持续支持需求。

EB5投资概要
1) 项目名称 Riverfront at the Navy Yard （Capital Yard Phase I ）
2) 项目场地 2.12英亩地块，地址为25 Potomac Avenue SE, Washington, D.C. 20003 3) 区域中心 DC Regional Center ；EB5 Capital 主理 4) 目标就业区 是（失业率12.9%）
5) 投资类型 贷款；借款期5年/纯利息贷款 6) 项目总资本 1.11亿美元 7) EB5出资 1700万美元 8) 投资名额 34 9) 就业创造要求 340
10) 预计就业创造 803（就业覆盖率为所需的236%）
11) 项目时间表
事项
日期 完成进度
政府立项
13年一季度 √ 规划设计 13年二季度 √
EB5融资 13年四季度 破土动工 14年二季度 租赁预约 16年一季度 建设完工
16年三季度
12) 每份投资金额
50万美元+4.5万管理费（共54.5万美元）
项目合作单位/资本结构分析
资本比例
63%
15% 22% EB-5 贷款
开发商权 益
合作角色企业名称所有权关系
EB5实体（贷方）EB5 Capital – Jobs Fund 8,
LP
由普通合伙人GP DC Jobs Fund 8，LLC 管
理，普通合伙人为EB5 Capital的子公司
项目所有人（借款方）Riverfront Holdings I, LLC Riverfront Holdings I,LLC 为MPR Realty和
FRP 的合资公司Riverfront Investment
Partners I, LLC的全资子公司
开发商MidAtlantic Realty Partners,
LLC
MRP Realty由4个合伙人共有
项目就业计算
本项目的经济影响报告使用RIMS II模型计算可创造803个新的工作岗位：其中建筑期直接加
间接诱导就业715个，后期运营88个。

验证就业的创造：建筑施工期间接诱导就业，将提供符合规范的施工费用会计核算证据；运营收入产生的就业，通过验证GAAP标准财报确认；如需要，直接就业将提供相关文件证明。

EB5保障
绿卡保障–项目大量依赖于施工建筑就业，项目只要完工即可完全满足EB5投资就业创造要求：项目公司将做出（1）项目完工担保并附上利息储备条款；（2）环保赔偿保障。

确保本项目按计划成本完工。

资金安全获得项目公司的所有权益抵押（45%），掌控100%现金流；同时获得项目所在土地，以及地上楼宇等所有不动产的第2顺位抵押。

EB5贷款期限为5年，5年后可延期12个月，同时利息会上涨。

EB5投资退出5年后再融资或出售，两种方式均可满足贷款偿还需求，并有余。

项目方为寻求长期稳定的资金，定会启动两者之一的方式。

再融资分析5年后（以第6年净收益计算
）
净运营收入$7,783,83
8
资本化率 4.75%资本价值$163,870,28
2
贷款价值比70%再融资贷款值$114,709,19
8
首要贷款$（70,562,334
）
EB5借款$（17,000,000
）
再融资净收益$27,146,86
4
出售分析 5年后（以第6年净收益计算） 净运营收入 $7,783,83
8 资本化率 4.75% 资本价值
$163,870,28
2 出售开支（2.00%） $（3,277,406）
净出售收益 $160,592,877 首要贷款 $（70,562,334） EB5借款
$（
17,000,000） 再融资净收益
$73,030,54
3
项目合作伙伴
项目所有人及开发商 Riverfront Holdings I, LLC (“项目所有者”) 是MRP Realty 和FRP 的合资公司。

MRP 是 运 营伙伴和开发管理者，FRP 是土地出让方。

Riverfront Holdings I, LLC 和EB5 Capital 签订 了筹资协议。

MRP Realty 是专注于华盛顿特区地区具有增值潜力 的房地产投资的企业， 2005 年成立以来，MRP Realty 已 投资约为20 亿美元到房地产。

MRP Realty 致力寻找 高准 入门槛区域（华盛顿特区, Alexandria, Arlington 和 Montgomery 郡）和高增长区 域（Fairfax, Loudoun 和 Prince William 郡）的战略投资机会。

在所有的投资中，MRP Realty 的投资战略都 会包括衡量下行风险和估计通过购买、重新定位、营销、开发、 再开发和资本重组能获得的资本 增值。

MRP Realty 的典型战略为开发后销售或购买已 有项目，重新定位后再销售。

最新的一个案 例为位于华盛顿特区 Georgetown 的 Washington Harbour 的出售。

MRP Realty 于2010 年以2.45 亿美元购买办公楼，经过5 千万美元的修缮，2013 年以3.7 亿卖出，利润7 千5 百万美元。

再之 前，MRP Realty 于 2007 年开发 Carlyle Overlook ，在完工前即销售完毕，获净利润超过3 千万 美元
项目优势
● 知名美国EB5区域中心领衔，EB5 Capital/DC 区域中心拥有100%I-526和I-829通过率，前7
个项目获得空前成功；投资者来自全球35个国家（著名项目包括华府的City Market at O Street I 和II 期，硅谷万豪酒店）
1) EB5 Capital 公司主席 Angelique Brunner 成功用作DC 区域中心下，曾获得2008年美国第一
区域中心称号。

● 高端住宅项目：顶层奢华游泳池；无敌水景；健身中心；各式娱乐设施；全天候安保；
美国绿色房屋协会绿色认证 LEED Certified ；同类建筑中唯一拥有河滩无敌水岸风情 住宅。

● 华盛顿在2013投资调查中作为适合房产投资的城市在美国位列第3，世界上位列第4。

● 华盛顿都市区是美国最强劲的经济体；2007 年美国经济普查显示，华盛顿都市区
在专业、科技和技术服务方面的商业总量排在全 美都市区第四位。

● 卓越的市场环境：2012，华盛顿特区有632,323 的居民。

而在白天，市内人口将涨
到超过1,000,000，其原 因多数是由于通勤于市区和郊区的工作者。

此外，特区每 年还要接纳 17,900,000 的游客；在2012 年，特区中等家庭收入是59,100 美元。

有43%的人口家庭收入少于$50,000，而 41%的人口家庭收入多于$75,000。

2010 年 每户年均支出为$29,400，大约59%的家庭是租 房居住。

位于美国国会大厦以南三个街区，毗邻于河岸，有便捷的交通、独特的海洋文化、适于游憩的公园和林荫小路。

此外，更有社区内便捷的零售商店，且临近于美国国会山。

2)Washington Nation als’ 棒球馆、美国交通部新总部和华盛顿Navy Yard 的扩张推动了
Riverfront 的长远发展。

3)自从2003 年华盛顿开始施行Anacostia Waterfront Initiative, Capitol Riverfront 区域
吸引了超过10 亿美元的社会投资，社会投资更带动了超过20 亿美元的民间投资。