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房 地 产 健 康 发 展 成 为 支 撑 经 济 复 苏 的 重 要 力 量
◆ 贾明明 业稳回升的关键 时刻 ， 房地产 市场持续升 温 ， 再次 ， 居民 出于保值增值 的考虑将增加对 房地产 的持 有最后 ， 受利
房市的回暖拉动 经济发展 ， 而快速上涨的房价也使 楼 市泡沫沉渣泛 率 、 汇率 、 资和 国际经济 形势 的影 响 ， 游 一定 规模 的社会 闲置 资金 起。如何 让房价 与 自住 购买力保持均衡 ， 如何让房地产健康发展 成 将继续关注房地 产市 场的投机 和投 资机会 。 为支撑经济复 苏的重要 力量 ， 市在保 增长 与保 民生 中抉择 ， 房 要何 第三 ， 国家“ 内需 、 扩 保增长 ” 的政策取 向有利 于房地产 的稳定 去何 从？ 【 关键词ｌ房地产 市场
一
房价
房地产调控
发展。２ ０ ０ ８年年 中以来 ， 面对复杂多变 的国内外经 济环境 ， 中央 党 和 国务 院迅速推 出了进一 步扩 大 内需 、 持 经济平 稳较 快发 展的 保
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揽子计划 。意味着在扩 内需 、 保增 长的大环 境下 ， 房地产发 展将 当前房地产市场 现状 获得长期稳定 的政策 支持 。 房地产 市场市场上风 云变幻 ，０ ９年 的 ３月 出现 了戏 剧性 的 ２０ ２ 房价上涨过快高层再 敲警钟 ， 点是 否到来有分歧 ． 拐 变化 。在连续 降息 、 贷打 折 、 房 放松 二套 房信贷 、 调减 营业税 等 多 日前 ， 国家发改委主任张平在 人大会议报 告称 ， 部分城市住 房 重宏 观调控政 策的刺激之下 ， 积累数月 的刚性需求 开始集 中释放 。 价格 上 涨 过 快 ， 引发 市 场 热 议 。 有 行 内观 点 认 为 这 意 味 着 房 地 产 楼 市 在 经 历 了 “ 冬 ” 后 迎 来 了 所 谓 的 “ 阳 春 ” 随 着 成 交 量 寒 之 小 。 市场风 向出现转变 ， 下半 年楼 价将 承受 较大 降价 压力 。不过也 有 的不 断走 高 ， 房屋销售价格也 开始 随之上涨 ， 而且一发不可收拾 。 观点 认为 ， 下半 年难有实质性政策 出台 ， 明年初楼 价才可能开始 出 半年 内房价大 变脸 。 日前 ， 搜房 网新盘数据监控 中心 以 １到 ６ 现下 调 。 月份为时 间节 点 ， 对北 京 在售 楼 盘 的价 格进 行 全 面监 控及 统 计 。 ３ 成 交量未来或持续下跌 ． 统计数据显示 ： 至 ６月京城 楼市共 １０余个项 目 价 ， １ ３ 涨 平均 涨 价 上半 年各地房地产市场价 量双升 。从 ２０ ０ ９年 ７月开始 ， 政策 金额最高 的海淀 区 ， 每平方米房价上涨 了 ３ ８ ． １ 。 ３ ５７ 元 风向出现微妙变化 ， 多个 部委均 出台措施或 发文提醒楼市风险。 进入 ７月后 ， 北京新 开楼 盘和 在售项 目的涨价 之声 依 旧不绝 有开 发商表示如果房 地产 复 苏 比较 稳定 ， 松政 策肯定 会继 宽 于耳 ， 市似 乎重新 回到 了曾经 的火热状态 。然而就 在几个月前 ， 楼 续执行 ； 而如果房价继 续飙 升 ， 严重 偏离 市 民购买 力 ， 调整 政策将 春节前后 的国内楼市 曝光 率最高 的关键 词是 “ 打折 ” 。春节 刚过 ， 随之 而来 。 北京 、 上海 、 深圳等地市场上 的新 开楼盘 和在售项 目大都不 同程度 深圳 社科院城市运 营 中心 主任高 海燕认 为 ， 张平 的言 论仅仅 地 出现 了打折促销 ， 甚至直接 降价 。 是一 种“ 喊话 ” 在宏观经济 走势未明确之前 ， ， 应该不会出 台实质性 情况在 ２０ ０ ９年 的 ３月 出现 了戏剧性 的变化 。在连续 降息 、 房 的、 制力强 的政策 。他分析 ， 控 早在 ７月份刘 明康 “ 喊话 ” 要控制房 贷打折 、 放松 二套 房信贷 、 调减 营业税 等多 重宏观调 控政策 的刺激 地产贷款 风险 ， 严控执行 二套房贷标准后 ， 接影响就 是改变部分 直 之下 ， 累数月 的刚性需求 开始集 中释放 。楼 市在经历 了“ 积 寒冬 ” 置业者 的预期 ， 令他们保 持观望 ， 但并 没有立 即改变整 体市场 。因 之后迎来 了所谓的 “ 阳春” 小 。随着成 交量 的不断走 高 ， 房屋销 售 此他预期 ， 楼市成交量未来仍 将持续下跌 。 价格也开始随之上涨 ， 而且一发不可收拾 。国内房屋销售价格在 ３ 三 、 地产调控措施 房 月首次出现环 比上涨之后 ， 连续 ４个月环 比上涨 ， 并在 年 中之 际实 １ 严格执行二套 房贷政策抑制房产投机 ． 现了年内的首次同 比上涨 。 “ 二套 房贷政策从紧 的说法其 实并 不准 确” 关键 的问题是 商 ， 二 、 地 产 市 场 走 势预 测 房 业银行执行力度是不是 足够大 。在房地 产市场整 体不景气 的情况 １房地产市场走 势前瞻 ： 续 回暖存在不确定性 ． 持 下 ， 套房 贷的执行力度会在有 意无意之 间会出现松 动的情况 ， 二 而 下半 年房地产 市场发展 有 两大 趋势 ： 房地 产 投资有 望继 续 反 在楼市出现过热苗头 的情况 下 ， 对先 前政 策 的重 申与强调 更多 的 弹和房价 出现反复 的可能性 较大 。综合促 进房 地产持续 回暖 的有 应被理解为加大执行力 度的信号 。 利与不利 因素来看 ， 下半年房地 产市场仍将 处于 回升 的关键 阶段 ， 从 目前的情况来看 ， 强二 套房 贷政 策 的执行力 度势 必会 对 加 政府应 出台稳健 的政策 指导 ， 着重 建立 房地产 业持 续健 康发 展 的 投资需求的大幅入 市起 到制 约作用 。但从 整体 购房 人群上 来看 ， 长 效 机 制 ， 证 房 地 产 市 场 的 平 稳 运 行 。 三 大 因 素 有 利 于 促 进 房 保 自住 和改善者仍 占据 大 多数 ， 因此 对 整个 市 场 的影 响依 旧有 限 。 地产持续 回升 二套房贷 政策主要是为 了抑制投 资需 求 ， 目前成 交量增长迅 猛 ， 投 第一 ， 当前我 国仍 处于房 地产 市场 持续 发展 的 阶段。从 国 际 资者 又开始人市 ， 在有改善型需求这一档 ， 但 房贷仍是给予优惠 。 经验来看 ， 根据世 界银 行 的研 究 ， 宅需 求 与人 均 Ｇ Ｐ有着 密切 住 Ｄ ２ 集 中推地遏制房价快速上 涨 ． 的联系 ， 当一 个国家人均 Ｇ Ｐ在 １０ Ｄ ００—４０ ０ ０美 元时 ， 地产 进入 房 虽然地价并不直接 决定 房价 的高低 ， 但高 地价所 引发 的连 锁 高速发展期 ； 当人 均 Ｇ Ｐ进入 ４ ０ Ｄ ０ ０—８０ ００美元 时 ， 房地 产进 入稳 反应仍然影 响着房价的走势 。所 以要 集 中推 地有助于 改变土地市 定 快 速 增 长 期 。２ ０ ０ ８年 我 国人 均 Ｇ Ｐ已 经 突 破 ３０ Ｄ ０ ０美 元 ， 就 这 资源稀缺” 的预期 ， 而可 以遏制 由此产生 的惜售与涨价 行为 。 进 意味着今后相 当长时间 内我 国的住宅产业将 处于高 速发展 和稳定 场 “ 不过 ， 对于“ 王” 出现也必须作 冷静地分析 ， 地 的 地块本 身的特殊性 快速增 长时期。 和购地企业 自身的业务特点与指 向都会 对地价 的最终形成 产生影 第二， 住房需求潜力 巨大。首先 ， 城市化水 平 的提 高将带来 城 响 ， 中推地后 ， 集 高价成 交的情况仍然 可能出现。 镇住房需求 的增 加。其次 ， 从消 费结 构升级 的趋势来 看 ， 民消 费 居 有关专家认 为 ， 开发商 “ 分批推售” 已经可以定性为人为 囤房 ， 的重点 已经转 向住 、 行和教育 等方面 ， 房是居 民消费结 构升级 的 住 并且这种做法足 以导致 房价在短期 内出现大 幅波动 。开发 商通过 主导产 品， 这将较大幅度地提 高住房消费 在居 民 消费 中的 比例 ， 增 多次开盘 ， 以制造出当 日售罄 的火热 假象 ， 可 诱导 消费者恐慌性 购 加住房消费 的总量 。从 购买 力 的角度 来看 ， 改善 型购房 需求 是 房 房， 同时 开发 商也可以借此逐步提价 。 地产市场健康发展 的有 力支 撑。这部 分人 大 多 已经购买 房改 房 ，