土地使用权租赁若干问题探讨

土 地使 用权 的转 让 问题 。
关 键词 ： 土地 租 赁 ； 地使 用权 租 赁 ； 租 土地 使 用权 的 转 让 土 承
建筑物 、 其他附着物产权证明；） ４依照《 条例》 和本办法规定签订土地使用权 出让合同， 向当地市 、 县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让 、 出租 、 抵押所获收益抵交土地使用权出让金。” 单从该《 办法》 第九条规定看， 似乎允许划拨土地使用权单独出租 ， 但根 据《 办法》 第五条规定， 划拨土地使用权必须经土地管理部门批准且办理出让 １ 国有土地 使用权 出租 手续后才能出租 ， Байду номын сангаас如此， 在办理完出让手续后实际上就变成 出让土地使用 国有土地使用权 出租属于二级市场交易行为，按照土地使用权初始取 权的出租了， 相应的应受关于出让土地使用权 出租的法律规定的约束 ， 也就 得方式分类 ， 其主要包括以下几种 ： 以土地租赁方式取得之土地使用权的出 谈不上划拨土地使用权的出租了， ， 因此 严格意义上讲 ， 国家是不允许划拨土 租（ 下称租赁土地使用权的出租）以出让方式取得之土地使用权的出租（ 、 下 地使 用权 的单独 出租 的。 称出让土地使用权的出租）以划拔方式取得之土地使用权的出租（ 、 下称划拨 不过 ， 于划拨 土地使 用权 随同建 筑物 一起 出租 的， 对 法律是 允许 的 ， 根据 土地使用权的出租） 。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的 《 中华人 民共和国城市房地产管理法》 第五十五条规定 ， 房屋所有权人将以划 限制条件进行分析。 拨方 式取 得使用 权 的国有 土地上建 成 的房屋 出租 的 ， 当将租 金 中所含 土地 应 首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。（见 收 益上缴 国家 。 （ 圭 范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定： ２ 租赁土 地使用 权的 转让 “ 国有土地租赁 ， 承租人取得承租土地使用权 。 承租人在按规定支付土地租金 首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者 并 完成 开发 建设 后 ， 经土地 行 政 主管 部 门 同意或 根 据租 赁合 同约 定 ， 将 承 之间的区别。 可 所渭租赁土地使用权的转让 ， 是指原土地租赁合同的承租 ＾， 将 租土地使用权转租、 转让或抵押。” 如前所述， 该条款将以租赁方式取得之土 其承租取得的土地使用权转移与第三人， 由第三人享有原土地租赁合同的权 地使用权的出租称为承租土地使用权转租， 严格讲是不对的， 因为本次出租 利 义务 ， 让 人丧失 土地 使用权 。而租 赁土 地使用 权 的转租是 指原 土地 租赁 转 是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《 城镇国有土地使 合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承 用权出让和转让暂行条例》第 ２ 条则对出让土地使用权的出租作 了有关规 租人， ８ 且不丧失其作为原土地租赁合同承租 人地位的法律行为。该两者存 以 定 ：土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权 随同地上建 下区别 ： “ 前者的转让人要退出原租赁合同关系， 经过原土地行政主管部门变 筑物、 其他附着物租赁给承租人使用 ， 由承租 ＾ 、 向出租人支付租金的行为。 未 更 登记 后 ， 人成 为原 土地 租赁 合 同的 承租 人 ， 附有 向出租 人缴 纳租 受让 直接 按土地使用权 出让合同规定的期限和条件投资开发 、 利用土地的， 土地使用 金等原租赁合同约定的义务， 同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后 权 不得 出租 。” 者的转租人不退出原租赁合同关系 ， 仍然是原租赁合同的承租人 ， 仍附有缴 上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租 ， 皆 纳租金等原租赁合同约定义务， 接受转租的次承租人与出租人之间并不存在 规定了以下同 样的限制条件： 必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不 租 赁合 同关 系。 过 ，租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之 关 于租 赁 国有土地 使 用权 的转让 ， 我国政 策也 规定 了相 应 的限 制条 件 。 后， 还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定（ 指在土地租赁合 如 范国有土地租赁若干意见》 第六条规定 ：国有土地租赁， “ 承租人取得承 同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意） ，而关于出让土地使 租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后， 经土地行 用权的出租并无类似的明文规定。 上述租赁土地使用权出租须经土地行政主 政主管部门同意或根据租赁合同约定， 可将承租土地使用权转租、 转让或抵 管部门之“ 同意”应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的 押……” ， 可见 ， 该规定将 以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规 审查和监督 ， 除此之外， 土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意 出租 定为两点， 即经土地行政主管部 门同意和按规定支付土地租金并完成开发建 的决定 ， 否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。 设， 其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的， 目的主要为了防止囤 从国家有关规定看 ，我国对 国有土地使用权出租的限制条件与国有土 积土地等投机行为。 但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额 地使用权转让的限制条件是一致的， 即必须按出让合同或租赁合同完成开发 ２ ％以上 等 限制规 定来 看 ， 办法 》 规定 的“ 成开发 建设 ” 条件有 所苛 ５ 该《 所 完 之
民营科 技
２ ０年 第 ７期 ０１
实践 ・ 考 思
土地使用权租赁 若 干 问题 探讨
关 振 威 （ 山 市 国 土资 源局 ， 宁 鞍 山 １４ ０ ） 鞍 辽 １０ ２
摘 要 ： 地 租 赁 指 土地 一 级 市场 行 为 ， 国 家将 土 地 出租 与 承租 人 ， 土 即 出租 的客 体 是 土 地 ； 土地 使 用权 租 赁 则 指 土 地 二级 市 场行 为 ， 即合 法 取 得 土地使 用权 的单位或个人将 土地使 用权 出租与承租人 ， 出租的客体是土地使用权 。 国对国有 土地使用权 出租规定 了限制条件 ， 我 鉴于土地使 用权的 出租并不改变土地使用权属主体登记 ， 为促进土地使 用权租赁市场以及经济发展 ， 为应逐步降低或取 消限制条件。另外 ， 认 这里还尝试探讨 了承租