帅建红、福建中超实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

帅建红、福建中超实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】福建省泉州市中级人民法院
【审理法院】福建省泉州市中级人民法院
【审结日期】2020.10.23
【案件字号】(2020)闽05民终4127号
【审理程序】二审
【审理法官】李瑞阳蒋秀华李玮玲
【审理法官】李瑞阳蒋秀华李玮玲
【文书类型】判决书
【当事人】帅建红;福建中超实业有限公司
【当事人】帅建红福建中超实业有限公司
【当事人-个人】帅建红
【当事人-公司】福建中超实业有限公司
【代理律师/律所】林惠文福建道旺律师事务所
【代理律师/律所】林惠文福建道旺律师事务所
【代理律师】林惠文
【代理律所】福建道旺律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】帅建红;福建中超实业有限公司
【本院观点】帅建红与中超公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。

案涉《商品房买卖合同》是中超公司为重复使用而预先拟定，其中第十二条关于逾期交付责任的约定条款，因无证据证明其就该条款与帅建红进行协商，属格式条款。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定证据不足证据交换新证据关联性质证诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审执行诉讼时效
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【本院认为】本院认为，帅建红与中超公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。

本案中，中超公司提供的气象资料、停电停水公告、施工日记、停工明细表等证据，可以证实中超公司确因天气、停水停电、自行车赛等影响施工的因素而停工，一审据实顺延交房期限并无不当，二审予以确认。

本案中，帅建红依约向中超公司支付全部购房款，但中超公司逾期交房189天，已构成违约，应当支付逾期交房违约金。

关于逾期交房违约金的计算方法，案涉《商品房买卖合同》第十二条作了约定：“(1)逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。

(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)及利息，并支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。

”现双方对上述条款的理解产生争议，中超公司认为该条款应解释为逾期交房超过180天的，其
中的180天应适用万分之0.5的标准支付违约金，超过180天的天数才适用万分之1的标准，而帅建红主张逾期交房超过180天的，应按照万分之1的标准支付违约金。

本院认为，案涉《商品房买卖合同》是中超公司为重复使用而预先拟定，其中第十二条关于逾期交付责任的约定条款，因无证据证明其就该条款与帅建红进行协商，属格式条款。

根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

”的规定，对该条款应当作出不利于中超公司的解释，故一审法院判决中超公司全部房价款884000元为基数按每日万分之1的标准支付给帅建红逾期交房违约金计16707.6元并无不当。

中超公司关于分段计算违约金的上诉请求，不予支持。

综上所述，帅建红及中超公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费379元，由帅建红负担50元，由福建中超实业有限公司负担329元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 18:31:04
【一审法院查明】一审法院认定事实：帅建红与中超公司于2017年4月19日签订《商品房买卖合同》(以下简称诉争合同)一份，约定由帅建红向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块5号楼1408住宅(以下简称诉争房屋)，成交金额884000元，其中首期房价款184000元于2017年4月19日前支付，余款700000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。

(2)逾期超过180日……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定(附件四1、以商业贷款方式支付购房款：买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。

在签订商品房买
卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。

买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应于签署商品房买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。

买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同逾期付款责任条款处理)；该商品房交付时应符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向帅建红交付符合约定交付条件的诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日内……自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；(2)逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。

合同签订后，帅建红依约支付首付款184000元，中超公司于2017年5月15日开具首付款发票。

帅建红于2017年6月2日向中国农业银行股份有限公司泉州分行办理商业贷款，并于当日签订贷款合同，中超公司作为连带保证人亦于当日在该贷款合同上签章。

剩余购房款700000元于2017年7月3日汇入中超公司账户。

案涉房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月12日取得房产测绘报告。

一审庭审中，帅建红认可中超公司可因热带低气压和台风5日、自行车赛1日据以延期交房，双方一致同意逾期交房违约金计算截止日期为2019年9月22日，并确认办理商业贷款所需开发商提供的材料系包括合同签订、楼房封顶和首付款发票。

另，根据中国建设银行股份有限公司泉州分行营业部(以下简称“建行泉州分行”)出具的《关于中超.水木春天B地块房款说明》所载，按揭贷款在审批通过且项目主体封顶后方可放款，中超水木春天B地块5号楼封顶现场勘查时间为2016年9月9日。

根据中国农业银行股份有限公司泉州分行(以下简称“农行泉州分行”)出具的《关于我方一手住房按揭贷款办理手续及放款手续的说明》所载，一手住房按揭贷款办理需要客户提供材料齐全后银行方可受理，放款时
需要该楼盘主体封顶，由开发商提供主体封顶证明书，并由银行人员上门拍照核实，中超公司于2016年9月20日向中国建设银行泉州分行出具《中超水木春天B地块5某、9某楼项目主体封顶证明》，证明诉争房屋所在5号楼于当日封顶，该银行工作人员于2016年9月25日确认并出具封顶报告。

【一审法院认为】一审法院认为，本案主要的争议焦点为：本诉部分：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。

反诉部分：帅建红是否存在逾期付款的事实。

【二审上诉人诉称】帅建红上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由中超公司承担一、二审诉讼费。

事实和理由：一审法院判决扣除台风天、自行车赛、中雨以上雨天、六级以上风天气、停水、停电等没有事实与法律依据。

1.首先，本案帅建红与中超公司双方的商品房预售合同约定的可以扣除逾期交房天数的因素是不可抗力，同时，法律规定也是在发生不可抗力的情况下才可以延期履行。

所以，就本案而言，法律规定与合同约定是一致的，本案对需要扣除的因素应当严格限定为不可抗力。

2.中超公司与其承包商所签订的《建设工程施工合同》里面明确约定了不可抗力的定义，即不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情景。

该施工合同专用合同条款也仅仅约定七级风、暴雨的作为异常恶劣的气候条件(注：其它情况与本案无关，故不予列出)，并要求承包人应采取克服异常恶劣的气候的合理措施继续施工。

3.本案中雨以上雨、六级以上风、台风在泉州地区属于正常的天气现象，这可以预见的。

在本地有点生活常识的人都知道，而作为专业的开发商更应当知道，开发商在开发楼盘时都应当根据所在地的天气情况去预计工期和安排工期，且大气因素、停水、停电等因素是可以克服的，对中超公司的施工并不会造成实质性的影响。

4.中超公司在一审庭审中提供的签证单、停工明细表上面盖的是项目章，帅建红对此真实性有异议，中超公司也无法提供有效项目章备案的证明，其提供的施工日记也没有制作人的签名，日记内容不完整。

且施工单位、监理单位与中超公司有厉
害关系。

中超公司以以上材料来证明其有停工明显证据不足，一审采纳上述证据是明显错误的。

5.帅建红现有新的证据可以证明中超公司在其所谓的停工日期里面均有施工，这些证据也足以证明中超公司伪造了签证单、停工明细表、施工日记等材料，客观上也造成了一审法院误判。

6.退一步讲，如果上述天气因素需要扣除，也不能扣除中超公司延迟履行后的天数。

另外，台风山竹和玉兔实际没有影响到泉州，自行车赛实际上也没有经过中超公司所在的楼盘位置。

中超公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。

事实理由：根据中超公司与帅建红签订的《商品房买卖合同》中对违约金的约定方式“1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日内…自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；(2)逾期超过180日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的，即在180日内的应当按照合同第十二条第1款第(1)项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第(2)项约定的按日万分之一计算违约金，该违约金的计算方式应为：180天某
0.00005某房屋总价款+9天某0.0001某房屋总价款，该违约金的计算不得叠加。

一审法院认定事实不清，适用合同条款错误，判决有误，请求支持中超公司的上诉请求。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

帅建红提供《建设工程施工合同》，欲证明中超公司与其承包商合同约定六级风及中雨、大雨、暴雨、台风等天气情况不扣除；《施工情况一览表》，欲证明中超公司主张的风雨天气等停工日期里实际有施工；《隐蔽工程验收记录》，欲证明中超公司所主张的风雨天气、停水停电、中高考、自行车赛等天数中，中超公司有施工，上述天气因素、停水停电、中高考等因素没有对中超公司施工造成实质性影响，上述天气不可扣除，中超公司所提供的停工明细表、停施工日记均为伪造，不具有证据效力；台风山竹和玉兔路径及影响范围图和自行车赛路线图，欲证明台风山竹和玉兔实际没有影响到泉州，自行车赛没有经过诉争楼盘位置。

中超公司提供《建筑工程施工许可证》《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，欲证明上海建工五建集
团有限公司才是案涉项目的总承包施工方；中超公司与帅建红签订的《商品房买卖合同》欲证明中超公司与业主就中超公司逾期交房应承担的违约责任的约定是分段的；中超公司与案外人岳莉等人签订的《商品房买卖合同》三份，欲证明中超·水木春天A地块合同关于逾期交房违约金的计算是不分段，而中超·水木春天B地块关于逾期交房违约金的计算是分段的。

对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：根据中超公司提供的《建筑工程施工许可证》《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》以及一审中双方无异议的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉工程施工单位为上海建工五建集团有限公司，而非江西中耀建设有限公司，故帅建红提供的《建设工程施工合同》与本案不具关联性，不予采信。

另，帅建红提供的《建设工程施工合同》《施工情况一览表》《隐蔽工程验收记录》、台风路径及影响范围图和自行车赛路线图不足以证明中超公司涉案工程的施工未受前述风雨天气、停水停电、自行车赛影响，故对其相关证明目的，不予采信。

中超公司提供的案外人岳莉与中超公司所签《商品房买卖合同》与本案不具关联性，不予采信。

经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。

综上所述，帅建红及中超公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
帅建红、福建中超实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
福建省泉州市中级人民法院
民事判决书
(2020)闽05民终4127号当事人上诉人(原审本诉原告、反诉被告)：帅建红。

委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所律师。

上诉人(原审本诉被告、反诉原告)：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。

法定代表人：刘峰，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：宗同健。

审理经过上诉人帅建红因与上诉人福建中超实业有限公司(以下简称中超公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院(2019)闽0503民初9816号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称帅建红上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由中超公司承担一、二审诉讼费。

事实和理由：一审法院判决扣除台风天、自行车赛、中雨以上雨天、六级以上风天气、停水、停电等没有事实与法律依据。

1.首先，本案帅建红与中超公司双方的商品房预售合同约定的可以扣除逾期交房天数的因素是不可抗力，同时，法律规定也是在发生不可抗力的情况下才可以延期履行。

所以，就本案而言，法律规定与合同约定是一致的，本案对需要扣除的因素应当严格限定为不可抗力。

2.中超公司与其承包商所签订的《建设工程施工合同》里面明确约定了不可抗力的定义，即不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情景。

该施工合同专用合同条款也仅仅约定七级风、暴雨的作为异常恶劣的气候条件(注：其它情况与本案无关，故不予列出)，并要求承包人应采取克服异常恶劣的气候的合理措施继续施工。

3.本案中雨以上雨、六级以上风、台风在泉州地区属于正常的天气现象，这可以预见的。

在本地有点生活常识的人都知道，而作为专业的开发商更应当知道，开发商在开发楼盘时都应当根据所在地的天气情况去预计工期和安排工期，且大气因素、停水、停电等因素是可以克服的，对中超公司的施工并不会造成实质性的
影响。

4.中超公司在一审庭审中提供的签证单、停工明细表上面盖的是项目章，帅建红
对此真实性有异议，中超公司也无法提供有效项目章备案的证明，其提供的施工日记也
没有制作人的签名，日记内容不完整。

且施工单位、监理单位与中超公司有厉害关系。

中超公司以以上材料来证明其有停工明显证据不足，一审采纳上述证据是明显错误的。

5.帅建红现有新的证据可以证明中超公司在其所谓的停工日期里面均有施工，这些证据也
足以证明中超公司伪造了签证单、停工明细表、施工日记等材料，客观上也造成了一审
法院误判。

6.退一步讲，如果上述天气因素需要扣除，也不能扣除中超公司延迟履行后
的天数。

另外，台风山竹和玉兔实际没有影响到泉州，自行车赛实际上也没有经过中超
公司所在的楼盘位置。

二审被上诉人辩称中超公司辩称，1.一审法院判决扣除台风天、自行车赛、中雨以上雨天、六级以上风天、停水、停电等符合事实与法律存在的依据。

双方签订的《商
品房买卖合同》第12条约定了不可抗力。

2.帅建红提交的《建设工程施工合同》的订立主体是中超公司和江西中耀建设有限公司，帅建红不是合同相对方，不能以该合同的相
关约定对抗中超公司，且中超公司实际的承建商是上海建工五建集团有限公司。

帅建红
引用的该合同7.6条款为“不利物质条件”，与不可抗力是不同的概念。

合同中约定七
级风暴雨作为恶劣气候条件，不能作为该条件下必须施工的标准或凭证。

3.大风大雨和
停水停电不利于施工也不可能施工，停工延期不可避免，上述气候和停水停电情况属于
中超公司不可预见、不可避免的不可抗力事由。

4.福建省建福工程管理有限公司为中超
公司的监理单位，已配合一审法院对项目章事项出具了书面情况说明书，如帅建红有异议，应申请司法鉴定。

5.帅建红提供的新证据为验收记录表，该签署日期是验收日期，
不是实际施工日期，不能证明当天的施工状态。

6.逾期交房天数是自约定交房日次日起算，在工程竣工之前的无法完成竣工的各种不可抗力因素都应计算在内。

7.中高考所选
定的考点校区因政府政策原因存在不确定性，中超公司无法准确预知周边学校是否在合
同期内会被指定为考点校区。

因此中高考应当视为不可抗力的具体情形之一。

8.关于山竹和玉兔两个台风，一审提供的证据均是住建部门发出的停止施工的文件，而且文件有明确停工的时间。

关于自行车赛，自行车赛的路段是在涉案项目的立交桥下的路段，道路都是贯通的，如果其中一段特别是与涉案工程项目有关的路段被停工的话，会导致建材和设备无法进行运输而停工。

因为是国际性赛事，就在项目附近，均会被相关部门要求停工。

中超公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。

事实理由：根据中超公司与帅建红签订的《商品房买卖合同》中对违约金的约定方式“1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日内…自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；(2)逾期超过180日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”,中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的，即在180日内的应当按照合同第十二条第1款第(1)项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第(2)项约定的按日万分之一计算违约金，该违约金的计算方式应为：180天某0.00005某房屋总价款+9天某0.0001某房屋总价款，该违约金的计算不得叠加。

一审法院认定事实不清，适用合同条款错误，判决有误，请求支持中超公司的上诉请求。

帅建红辩称，关于分段计算的问题，合同条款里面明确要按照逾期时间分别处理，并且不作累加。

根据文义解释，应该是分情况处理。

如果分段计算，以上两种情况会存在交叉，与“分别处理、不作累加”的约定不符。

如果本案对解释存在争议，也应当作出不利于提供格式条款一方(中超公司)的解释。

原告诉称帅建红向一审法院起诉请求：中超公司因逾期交房承担自2019年1月1日至2019年9月22日止的违约金23160元(共计262天，
884000×0.01%×262=23160)。

中超公司向一审法院反诉请求：帅建红向中超公司支付逾期付款违约金1610元(违约金以逾期应付款700000元为基数，其中自2017年5月18日起至2017年7月3日止按每日万分之0.5计算)。

一审法院查明一审法院认定事实：帅建红与中超公司于2017年4月19日签订《商品房买卖合同》(以下简称诉争合同)一份，约定由帅建红向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块5号楼1408住宅(以下简称诉争房屋)，成交金额884000元，其中首期房价款184000元于2017年4月19日前支付，余款700000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。

(2)逾期超过180日……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定(附件四1、以商业贷款方式支付购房款：买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。

在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。

买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应于签署商品房买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。

买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同逾期付款责任条款处理)；该商品房交付时应符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向帅建红交付符合约定交付条件的诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照。