冠县房地产市场分析报告

三、土地市场——土地成交价格
2011年冠县住宅土地出让仅6幅，所以成交均价较高，2012-2013年 住宅土地成交均价维持在80万/亩，相对平稳。随着拆迁的完成，供应土地 减少将导致土地成交价格的上涨。
三、土地市场——楼面地价
从上图可以看出，冠县土地成本整体趋势并不明显，时高时低，但整体的趋势 是上升的，2011年与2012年出让土地多集中在冠县老城区，所以土地成本较高； 2013年出让的住宅土地多集中在冠县城区的外围，因此土地成本相对较低。本 冠州印象位于冠县中央，具有良好的发展潜力和价格优势。
二、城市介绍——重点企业分布情况
冠 县 重 点 企 业 分 布 情 况
冠县的五大主导 产业催生了一大 批骨干企业，例 如冠星集团、冠 丰种业集团等， 这些企业员工以 及上下游产业链 衍生出的大量中 小型企业的私营 业主将成为我们 重要的客户来源。
二、主要经济指标——GDP
由上图可以看出，冠县2009-2012年，全县GDP总量逐年增加，增 长率保持在11%以上，从而为房地产市场创造良好的经济环境。
北京
邯济铁路
冠县城区
冠县 济南 青岛 济聊馆高速公 路
二、城市介绍——冠县城市发展规划
区域 清泉河以南，西环路以东，东 环路以西，南环路以北 清泉河以北，北环路以南，西 环路以东，东环路以西 功能 居住 商业金融 居住
东环路以东，东二环路以西
工业园
商业金融 居住
随着城市对发展空间的需求，城区主要向南、 向东发展； 清泉河的改造治理，为本项目的开发注入生机； 项目坐拥城市发展红利。
冠县
冠县 冠县 冠县 冠县
8月
9月 10月 11月 12月
610
442 383 402 275
41111.72
30195.57 28526.82 28757.76 19384
分析：根据冠县住宅与房地产住宅信息网统计，2013年商品房预售办理412070.72
平米，共计5652套（含配套房与车库）。目前冠县期房可售套数3831套，可售面积
四、冠县区域房地产市场——2013年房源推量统计
区域
冠县 冠县 冠县 冠县 冠县 冠县 冠县
月份
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
登记套数
266 394 465 498 408 568 941
登记面积
22758.62 30237.35 35078.67 37663.95 32247.93 39905.5 66202.83
居住
二、城市介绍——城市名片
鸭梨之乡
省级卫生城市 江北水城生态园林温泉 冠县城市名片 鲁西北绿色明珠 鲁西北小延安
林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业
二、城市介绍——产业发展
冠县形成了以四大主导产业（金属板 材加工、纺织服装、机械机电、农副产品 深加工）为依托，以骨干企业为支撑，以 重点项目为载体，中小企业协作配套、聚 集发展的工业经济新格局。 2012年金属板材加工、纺织服装、机 械机电、农副产品深加工等四大支柱产业， 分别占全县规模以上工业销售收入的85.2%、 利税的84.9%、利润的85%。
目 录
第一部分 第二部分
房地产宏观市场分析 城市介绍及主要经济指标分析
第三部分 土地市场供需分析 第四部分 冠县区域房地产市场分析 第五部分 市场预测
四、冠县区域房地产市场——楼盘分布
阳光花园 四、房地产市场——冠县楼盘分布 五星·金桂园 冠 县 商 贸 城 新城名都 世纪花园 陶 然 居 美树湾 学府嘉苑 振兴美景 盛世华府 清泉一品 景胜佳苑 水韵新城 富华苑 冠 州 苑 嘉润·公 园小区
四、冠县区域房地产市场——客户来源（一） 冠县总人口80万， 人口迁移 部分人口从周边乡镇及郊区向城区迁移
冠县辖17个乡镇，754 个行政村，总人口80万； 目前冠县城市人口主
要呈现周边乡镇及郊区人
新国五条
扩大个人住房房产 税改革试点范围
二手房20%个税
一、房地产宏观市场——2013年政策研究
2013年以来，全国多地相继出现停贷、缓贷迹象，全国 13个重点城市中的12个城市银行放贷 周期有所延长，同 时首套房贷利率上浮，折扣下降。
房贷趋紧
新型城镇化
在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建 设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、 同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征 地农民合理、规范、多元保障机制。完善土地租赁、转 让、抵押二级市场。 城镇化政策出台后，房地产企业是一片欢呼声，因为又 要农民进城了，房子潜在的客户群体又庞大了
三、土地市场——小结
土地成交总量逐年上升，预计后期土地市场供应量和成交量还将上升。 冠县近几年拆迁力度较大，尤其清泉河两岸的一些区域，并且随着三四线 城市房价的不断上涨，宏观政策对冠县市场影响较小，开发商拿地的热情 不减。 中心城区土地成交价格大幅上涨，开发成本加大，未来房价将持续上涨。 虽然2013年土地整体成交价格较2011年和2012年较低，但冠县城区土地成 本仍较高，根据2013年土地成交公告，楼面地价约为600元/平米。所以冠 县未来几年房价仍会上涨。 热点区域凸显，城市整体“向东向南发展”态势显现。2013年土地成交 区域主要集中在清泉河一带以及建设路以东的区域，可见城市向东向南发 展的趋势明显，而冠州印象随着城市的向东向南发展，会成为城市中央的 中央。
税收 政策
房地产调控政 策类型
土地 政策
行政 政策
市场较为失序时采用，地方性、短期性特征明显
一、房地产宏观市场——2013年政策研究
继续做好房地产市场调控工作，坚决抑制投机投资性购 房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税 改革试点范围。 房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加 快行政调控手段淡出，但由于第二批试点城市数量有限 （北京、深圳、南京、杭州等），对市场影响不大。 针对出售自有住房按规定应征收的个 人所得税，通过税 收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的， 应依 法严格按转让所得的20%计征。 政策出台后， 各方反应不一，除北京市外多数地方政府 态度暧昧，出台的细则空洞 无物，政策并未得到认真执 行和落实。
368827.69平米，其中可售住宅套数3327套，可售面积297849.54平米。 房地产
市场供大于求。
四、冠县区域房地产市场——市场供需
2009年，冠县商品房销售面积为6.6万平方米。 市场需求量 2010年，冠县商品房销售面积为20万平方米。 2012年，冠县商品房销售面积为25万平方米。 2013年，冠县商品房销售面积为22万平方米。 市场供应量 由目前冠县市场土地供应、住宅存量、推售和销售速度来 看，未来市场约有200多万平米的住宅存量。
第三部分 土地市场供需分析 第四部分 冠县区域房地产市场分析 第五部分 市场预测
一、房地产宏观市场——政府调控手段
重 点 采 用 ， 可 控 性 好 ， 房 税 体 系 正 在 逐 步 完 善 中
政府重点采用，操作较为灵活，效果显著
信贷 政策 一 般 性 采 用 ， 对 中 长 期 市 场 产 生 作 用
如果你想成就辉煌，请研究过去，分析未来，把握现在
民生●冠州印象区域市场研究报告
2014年2月8日
目 录
第一部分 第二部分
房地产宏观市场分析 冠县城市介绍及主要经济指标分析
第三部分 土地市场供需分析 第四部分 冠县区域房地产市场分析 第五部分 市场预测
目 录
第一部分要经济指标分析
按照今年的消化量计算，冠县市场现有存量+未来推量约销售7-8年，未来竞
争非常激烈。
四、冠县区域房地产市场——户型供应分析
目前在售商品房同质性强，以120-140平米的三室为主，占市场总量的 70%；

目前冠县在售楼盘户型中，最多
的是三室，约占市场总量的75%左
右，120-140平米三室约占70%； 二室约占21%；其他户型供应极少， 仅4%。产品比较单一。
四、冠县区域房地产市场——商品房建设
2011开始冠县住宅施工面积开始出现下滑，主要受政策调控影响，开发商取地逐渐谨慎， 但是随着城市建设加速，未来商品房供给量会大幅度增加。
房屋施工面积 （万平米) 15.64 13.47 31.56 25.42 22.97 住宅施工面积 （万平米） 14.63 12.99 30.94 23.12 20.83 房屋竣工面积 （万平米） 1.78 4.24 13.27 10.17 13.56
三中全会《决定》提出，“建立全社会房产、信用等基 础数据统一平台，推进部门信息共享”。 这对于房地产调控而言，还将涉及楼市调控的长效机制， 乃至房产税的进一步推进。
住房信息联网
一、房地产宏观市场——政策对冠县市场的影响
一系列的政策措施主要针对的是投资者的投资行为，而冠 县作为刚性需求较大的城市来说，消费者的购房需求并没有减 退。 2014年房地产调控依然会延续2013年态势，不可能大幅放 松，但将更强调分类指导，因地制宜：一线城市从紧，二线城 市维稳，三、四线城市将有所放松。 总的来说，新政对冠县市场的影响较小，市场基本保持正 常。
二、主要经济指标——城乡居民可支配收入
居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。 2012年城镇居民人均可支配收入为20438元，比上年增长16%，社会总体水平已 经进入较为富裕阶段。
二、城市介绍及主要经济指标——小结
区位优势明显，发展潜力巨大。冠县位于冀鲁豫三省交界处，区位条件优 越，同时处于省会城市群经济圈和中原经济区，这势必会带来一定的政策 引导和经济扶持，发展空间巨大。 宏观经济持续向好，利于房地产的发展。近些年来，冠县国内生产总值增 速保持在11%以上，2012年GDP总量突破200亿，从而为冠县房地产市场 的发展提供了一定的经济基础。 房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。冠县2010年与2012年房地产开 发投资额分别为5.7亿和6.12亿；完成房屋登记业务分别是5160宗和11380 宗。反映出冠县房地产市场需求的旺盛。 城市居民生活富裕度逐步提高，具有一定的购买力。近几年城镇居民收入 支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对 房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。