房地产营营销策划-世联深圳金地上塘道项目淡市下的价格策略11P
地产项目定价方法及价格策略
地产项目定价方法及价格策略地产项目的定价方法和价格策略是开发商确定房地产销售价格的重要步骤，并对项目的成功与否至关重要。
以下是一些常见的地产项目定价方法和价格策略。
1.成本加成法：这是最常用的定价方法之一、开发商根据项目的总成本，包括土地购买成本、建筑物建造成本、营销费用等，确定一个合理的加成比例，以保证投资回报率。
加成比例的确定可以考虑市场需求、竞争对手的定价以及项目的特点和目标客户群。
2.市场比较法：这是一种通过与类似项目的实际销售价格进行比较，来确定合适的定价的方法。
开发商可以研究市场上类似项目的销售价格，并结合项目的特点和地理位置等因素，对价格进行调整。
市场比较法可以帮助开发商了解市场行情，并避免定价偏离市场实际情况。
3.最优定价法：最优定价法是基于市场需求和供给关系建立的定价方法。
开发商通过市场调研和预测，了解目标客户的需求和购买力，进而利用经济学原理中的供需关系，确定市场的平衡价格。
最优定价法能够更好地匹配市场需求，提高销售效果。
除了定价方法，地产项目的价格策略也是非常重要的。
以下是一些常见的价格策略：1.高价策略：高价策略适用于高端产品或独特项目。
开发商可以通过创造奢华的品牌形象、提供高级定制服务等方式，将产品与众不同，并为其赋予更高的价值感受，从而提高产品的价格。
2.低价策略：低价策略适用于大众市场和竞争激烈的地区。
开发商可以通过价格优势吸引更多的购房者，提高销售量和市场占有率。
然而，低价策略也可能导致利润率较低，开发商需要权衡成本和销售量之间的关系。
3.促销策略：促销策略可以采用价格折扣、赠品或优惠政策等方式，吸引客户购买。
促销可以是季节性的，如节日促销，也可以是特定的市场推广活动。
促销策略可以提高产品的竞争力，但需要注意定价过度促销可能会降低产品的品牌形象。
4.分段定价策略：分段定价策略根据不同客户群体的需求和购买能力，将产品进行不同定价。
例如，对于有经济实力的高端客户，可以提供高价的高端产品；对于一般购房者，可以提供中等价格的标准产品；对于有限购买能力的低端客户，可以提供低价的经济型产品。
地产淡季促销方案策划书3篇
地产淡季促销方案策划书3篇篇一《地产淡季促销方案策划书》一、引言随着市场竞争的日益激烈，地产行业在淡季往往面临销售压力。
为了提升销售业绩，吸引更多潜在客户，特制定本淡季促销方案策划书，旨在通过一系列有针对性的促销活动，刺激市场需求，促进销售增长。
二、市场分析1. 淡季特点：淡季通常指房地产市场相对不活跃的时期，消费者购房意愿较低，市场需求相对减少。
2. 竞争态势：分析同区域内竞争对手的促销活动、产品特点和市场份额，了解市场竞争格局。
3. 目标客户群体：明确目标客户的需求、偏好和购买能力，以便制定更精准的促销策略。
三、促销目标1. 提高品牌知名度：通过促销活动吸引更多潜在客户关注，提升品牌在市场中的影响力。
2. 增加销售业绩：在淡季实现销售业绩的提升，达到既定的销售目标。
3. 提高客户满意度：通过优质的服务和促销活动，增强客户对品牌的信任和满意度。
四、促销策略1. 价格优惠推出限时特价房源，给予一定的折扣优惠，吸引客户购买。
组合销售，如购买指定户型可享受额外的装修补贴或家具赠送。
推出购房优惠套餐，包括首付分期、利率优惠等。
2. 活动促销举办主题活动，如样板房开放日、家居设计讲座、亲子活动等，吸引客户参与，增加品牌曝光度。
开展团购活动，鼓励客户组团购房，给予团购优惠。
举办抽奖活动，购买房产的客户有机会获得丰厚奖品，如家电、旅游套餐等。
3. 渠道拓展加强与房地产中介机构的合作，提供佣金激励政策，拓展销售渠道。
利用社交媒体、网络平台等进行线上推广，发布促销信息和房源展示，吸引潜在客户。
开展线下地推活动，如在周边商圈、社区设置展位，发放宣传资料，吸引客户关注。
4. 服务提升优化客户服务流程，提高服务质量和效率，让客户感受到贴心的服务。
提供个性化的购房咨询和解决方案，满足客户不同需求。
建立客户反馈机制，及时处理客户投诉和建议，提升客户满意度。
五、实施计划1. 阶段一：筹备阶段（[具体时间 1]）确定促销方案和活动细节，制定详细的执行计划。
地产淡季促销方案策划书3篇
地产淡季促销方案策划书3篇篇一地产淡季促销方案策划书一、前言二、市场分析1. 淡季市场特点：在淡季，房地产市场的需求通常会有所下降，客户的购房热情不高。
竞争对手也可能会减少促销活动，市场竞争相对较小。
2. 目标客户群体：我们的目标客户群体主要包括刚需购房者、改善型购房者和投资购房者。
他们在购房时关注的因素主要包括房价、地理位置、房屋品质等。
三、促销策略1. 价格优惠：提供一定的房价折扣，吸引客户购买。
可以根据不同的户型和楼层设置不同的优惠力度。
2. 付款方式优惠：提供灵活的付款方式，如首付分期、贷款优惠等，减轻客户的购房压力。
3. 赠送礼品：购买房屋的客户可获得一定的礼品，如家电、家具等，增加客户的购房吸引力。
4. 老带新优惠：鼓励老客户介绍新客户购房，给予双方一定的奖励，如物业费减免、购房优惠券等。
5. 活动促销：举办主题活动，如开盘仪式、样板房开放、业主联谊会等，吸引客户关注和参与。
四、宣传推广1. 线上推广：利用社交媒体、网站、房地产信息平台等渠道进行宣传，发布促销信息和优惠政策。
2. 线下推广：在售楼处、周边社区、商场等地进行宣传推广，发放传单、海报等宣传资料。
五、活动执行1. 制定详细的活动计划，明确活动时间、地点、内容和参与人员。
3. 培训销售人员，使其了解促销政策和活动流程，能够有效地向客户介绍和推荐。
4. 活动期间，密切关注客户反馈，及时解决客户问题，提高客户满意度。
六、风险评估与控制1. 密切关注市场动态和竞争对手的促销策略，及时调整我们的促销方案。
2. 合理控制促销成本，确保促销活动的效益和可持续性。
3. 加强对客户的风险评估，避免出现资金风险和房屋质量问题。
七、结论篇二地产淡季促销方案策划书一、前言二、目标通过本次促销活动，吸引更多潜在客户，增加楼盘知名度，提高成交量，最终实现销售目标。
三、促销时间[具体时间]四、促销地点[楼盘地址]五、促销方式1. 特价房源：推出一定数量的特价房源，以吸引客户购买。
深圳高端住宅项目营销策划报告世联
大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增 长，房地产也快速发展
房地产 市场
启动期 快速发展期
平稳发展期
大亚湾非正常期 减缓发展期
惠州正常期 房地产发展曲线
信息来源：市统计局
2006年，大亚湾区生长 总值增长幅度为90.3％， 增幅位居全市之首，占全 市GDP约一成。不难看出， 大亚湾区经济发展受支柱 产业石油化工、电子、汽 车、钢铁等影响较大。
2006年惠州三区生产总值（GDP）比较表
区域
生产总值 （亿元）
增长幅度
占全市比例
大亚湾区
100.2
90.3％
港口、物流 行政、金融、商务和居住
“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产 业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海 岸线），全力描绘滨海石化新城区。
中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、 金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善 城市功能的重点地区。
本项目位于中心区北片，片区的起点高、可 建设性强的规划为项目赢得了发展先机
大亚湾区中心区各片功能规划
区域
土地面积 （平方公里）
整体
22
主要特征 ——
北片
8
清华大学编制了概念性规划；无 历史遗留问题
发展方向 惠州城市南部的滨海新区
居住、文化娱乐
可建设性 强 强
中片
7
环境比较差；设施配套不齐全
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
房地产金地上塘道项目淡市营销分享
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秘诀3——分组PK,形成良性竞争 团队分为三个小组. 组长：由团队里能力最好,责任感最强的销售代表做组长. 销售力：每组能力相当,都有销售力最强的人带动整个小组的销售力. 奖惩制度：实行分组PK,制定明确的奖励机制,每周胜出的小组都可享受经理特别奖励.
秘诀4——经理主抓销售力,组长各司其责 组长职能1：领导小组,管理组员 组长职能2：独立承担一项管理工作 客户满意度工作,做好成交客户回访 现场日常考勤工作,做好排班和监督 活动经费管理,并执行罚款工作
90
120
140
160
180以上
水榭春天
曼海宁
十二橡树
万科华府
上品雅园
房地产世联：营销卖楼模式
客户服务流程和标准
售前服务
提供项目介绍、户型解析、周边配套等详 细信息，进行客户咨询解答。
售中服务
协助客户进行按揭办理、合同签订等手续 ，提供全程指导和服务。
售后服务
建立客户档案，进行客户回访，处理客户 投诉和需求。
物业服务标准和特色
服务标准
制定物业服务标准，包括安保、清洁、绿化等方面，确保服务质量。
价格优势
相对于精装房，毛坯房的价格更具优势，适合对价 格敏感的客户。
装修成本可控
客户可自行掌控装修成本，根据自身预算进行装修 。
二手房销售模式
房屋品质保证
世联房地产在二手房销售中，对房屋品质进行严格把关，确保 房屋的真实性和品质。
售后服务保障
提供全面的售后服务保障，解决客户在购买二手房可能遇到的 问题。
精装房销售模式
统一装修
世联房地产在精装房销售中，提供统一的装修方 案，确保房屋品质和风格的统一。
品牌建材
选用高品质的建材和家居品牌，确保房屋的品质 和舒适度。
个性化定制
在统一装修的基础上，提供个性化的定制服务， 满足客户的个性化需求。
毛坯房销售模式
自主装修
毛坯房销售时，世联房地产提供基础的房屋结构和 基础设施，客户需自行进行装修。
创新务实
世联房地产不断探索创新服务模式和营销手段，以务实的精神为客 户提供高效、便捷、优质的房地产服务。
世联房地产的营销策略
聚焦客户需求 世联房地产通过市场调研和分析 ，深入了解客户的需求和偏好， 根据客户需求提供定制化的房地 产咨询服务。
持续创新 世联房地产不断探索创新服务模 式和营销手段，以适应市场的变 化和客户的需求，保持竞争优势 。
世联-新竞争阶段的房地产营销策划
世联-新竞争阶段的房地产营销策划随着科技的不断进步和市场的不断变化，房地产市场正在进入新的竞争阶段。
在这个阶段，房地产开发商需要制定新的营销策划，以应对市场的挑战并保持竞争优势。
首先，房地产开发商需要深入了解目标市场。
在过去，房地产市场主要以购房者为主，但如今市场需求已经发生了巨大的变化。
要成功进行营销活动，开发商需要了解目标市场的需求、偏好和预算，并据此调整他们的产品和营销策略。
其次，房地产开发商需要利用新技术来推广和销售房地产。
随着互联网的普及，人们现在更倾向于使用在线平台进行房地产搜索和购买。
因此，开发商需要建立强大的在线存在感，包括建立精美的网站、利用社交媒体平台、发布吸引人的内容等等。
此外，开发商还可以利用虚拟现实和增强现实技术，为购房者提供更真实的房地产体验，从而增强销售效果。
第三，开发商需要更加注重品牌建设。
在竞争激烈的市场中，建立一个强大和有吸引力的品牌非常重要。
开发商应该通过提供高品质的产品和服务、打造独特的品牌形象，并与购房者建立良好的关系来提升其品牌价值。
此外，开发商还可以与知名设计师、建筑师和艺术家合作，为其项目注入艺术和设计的元素，使其与其他竞争对手区分开来。
最后，房地产开发商还应考虑可持续发展的因素。
越来越多的购房者关心环境保护和资源节约，对绿色建筑和可持续发展趋势有着更高的需求。
因此，开发商可以在设计和建造过程中采用环保材料和技术，提供节能和环保的房地产产品，并通过认证和标识展示其可持续发展的承诺。
综上所述，房地产开发商在世联-新竞争阶段需要采取一系列的房地产营销策划来应对市场的挑战。
通过深入了解目标市场、利用新技术、注重品牌建设和考虑可持续发展的因素，开发商可以增加其市场份额并取得可持续的竞争优势。
在世联-新竞争阶段的房地产营销策划中，一个重要的要素是定位。
开发商需要明确他们的目标市场，并制定相应的定位策略。
不同的市场细分将需要不同的营销方法和销售手段。
例如，对于年轻人群体，开发商可以采取更活泼、时尚的形象和营销策略，强调社交和娱乐设施；而对于高收入家庭，则可关注优质的居住环境、高端配套设施等。
深圳某某某某时代楼盘市场整合推广策略
深圳某某某某时代楼盘市场整合推广策略在当今竞争激烈的房地产市场中，成功推广一个楼盘需要综合运用多种策略和手段。
深圳某某某某时代楼盘作为一个备受瞩目的项目，要在众多竞争对手中脱颖而出，吸引潜在购房者的关注，就必须制定一套全面、有效的市场整合推广策略。
一、市场分析1、目标客户群体通过市场调研和数据分析，明确某某某某时代楼盘的目标客户主要为年轻的白领阶层、改善型需求家庭以及投资客。
这些客户通常注重生活品质、交通便利性、周边配套设施以及房屋的性价比。
2、竞争楼盘分析对周边同类型楼盘进行详细调研，了解其项目特点、价格策略、促销活动等。
分析竞争对手的优势和劣势，找出某某某某时代楼盘的差异化竞争点。
3、市场趋势关注深圳房地产市场的整体趋势，包括政策法规的变化、房价走势、市场供需情况等。
预测未来市场的发展方向，为推广策略的制定提供依据。
二、楼盘定位1、产品定位强调某某某某时代楼盘的高品质建筑、智能化家居系统、绿色环保理念等特色。
将楼盘定位为舒适、便捷、时尚的现代化居住社区。
2、品牌定位树立某某某某时代楼盘的独特品牌形象，传递出创新、可靠、贴心的品牌价值观。
通过品牌塑造，提高楼盘的知名度和美誉度。
三、推广渠道1、线上推广建立官方网站和社交媒体账号，发布楼盘的详细信息、图片、视频等内容，吸引潜在客户的关注。
利用搜索引擎优化（SEO）和搜索引擎营销（SEM），提高楼盘在搜索引擎中的排名，增加曝光度。
与房产电商平台合作，进行线上展示和销售。
2、线下推广在人流量较大的商圈、地铁站等地设置户外广告，展示楼盘的形象和优势。
举办楼盘推介会、看房团等活动，邀请潜在客户实地参观体验。
与中介机构合作，拓展销售渠道。
3、活动营销举办主题活动，如开盘典礼、样板房开放日、业主联谊会等，增强客户的参与感和归属感。
开展促销活动，如打折优惠、赠送礼品等，刺激客户的购买欲望。
四、宣传内容1、楼盘特色突出某某某某时代楼盘的独特卖点，如优越的地理位置、完善的配套设施、优质的物业服务等。
世联东莞金众金兰溪谷营销策略
03
营销策略制定
产品策略
定位
金众金兰溪谷项目定位为高端住宅，注重居住体验和品质，目标 客户为中高收入家庭和投资者。
差异化
在产品设计和功能上，强调与竞品的差异化和特色，如园林景观、 配套设施等，以满足客户对高品质生活的追求。
创新
关注市场趋势和客户需求变化，不断推出创新的产品，如智能家居 、绿色建筑等，以保持竞争优势。
强化客户关系管理
建立完善的客户关系管理体系， 加强与客户的沟通和互动，提高 客户满意度和忠诚度。
THANKS
谢谢您的观看
改善型购房者
这部分客户已有一定经济基础， 希望购买更舒适、更宽敞的住房
。
投资客
这部分客户看重房产的增值潜力 ，希望通过购买房产实现财富增
值。
客户需求分析
01
02
03
04
价格
客户在选择房产时，价格是一 个重要的考虑因素。
地理位置
客户通常会选择地理位置优越 、交通便利的房产。
配套设施
完善的配套设施，如学校、医 院、商业等，也是客户考虑的
法律风险
在营销过程中，应遵守相关法律法规，避免因违规行为引发法律风险。为控制法律风险 ，应加强法律意识和合规管理，确保营销活动合法合规。
持续改进与优化
定期评估营销策略
效果
通过数据分析和市场反馈，定期 评估营销策略的效果，以便及时 调整和优化。
创新营销手段
随着市场的变化和消费者需求的 变化，不断创新营销手段，提高 营销效果。
世联东莞金众金兰溪谷营销 策略
汇报人： 2023-12-24
目录
• 项目介绍 • 目标市场分析 • 营销策略制定 • 营销执行与监控 • 营销预算与资源需求 • 营销策略效果预期与风险控制
【定位】世联-金地国际城项目商业定位与产品优化方案
省省会城市相比，合肥 经济水平仍然偏低，未 来还有很大的发展空间； 从2000年开始合肥 GDP连年保持两位数的 增长率，高于全国同期 平均水平3个百分点,但 与周边城市比较，并无 优势； 合肥2004年GDP增长 速度为16.2%； 合肥固定资产投资增幅 波动比较大。
合肥全市历年经济发展状况
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
53.50%
23.00% 7.00% 2.50%4.50%2.50%2.50%4.50% 0.00%
商场/百货 超市 饭店/餐厅 电影院 娱乐场所 咖啡厅/茶艺馆 体育健身 洗浴休闲 其他
31.30%
受访者经常去的消费场所
蜀山商业 中心
政务区商 业中心
南七里商 业中心
九华山商 业中心
周谷堆商 业中心 马鞍山南路 商业中心
曙光商业 中心 大学城商 业中心 姚公庙商 业中心
包河区商 业中心
卫岗商业中 心 区级商业中心 居住区级商业中心
市级商业中心
合肥市近年GDP及固定资产投资额加速增长， 但与其他省会城市相比，经济水平偏低
资料来源：《2005年合肥统计年鉴》
城市居民消费特征
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 16.70% 10.50% 8.30% 9.40% 7.30% 5.20% 5.20% 3.10% 2.10% 1.00% 浏览商品的地方宽敞 品牌和商品种类齐全 配套设施充足 外观和内部装修有特色 商品价格便宜/经常打折 定期促销宣传 环境清洁/空气流通 职员服务态度好 商品品质优良/品质保证 交通便利 营业时间长
逆市下房地产营销案例分享
恒大宝的创新营销策略获得了行业 内的认可，为其他房地产企业提供 了参考和借鉴。
销售业绩
品牌知名度
客户满意度
行业认可度
恒大宝上线后，短时间内吸引了大 量用户注册，销售额也有显著提升 。
优质的服务和优惠政策提高了客户 满意度，客户投诉率也有所降低。
05
案例五：融创地产“融创 中国·天府之国”
项目背景
01
位于成都市核心区域，紧邻城市主干道和地铁线路，交通便利 。
02
周边配套设施完善，包括商业中心、医院、学校等，生活便利
。
项目定位为高端住宅区，目标客户为城市中产阶层和富裕家庭
03 。
营销策略
线上营销
利用社交媒体平台和房地产网站进行广告 投放，吸引潜在客户关注。
线下营销
举办楼盘推介会、房产讲座等活动，邀请 客户到现场了解项目情况。
个性化服务
针对不同客户需求，提供个性化服 务和定制方案，提高客户满意度和 忠诚度。
执行效果
提高了万科地产的市场知名度和品牌影响力，吸引了大量潜在客户的关注和参与 。
通过跨界合作和个性化服务，增加了客户粘性和客户满意度，提高了客户转化率 。
在市场下行的情况下，实现了销售额的逆势增长，为万科地产带来了可观的收益 。
营销渠道
项目通过多种渠道进行营销，包括线上平 台、社交媒体、户外广告等，扩大了品牌 知名度和曝光率。
产品特点
项目提供高品质的住宅和配套设施，注重 绿化和环境打造，吸引了年轻家庭和改善 型购房者的关注。
对当前房地产营销的启示
关注市场动态
在逆市中，房地产企业需要 密切关注市场动态和竞争对 手的策略，及时调整自身的 营销策略。
逆市下房地产营销案例分享
房地产营销价格策略
二房地产营销价格策略 Price房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换.掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段.在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略.1、房地产定价方法一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的.而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学.影响价格的因素有很多,主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等.产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格.市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈.定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响.从定价来讲,主要有几个方法：1 市场比较法.将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价.2 成本法. 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格.3 收益法. 将预期的估价对象房地产未来各期通常为年的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格.4 剩余法. 将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额.在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略.开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值.2、定价比例一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1／2高度,多层一般3－4层9层以下为最好.然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为％,标准层以下每层下调％.在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30％.用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数.一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8－10％左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3－5％之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面.有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态.商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上.车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％.3、价格调整策略.房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容.直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降,它给客户的信息是最直观明了的.直接的价格调整主要有两种形式：1基价调整.基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降.因为基价是制定所有单元的计算基础,所以,基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整.这样的调整,每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对；2差价系数的调整.每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数,每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的.但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和原先的估计是一致的.差价系数的调整就要求根据实际销售的具体情况,对原先所设定差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点,不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀各种类型单元的销售比例,反映出市场对不同产品需求的强弱.差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一.有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次,以适应销售情况的不断变化.优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法.优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为.优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等.优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头.同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售.再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为标新立异提供了可能.三房地产营销渠道策略 Place中国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等.企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销.直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用相当于售价的%~%,但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷.由于中国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘.所以它还是中国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置.委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为.所谓房地产代理推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商.委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人.是信息时代和电子商务的发展的产物,它也运用到了房地产市场营销上,中国出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销.2000年9月,上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法.现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广.通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便.随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略.房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道.它的出现表明中国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期.有专家认为,房地产超市是中国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机.四房地产营销促销策略 Promotion房地产促销策略,是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动.通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能,激发其消费欲望,促进其购买行为,以达到扩大销售的目的.房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、.1﹑广告广告是向人们介绍商品信息,输送某种观念的一种公开的宣传形式.的突出特点是广告期短、频率高、费用大.房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等.房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：1印刷广告.利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍,这也是房地产产品进行营销的主要手段之一.报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等,都是房地产广告的有效载体；2视听广告.利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；4现场广告.在竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况；5信函广告.包括商品房目录和说明书等.根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用,开发商应当选择适当的广告类型和广告策略,从而达到最大的宣传效果.2、营业推广是为了在一个较大的目标市场上,刺激需求,扩大销售,而采取的鼓励购买的各种措施.多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销.营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少.开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,在增加消费者房地产知识的同时,也可以增加消费者对开发商的认同感.另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,从而使企业的销售业绩不断上升.在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台,据统计,每次房交会上,各房地产开发商都会有一个不凡的成交量.3、人员促销房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的,向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况,促成买卖成交的活动.人员促销的优点在于：目标客户明确,促销力量集中,成交率高；与客户面谈,有利于联络与密切同客户的感情,有利于信息反馈,有利于了解同行业的开发建设和营销动向.当然,人员促销方式对促销人员的素质要求比较高.促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质.促销人员在中,要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档,以便随时跟踪.4、房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道,协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系,建立和保持良好的以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件.公共关系的内容主要可以包括：制造噱头和人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告.这其中也包括危机公关.针对当前屡屡发生的入住纠纷问题,如处理得当,或许可在众多消费者与媒体的关注下,以坦诚的态度重树项目良好形象,化不利为有利.建立与各方面的良好关系开发商应当重视消费者导向,强调通过企业与消费者的双向沟通,建立长久的稳定的对应关系,在市场上树立企业和品牌的竞争优势.商品和品牌的价值是最难以替代的,这与消费者的认可程度紧密相关.因此,开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略,充分研究消费者需求,努力加强与消费者的沟通,注意关系营造.同时,开发商还要注意与地方政府、和其它的合作,更要注意开发商之间的合作,特别是后者的合作尤为重要.。
世联深圳市金地香蜜山价格方案推售策略
2004年1月福田区各价位销售情况
价位 4000元以下 4000到6000
套数 52 256
合同面积
金额
均价(合同面积)
4558.83 13034234 2859.118238
23417.89 122275135.9 5221.441209
每套面积 87.669807 91.476132
6000到8000 699 63146.93 443352272 7020.963204 90.338955
3栋130平米 1栋、2栋
客户选择二级产品，无溢价优势，应适当低 于对手
高档社区的经济产品，8月推出时市场供应 少，可适当超过现有同类产品项目。
7栋、10栋
客户心理认知障碍，作为同期价格竞争的子 弹
价格策略的价格表验证
平面调差 楼层调差 价格表的制定 溢价能力的市场点对点验证
价格表——平面调差
目标均价＝ 市场比准价＋品牌溢价+产品组合溢价
市场比较法
发展商品牌 项目品牌 新评估标准
强调产品 特色与价值
品牌溢价
城市山体住宅的独特——项目品牌 金地集团的全面战略整合——发展商品牌
品牌溢价直接来自于宣传推广对于品牌的投入，随时间而增长。
品牌溢价挑战的关键点—— 新评估标准：资源均好的、有亮点的130平米替换平淡的140平米 新游戏规则：片区模糊化，“产品+资源”超越地段的重要性；
定价背景
项目基本情况 市场现状
市场比较法 销售目标
市场比准均价 价格定价策略 点对点价格试算
单价/总价区间分析
付款方式、推售策略及销售计划
市场机会
整体 均价 建议
定价背景
项目基本情况 市场现状
房地产淡市下的价格策略
佳兆业 上品雅园
和内部园林，位置非常好）。这些单位的户型基本上都是84-88平米之间 的小三房，均价1.2万元/平米（最便宜单价1.13万元/平米），且附带精 装修出售，周成交量突破60套。 而在此之前，上品雅园精装修价1.5万元-1.6万元/平米，这次特价甚至 跌破该楼盘开盘价———2009年的1.3万元/平米。
客户认知性价比
成功案例三：水榭春天——灵活，刺激，连环套；先走气 势（量）不愁价
4.15新政前
价格口径 2.7-3万
决口不提 价格
5.15日
样板房开放，释 放价格1.8-2.2W
释放开盘优惠信息
5.22日
公开发售：不分楼层一口 价，全城哗然，带动片区
5.21日
快速调整推售策略：
报价随市场实际情况快速灵活应变，释放低预期区间，环环相扣确保客户上门；
目前动作：由于华府走掉的单位大部分为三房，所以相较前期，华府的
价格进行了调整，3房的价格上调，而4房价格进行了下调。
成功案例五：第五园里城——牺牲小我，完成大我；目标 直指人气。
“领峰”样板间开放，率先诚意登记，释 放价格。告知客户里城滞后销售
5.21日
“里程”开盘
6月初
“领峰”预计6月 初开盘
4.8—2.1万元/平米，近两周连续推出十楼以下低楼层单位和 “一口价单位”，成交单价1.4—1.6万元/平米，周成交量突破20套
失败案例：潜龙曼海宁——对外撑市，人气疲软，闭关。
样板房开放，释 放均价：2.4万 水榭开盘，价格2W， 曼海宁无对应政策
临时咨询处开放
3.20日 09.11.22
开盘当日刺激一口价，急速缩短客户决策时间，形成哄抢。
平开打消观望：实际价格比释放价格略高，但实行不分楼层一口价，所以快速出掉高楼层单位；此外推出了 40套特价单位，单价低至1.7万；两个举措引发客户争相购买。 主推楼王单位：大胆首推“优质高性价比”的楼王单位，快速打开开盘当天局面，促进更广泛的成交量。
房地产营销专业策划案例分析学习
天邑湾：赢逻辑东莞富通地产从理想0769项目开始，一、二期一直是开发商旗下代理企业城市策略独家代理——至三、四期由中原和城策联合代理——至天邑湾由世联和城策联合代理。
所以，在富通历史上，要么是甲方旗下代理企业独家销售，要么是跟其它代理企业联合代理，从未出现过由非旗下子企业独立代理先例。
世联在天邑湾项目中自始自终发挥着策略主导、销售主导地位，从8月1日至9月12日，天邑湾累计成交95套，其中世联79套，城策16套。
世联成交量比竞争对手多出近4倍，这一成绩成功说服了开发商，最终实现了世联在天邑湾独家代理，开辟了富通地产独家代理新局面。
豪宅新标准赢占位，中国房地产市场巅峰繁荣，众多业内人士预期，东莞房地产商品房均价立即过万，和此同时，东莞地王纪录不停刷新。
富通天邑湾就是当初城区地王之一，楼面均价2930元/平方米，折算建安成本、财务成本等，可售面积每平方米成本靠近7000元。
而在，东莞万江区商品房均价才仅为5000元。
除去成本巨大压力，天邑湾还要面对区域弱势、周围环境影响等难题。
天邑湾项目在东莞万江区万龙片区，万江区为东莞四大城区之一，当地经济及城市发展显著落后于东城、南城、莞城三大区，交通相对不便。
而且万龙片区周围旧居民区、厂房林立，城市环境较差。
万江当地人对于本区域印象是“环境差，治安差”。
另外，项目紧邻四环路及高埗大桥，噪音和粉尘干扰也较为严重。
一线江景资源算是天邑湾最大优势，然而，在进行用户调研后发觉，用户对江景资源价值感并不高，所以江景资源不能组成项目标关键竞争优势，而且单一诉求江景并不能抵御目标用户对项目复杂而多样抗性。
所以，天邑湾定位之初并没有走常规基于产品“城市豪宅”之路，而是在竞争性定位中弱化产品，强化人文文化原因，提出“城市湾区·东方盛境”定位。
经过推广形象、物料展示、活动营销、现场展示四个方面，使“东方盛境”形象不停深化升华。
以“隐于江显于城”形象广告入市，工整对仗，国雅大气，出色地在入市阶段为项目注入了文化开篇，广受市场关注。
链家网营销策划方案
链家网营销策划方案一、背景分析链家网作为中国房地产中介服务业的领导者，具有庞大的房源资源和高知名度的品牌优势。
然而，在房地产市场竞争日益激烈的情况下，链家网需要制定一系列的市场营销策略，以保持竞争优势并促进业务增长。
二、目标市场1. 一线城市：目标市场主要是拥有较高购房需求和购买力的一线城市，如北京、上海、广州、深圳等。
2. 二线城市：逐渐扩大目标市场到二线城市，如成都、杭州、南京、武汉等。
3. 高净值客户：重点关注高净值客户，他们购买力强且对房地产市场有一定的投资需求。
三、市场营销策略1. 加强品牌推广- 在主要一线城市中投放户外广告，包括地铁站台、公交车身以及主要商圈的户外LED屏幕，在人流密集的地段进行宣传，强化品牌形象。
- 利用社交媒体平台进行线上推广，包括微博、微信、抖音等，通过发布优质房产资讯、购房攻略等内容，吸引用户关注，并将其转化为潜在客户。
2. 强化线上服务体验- 持续优化链家网官方网站和移动App的用户界面和功能，提供更简洁、高效的房屋搜索和预约服务。
- 开通在线客服，能够及时解答用户的疑问和查询，并提供相关购房建议。
- 利用人工智能和大数据技术，个性化推荐适合用户的房源，提高用户体验。
3. 与开发商合作- 与房地产开发商建立战略合作伙伴关系，获得独家房源信息和优先购房权，在一线、二线城市推出链家独有的项目，吸引购房者关注。
- 与开发商联合举办购房咨询会、房地产论坛等活动，向潜在客户展示链家网的专业知识和服务。
4. 提升用户积极性- 设立购房奖励计划，如购房返现、抵扣房屋中介费用等，激励用户通过链家网进行房屋交易。
- 创新营销方式，如免费赠送装修服务、房屋贷款优惠等，增加用户购房的吸引力。
- 开展线下用户活动，如购房福利日、购房联盟活动等，增强用户粘性。
5. 加强社会责任- 在各个直营门店设立公益展台，通过展示链家网关于环境保护、教育助学等社会责任的实施情况，提升品牌形象。
- 积极参与社区公益活动，与地方政府、社区组织合作，为贫困家庭提供购房援助和教育机会。