深圳房地产开发商佳兆业发生贷款违约
佳兆业违约门问题接二连三
佳兆业违约门问题接二连三作者：冯璐武卫红来源：《中国名牌》2015年第05期新年伊始，佳兆业正被接二连三的债务危机推向风口浪尖：房源接连被多地政府锁定、高管团队剧烈震动、大股东抛售股票、连环债务违约、破产重组传闻、资产被查封……佳兆业上演“违约门”，是特殊个案还是行业缩影？行业调整中中小房企能否经受“寒冬”考验？公开资料显示，佳兆业集团控股有限公司于1999年在深圳成立，2009年12月赴港上市。
然而，从2014年10月中下旬的“深圳锁盘事件”起，这家龙头企业突然开始“急转直下”。
该公司位于深圳的三个项目2000多套房源被锁定，还未网签的客户无法办理签约。
佳兆业称房源被锁定事件或令到佳兆业城市广场第三期10亿元的预售未能入账，预计新推武汉项目作为缓冲。
随之而来的便是大股东抛售及董事会主席郭英成宣布辞职使危机进一步升级，并触发了一笔4亿港元定期贷款被要求提前还款，最终成为2015年中国资本市场首例违约事件的导火索。
进入2015年佳兆业事件持续发酵，债权人要求锁定资产以保全利益的行为愈加频繁。
佳兆业最新财务状况显示，2300万美元的票据利息未能如期支付、数个银行账户被冻结和扣划。
债权人对佳兆业采取了包括资产保全的民事裁定以及冻结银行结余等行动，涉及金额约7.13亿元，并收到法院对其人民币6.51亿元资产保全的民事裁定书。
万科终止接盘佳兆业上海青浦项目更是令这波债务危机雪上加霜，这意味着佳兆业靠卖项目“补血”的路也被堵上了。
国际评级机构穆迪认为，接盘成功本可为佳兆业新增人民币12亿元左右的资本，但计划失败会削弱佳兆业的偿债能力。
一个月以来，房企佳兆业几乎每天都有利空消息传来，继深圳房源被锁之后，杭州、广州房源也被锁定，近期又传出佳兆业在大连的房地产开发项目也被地方法院冻结，涉及金额达6.4亿元。
公告数据显示，2014年1月-11月，佳兆业合约销售金额超过270亿元，到了2015年1月5日，佳兆业负债却高达人民币7.972亿元。
“佳兆业事件”始末
“佳兆业事件”始末作者：武化来源：《中国房地产·市场版》2015年第03期从2014年12月初被媒体爆出深圳佳兆业城市广场、佳兆业前海广场等项目被锁盘开始，围绕着佳兆业的股权、破产、涉腐、前景等问题被不断放大，地产圈一时闻锁盘而色变，人人自危。
每个人都能对“佳兆业事件”说上几句，但鲜有人知道其中的内幕。
本文笔者将为您细述该事件始末。
一、为何被锁除了深圳的项目外，这场锁盘风波还扩散到了广州、杭州等地，佳兆业在广州、杭州的部分房源也被当地相关部门锁盘无法出售，“麻烦”似乎越来越大。
在锁盘重灾区深圳，市规土委对锁盘的解释是，由于房屋处于限制状态或开发商存在违规行为的笼统解释。
至于上述项目具体存在哪些违规操作，深圳规土委称并不知情，只是按上级的命令办事。
虽然佳兆业和深圳规土委方面均没有说明到底项目涉及哪些违规操作，但业内人都对此心照不宣的认为，佳兆业的崛起与落马的深圳原市委常委、政法委书记蒋尊玉有撇不清的关系。
要说佳兆业涉及蒋尊玉的腐败案，并不是空穴来风。
佳兆业原总裁黄传奇，2003年曾担任深圳水务集团董事长。
时任深圳市政府副秘书长的蒋尊玉，也分管涉及市政环保和水务方面，之后两人曾长期共事。
2009年底，蒋尊玉调任龙岗区委书记，新官上任三把火，旧城改造成为他工作议程的重中之重。
2010年，佳兆业聘请黄传奇为集团总裁，其在深圳的多个旧改项目也进入大干快上阶段。
此后蒋尊玉参加的多个活动，都有郭英成的身影。
2010年开始，佳兆业的业绩也出现了质的飞跃。
其销售额从2010年的101亿元快速增长至2013年的239亿元。
在房地产光景并不太美好的2013年，其销售额更是按年增长38%，超额完成任务。
我们不做无端的揣测，佳兆业是否与蒋尊玉有牵连、牵连多少或许只有等到郭英成回来之后才能揭开，而一向看重自由的郭英成还会回来吗？二、融创能否接盘2014年有融绿争夺战，2015则出现了融创接盘佳兆业发“流言”，融创在“做大”的道路上一直不缺新闻，而这次，似乎要趟“旧改之王被锁盘”这滩浑水。
佳兆业四面楚歌
42Feb. 2015佳兆业四面楚歌从去年11月佳兆业在深圳的近2000套房源被深圳市政府锁定后，如今已有超过20家金融机构申请查封其位于上海、大连、苏州、杭州、珠海、惠州等多个外地公司项目，四面楚歌的佳兆业将何去何从？文 / 图| NEW ECONOMY 陆一夫在投资者眼中，原本成长性极高的佳兆业，现在如自由落体般迅速坠落。
用“黑天鹅”来形容佳兆业此次事件，一点也不为过。
在出事前，发迹于深圳的佳兆业是不少金融机构理想的合作对象。
中国指数研究院的最新报告显示，去年佳兆业的合约销售总额共约达302亿元，超额完成年度目标300亿元的任务。
在“2014年百亿房企名单”中，佳兆业排名第19位。
在大本营深圳，佳兆业甚至打败万科取得2014年住宅成交面积、成交金额年度双料冠军。
如今，掌控佳兆业的郭氏兄弟相继出逃，因财务状况恶化而引发的房源被锁正将其推向深渊，风雨飘摇中的佳兆业前景难料。
大规模房源被锁起源于佳兆业董事会主席郭英成的辞任。
根据佳兆业和汇丰的有关协议，郭英成辞任将触发融资协议的强制性提前还款条文。
1月7日，汇丰银行要求佳兆业提前归还借款，佳兆业董事会发布公告回应，称公司未能偿还汇丰融资，Copyright©博看网 . All Rights Reserved.43Feb. 2015并提醒可能触发有关贷款融资、债券及股本证券的交叉违约，从而对其财务状况造成重大不利影响。
由此引发的连锁效应，让佳兆业一时四面楚歌。
从去年11月佳兆业在深圳的近2000套房源被深圳市政府锁定后，如今已有超过20家金融机构申请查封其位于上海、大连、苏州、杭州、珠海、惠州等多个外地公司项目。
而在同期，佳兆业账面现金、银行存款为110.9亿元，理论上绝对有足够资金应付汇丰这笔债务。
业内人士分析，佳兆业可能并不是没有钱，而是这部分钱遭到冻结。
在广州，佳兆业的楼盘也未能幸免。
作为“深耕广州”的起势之作，佳兆业去年发布了佳兆业城市广场、佳兆业天御、佳兆业天墅以及佳兆业一号四个项目，未来两年在广州的可售面积非常可观。
佳兆业如何步步坠落
佳兆业如何步步坠落关于佳兆业申请破产重组的消息传出后，局势加速恶化。
众多合作银行纷纷提出资产保全请求，交叉违约之下，位列房企全国20强的佳兆业正在加速坠落。
香港上市企业申请破产重组，并不是一件由董事会可以轻易决定的事情，公司提出申请后，香港相关法院会进行受理，并作出判定，相关议案也要经过股东会决议同意，债权人也要开会同意才可。
虽然官方已公告辟谣，但形势正逼着佳兆业步步踏入这一境地。
对于佳兆业而言，倘能尽快实现破产重组，已经成为一件不幸中的幸事。
当下，佳兆业大多分公司都在裁员。
“最近一个月，公司内网几乎每天都有离职通知。
”为了度过资金链难关，自去年12月下旬开始，佳兆业意图关闭一些非地产业务，用以变现。
如文体、小额贷款、餐饮业务等。
目前，这些业务板块也已相继展开裁员。
除此之外，佳兆业关联公司富昌小额贷款公司国内业务目前也已暂停，人员正在逐步解散中。
破产传言的威力不容小觑。
几个月前，这家全国20强公司仍然拥有一个健康的资产负债表，但在未到期债务被要求提前偿还、合作银行信心崩溃之后，这家企业正面临来自银行债权人、合作伙伴、业主、内部管理、人事变动等多方位余震，佳兆业面临生死一线，其命运转折堪称是2014房企非正常坠落的样本。
一、金主银行出击佳兆业现在无力支付4亿港元及利息给香港上海汇丰银行。
2015年1月1日，郭英成辞职一事触发一份融资协议中的违约条款，共涉及贷款本金4亿港元及应计利息，债权人为香港上海汇丰银行有限公司。
从1月7日开始，包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。
随佳兆业身陷负面传闻漩涡，不排除未来有更多银行诉诸财产保全，申请查封资产，令佳兆业越发被动。
二、合作伙伴反水前景未明的事态正令佳兆业的合作伙伴感到不安。
被诟病的问题源头之一旧改业务现也处于风口浪尖。
根据1月6日公告，2014年12月31日，深圳龙岗区两个市区旧改项目的两名合作伙伴称，佳兆业已违反项目的合作协议，要求终止合作，并退回已经支付的12亿元费用。
我国上市公司债务重组探讨——以佳兆业集团债务重组为例
２０１７ 年ꎬ 中央决定划转 １０％ 的国资对养老保险基金进
行注资ꎬ 此次划转综合考虑了企业职工基本养老保险基金缺
老保险覆盖面扩充的难度ꎮ
口测算情况、 基本养老保险制度改革正在推进以及国有企业
３ 应该注意的问题
发展现状ꎮ 但是由于国有企业收益受到生产经营的影响ꎬ 也
发布了新的债务重组公告ꎬ 为境外债权人提出了三种方案:
照此计算ꎬ 境内债权人的回收率约为 ２９％ꎮ 而清偿顺序靠后的
境外债权人ꎬ 回收率仅 ６％ꎬ 相比于在债务重组下可达 ３０％的
最大收益ꎬ 破产清算会让境外债权人损失惨重ꎮ
(２) 对社会贡献的考虑ꎮ 佳兆业集团在持续经营的同时ꎬ
还积极纳税ꎬ 为国家财政做出了一定的贡献ꎮ 除此以外ꎬ 佳兆
若实施破产清算ꎬ 不仅会使境外债权人利益受损ꎬ 也会使境内
息以及汇丰豁免了卸任触发的违约事件并确认了债权人资产保
债权人的损失加大ꎮ 由公司 ２０１５ 年 ３ 月 １３ 日的公告可知ꎬ 佳
日ꎬ 公司发出融创公司有计划将现金收购郭氏持有股份的公告ꎬ
额约为 ４７９ ７ 亿元ꎬ 但已经裁定的资产保全金额仅 １３７ ６ 亿元ꎮ
的原因ꎬ 采取相应的应对措施ꎬ 化解存在的问题ꎮ 同时在寻
者努力向前ꎮ
求解决办法的过程中注意处理好几组关系ꎬ 构建起适合我国
３２ 处理好保险基金入市和风险控制的关系
国情的养老保险保障体系ꎬ 为全体国民谋福祉ꎮ
保险基金入市的目的是为了保险基金的保值和增值ꎬ 但
市场是有风险的ꎬ 尤其是资本市场竞争尤为激烈ꎮ 早在 ２０
息将减少及年限将延长ꎮ
(２) 境外债务重组ꎮ 随后ꎬ 佳兆业集团在该年 ３ 月 ８ 日
我国企业外债知多少-cf40
我国企业外债知多少1缪延亮张宇何欣勇近期，深圳佳兆业公司的外债违约事件引发市场高度关注，对我国企业外债风险的担忧加剧。
但对我企业外债的整体规模，因统计口径和数据可得性等原因说法不一。
全面测算企业外债规模是问题的关键。
我们基于彭博系统（Bloomberg）建立了较全面的企业海外借债数据库。
对比当前登记外债、国际投资头寸等统计，我们认为可将国内银行海外机构及其他机构海外融资公司的借债一并纳入统计，从更宽口径观察、分析企业的外债风险。
据此测算，截止2015年1月，我国企业债券及贷款的外债规模约7000亿美元，加上贸易融资等其他登记外债，外债总规模约1万亿美元。
企业外债占我外汇储备仅25%，整体风险可控，但房地产和钢铁行业海外举债较多、借债成本较高，需防范相应风险。
一、拓宽企业外债的测算口径市场对企业外债风险的担忧加剧，但具体规模说法不一。
今年1月份，深圳佳兆业公司陷入外债违约困境，一时引发市场的普遍担忧，颇有“山雨欲来风满楼”之感。
此前有媒体报道，2014年我国企业海外借债规模达1960亿美元2。
而国家外汇局的登记外债数据则显示，2014年前三季度企业外债1联系方式miaoyanliang@，仅为作者个人观点，不代表任何机构。
2华尔街见闻网站，《中国企业今年举债创纪录，人民币现看空压力》，2014年11月。
增长250亿美元。
考虑到我国经济正处于“三期叠加”的特殊时期，外债规模说法不一可能会加剧市场的恐慌情绪，甚至引发市场波动或资本外流等不利局面。
因此，当前首要任务在于较全面地测算国内企业的外债规模。
目前的企业外债数据，主要为国家外汇局的登记外债及国际投资头寸数据。
登记外债数据为国内居民对非居民（residents to non-residents）具有偿还义务的全部债务，但其中不包含（1）境内银行的境外分支机构从境外的借款以及（2）其他境内机构在境外设立的法人机构从境外的借款。
国际投资头寸数据为我国居民与非居民间的交易和债权债务头寸状况，但其涵盖范围较大，如债券负债（Debt securities）中包含境外机构通过QFII、RQFII等渠道对我国债券市场的投资等。
融创铩羽佳兆业始末
高调进 驻收 购标的公 司 ，积极投 入重金 相助 ，却 世 纪 ９ ０年代初 ，蒋妻李某 以其妹 名义 ，成 立从 事房地 在尽职 调查或 并购过程 中与创始 人几度剑拔 弩张 ，最 产 项 目咨询 的 “ 皮包 公司” ，以介 绍地块 转让 、提供
后双方 和平 “ 分手 ” ，５ ２岁的孙宏斌在 不到一年 的时 信 息咨询 等名 目，收 取众多房地 产商变 相贿赂 。彼 时
理有 限公 司董事长武捷 思 出任 首席收 购 、兼并 、债 务
历任 工行 总行调研 部处 长 、工行 深圳分 行行长 、深 圳
２ ０ １ ４年 １ ０月 １ ３日下午 ，原 深圳市政法 委书记蒋
尊 玉被 广东 省纪委带 走调查 ，这 一事件如在 深圳地产
难掩疲 惫落寞 。面对市场质 疑 ，孙 宏斌说 ： “ 商 业就 圈投 下 巨石 ，激起 涟漪 重重 。蒋 案代号 “ １ ０・ １ ０ ”，
是风险与机遇并存 ， 成王败寇真的不是一个好的文化 。 ” 其 后共卷入 公职 人员 、私企 老板 ９ ７人 ，其 中 １ ７人被
ｗａｎ ｇ ｘ ｉ ａ ｏｑｉ ｎ ｇ． ｂｌ ｏｇ ． ｃ ａ ｉ ｘ ｉ ｎ． ｃ ｏｍ
５月 ３ ０日，宣 布退 出收购佳兆业 （ ０ １ ６ ３ ８ ． ＨＫ）后 源于佳兆业涉腐风波 。
两 天 ，融创 中 国 （ ０ １ ９ １ ８ ． ＨＫ ） 董事会 主席 孙 宏斌接 受
财新 记者专访 ，期 间他频 繁喝酒 、抽烟 ，时而 走神 ，
ｌ 口ＵＯｌ ｎ【ＯＯ
次耗时三小 时。 在达成基本意 向之后 ， 大约在 １ 月２ ０日， 违约条 款 。对待 佳兆业 交易十余人 的团队得 以进驻佳 兆业总部盘 点资产和 债 了一些 攸关 自己进退主 动权的先 决条件 ，包括 佳兆业 务 。在 将所有 借贷凭证 一笔笔对 账之后 ，孙宏斌 确认 债 务违 约 、现有 纠纷 、非正常经营状 态均要 达到 “ 令
深圳市龙岗区住房和建设局关于回迁房不纳入保交房意见书
深圳市龙岗区住房和建设局关于回迁房不纳入保交房意见书银保监会告诉我们，要解决烂尾楼这件事，“保交楼”是关键。
按道理来说，接下来就要坚定不移地朝着“保交楼”的目标进发了。
等顺利复工之后，才有机会逐渐拉回购房者信心。
然而是所有房产都适用吗？不一定！前阵子停贷风波时，深圳第一个响应的就是佳兆业金御佳园的业主。
佳兆业爆雷之后，其业主无时无刻不在关注楼盘的动向。
网传深圳市龙岗区住房和建设局发布红头文件，关于佳兆业金御佳园拆迁业主交房问题信访事项处理意见书，其中提到，“根据市专项工作组的要求，回迁房不纳入‘保交楼’范畴”。
网友评论：本来拆迁光是谈赔偿就令人够头痛的了，钉子户也是难搞，现在如果所有的城中村又不“保交楼”了，村民肯定更加不同意拆迁了，城市更新很可能会受到更大的阻碍。
而那些拆了一半的，或者已经拆掉了，现在却没法“保交楼”的回迁户，甚至还可能会要求恢复原状，让开发商对其进行赔偿，这又将是一个无解的难题。
要知道，佳兆业城市更新业务起步于1999年集团成立之初，是大湾区名副其实的“旧改之王”。
截至2020年上半年，佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备超4200万平方米，年土地供应量约80万平方米。
如此大的旧改量，在顺利运作时是强大的资本，而在爆雷之后，却是还不完的债。
如今，一纸文件告知，回迁房不纳入“保交楼”的范畴，可谓是给回迁户又泼了冷水。
本来开开心心盼拆迁，现在好了，没盼头了。
深圳是一个以旧改而获得土地开发房地产著称的城市，甚至已经形成了一套非常完善的运作方式和交易模式，但可能大家都没有料到，有一天开发商会变成这样。
不过换个角度，对于投资回迁房的小伙伴们来说，以后投资可能会更加谨慎了。
回迁房一直属于高风险投资产品，在过去的房屋买卖中，因法律尚不完善，涉及这一方面的合同签订、房屋价款、不动产登记等方面均具有不同程度的瑕疵，留下了诸多法律漏洞，交易后不办房产证、延期交房、产权纠纷等问题频繁显现。
而如今，除了这些风险需要规避外，开发商的“保交楼”环节又迎来了新的挑战，就这样撇开回迁房显然是不可行的，后续如何完善还需深思。
2022年最危险的十二家房企
2022年最危险的十二家房企
2022年最危险的十二家房企：1、恒大，龙头房企，负债规模约2万亿，2021年12月正式宣告暴雷。
2、融创，龙头房企，负债规模约1万亿，2022年3月美元债展期，宣告暴雷。
3、世茂，龙头房企，负债规模约4000亿，2022年3月公告60亿信托展期，宣告暴雷。
4、华夏幸福，产城地产龙头，负债规模约2600亿，2020年12月首次承认52亿债务逾期，宣告暴雷。
5、富力，粤系房企，负债规模约3000亿，2021年12月7亿美元债展期，宣告暴雷。
6、阳光城，闽系房企，负债规模约3500亿，2021年公司理财未兑付，宣告暴雷。
7、正荣，闽系房企，负债规模约2000亿，2022年2月公告美元债违约，宣告暴雷。
8、蓝光，川渝房企，负债规模约2000亿，2021年5月中期票据违约，宣告暴雷，目前逾期未偿还债务已达300亿。
9、龙光，粤系房企，负债规模约2000亿，2022年3月公告美元债违约，宣告暴雷。
10、中梁，浙江房企，负债规模约2000亿，2022年4月公告美元债寻求展期，宣告暴雷。
11、佳兆业，粤系房企，负债规模约2300亿，2021年11月3亿理财产品未兑付，宣告暴雷。
12、奥园，粤系房企，负债规模约2500亿，2021年11月，6590万元信托贷款违约，宣告暴雷。
开发商代偿解除购房合同
尊敬的购房者：您好！鉴于近期我国房地产市场调控政策不断优化，为积极响应国家政策导向，保障购房者的合法权益，我司（以下简称“开发商”）在充分评估市场状况及项目发展前景的基础上，决定对部分购房合同进行代偿解除。
现将有关事项公告如下：一、代偿解除购房合同的范围1. 在本公告发布之日起至解除合同日期止，与我司签订购房合同的购房者。
2. 因开发商原因导致合同无法继续履行，包括但不限于以下情况：（1）项目规划变更导致房屋面积、户型、朝向等发生变化，严重影响购房者购房意愿。
（2）项目延期交付，超过合同约定交付期限。
（3）项目配套设施不完善，严重影响购房者居住品质。
二、代偿解除购房合同的条件1. 购房者须向我司提出解除合同申请，并提供相关证明材料。
2. 购房者须在合同约定的交房日期前提出解除合同申请。
3. 购房者须按照合同约定支付违约金。
三、代偿解除购房合同的方式1. 开发商将以购房款等值货币代偿购房者，解除购房合同。
2. 解除合同后，购房者须将房屋及附属设施交还给开发商。
3. 解除合同后，购房者不得要求开发商承担其他违约责任。
四、代偿解除购房合同的时间1. 本公告发布之日起，购房者可向我司提出解除合同申请。
2. 开发商将在收到购房者解除合同申请后，15个工作日内完成审核，并与购房者协商确定代偿金额及解除合同时间。
五、其他事项1. 本公告自发布之日起生效，具体解除合同时间及代偿金额以双方协商结果为准。
2. 如购房者对代偿解除购房合同有异议，可在公告发布之日起15个工作日内向我司提出，双方协商解决。
3. 本公告未尽事宜，以双方签订的购房合同及相关法律法规为准。
敬请广大购房者周知，如有疑问，请及时与我司联系。
感谢您对我司项目的关注与支持！开发商年月日。
风雨飘摇的佳兆业
龙源期刊网 风雨飘摇的佳兆业作者：刘正来源：《中国房地产·市场版》2015年第02期从去年11月开始的房源接连被锁、管理层变动，以及由此触发的提前还款条约、金融机构纷纷要求查封其资产、上海青浦项目转让终止，这一系列事件使得佳兆业处于风雨飘摇之中。
回首2014年上半年，佳兆业的负债情况可用“健康”来形容，手握现金高达百亿元。
2014年1-11月，佳兆业的销售金额超过270亿元，业界预料其可完成全年目标300亿元。
而佳兆业旗下的多个项目销售情况良好，深圳地产公司还连续两年获得深圳楼市住宅成交量、成交金额的双料冠军。
然而之后的情况急转直下，佳兆业的危机源自深圳房源被锁。
据佳兆业公告，2014年年底，佳兆业位于深圳的大鹏假日广场、悦峰花园、前海广场等多个项目被相关部门“锁定”。
1月15日，位于杭州五常区的佳兆业西溪璞园项目，共计749套房源亦加入锁盘之列，锁房危机也首次扩展到了其他城市。
接下来的高管团队剧烈震动，以及由此触发的连环债务违约，深圳项目两个合作伙伴的退出，与上海万科项目转让协议的终止……一系列事件的轮番上演，一步步将佳兆业推入深渊。
在佳兆业危机加重的同时，业主也开始担忧房子是否会受到影响。
1月13日晚间，佳兆业深圳各楼盘数百名业主聚集到佳兆业城市广场进行维权，并打起了“佳兆业购房者向政府请愿”的横幅，希望政府能够出面保障业主的权益。
但目前佳兆业和政府方均未对业主的维权行为作出回应。
在重重危机下，佳兆业或将走上破产重组的道路。
让一个房企在某个城市的全部业务处于“休克”状态，这在中国房地产历史上几乎从未出现过。
反思其症结所在，当属“旧改”时期政商联系紧密埋下的祸根。
其实在国内，不少城市旧改项目都是市场化运作，但在实际操作过程中，单靠市场化手段开发商很难完成拆迁，这时候就需要政府的力量去引导和协调。
因此，在保证不触及红线的前提下，如何制定完善的规则让政府部门与企业更好地各司本职，是行业需要思考的问题。
浅谈《黑天鹅》、《反脆弱》感悟
浅谈《黑天鹅》、《反脆弱》感悟吴姗莼15年08月26日《黑天鹅》、《反脆弱》作者塔勒布，除了是广为人知的金融专家，还是一个伟大的思想家、哲学家。
黑天鹅现象是不可预知和不可解释的，而人类的认知偏差则是导致这种不可预知和错误解释的重要原因。
由于存在可预测性错觉，我们意识不到“黑天鹅”事件对生活的影响。
塔勒布向我们揭示了极其罕见而不可预测的“黑天鹅”事件如何潜伏在世间万物的背后。
《黑天鹅》这本书，颠覆了我的常规思维。
作者强大的逻辑和缜密的推理使其独特性的认知方法论充满了哲学意味，给人以很深的启迪。
所谓的“黑天鹅”事件，具有以下特性：“第一，它具有意外性，即它在通常的预期之外，也就是在过去没有任何能够确定它发生的可能性的证据。
其次，它会产生极端影响。
第三，虽然它具有意外性，但人的本性促使我们在事后为它的发生编织理由，并且或多或少认为它是可解释和可预测的。
”具体来讲，再多的白天鹅也无法证明世界上的天鹅都是白的，一只黑天鹅的出现就会打破原有认识。
这是书里最有价值的观点，给人带来启迪，提醒我们认识并重视事物的多样性。
对一些重大的事件和问题，结合书中的认知方法，一下子就看清楚了很多。
佳兆业黑天鹅事件回顾2014年11月，佳兆业2000多套房源被深圳房管局“锁定”停售，传佳兆业主席郭英成卷入深圳落马政法委书记蒋尊玉案，滞留香港避险。
先是正在销售的楼盘被锁，后有大股东减持、项目被叫停、债券未能如期付息面临违约等，从而使得佳兆业发行的债券价格大跌，佳兆业很快就可能面临着破产倒闭的灭项之灾并由此引发一系列的危机。
在这种情况下，深圳市政府不得不出面，希望通过商业运作的方式处理佳兆业事件2015年2月，融创中国发布公告称，将以23.75亿元的价格，收购佳兆业集团上海荣湾、青湾、嬴湾、诚湾四个项目目标公司的股权及债券，并各自订立收购协议。
2015年4月，佳兆业集团发布公告，创始人郭英成重任佳兆业集团执行董事及董事会主席。
2015年5月，融创中国发布公告，正式停止收购佳兆业事宜，并宣布复牌。
《深圳市房地产市场监管办法》公众意见收集一览表
市民
本人是深圳一名10年的租客，想忠心反馈下关于深圳租房监管的建议：政府这次草案提到了很多租房的领域规范，这是很好的。
但有几点想补充建议：
一、特别是城中村租房租价问题，有些房东几个月就给你涨价一次，如何受得了，一来工资不涨，物价上涨，房租持续上涨，作为白领打工群体，如何不受罪？而此次办法并没有过多提及，如果房东随便涨租，如何举报，举报方式，电话，地址，快捷方式，都没有明确提到。二是如何定位随便涨租价的行为。政府是否能出台，从签订合同，3年内不能涨租？很多房东说，你爱租不租，不接受涨价就走人。多么霸道。还有，如果涨价，如何处罚，罚款房东多少钱，如何知道房东是否接受了处罚。举报的证据是什么。都没有明确。还有，如果签订租房合同，房东不想规定租价涨跌问题，是否可以默认是3年内不得擅自上涨房租？之后每年涨幅不能过5%？还有租价的标准是多少？也没有明确，而且怎么网站查，一查便知，而不是隐秘的租价标准。租金问题办法只是很简单提及，但没有规范不得随便涨价的明细。建议好好保护城中村租客人的权益吧。
3、第三十九条【指导租金】市房屋租赁主管部门应当根据租赁市场价格水平定期公布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金，在房屋租赁合同中约定租金数额。
意见：租赁房屋的客观条件千差万别，即使在同一栋物业中，由于位置、朝向、装修标准等不同，也会导致房租有较大差异。如日后大力推进租售同权，不同配置的出租房（如是否带学位），其价格必然存在较大差别，恐难以一概而论。
第三十八条【合同备案变更及解除】房屋租赁合同备案内容发生变更或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在变更或者解除合同之日起15日内，到原合同备案部门或者通过房地产信息系统办理租赁合同备案的变更或者注销手续。
意见：“对于进行统租经营的企业而言，签订租赁合同的客户较多，签订时间无法统一，“15日内”期限较短，建议以30或45日为宜。
佳兆业事件引思考,这7警示让地产圈不寒而栗!
然而，在佳兆业事件发生后，这些被房企供着的半官方或者非官方组织应该是有所行动的，无论是痛斥还是维声被人发现。
相信佳兆业在行业这些年，也积累了不少同行合作伙伴，但好像没有谁感觉应该有份责任，哪怕是一份关于佳兆业的倡议（怕被当做异类）。你们不是在救佳兆业，其实你们在自己的商业生态，但你们除了政治恐慌，什么都没做。
商业伙伴不可信
12月31日，佳兆业在深圳龙岗区旧改项目的两名项目伙伴提出退回他们支付的12亿人民币费用，理由是佳兆业已违反合作协议。
看到这，纵使有千万种理由，也逃脱不了四个字：落井下石！我们在此没必要追究那两位项目伙伴到底是谁，完全没有意义，因为这样的项目伙伴无处不在。合作之初是他们是地久天长的战友加同志，一出事便作鸟兽散、兄弟反目成仇。
其实，我们谁都清楚评级机构从来都不独立，评级机构的背后就是财团。但我们还是愿意、或者不得不待之如庙里的菩萨像，求着他们、供着他们。事实上，他们在绝大部分的时间里也如庙里的菩萨，但等到夜深人静的时候他们就变成茅坑里的石头上面的停留的苍蝇。
境外发债不可信
前些年，国内融资渠道不畅，拥有海外融资渠道的“内房股”纷海外融资，融来的钱又多又便宜。比如佳兆业，过去三年时间发行了4笔美元债以及1笔可换股人民币债。倘若在正常的年景里，这真是件好事情，融到钱就是赚到钱。可对于如今的佳兆业来讲，可谓烫手的山药，而且随着时间的推移越来越烫手。唯一貌似幸运的是我们国家规定“境内公司启动清盘程序，在岸的债权人将获得优先清偿，而海外投资者排在最后。”
到此时，我们才更加明白房企不过是银行的长工，哪天生病了，他们关心的不是你的病情，而是你生病给他们造成的损失。
评级机构不可信
1月元旦假期刚过，国际评级巨头穆迪、标普等纷纷火线下调佳兆业信用评级：穆迪从B1下调至B3，并表示可能继续下调；标普由“BB-”下调至“选择性违约”；评级机构们将所有佳兆业的债券从投资级别BBB降为垃圾类的CC级。评级机构再次成为绞杀佳兆业的帮凶，后续或许就有可能迎来一群狼的掠夺。
佳兆业首现美元债违约
2014年12月31日，佳兆业集团全资子公司上海新湾投资发展有限公司曾与上海万科签订协议，希望以12亿元向后者出售100%股权及股东贷款，这一交易若达成可稍解佳兆业集团债务的燃眉之急。
然而，短短12天后，这项交易被宣布终止。
对于这项交易终止的原因，佳兆业未有解释。
对于公司面临的糟糕境况，这家公司的对外负责人以不变的官方口吻告诉腾讯财经：“我们会以公告披露，请关注公告内容”。
佳兆业收到的坏消息不仅于此。
1月13日深夜，该公司发布公告公布其一系列财务状况。
公告称，截止1月9日，公司数个银行账户被数间银行冻结和扣划，涉及银行结余合共约4.47亿元和2.26亿元。
此外，截至1月9日，公司还收到多项债务人向法院申请财产保全的申请，并且有一项总额6.5115亿元的资产保全裁定已被法院裁定。
更糟糕的是，佳兆业披露，该公司本应于1月8日偿还的一笔2500万美元的利息未能偿还。
这笔债务由佳兆业在2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%的5亿美元（约合31.05亿元人民币）票据所产生。
此次利息没有清偿，也使得佳兆业成为首家美元债违约的中国房地产企业。
这一债务能否成功付息势必对佳兆业债务危机发展产生重大影响。
若公司能顺利付息，或可缓解市场担忧情绪，为公司渡过危机争取更多时间；而若利息违约，就有可能触发违约条款，促使债券提前清偿，更可能引起债券交叉违约加速进行。
从目前看来，事情似乎正在往更坏的方向发展，而佳兆业官方依然保持了“冷面”态度，对于外界的多种猜测甚至各类传言坚持不予理睬。
比如说，近期新闻报道，公司主要股东生命人寿已要求佳兆业退回12亿元费用。
“董事会谨此澄清，生命人寿并非该等项目伙伴之一，于公告日期，公司尚未接获生命人寿有关偿还任何款项的任何要求。
”佳兆业在公告中解释道。
让佳兆业稍缓口气的是汇丰银行豁免了因协议违约而促发的提前还款计划。
2015年1月1日夜间，佳兆业称原董事会主席郭英成辞职事项触发一项融资协议包含的强制性提前还款条文，共涉及贷款本金4亿港元及应计利息，但佳兆业未能如约偿还这笔钱。
佳兆业破产原因
佳兆业从冠军到破产仅两年政商关系成重要原因佳兆业危局警示录据法治周末报道，在2014年中国房地产企业百强榜排名第17位的深圳房企佳兆业集团(以下简称佳兆业)如今走到了债务重组的境地。
即便如此，佳兆业重组之路也不是一帆风顺。
“融创国际投资有限公司(以下简称融创)收购佳兆业集团(以下简称佳兆业)的进程目前出现停滞现象，佳兆业提出对境内债务重组计划的建议，希望能削减利息、延长付款期限。
不过佳兆业债权人担心自身利益受损，对融创收购佳兆业较为迟疑和拖延。
”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受法治周末记者采访时表示。
上海易居房地产研究院研究员严跃进对法治周末记者说：“目前很多信托和银行其实开始反思，对于信贷等层面的流程规范在强化。
同时对于此类资金的运用以及安全性有更大的关注程度，当然这主要是针对中型房地产企业而言的。
而对于中小房地产企业而言，要意识到行业淘汰的机制在不断强化。
”财经评论员刘艳对法治周末记者表示，佳兆业发展的过程正形象地描绘出近些年中国房地产企业的发展历程，这其中有很多值得目前中小房地产企业借鉴的地方。
佳兆业危局资料显示，佳兆业成立于1999年，是一家深圳本土家族地产企业，由郭英成、郭英智、郭骏伟三兄弟成立，并于2009年12月在香港联合交易所主板上市。
佳兆业曾是深圳的龙头房企。
2013年，佳兆业首次取代万科，以压倒性的优势成为当年深圳市新房住宅成交量、成交金额双料冠军。
“佳兆业之前能够快速提升市场规模，在于几个驱动力。
第一是因为佳兆业的业务聚焦旧城改造层面，迎合了当时城市快速发展的需要。
第二是相对低廉的开发成本。
第三是佳兆业对于烂尾楼收购有比较好的经验，这使得其能够通过持续性的物业经营来寻找盈利点。
”严跃进对法治周末记者分析。
根据2014年各大房地产企业的半年报显示，许多大型房地产企业的毛利出现了大幅下降，其中不少都降到25%以下，万科达到了21.9%，而佳兆业的毛利却高达40.3%。
到了2014年年底，形势突然急转直下。
温华清、深圳市宝荷房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书
温华清、深圳市宝荷房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.09.11【案件字号】(2021)粤03民终17796号【审理程序】二审【审理法官】朱珠刘雁兵钱松【文书类型】判决书【当事人】温华清;深圳市宝荷房地产开发有限公司【当事人】温华清深圳市宝荷房地产开发有限公司【当事人-个人】温华清【当事人-公司】深圳市宝荷房地产开发有限公司【代理律师/律所】肖碧琪广东天梭律师事务所;魏婷广东友兴律师事务所;李蓓广东友兴律师事务所【代理律师/律所】肖碧琪广东天梭律师事务所魏婷广东友兴律师事务所李蓓广东友兴律师事务所【代理律师】肖碧琪魏婷李蓓【代理律所】广东天梭律师事务所广东友兴律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】温华清【被告】深圳市宝荷房地产开发有限公司【本院观点】上述证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。
本案为商品房预约合同纠纷。
【权责关键词】完全民事行为能力撤销代理合同合同约定新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-09 20:14:35温华清、深圳市宝荷房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2021)粤03民终17796号当事人上诉人(一审原告)：温华清。
委托诉讼代理人：肖碧琪，广东天梭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚素华。
被上诉人(一审被告)：深圳市宝荷房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道黄阁坑社区清林西路19号3楼，统一社会信用代码91440300582747306B。
法定代表人：陈运贵。
委托诉讼代理人：魏婷，广东友兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李蓓，广东友兴律师事务所律师。
付裕、佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
付裕、佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院【审结日期】2021.11.24【案件字号】(2021)辽03民终3603号【审理程序】二审【审理法官】曾桂许爱军张雪【文书类型】判决书【当事人】付裕;佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司【当事人】付裕佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司【当事人-个人】付裕【当事人-公司】佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司【法院级别】中级人民法院【原告】付裕【被告】佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司【本院观点】佳兆业鞍山物业公司应为付裕出具同意在其租用的车位上安装新能源汽车家庭充电桩的证明并协助办理相关手续。
【权责关键词】撤销代理合同合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求增加诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-04 02:55:51付裕、佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省鞍山市中级人民法院民事判决书(2021)辽03民终3603号当事人上诉人(原审原告)：付裕。
被上诉人(原审被告)：佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁东区南胜利路21路。
负责人：汤国龙，系该公司经理。
委托诉讼代理人：郑斯波，系该公司员工。
审理经过上诉人付裕因与被上诉人佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司(以下简称佳兆业鞍山物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2021)辽0304民初3144号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
二审上诉人诉称付裕上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持付裕的诉讼请求；2、增加诉讼请求，请求判决佳兆业鞍山物业公司无条件签订《电动汽车自用桩安装承诺书》；3、诉讼费用由佳兆业鞍山物业公司承担。
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2015 年 1 月 5 日 星期一正文评论
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国房地产开发商佳兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd. ,1638.HK, 简称：佳
兆业集团)在偿还借自汇丰控股有限公司(HSBC Holdings PLC ,0005.HK, 简称：汇丰控股)
的一笔贷款方面发生违约，并且该公司警告称可能难以偿还其他债务。
在经历了一系列高管辞
职事件后，这一违约加剧了该公司的困境。
佳兆业集团周四晚间称，未能偿还汇丰控股一笔5,200万美元的贷款，上个月月末佳兆业集团
董事会主席郭英成辞职后汇丰控股要求该公司偿还这一贷款。
这笔贷款的协议中有一条规定，
若郭英成辞职，则佳兆业集团需提前偿还全部贷款。
记者无法联系到佳兆业集团置评。
汇丰控股未予置评。
最近几年，中国房地产开发商严重依赖海外银行的贷款在国内进行扩张。
但现在随着中国房地
产市场的降温以及房价的下跌，中国房地产开发商陷入了困境。
佳兆业集团的离岸债券价格周五大幅下跌，债券收益率被推升至50%以上。
该公司的股票自12
月起一直停牌。
分析人士表示，佳兆业集团有足够的现金来偿还汇丰的贷款，但可能需要与其债权人重新协商
条件。
标准普尔(Standard & Poor's)上周在一则公告中称，截至2014年6月30日，佳兆业集团
的短期债务约为人民币60亿元（合9.669亿美元），不受限制的现金规模为人民币93.8亿元。
CreditSights 驻新加坡的中国房地产分析师Yin Chin Cheong 表示，最关键的问题是，佳兆业集
团能否通过协商获得汇丰的豁免。
2015年 01月 03日 09:21
深圳房地产开发商佳兆业发生贷款违约
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穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)近来下调了佳兆业集团的信用评级，而且标准普尔也在上月就该公司的前景发出警告，此后围绕该公司海外债务的担忧一直在加重。
佳兆业集团周四在提交给香港交易所的一份公告中警告称，此次违约事件有可能对公司财务状况造成重大不利影响，公司其他贷款融资及所发行的债券和股本证券也可能受到影响。
在郭英成辞去董事会主席一职后，佳兆业集团称将把位于上海的一块空置地块出售给竞争对手万科企业股份有限公司(China Vanke Co. ,000002.SZ)，以筹资1.94亿美元。
不清楚郭英成离职的原因，但这家总部位于深圳的公司的多位高层管理人士于2014年12月离职，其中包括首席财务长、董事会副主席以及郭英成的弟弟郭英智。
该公司一直没有就他们为何离职作出解释。
郭氏家族持有这家中型开发商49.3%的股权。
该公司市值为80亿港元（约合10.3亿美元）。
郭氏家族与香港房地产巨头新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Ltd. ,0016.HK,简称：新鸿基地产)的所有者没有关系。
佳兆业集团于2009年12月在香港交易所上市，通过首次公开募股(IPO)募资4.45亿美元。
美国私募股权投资公司凯雷投资集团(Carlyle Group)旗下的亚洲增长基金在佳兆业集团IPO之前对该公司进行了投资。
凯雷集团在佳兆业集团IPO之后退出了投资。
佳兆业集团的股价在12月份大幅下跌，因之前该公司在深圳市三个物业项目的买卖协议备案被当地政府锁定。
政府采取该行动的原因不明。
Cheong表示，受佳兆业集团等中国房地产企业负面消息的影响，投资者对整个房地产行业变得更加谨慎。
一些债券投资者已尝试减少在中国房地产行业的风险敞口。
佳兆业集团并非第一家令西方贷款人感到不安的房地产开发商。
在2014年底，雅居乐地产控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd., 3383.HK, 简称：雅居乐地产)表示，其董事长被逮捕。
雅居乐地产并未披露相关原因，当时该公司正忙着筹集资金来偿还将在12月份到期的4.75亿美元债务。
该公司随后与汇丰及其子公司恒生银行(Hang Seng Bank Ltd.)以及渣打集团(Standard Chartered PLC)就延期偿还贷款达成了一致。
董事长被逮捕的消息令雅居乐地产的债券大幅下跌，但随着该公司董事长重新露面，该公司债券收复了部分失地。
Enda Curran / Fiona Law / Chester Yung
（本文版权归道琼斯公司所有，未经许可不得翻译或转载。
）
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