“新国八条”对广州房地产市场的影响分析

目前 ，广 州楼 市 出现 了 “ 内冷 外 热 ”的 情形 。
套 。截至 ２ ７ 月２ 日，成 交仅 为３ ８ 套 ，相 信整 个 月度 ３１ 的成交量水 平 ，将打破 ２ ０ 年 以来 月度 成交 的新 低纪 ０９ 但 是 各种 因 素叠加 起 来对 广 州房 市 的不 利影 响 一 目 了然。今 年２ 月份 ，广 州一手 房成 交量锐减 。网易房 录 。至 于二手房 成交价 ，根据安 居客 网站的统计 ，广 ００ ０ 产根 据阳关 家缘 实时 网签 统 计显示 ，２ 日一２ ８ 州二手房从 ２ １ 年 １ 月至今 一直延续 着升势 。口前已 月ｉ 月２
尽管２ 月出台的楼 市调控 相 比北京 、上海显 得温和 ，
日，广州市 （ 区两县 ）网签成 交４ ０ 套 ，比上 月的 由去年 １ 月份的１１２ 平方 ，上升至１５ ８ 方 ， 十 ２０ ０ １６元／ ３ ２ 元／ １ ％。即使在 新政刚出台时的二 月份 ，房价依 ２ ８ ６ 套大幅减 少５ ． ％，同比则增长 １ ％；网签销售 升幅达２ ． ８７ ２６ ３ ９ ％，三 月比二 月环比上涨２２ ． ％， 面积 为５ ．８ 平方米 ，环 比上 月的 １３６ 万平方米减 然比一 月份环 比上涨５ １ 万 ７ ０ ．０ 少５ ．２ ００ ％，同比 上涨３ ％。其实 ，成交量减 少是意料 房市新政 使二手房房价不降反升。如图所 示。 １ ＝． “ 新国八条 ”的新颖之处 之 中的事 。原 因有三 ：首先 是 春节 假 期的 影 响 ；此 外 ，开发商推盘速度放 慢 ；第三 ，由于房地产新政策
导住房 需求 。措施 要求各直 辖市 、计划 单列市 、省 会
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标 准也要上调 。其次 ， 于首套 置业者 ， “ 对 新国八 条” 对 其影响轻微 。尽管购首套 房者 的首付 成数 已经上 调
至 三成 ，优 惠利 率也被 取消 ，但其仍 是受新政 影 响较
示 目前仍然是 以 “ 认贷”为主 ，即通过在个人征信系统
资料 来 源 ：Ｗ Ｗ ａ ｄ ｋ ．ｏ 。 Ｗ ．ｎ ｕ ｅ ｃ ｍ
中查询 ，看 申请房 贷的市 民以前是否有 贷款买房 的记
但在实际操作中 ， 很多购买者 即使 已经还清 了第一 纷转战 商业 地产 ，涉及 资本超过干亿 元 。万科加快 商 录 ， 套 住房 的贷款 ， 再贷款仍然要算 “ 第二套”。就算你把 业地产布 局的同时 ，也 积极参 与保 障房建设 。 “ 国 新 第一套住房卖掉 了， 再贷款 还是要算 “ 第二套”，因为 八条” 出台当天 ，万 科就 用１ ． 亿元拿下上海保 障房 １１ ９ 征 信系统里可以查询到。 项 目用地 。万科董事长 王石此前也通 过微 博表示 ，住 此外 ，根据广 Ｊ１ 、 ｌ 、 的实施意见 ，对 于外地购房 者贷 建部公布 了建 １ ０ 万套廉租 房公租房 指标 ，万科将积 ００ 款 买房 ，银行会 要求其提供一年 以上的纳税证 明或者 极介入 ，预计２ １： 开工超２ ０ ０ ｆ １ｇ ｉ ０ 万平方米 。 （ ） 二 加速 房地产商 内部的分化 ，市场集 中度可 社 保证明 。对于 能提供相关证 明的外地购房者 ，在本 能提高
改 造住房和 中小套 型普通商 品住房用地不 低于住房 建 当地经 济状况很好 的结合 ，又 量化了政府在房 地产调 设 用地 供应 总量 的７ ％的要求 。在新 增建设 用地年度 控 中的责任与任务 。这种量化 目标 的方式 ，能够 督促 ０ 计划中 ，单列保障性住房 用地 ，做 到应 保尽 保 。
款 利率不低于基 准利率的 １ 倍 。人民银行各分支机 构 ． １ “ 国八 条” 的调 控措施在 春节 后 ，逐渐 进入落 新 可根据 当地 人 民政 府新建住房 价格控 制 目标和政策 要 实阶段 ，青岛 、上海 、成都 、贵阳以及北京 均已 出台 求 ，在 国家统一 信贷政策 的基 础上 ，提 高第二套住 房 了地方 版的调控 细则 。在这样 的境遇下 ，众 多房企开
（ ）多重手段 “ 三 限购 ” ，抑制投机
地方政府 严抓房地产 调控 ，也便 于中央根据实 际与 目
标的差距对地方政府进行 问责 。 三 、 “ 国八条 ”对广州房地产市场的影响 新 根据 “ 国八条 ”第四条 的规定 ，首 先 ，对贷款 新 （ ）房地产企业投资开始转 向 一 购 买 第二套 住房 的家庭 ，首 付款 比例不 低于６ ％，贷 ０
清 算和稽查 。严格执行个 人转让房 地产所得税 征收政 其售房 。而在 北京 出台的 “ 新国八条 ”实施细则里甚 策 。对 个人 购买 住房不 足５ 年转 手交 易的 ，统一 按销 至规定 ，非本 地 人必须 提供 ５ 的纳税证 明 才能在 北 年 售 收入全额征税 。以上 规定 中 ，很 显然 ，对 土地增值 京 买房 ，这一 规定对于 商品房 的需求 无疑是一次 沉重 税 的监督 目的在于抑 制开发商 的高 定价冲 动 ，有利于 的打击 。由北 京房地产 交易管理 网数 据显示 ： “ 国 新 降 低一手房房 价 ，而对 于个人转让 房地产所 得税 ，尤 八 条 ”发布 后 的首 月即２ 月份 ，全 月北 京期房 住 宅成 ０７ １套 其是 营业税 的提升则不仅 仅为将来 房产税 的实施铺平 交量 为３ １套 ，现房 住宅 成交量 为５ ８ ，总成交 量
地供应
筹 集 保 障性 住 房房 源 ，逐 步扩 大住 房 保 障制 度 覆盖 市人 民政府 要根据 当地 经济发展 目标 、人均可 支配收 面 。根据住 建部的 规划 ， “ 十二 五 ”期 间 ，全国要建 入增长速度 和居 民住房 支付能 力 ，合理确定本 地区年
设 城镇保 障性安居 工程 ３ ０ 万套 ，今年和 明年全国 要 度新建 住房 价格控 制 目标 ，并于 一季 度 向社会公 布 。 ６０ 分 别建设城 镇保障 性安居工程 １ ０ 万套 ，后面三年建 以往 的房 地产调控细 则虽然也将政府 责任放在 首位 ， ００ 设 １ ０ 万套 ，使得保 障房 的覆盖 率达 Ｎ２ ％。不仅 如 但鲜有 让地方政府 自己确定调控 目标 的 ，这不仅 体现 ６０ ｏ 此 ，为 了保 证保障房 能够落 到实处 ，措施 还要求地方 了调控 量化 目标 的思想 ，还强化 了地方政府对 调控责 政 府要增加 土地有 效供应 ，落 实保障 陛住 房 、棚户 区 任的承担 。让地方政府 自己确定房 价调控 目标 ，既与
面 的数 据 ，但是 根 据３ 日的广州 日报报道 ，２ 月２ 月以 格评估技术 加强存量房交 易税 收征管工作 的试 点和推
作者简介 。 彭云， 金融学院财经传媒２ １第期 ５ ０ 年 ５ 括 １
广 力度 ，坚决 堵塞税收 漏洞 。各地 要加快建立 和完善 限 购 １ 住 房 ；对 已拥 有 ２ 及 以上 住房 的 当地 户籍 套 套 套及 以上 住房 的非 当地 户籍 居 民家 个人 住房信 息系统 ，为依 法征税提 供基础 。加强对土 居民家 庭 、拥有 １ 地 增值税征管 情况 的监 督检查 ，重 点对定价 明显超过 庭 、无法提供 一定年限 当地纳税证 明或社会保险缴纳 周 边 房价 水 平 的房 地 产开 发 项 目 ，进 行土 地 增值 税 证 明的非 当地 户籍居 民家庭 ，暂停在本 行政区域 内向
中 图分类号 ；Ｆ ２ ． ７６２
文献标识码 ：Ａ
文章编号 ｔ４ 一 ６ ８ｓ （ ０ ）Ｏ 一 ０ ０ ０ ４ ： ：／ ２ １ １ Ｓ０ １— ３
一 ．
广州房地产市场的现状
来 的深圳二 手房成交 市场 ，在春节 因素及楼 市调控 、 房 贷利率上浮 的影响下 ，整个 月度成交 量仪为３ ０ 多 ００
贷款 的首 付款 比例 和利率 。这无疑提 高了意图购 买第 始谋划 转型 ，开 始向二三线甚 至四线城市 发展 ，而面 二套房的难度 。 对住 宅市场的调控 ，房企也将 目光投 向商业地 产 ，寻 其次 ，根据第六 条的规定 ，地方政府 应该合理 引 找楼市调控 的避风港 。
绿地集团近 日 发布的业绩报告显示 ， 去年全国业 城市和房 价过高 、上涨过快 的城市 ，在一 定时期 内 ， 务经 营收入超 过 １ ５ 亿元 ，同比 增长７ ％，这得 益于 ２０ １ 要从 严制 定和 执行住 房 限购措 施 。原则 上对 已有 １ 套 近年来在 全国布 局的商业地产 和现代服务业综 合体项 住房 的当地户籍 居民家庭 、能够 提供 当地 一定年限 纳 目。事 实上 ，在 商品住宅市场 遭遇 严厉调控之 下 ， 自 税 证 明或社 会保 险缴纳证 明的非 当地户籍 居民家庭 ， 去年开 始 ，包括万科 、绿地和保 利在 内的众多房 企纷
“ 中心 城 区受 到调 控 影 响比较 明显 ，高 价盘 成 交减 点 ，目的都是 为了抑制过度消费 和投 资需求 ，力求通 少， 拉低了成交均价。相反，周边地区确实因为中心 过 数轮 的调控 ，挤 出房地产市场的泡沫 。
城区的挤 出效应而显得火热一些”。 再看 二手房 的情况 。目前 ，广帅１ 尚没有 成交量方 （ ） 一 强化税收监管 ，提高交 易环节成本 “ 新国八条 ”第三条指 出 ，要加大应 用房地 产价
小 的人群 。而且 ，由于一些公产房没有购买记录，所以
当下通过 把房产挂在 父母名下等方式享 受首套购房政 策 的情况眼下并不少见。第三 ， 对于购买第二套房 的，
“ 新国八条”对其影 响较大 。对于第二套房 贷的界定 ， 广 』 市银 行业 执行 的标准 比较严格 。虽 然银 行人士表 、 ｌ 、 １
回望 去年 的楼市 ，房价 在 经历 了６ 月首 次环 比 下
跌 ，七八 两 月环 比持 平之后 ， 自９ 月份 开始呈 卜 涨态 的作用 ，部分购 买力趋于 消失 。 势 ，至 １ 月 已经连续 ４ 月保 持环 比上涨 。 与ｆ 两轮 ２ 个 ｊ ｉ ｆ ＝ 成 交价 方面 ，２ 月份广 州市 （ 区二 县 ）网签 成 十 新 交均价 约为１ １７ 平方米 ，环 比上 月微 降０５％。从 的调控相 比 ， “ 国八条 ”除 了在重 申以往政 策的 同 ２ ５ 元／ ． ６ 区域成交情 况来 看 ，中心六 区２ 月一手住 宅均价２６２ 时 ，调控手段也更 加多元化 ，且趋于 细化 。业 内人 士 ０３ 新 元／ 平方米 ，环 比下跌３４ ％。而新 四区与二县 市一手 认为 ，尽管 “ 国八 条”的调控效果 还有待进一步 的 ． ５ 住宅均价则为９ ８元／ ４５ 平方米 ，环比涨幅达Ｎ１ ． ％。 观 察 ，但 门槛 高 、范 围 广 、力度 强 是政 策 的最 大 特 ３５ ４