杭州世纪新筑房地产项目定位提案及推广策略.ppt
合集下载
杭州某房地产业营销概念案例(ppt 117页)
PART3 概念阐述
专属空间
这里，是私密的个人空 间，在这里，只有自己 最清楚我要什么。
星光studio是个人品牌 的上演场所，在这里， 绅士可以不是绅士，淑 女可以不是淑女，他们 做的事情，不被打扰， 可以尽情欢笑，尽情流 泪，尽情沉默……
PART3 概念阐述
创作空间
这里，你是自己的老板。
在星光studio，无论是工 作室还是居家，创作都是 一种生活，在这里，他们 就是最伟大的画家、音乐 家、服装设计师、厨师， 甚至木匠……创作的灵感 在这里一再展现，这里工 作与生活与爱好是一体的， 这是studio的真正内涵体 现。
PART2 消费者描述
第二种，品质生活追求者
这里的品质生活追求者 指的是30－45岁， 事业有成，有较高经济收入，有品味，有追求的人 我们强调，与单身公寓的一次置业不同 Studio倾向于第二置业甚至第三置业 真正的创业者，会租用写字楼或者高层住宅 因此这里的studio，可以针对心理年龄年轻的人们 他们在这里完成由自己的第二职业衍生出的 一些可以在工作室里面完成的事情
PART3 概念阐述
主题概念
Enjoy
Enjoy Life Enjoy yourself
PART3 概念阐述
Enjoy是什么？ 如何才是Enjoy自己，Enjoy生活？
加入Enjoy概念以后 星光Studio会变成什么？
我们用几个关键词 描述概念缤纷内涵
Enjoy就是欣赏，就是享受乐趣，就是玩味生活！
PART3 概念阐述
娱乐经济
娱乐经济，已经被星光大道整体导入 星光studio必须承接娱乐经济的概念 娱乐经济，以星光大道的角度在每个人身上落实 包括了餐饮购物休闲娱乐 娱乐经济，以星光studio的角度落实在消费者身上 则包括了生活和工作 星光studio的概念 应该是娱乐化的工作室，娱乐化的居住空间 是星光大道整体概念体系的一部分
房地产项目定位与策划分析(ppt 50页)
成本加成法
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
26
五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
26
五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
第3章房地产项目主题定位 ppt课件
从1998年开始，浙江金都房产集团对其每个项 目均进行人居环境、住宅科技、节能环保等主题策 划。经过十多年的积累，金都房产逐渐树立了注重 人居环境和住宅科技的企业品牌形象。
※新金都城市花园—建设部城市住宅建设优秀 试点小区(1998年)；
※金都景苑—国家康居示范工程项目(2001年) ※金都佳苑—中国人居环境金牌建设试点项目 (2004年)
20
策划案例——杭州六合·天寓的“另类”住宅
六合·天寓是现代主义住宅的代表作，其大胆 简洁的建筑风格、不拘一格整体布局使其成为杭 州颇具争议的“另类”住宅。
六合·天寓以“设计改变生活”、“简于形， 精于心”等广告语，体现了“重设计、重品质”， “简洁、时尚”，“酷”等项目主题。
天寓以其简洁的造型、硬朗的线条、冷俊的 色调形成极赋美学意念的构图，其所具有的艺术 气质吸引了许多拥护天寓设计思想的客户，满足 了其追求简洁、时尚生活方式的精神需求。
2020/1/8
ppt课件
19
四、主题策划能满足住户的精神需求
主题策划可赋予房地产项目以文化、理念以及其 它精神层面上的内涵，使房地产项目充满活力、具有 生命与灵魂，使居住者获得精神上的满足与享受。
通过满足客户的精神需求可以极大地提高产品的 附加值,甚至掩盖产品本身的缺陷。
2020/1/8
ppt课件
14
转基因苹果区 （苹果LOFT、酒店式公寓、蒙太奇公寓、苹果商街）
2020/1/8
ppt课件
15
转基因苹果区的LOFT住宅
2020/1/8
ppt课件
16
转基因苹果区的酒店式公寓
2020/1/8
ppt课件
17
转基因苹果区的蒙太奇公寓（SOHO）
※新金都城市花园—建设部城市住宅建设优秀 试点小区(1998年)；
※金都景苑—国家康居示范工程项目(2001年) ※金都佳苑—中国人居环境金牌建设试点项目 (2004年)
20
策划案例——杭州六合·天寓的“另类”住宅
六合·天寓是现代主义住宅的代表作，其大胆 简洁的建筑风格、不拘一格整体布局使其成为杭 州颇具争议的“另类”住宅。
六合·天寓以“设计改变生活”、“简于形， 精于心”等广告语，体现了“重设计、重品质”， “简洁、时尚”，“酷”等项目主题。
天寓以其简洁的造型、硬朗的线条、冷俊的 色调形成极赋美学意念的构图，其所具有的艺术 气质吸引了许多拥护天寓设计思想的客户，满足 了其追求简洁、时尚生活方式的精神需求。
2020/1/8
ppt课件
19
四、主题策划能满足住户的精神需求
主题策划可赋予房地产项目以文化、理念以及其 它精神层面上的内涵，使房地产项目充满活力、具有 生命与灵魂，使居住者获得精神上的满足与享受。
通过满足客户的精神需求可以极大地提高产品的 附加值,甚至掩盖产品本身的缺陷。
2020/1/8
ppt课件
14
转基因苹果区 （苹果LOFT、酒店式公寓、蒙太奇公寓、苹果商街）
2020/1/8
ppt课件
15
转基因苹果区的LOFT住宅
2020/1/8
ppt课件
16
转基因苹果区的酒店式公寓
2020/1/8
ppt课件
17
转基因苹果区的蒙太奇公寓（SOHO）
杭州世纪城定位报告939159866 136页PPT文档
三 地块属性 四 市场分析
五 项目定位
六 开发建议
19.9.6 8
研究过程
区域发展
土地属性
市场分析
项目定位
大杭州规划沿江开发、跨江发展战略
开发建议
城市发展：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江
发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空
间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中
兴”的格局。”形成“一主三副、双心双轴、六大
目前土地出让良好，道路、安置房的建设快速推进中
19.9.6 17
研究过程
区域发展
土地属性
市场分析
区域现状：拆迁与建设同步进行
项目定位
开发建议
开发情况
产业
产业
完成大部分的规划道路建设，过江隧道预计11年开通。 已入住部分项目名称 类型
项目概念
类型
自然村落拆迁与安置房开发建设同步进行；目前区域内尚 在启动阶段，多位待开发的空白地带。
民企 IT
中誉总部 中国化纤中心
汽车 化纤
主要以化纤、机械、高新企业为主。金融、贸易、咨询等
恒逸科技广场
荣盛集团总部 化纤
尚有较大发展空间。
巨盈大厦
富利达集团
纺织
此外有近百立项项目尚无土地可供，众多企业看好。
超大购物休闲中心
商贸
杭齿高科
机械
世纪城
侨商大厦
侨商
龙化总部
化工
科技孵化及产业中心 科技 中变研究中心 电力
世华国际中心
金融
宏扬大厦
太平洋国际中心
江宁总部
国内大型行业协会/机构、酒店和萧山本地百强 企业入驻，世纪城定位前景可期。
19.9.6 18
杭州世纪新筑房地产项目定位提案及推广策略82页
最近杭州的房价太高，还没有自己房子，住郊区不太愿意，虽然 现在郊区的房子房价相对较低，一是交通不方便，买车的话不太划算， 而且对于马上想买房子的我来说，等到那里的配套都成熟了，我等不 起。
城北也确实是可以选择的一个地方，虽然是工业区，但离市中心近， 交通方便，而且现在城北改造也很快，工厂都搬出去了，比起闲林那 些地方配套完善多了，房价也可以承受。最近也就想在城北买套房子， 也在留意，打算今年就把房子买了，准备把四川的父母接过来，杭州 是个比较修养的地方，让父母在一年内在杭州住两三个月，也是一种 孝道。
正是他们更强烈的对这个城市的融入、期望更为轻松和亲情的生活、面 对更崭新的生活开始等等，他们对家的认识有着不一般的意义，而构成 他们对家不一般的要求。
对他们来说——
“家”
是种新生； 是生活品质最实在的获求； 是一种更真挚的归属感； 是婚姻温暖的纽带 ； 是最真实的安定 ； 是舒适合宜的，真实的和可触摸的； 是健康与安逸的实现； 是充满温馨亲情友情的心灵寓所 ……
主题的延展与畅想
数字化社区构念
“37℃社区”——体温社 区
“体温”概念与规划设计主题相 连
合理规划、人情化特征
尺度
体现设计的均衡适度，体现一种合宜的尺度
社区规模——社区大小 围合尺度——半径（多少）米 楼间距——多少米
体现设计的均衡 适度，体现一种 合宜的尺度。
小高层与高层——高度与层数
中心花园的大小——面积
按照我们现在手里的钱评估，双方加起来，首付能有个40万，加 上按揭，也能买个七八十万的房子，100—130方左右的房子。其实城 北倒是我们一直考虑的对象，最近城北发展的很快，配套也很完善， 女朋友的父母原来就在城北住过，这里虽然觉得环境不是很好，但这 里配套好，房价比起市中心低很多，而且这里有不少新房面积都不大， 最近城北环境也变的不错，政府改造措施力度很大，父母建议买城北 的房子，离市中心也近，自己工作在文三路那，坐车也比较方便。你 们采访我时，还真有这点考虑，看你们的产品还真比较符合自己的心
城北也确实是可以选择的一个地方，虽然是工业区，但离市中心近， 交通方便，而且现在城北改造也很快，工厂都搬出去了，比起闲林那 些地方配套完善多了，房价也可以承受。最近也就想在城北买套房子， 也在留意，打算今年就把房子买了，准备把四川的父母接过来，杭州 是个比较修养的地方，让父母在一年内在杭州住两三个月，也是一种 孝道。
正是他们更强烈的对这个城市的融入、期望更为轻松和亲情的生活、面 对更崭新的生活开始等等，他们对家的认识有着不一般的意义，而构成 他们对家不一般的要求。
对他们来说——
“家”
是种新生； 是生活品质最实在的获求； 是一种更真挚的归属感； 是婚姻温暖的纽带 ； 是最真实的安定 ； 是舒适合宜的，真实的和可触摸的； 是健康与安逸的实现； 是充满温馨亲情友情的心灵寓所 ……
主题的延展与畅想
数字化社区构念
“37℃社区”——体温社 区
“体温”概念与规划设计主题相 连
合理规划、人情化特征
尺度
体现设计的均衡适度，体现一种合宜的尺度
社区规模——社区大小 围合尺度——半径（多少）米 楼间距——多少米
体现设计的均衡 适度，体现一种 合宜的尺度。
小高层与高层——高度与层数
中心花园的大小——面积
按照我们现在手里的钱评估，双方加起来，首付能有个40万，加 上按揭，也能买个七八十万的房子，100—130方左右的房子。其实城 北倒是我们一直考虑的对象，最近城北发展的很快，配套也很完善， 女朋友的父母原来就在城北住过，这里虽然觉得环境不是很好，但这 里配套好，房价比起市中心低很多，而且这里有不少新房面积都不大， 最近城北环境也变的不错，政府改造措施力度很大，父母建议买城北 的房子，离市中心也近，自己工作在文三路那，坐车也比较方便。你 们采访我时，还真有这点考虑，看你们的产品还真比较符合自己的心
某房地产地块定位及产品建议课件(ppt 142页)
09年5月份B地块（花园洋房）
13
土地价值研究（72#地块）
72#地块
属性类别 权比细目 优 良 一般 较差 差
综合（操作条件）
土地级别
★
地块属性 自然景观
环境污染
交通情况
配套属性
生活配套 学区情况
★ ★
★ ★ ★
优势：部分地块平整；板 块聚集一定的私营业主； 存在一定的消费能力
劣势：高度混杂的工、商
B. 情景房理念
情景房设置于一楼 , 其功能可用作书房、 茶室、客房等功能 , 位于客厅的外部 , 入口的旁边 , 和客厅及入户门厅一起形 成半围合的首层私家花园。
C. 情景邻里单元理念
层层退台的住宅和南入口的特别入户方
式 , 形成多层次的邻里空间。楼梯的活
动、露台的活动和宅间的活动相辉映，
塑造更生动、更和谐的邻里生活。
立不同需求的置业特征。
8
认识市场
无锡市场下的高端大盘风云图
梁溪河板块： 栖霞御景湾、万达城市广场、 万科金域蓝湾 长江路板块： 长江国际二期、万科东郡 太湖广场板块： 天元世家、朗诗、茂业二期 崇安新城板块： 金科、城尚城、保利达等
9
认识板块
太湖广场的“城市级”+ 古运河的“文化级”
“太湖广场”将成为无锡城 市转型、产业升级中重要的 城市增长发展级。
17
核心思路
“文化地产”的两种大盘营造开发模式
文化地产
“城市文化”
城市大盘
中南路地块
“运河文化”
人文大盘
71#/72#地块
开发战略：树立无锡一线地产运营商的形象高度 销售战略：实现南长区住宅体系唯一品牌垄断者
18
核心思路