我国房地产市场发展状况PPT(43张)
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中国房地产发展历程PPT(共-47张)(PPT47页)
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积极向上的心态，是成功者的最基本要素 5、
。202 0/10/18 2020/1 0/1820 20/10/1 82020/ 10/181 0/18/20 20
生活总会给你谢另一个谢机会，大这个机家会叫明天 6、
。2 020年1 0月18 日星期 日2020/1 0/1820 20/10/ 182020/ 10/18
2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路 口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人 死亡
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2009年，房市百态之二 楼歪歪
第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后， 四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼 房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为 “楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出 具的一纸报告，“此楼安全”。
竣工验收 1.领取《商品房销售许可证》
12
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
工
房
地
地
程
程
销
规
使
规
施
售
划
用
划
工
许
许
证
许
许
可
可
可
可
证
证
证
证
13
中国房地产行业发展模式
l发展模式 l开发模式 l盈利模式
14
房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产
整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
中国房地产行业市场现状及发展趋势分析精品PPT课件
• 房地产国企 ROE低于行业均值
• 四）国改注入优质资产，提高企业运营效率
• 国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资 产注入与整合，二是提高企业运营效率。
• 国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
• 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地 产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产 公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想 象空间。
• 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城 镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至 1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以 后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率 为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国 依然处于城镇化快速发展阶段。
十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的 37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达 国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品 安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平 均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国 《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100 年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。
• 2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱
• 国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期， 城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到 城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或 略有下降的趋势。
中国房地产市场发展状况(ppt 28页)
导论：中国房地产 市场发展状况
山西大学商务学院 李 强
导入案例：玫瑰 园——在没有路 标的花园里
案例给我们的启示：
1、中国房地产市场的兴起不是以需求为导向 自然形成的。
2、中国房地产市场及其不规范，政府的行政 干预、官员腐败、商人唯利是图是市场的 不稳定因素。
3、中国经济大环境的不稳定。 4、中国特殊的国情：人口众多，城市化率低。
在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过 快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。
2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市， 房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消 费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线 城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。
2008年开始，各地房地产市场出现全面回落， 住房价格下降。
经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产 业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。（新 华社2008年3月17日） 3、地方财政对房地长行业的依赖太强
谢国忠：高房价是变向的税收。
北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明 安表示，近几年，全国“卖地收入”大幅 增长，主要原因是地方政府大兴“土地财 政”造成的。
2、房改以前的中国住房问题
3、中国房地产市场发展的三个阶段
2008年9月以前的房地产市场和房地产政策
1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国 房地产市场的根本发展方向
1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段： 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月
房地产企业通过行业组织、政府相关职能管 理部门希望改变上述政策。
2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市 场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主 导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才 能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正 成为国民经济的支柱产业。
山西大学商务学院 李 强
导入案例：玫瑰 园——在没有路 标的花园里
案例给我们的启示：
1、中国房地产市场的兴起不是以需求为导向 自然形成的。
2、中国房地产市场及其不规范，政府的行政 干预、官员腐败、商人唯利是图是市场的 不稳定因素。
3、中国经济大环境的不稳定。 4、中国特殊的国情：人口众多，城市化率低。
在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过 快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。
2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市， 房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消 费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线 城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。
2008年开始，各地房地产市场出现全面回落， 住房价格下降。
经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产 业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。（新 华社2008年3月17日） 3、地方财政对房地长行业的依赖太强
谢国忠：高房价是变向的税收。
北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明 安表示，近几年，全国“卖地收入”大幅 增长，主要原因是地方政府大兴“土地财 政”造成的。
2、房改以前的中国住房问题
3、中国房地产市场发展的三个阶段
2008年9月以前的房地产市场和房地产政策
1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国 房地产市场的根本发展方向
1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段： 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月
房地产企业通过行业组织、政府相关职能管 理部门希望改变上述政策。
2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市 场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主 导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才 能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正 成为国民经济的支柱产业。
房地产市场走势分析PPT
改善居住条件：随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场为人们提供了更多更好的住房 条件。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
THEME TEMPLATE
XX学院
感谢观看
当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
THEME TEMPLATE
XX学院
感谢观看
当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。
我国房地产市场发展历程、现状及未来展望(ppt 52页)
PART 1
发展 历程
1997年 亚洲经济危机
1992年
邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮
1998年
1998 年 中 国 的 福 利 分 房 制 度 终止，货币化分房方案正式启动。 1998年5月9号，中国人民银 行出台了《住房贷款管理办法》。 1998 年 以 后 ， 房 地 产 进 入 了 平稳快速发展时期 。
去库存效应持续蔓延
中央
住 建 部 发 布 贯 彻 《 法 治 政 府 建 设 实 施 纲 要 （ 2015 ～ 2020年）》的实施方案，明确根据房地产市场分化的 实际，坚持分类调控，因城施策。建立全国房地产库 存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。
辽宁
浙江
福建
山东
长沙
芜湖
辽宁、浙江、福建、山东、长沙、芜湖等地均出台了 相关去库存政策
2015年 政策宽松 降准降息 去库存
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
PART 1
发展 历程
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５0％，贷款利率不得低于基 准利率的１.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设。
9月
二套限贷 二套限购
上调二套房贷
市区二套限购 限地价
中小户型限购
加强监管 二套限贷 加强价格监管
上调二套房贷
限贷、二套限购
PART 3
房地产行业的现状及前景ppt课件
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随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占需 求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿 m2，占商品住宅销售面积的87.51%。个人购房成为 住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快 速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从 1998年开始都经历了快速增长过程。
1997年——2002年，我国房地产开发企业呈现出 数量稳定增长的局面，行业平均利润率平稳回升， 行业进入理性发展。
我国房地产行业的发展现状及 前景
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回首改革开放30年 中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载 的既是一部中国30年的 建设史，又是一部浓缩 了我国社会主义建设的 改革开放史。
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1991——1993年，房地产开发掀起了投资热潮，房地产 开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以 炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年 间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房 地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的 房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控 手段歇制房地产畸形发展的趋势。 1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也 沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并 由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破 裂。
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2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性， 但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然 没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房 价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。 2005—— 2007年，政府强调做好供需双向调节，着力采取有 关政策措施稳定房价。国务院下发《关于切实稳定住 房价格的通知》简称“国八条”，随后又对“国八 条”进行细化，延伸。
.
20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发 展，累积了大量财富。财富的积累使当时香港房地 产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应 量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为“资金 市”，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场， 造成房地产价格狂升不已。由于香港政府没有有效 调节，泡沫越吹越大。据专家粗略估计，20世纪90 年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约 7万亿港元由“通货制造”的额外财富。1997年，亚洲 金融危机爆发，香港房地产和股市泡沫一起破裂， 损失约8万亿港元。
中国房地产市场形势分析PPT课件
时间
事件
房地产调控政策定调
7.4-7.11
温家宝召开四次经济形 势座谈会
坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。 继续抑制不合理的住房需求。
7.12 国务院常务会议
当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不 放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。
4
数据来源：CREIS中指数据、
商品房限购：限购措施向广度和深度延伸，继续坚持从紧取向
➢ 限购政策从严执行，限购范围继续扩大。2011年7月 12日，“国务院常务会议”要求、房价上涨过快的二三 线城市也要采取必要的限购措施。随后，8、9、10月台 州、衢州和珠海相继出台限购措施，目前全国已有46个 城市出台“限购令”。
图：全国商品房市场量价变化及关键政策
销售面积同比增长率(左)
70个大中城市价格指数(右)
50% 1月“国十一条”
40%
“9.29新政”
1月“国八条”
7月 “ 国务 院 常务会议”
2.5% 2.0%
30%
1.5%
20%
1.0%
10%
0.5%
0%
0.0%
-10%
-0.5%
-20%
-1.0%
注：销售面积除2月外，均为单月增长率；价格指数自2011年1月起为70个城市环比涨幅的平均值，通过国家统计局公布数据计算。
表：“百城价格指数”中未限购城市6月房价排名
城市 珠海 台州 昆山 张家港 湖州 嘉兴 吴江 常熟 江阴 扬州 南通 常州 镇江 汕头
单价(元/平米) 10519 9949 9744 9726 9139 9129 9033 8359 8336 8269 7616 7516 7433 7345
中国房地产市场现状与发展趋势分析ppt课件
《全国百城房价收入比研究》报告显示，2017年上半年： 深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成 为购房难度最高的城市，至于去年以来人人高呼房难买的西 安，房价收入比为8.1，在100个城市中位居41位。
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12
4.2 百城房价收入比
• 此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收 入比越严重
中国房地产业发展 现状与趋势分析
完整版ppt课件
1
目录 content
完整版ppt课件
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
中国房地产行业现状 当前存在的问题 问题对策分析 未来的发展趋势 总结
2
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第一节 中国房地产业发展现状
伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动 经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约, 我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。 对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很 好的作用,但也有不少问题没有解决好。
等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大。
•
在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来
的最高值，部分区域市场泡沫浮现。
•
为抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典等多个国家纷纷出台
新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、
房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。
长三角城市群： 中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持 续深入。中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六 合、溧水、高淳， 杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年 限。 中心城市收紧调控同时， 其周边三四线城市也连续收紧。 上海、南京、杭州周边城市调控。
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4.2 百城房价收入比
• 此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收 入比越严重
中国房地产业发展 现状与趋势分析
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第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
中国房地产行业现状 当前存在的问题 问题对策分析 未来的发展趋势 总结
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第一节 中国房地产业发展现状
伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动 经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约, 我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。 对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很 好的作用,但也有不少问题没有解决好。
等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大。
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在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来
的最高值，部分区域市场泡沫浮现。
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为抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典等多个国家纷纷出台
新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、
房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。
长三角城市群： 中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持 续深入。中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六 合、溧水、高淳， 杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年 限。 中心城市收紧调控同时， 其周边三四线城市也连续收紧。 上海、南京、杭州周边城市调控。
房地产市场发展分析报告PPT
全国土地市场低迷态势未改，城镇住宅用地成交规模同比降幅近三成，用地皮换产量，以产量促销量，靠跑量换现金流的“大拆大建”“快建快销”已不适应当前市场变化。
恒大碧桂园等房企相继暴雷，项目停工烂尾导致购房者对预售商品房交付的担忧，消费信心受到严重打击。未来十年我国新增住房需求合计仍有 12.2亿平方米/年，由城市更新带来的被动新增住房需求为 2.9亿平方米/年。
房地产市场发展分析报告
C
ontents
目录
整体需求情况
当前市场特点
市场发展趋势
风险及挑战
Part
1
整体需求情况
2023年6月，全国70个大中城市中，新房房价环比上涨城市数量为31个，相比5月份减少了15个，9成城市二手房价格转为下跌，房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，全国楼市出现量价齐跌态势。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2015
投资+刚需
2015年至2021年多次出台大的房地产调控，使过热市场迅速降温，尤其是2019年以来，严厉打击炒房、囤房等行为，防止出现泡沫，很多人认识到房地产热冷和供需的矛盾绝不再消费端，资本投机成为部分房地产消费者的初忠。接下来的3年疫情时代如同大浪淘沙，一系列头部房企的暴雷也给炒房客敲响了警钟，让地产投机热彻底“凉凉”。
2022年以来，我国总人口出现首次下降，城镇化进程明显放缓，在户均接近1.1套住房、居民住房需求得到基本满足的情况下，人均住房面积也在不断提升，我国房地产市场供求关系发生重大变化，以居民对住房的刚性需要逐渐向改善性需求转变，投资性需求更是快速下滑。这表明过去房地产市场火爆、一房难求的时代正在逐渐走向终结，必须适时调整优化房地产政策，“稳”供需关系平衡和房地产市场大盘成为当前的主要基调。
中国房地产近期变化-PPT精品文档
7500 18000 14000 18000 18000 18000 12000 18000 14000 16000 12000 12000
3.08
3.06 2.49 2.80
第三个阶段是从2019到2019年，在这期 间国家出台了一系列抑制楼 市的政策，房 地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市 的涨幅明显收敛。
审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加 强建设用地管理的通知》，至2019年12月底，全国共撤销各类 开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区的“圈地”之 风。 2019年3月，继03年7月国务院发文严格空置土地供给之后， 国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土 地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，各 地要在2019年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国 家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此 文件的下发被房地产业界成为“8.31大限”，是中央政府从 土地供给上抑制房地产过热又一举措。
• 实际居住需求以及大量的投资、投机需 求将房价推升到前所未有的高度。
需求：真假需求交织，推动价格上升
第一个阶段是从2019年到2019年，这是 中国房地产市场新周期的起点，在此期间， 自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；
经过92年的令人注目的房地产热，93，94年国家 进行宏观调控，当 时中央政府采取了双紧政策， 即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷 款、提前收贷），甚至强调，国有银行一律不能 对房地产开发进行贷款。经过几年的调控经济明 显降温
中国十年房地产
近十年来，我国的房地产情况越来越热， 出现了很多闲置的房子卖不出去，老百姓 又买不起房子的情况。为了促进房地产的 健康稳定发展，我国政府相继出台了一系 列政策制度，其涉及法律法规、金融、土 地、税费等。同时调控的重点也由房地产 规模转向房地产价格。
《房地产市场形势》课件
政府对房地产市场的调控政策对市 场趋势产生重要影响，如限购、限 贷等政策措施对遏制投机和过度投 资起到一定作用。
主要城市的房地产市场状况
一线城市
三四线城市
北京、上海、广州、深圳等一线城市 的房地产市场持续繁荣，房价高企， 但政策调控力度也相对较大。
部分三四线城市的房地产市场面临较 大的去库存压力，房价上涨缓慢。
中长期预测
城市化进程
随着中国城市化进程的加速，中 长期内房地产市场仍有较大的发
展空间。
经济周期
经济发展周期对房地产市场有重 要影响，中长期内需关注国内外
经济形势的变化。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对 市场走势具有关键性影响，中长
期内需关注政策走向。
风险与机遇
风险
房地产市场面临政策风险、金融风险、市场风险等多重挑战，投资者需谨慎应 对。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
06
结论
研究总结
01 02
市场趋势分析
近年来，我国房地产市场呈现出波动下行趋势。受政策调控、经济形势 和消费者预期等多重因素影响，市场供需关系发生转变，房价上涨压力 得到缓解。
区域差异比较
不同城市和地区之间的房地产市场存在明显差异。一线城市和部分二线 城市需求较为旺盛，而三四线城市则面临较大的去库存压力。
二线城市
南京、杭州、成都等二线城市的房地 产市场发展迅速，成为投资和居住的 热门选择。
房地产市场供需状况
供应方面
近年来，房地产市场供应量整体呈现增长态势，但受土地供 应、开发周期等因素影响，供应增长速度有所放缓。
需求方面
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，刚需和改善性需 求持续增长，但受政策调控和金融环境等因素影响，部分需 求被抑制。
主要城市的房地产市场状况
一线城市
三四线城市
北京、上海、广州、深圳等一线城市 的房地产市场持续繁荣，房价高企， 但政策调控力度也相对较大。
部分三四线城市的房地产市场面临较 大的去库存压力，房价上涨缓慢。
中长期预测
城市化进程
随着中国城市化进程的加速，中 长期内房地产市场仍有较大的发
展空间。
经济周期
经济发展周期对房地产市场有重 要影响，中长期内需关注国内外
经济形势的变化。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策对 市场走势具有关键性影响，中长
期内需关注政策走向。
风险与机遇
风险
房地产市场面临政策风险、金融风险、市场风险等多重挑战，投资者需谨慎应 对。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
06
结论
研究总结
01 02
市场趋势分析
近年来，我国房地产市场呈现出波动下行趋势。受政策调控、经济形势 和消费者预期等多重因素影响，市场供需关系发生转变，房价上涨压力 得到缓解。
区域差异比较
不同城市和地区之间的房地产市场存在明显差异。一线城市和部分二线 城市需求较为旺盛，而三四线城市则面临较大的去库存压力。
二线城市
南京、杭州、成都等二线城市的房地 产市场发展迅速，成为投资和居住的 热门选择。
房地产市场供需状况
供应方面
近年来，房地产市场供应量整体呈现增长态势，但受土地供 应、开发周期等因素影响，供应增长速度有所放缓。
需求方面
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，刚需和改善性需 求持续增长，但受政策调控和金融环境等因素影响，部分需 求被抑制。
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产市场的手段发展地方经济。
2、房改以前的中国住房问题
3、中国房地产市场发展的三个阶段
2008年9月以前的房地产市场和房地产政策
1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国 房地产市场的根本发展方向 1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：
第一阶段
第二阶段 第三阶段
1998年-2003年
2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，
住房价格下降。 房地产企业通过行业组织、政府相关职能管 理部门希望改变上述政策。 2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市
场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主
导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才 能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正 成为国民经济的支柱产业。
一、我国房地产市场发展的历史
1、中国房地产市场与欧美国家的根本性差异 欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化 进程同步发展的渐进历程；
中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，
特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此 与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市
场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地
导论：中国房地产 市场发展状况
山西大学商务学院 李 强
导入案例：玫瑰 园——在没有路 标的花园里
案例给我们的启示： 1、中国房地产市场的兴起不是以需求为导向 自然形成的。 2、中国房地产市场及其不规范，政府的行政 干预、官员腐败、商人唯利是图是市场的 不稳定因素。 3、中国经济大环境的不稳定。 4、中国特殊的国情：人口众多，城市化率低。
北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明 安表示，近几年，全国“卖地收入”大幅 增长，主要原因是地方政府大兴“土地财 政”造成的。 姜明安分析说，一方面，地方政府税 收较少，但是承担着教育、交通、基础设 施等任务，因此需要通过卖地收入平衡。 另一方面，部分地方政府官员因“政绩观” 驱使，使得地方几年来大兴土木，累积这 些“政绩”的钱财就从卖地而来。
2003年-2007年 2007年-2008年9月
1. 第一阶段 特点：
1998年-2003年
如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，
解决居民的基本住房条件； 以居民消费需求为主导的市场。
2. 第二阶段 现重大变化。
2003年-2007年
2003年18号文件发布后，我国房地产市场出
政策背景：2003的SARS事件使我国一些大中 城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响 明显。
2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”
等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资 过热，而非专门针对房地产市场。 在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过 快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。
2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，
房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消 费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线 城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。
以北京为例：2009年一套4环以内普通两 居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千 元计算，平均200万左右；若以工作五年的 中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工 资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年 收入为4.8万元。这样房价收入比则为40。 计算一下太原的房价收了持续健康发展，房地产业对 经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产 业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。（新 华社2008年3月17日） 3、地方财政对房地长行业的依赖太强 谢国忠：高房价是变向的税收。
中国经济的规律性分析
中国经济大事记
1978年改革开发
把全党的工作重点转 移到社会主义现代化 建设上来。 解放思想、实事求是、 团结一致向前看
1981年，“倒爷”风行， 全国各地开展了声势浩 大的严厉打击投机倒把 分子的活动。 当年GDP增长为5.2%， 打到改革开放以来的最 低点。
00 1
01 2
02 3
03 4
045
年份
05 6
067
07 8
08 9
房价收入比过高 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入 之比。 中国香港 11.4倍 澳大利亚悉尼 9.6倍 加拿大温哥华 9.5倍 澳大利亚墨尔本 9.0倍 英国普利茅斯和德文 7.5倍 美国旧金山和奥克兰 7.2倍 英国大伦敦区 7.2倍 澳大利亚阿德莱德 7.1倍 美国加州圣何塞 6.7倍 澳大利亚布里斯班 6.6倍
当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱
产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年 SARS事件造成的经济负面影响。
政策效应：18号文件发布后，我国房地产市场
出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的
大视野下，也属于高速发展的时期； 中国各大城市成为世界最大的“工地”； 房地产市场呈现过热景象。
老太原与新太原
房地产市场发展成果
太原市人均居住面积
30 25 20 平方米 15 10 5 0 1 1998 22004 时间
26.21
9.27
10.93
3 2010
二、中国房地产市场存在的问题
1、我国房价增长过快
房地产价格指数
112 110 108 106
指
104 102 100 98 96
三、房地产行业在国民经济中的作用
社会
个人 房地产 政府
供应商
金融
政府
宏观政策
货币政策
央行 职能 部门
监管 出售土地 保障房 贷款
商业 银行
贷款
开发 商
需求者
销售
服务
中介
服务
四、关于房价的解释
1、政治经济学的解释 价格围绕价值上下波动。 2、古典经济学的解释 价格是由供求决定的。 3、技术经济学的解释 房屋价格是房屋时候期内房租的折现之 和 4、经济博弈论的解释
2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟
银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，
全球经济开始衰退。 在此背景下，我国政府与世界其他国家政府 一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资， 货币政策从从紧变为适度宽松等。
房地产政策也出现180度的大逆转，出台了
131号文件，决定了2009年我国的房地产市场态势。
2、房改以前的中国住房问题
3、中国房地产市场发展的三个阶段
2008年9月以前的房地产市场和房地产政策
1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国 房地产市场的根本发展方向 1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：
第一阶段
第二阶段 第三阶段
1998年-2003年
2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，
住房价格下降。 房地产企业通过行业组织、政府相关职能管 理部门希望改变上述政策。 2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市
场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主
导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才 能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正 成为国民经济的支柱产业。
一、我国房地产市场发展的历史
1、中国房地产市场与欧美国家的根本性差异 欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化 进程同步发展的渐进历程；
中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，
特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此 与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市
场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地
导论：中国房地产 市场发展状况
山西大学商务学院 李 强
导入案例：玫瑰 园——在没有路 标的花园里
案例给我们的启示： 1、中国房地产市场的兴起不是以需求为导向 自然形成的。 2、中国房地产市场及其不规范，政府的行政 干预、官员腐败、商人唯利是图是市场的 不稳定因素。 3、中国经济大环境的不稳定。 4、中国特殊的国情：人口众多，城市化率低。
北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明 安表示，近几年，全国“卖地收入”大幅 增长，主要原因是地方政府大兴“土地财 政”造成的。 姜明安分析说，一方面，地方政府税 收较少，但是承担着教育、交通、基础设 施等任务，因此需要通过卖地收入平衡。 另一方面，部分地方政府官员因“政绩观” 驱使，使得地方几年来大兴土木，累积这 些“政绩”的钱财就从卖地而来。
2003年-2007年 2007年-2008年9月
1. 第一阶段 特点：
1998年-2003年
如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，
解决居民的基本住房条件； 以居民消费需求为主导的市场。
2. 第二阶段 现重大变化。
2003年-2007年
2003年18号文件发布后，我国房地产市场出
政策背景：2003的SARS事件使我国一些大中 城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响 明显。
2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”
等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资 过热，而非专门针对房地产市场。 在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过 快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。
2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，
房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消 费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线 城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。
以北京为例：2009年一套4环以内普通两 居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千 元计算，平均200万左右；若以工作五年的 中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工 资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年 收入为4.8万元。这样房价收入比则为40。 计算一下太原的房价收了持续健康发展，房地产业对 经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产 业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。（新 华社2008年3月17日） 3、地方财政对房地长行业的依赖太强 谢国忠：高房价是变向的税收。
中国经济的规律性分析
中国经济大事记
1978年改革开发
把全党的工作重点转 移到社会主义现代化 建设上来。 解放思想、实事求是、 团结一致向前看
1981年，“倒爷”风行， 全国各地开展了声势浩 大的严厉打击投机倒把 分子的活动。 当年GDP增长为5.2%， 打到改革开放以来的最 低点。
00 1
01 2
02 3
03 4
045
年份
05 6
067
07 8
08 9
房价收入比过高 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入 之比。 中国香港 11.4倍 澳大利亚悉尼 9.6倍 加拿大温哥华 9.5倍 澳大利亚墨尔本 9.0倍 英国普利茅斯和德文 7.5倍 美国旧金山和奥克兰 7.2倍 英国大伦敦区 7.2倍 澳大利亚阿德莱德 7.1倍 美国加州圣何塞 6.7倍 澳大利亚布里斯班 6.6倍
当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱
产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年 SARS事件造成的经济负面影响。
政策效应：18号文件发布后，我国房地产市场
出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的
大视野下，也属于高速发展的时期； 中国各大城市成为世界最大的“工地”； 房地产市场呈现过热景象。
老太原与新太原
房地产市场发展成果
太原市人均居住面积
30 25 20 平方米 15 10 5 0 1 1998 22004 时间
26.21
9.27
10.93
3 2010
二、中国房地产市场存在的问题
1、我国房价增长过快
房地产价格指数
112 110 108 106
指
104 102 100 98 96
三、房地产行业在国民经济中的作用
社会
个人 房地产 政府
供应商
金融
政府
宏观政策
货币政策
央行 职能 部门
监管 出售土地 保障房 贷款
商业 银行
贷款
开发 商
需求者
销售
服务
中介
服务
四、关于房价的解释
1、政治经济学的解释 价格围绕价值上下波动。 2、古典经济学的解释 价格是由供求决定的。 3、技术经济学的解释 房屋价格是房屋时候期内房租的折现之 和 4、经济博弈论的解释
2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟
银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，
全球经济开始衰退。 在此背景下，我国政府与世界其他国家政府 一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资， 货币政策从从紧变为适度宽松等。
房地产政策也出现180度的大逆转，出台了
131号文件，决定了2009年我国的房地产市场态势。