国际花都大型综合性社区项目可行性研究报告

国际花都大型综合性社区项目可行性研究报告目录第一部分：项目概况及开发企业简介一、项目概述二、开发企业简介一）某公司简介二）企业发展战略规划（十年规划）三）企业组织构架第二部分：项目可行性论证一、市场调查分析一）***市房地产市场环境及发展状况二、项目定位一）项目SWOT分析二）项目市场定位三）产品定位四）价格定位三、项目经济效益分析一）评价原则二）项目定价三）项目销售收入预估四）项目成本估算五）损益表六）盈亏平衡点七）敏感性分析四、项目市场推广一）项目形象定位及命名二）销售阶段划分三）市场推广计划四）项目资金计划五、风险预测与防范一）项目开发风险预测二）项目开发风险防范六、项目进展状况第三部分：论证结论一、项目概述锦洲国际华都位于某镇洲河南岸，经通川桥与老车坝中心商圈紧紧相连，总占地面积138亩，总建筑面积近30万方，建成后将是集餐饮、休闲、娱乐、居家、观光为一体的大型综合性社区物业。

项目紧邻洲河，地势高低错落，高差最大达30余米，视野开阔，观景条件良好。

此外，项目距老车坝、柴市街中心商圈不足700米，距xx汽车站不足1000米，地理位置优越，交通便利，是商业投资、居家的理想所在。

项目经济技术指标占地面积：138.36亩总建面积：257400平米住宅面积：211700平米商业面积：41800平米容积率：2.79绿地率：36％建筑密度：28％土地出让年限：50年项目鸟瞰图：项目红线图：二、开发企业简介一）某公司简介某房地产开发有限公司始创于二○○二年，是经##省建设厅批准并经***市工商行政管理局登记注册的二级房地产开发企业。

公司注册资金2000万元，在职员工150人，其中大专以上学历占60%，高、中级技术职称占45%，特聘专家2人，公司资产总额6600万元。

公司资金、技术、设备力量雄厚，先后成功开发了***市久昌大厦、达县工商联亭子分会综合楼、***市通川区农业局综合楼、某大厦综合楼、富华苑精品康居住宅等商住项目，总建筑面积达26余万平方米，累计完成投资额近2亿元。

迄今，公司开发的房地产项目工程合格率100%，销售率达98%，业主投诉为零。

公司现有在建项目：锦洲国际华都（位于达县xx镇曹家梁），该项目占地138.5亩，建筑面积26万余平方米，计划投资3亿元。

公司管理机构健全,规章制度完善,经济效益显著,连续四年无质量、安全故事。

公司本着“励精图治、共谋发展”的经营宗旨和“质量第一、信誉第一、效率第一”的企业理念，与时俱进，锐意进取，力争二○○六年创税1000万元，为达城经济及城市建设,再创辉煌成绩。

二）企业发展战略规划（十年规划）1、2005年伊始，公司在研究了当前的国家宏观经济发展趋势的基础上，决定以房地产开发为龙头，兼经营其它相关项目，主要在房地产业界进行探索并学习和积累经验。

2、力争在2006年末累计完成房地产开发量30万平方米，同时积累一定量的资金资源，并吸引、培养、积累一定量的人才资源，初步建立房地产营销体系，进一步适应新形式下的市场竞争，奠定企业发展的基础。

3、力争在2007年完成27万平方米的锦洲国际华都项目开发，树立“某”企业品牌形象，同时创建1—2个项目品牌，完善企业营销体系，争取实现利润8000万元，并探索企业多样化经营的道路，分散企业风险，扩大生产经营规模。

4、2008年公司力争进入成都、重庆等一级城市，使“某”品牌成为著名地产品牌，完成公司向集团公司的转化，实现多样化、系列化经营，进行跨区域经营探索，使企业规模得到进一步扩展；5、2015年力争企业成为上市集团公司，使“某”的品牌成为国家级著名品牌，形成集约化、规模化、多种专业化经营，完成“某”企业第一个十年计划。

三）企业组织构架1、组织机构财务部：负责企业的财务管理工程部：负责项目和工程预决算、工程实施和工程管理项目经理部：负责公司立项、项目论证、项目开发和项目管理物管部：负责项目的物业服务和物业管理营销部：负责项目的品牌推广和销售工作人力资源部：负责人员的招聘、培训、管理，保证公司人力资源的供给和储备物资供应部：负责公司应用物件和工程项目的物资采购和供应机构设置流程：各部门主要负责人及工作人员分配如下：办公室：主任一名、文员二名。

人力资源部：经理一名，文员一名财务部：主管一名兼主办会计，出纳会计一名，统计会计一名。

工程部：经理一名，工程师二名（土木专业和工程设计专业），工程管理员四名（工程管理专业）项目经理部：二名项目经理物资供应部：经理一名、职员两名营销部：经理一名、市场信息员二名、市场推广员四名、销售人员六名。

物管部：经理一名、保安六名、物业管理员八名我们根据企业的经营需要，共组织了48名干部员工的企业队伍，这批人员都是经过严格选拔，且进行正规的专业培训，做到科学安排，合理使用。

我们还将通过宏扬企业文化和不断进行干部改造和员工培训，增强企业的干部管理能力和员工职业素质，强化企业的凝聚力。

2、组织管理战略1）逐步建立从设计、开发、销售到物业管理的企业核心程序。

在过去的十几年中，不少国内企业的经营效益在经历了短暂的昙花一现后一蹶不振，其中许多企业都是因为没能事先制定出企业强有力的核心运作程序而降低了生命力。

因此，“大林”企业将努力建立一套完善的，贯穿从设计、开发、销售到售后物业管理服务的企业核心程序，通过不断总结经验，分析市场变化，作出及时的决策，最大限度地增强我们产品的市场竞争力和应变能力。

这个程序包括设计开发程序、销售程序和决策程序三个组成部分，它们是一个相辅相承的有机整体，相互影响、相互作用，以确保企业各项职能的有效运作，以实现企业的长远发展为最终目标，其中，每一部分都包括明确的工作内容。

第二部分：项目可行性论证一、市场调查分析一）***市房地产市场环境及发展状况1、宽松的宏观经济、政策环境，给***房地产市场带来巨大发展机遇1）经济发展突飞猛进***市是川东北经济贸易中心，***市幅员面积16591平方米，总人口635.12万人，市区人口40万，是川东地区最重要的商贸中心城市，被誉为川渝鄂陕结合部经济发展的“金三角”。

近年来***经济发展非常迅速，综合经济实力位居##省地级市前列。

2004年，***市国内生产总值GDP326亿元，全市城镇居民人均工资7120元，人均可支配收入7170元，社会消费品零售总额23亿元，社会销售总额达97.8亿元，消费实力雄厚，投资前景广阔。

2）房地产成为***经济支柱产业2003年伊始，市政府全方位实施经营城市战略，高度重视投资拉动作用，每年都下大力气千方百计增加投入，每年都筛选一批对全市经济发展有带动作用，影响力较大的项目，列入全市重点项目建设计划，集中精力，加强管理，为项目建设创造良好的外部环境，使全市的重点项目建设取得显著成绩。

此外，为进一步扩大开放，抓住国家西部大开发的机遇，市政府列出系列优惠政策鼓励外商在***市行政区域内依法投资、自主经营，并根据国家及市政府的有关法律、法规和政策，鼓励外商参与新城（西外、xx、北外）建设，进一步刺激了***房地产发展。

据市建委公布的相关资料表明：去年（截止2004年12月底）全市商品房开工面积首次突破300万平方米，完成固定投资16.11亿元，直接拉动全市GDP 增长2.9个百分点，对全市经济的贡献率超过21%，有力地推动了其它产业的快速发展，成为经济增长的一道靓丽风景线，房地产业已逐渐成长为拉动国民经济发展的第一支柱产业。

2、市场整体发展势态良性、健康近年来，***市房地产开发一直保持着高昂的上涨趋势，具体表现为：1）开发势头迅猛，供需关系良好据权威机构透露，近三年来达城的房地产开发量年平均增幅近30个百分点，总体发展势头迅猛，并出现了一批实力较强的开发企业，如天恒、滨江鼎力、大昌实业等。

此外，地产市场运行持续稳定，供需走势呈正相关良性发展，市场空间仍很巨大，远无经济泡沫顾虑。

从“空置率”、“租售比率”、“房价收入比”三项指标衡量，均显著低于国内“警戒线”。

因此，***市房地产业在较长的一段时间内仍可以得到一个健康的发展环境。

2）小盘开花，大盘连连综观04的开发景况，我们不难发现，不论是主城各区，还是在偏远的专县，全市的地产开发呈“雨后春笋，全面开花”的局面（据有关统计数据表明，04年达城新近开工的商品房项目近千个，其中2万平方米以下的占总报批项目的七成）。

此外，在主城各区大盘跌出的现象突出：如占地600余亩的通锦·国际新城、5万平米的滨江丽都，以及罗浮阳光与天恒花园等等。

这表明，城区市民对大中型花园小区有了进一步的认识与接纳。

3）供需旺盛，价格走高据市房交所提供资料表明，02至04年主城商品房均价年增幅超过15%，商品房成交价格继续保持坚挺的上扬势头。

另据我司操盘经验判断，主城房价将在未来几年内仍会保持一个旺盛的走势,估计年均同比增长8—10个百分点。

4）产品形态落后，上升空间极大迄今全市地产开发水平不高，乃停留在大城市九十年代中期的“筒子楼”时代，具体表现为：产品形态单一（纵观目前开发的产品，除了商住楼，就是普通安居房，而花园洋房、叠加别墅、高层公寓、景观住宅、花园小区等产品形态严重缺乏）、产品配套极不健全（大部分商住楼盘都未达到国家规定的清水房交房标准，部分清水房连门、窗都未安装，可见其开发水平之低劣）、产品缺乏人文理念支持（不少开发商对商品房的理解仍停留在浅层的建筑层面，而缺乏对人文、人性需求的深层挖掘与关注。

总之，整体开发理念滞后于消费者居住需求观念的发展）。

由此，从以上三点我司认为***市商品房建设、发展空间极大。

3、***市高层住宅市场现状1）高层住宅多集中于通川区在本次高层住宅调查的11个楼盘中，有80％以上的物业位于通川区。

这是因为***市以通川区为中心向外辐射，其中通川区是***商业最为发达、市政配套最为齐全、建筑密度最高的地区，从而表现出该区域以内的土地资源极为稀缺。

由此，高层住宅多集中于通川区以内。

2）住宅多以居住型物业为主由于目前***市房地产开发理念相对滞后，产品形态相对单一，过渡或投资型住宅物业偏少。

也就是说，目前***市民中有九成以上的购房者置业是为了改善居住环境，而只有不到一成的购房者置业是为了物业升值。

3）居住型客户主力户型面积多在100平方米左右居住型物业占据***商品房供应市场的绝大部分，因此在市场供应和市场需求上，物业面积在100平方米左右的住宅受到广泛追捧。

在本次调查的11个高层物业中，最受市场认可的住宅面积亦在此之间。

***市民购房面积统计表4）三居室成为主力户型根据***市人口普查资料现实，***市民的家庭人口均值达到了3.8人/户，多为二代同堂和三代同堂。

因此，市民在购买住宅方面多选择三居室户型进行购买。

***市民购房户型统计表5）主力房价在12万元左右根据被调查楼盘的价格统计和销售率加权，得出***有效购房群体（有购房经济实力）的可承受价格多在1100～1250元/平方米。