住宅小区方案设计任务书【模板范本】

规划设计是住宅建设的龙头。

从行业建设和管理的宏观角度出发，通过制定超前性、适应性的住宅设计标准规范，推行住宅性能认定制度；加强建筑设计的基础研究;建立规划设计的市场竞争机制和方案审批制度等等,不失为行之有效的好方法.从个体开发行为的微观层面而言,提高项目运作的科学性，是项目设计工作乃至开发行为成败的关键.本文通过设计任务书这一开发程序的必经环节，谈一谈，改进项目设计操作的问题。

建设项目操作流程：一般由前期策划决策与实施两部分组成,本图将“设计任务书”环节从传统的规划设计部分中分离出来,意在强凋其介于策划决策与实施之间的特殊地位，展开本文的话题。

一、设计任务书是前期项目策划的成果
“凡事预则立,不预则废”.许多开发商由于不熟悉市场经济体制下的项目运作方法，缺乏对项目的整体把握，市场定位不准，投资安排不周，建设进度缺少计划，项目实施带有明显的随意性，往往遭至市场的摒弃.国内市场中之所以积压着大量的空置房，其中的重要原因，是由于发商的操作错误,即使在目前全国住宅市场稳定上升的情况下,这些楼盘由于总体布局、环境营造、房型设计、配套设施等方面的先天不足,仍不可能受到市场的认可。

项目设计缺乏依据，是造成设计成果不为市场接纳的主要原因。

设计单位以技术工作见长，而对市场掌握程度较弱，即使目前推行的招投标工作可以促进优秀的设计单位与设计方案脱颖而出，但由于业务角色和市场角色的原因，实际上无论是设计方还是评审专家的工作依据仍然是设计任务书。

开发商设计意图不明确,往往会造成招投标工作的方面错误，即使选定中标单位,也会造成设计返工，时间、精力的浪费，挫伤设计人员的创作热情，直接影响设计成果水平.
可见，开发前期的精心策划,既可以减少开发商的市场风险，又为设计的顺利进行提供了保证。

住宅开发过程实际上是居住消费产品的生产：过程，适合一般产品的营销规律.依照菲利浦＆#8226;科特勒的市场营销理论，一般消费型产品的设计与生产获得成功的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并比竞争对手更有效地传送目标市场所期望满足的东西，企业要实现这一些目标，就需要在环境调查、分析的营销准备活动中确定目标市场及其需求，并结合自身的条件进行定位和产品设计。

住宅开发相对于一般产品的营销又具有自身的特殊性，表现在开发载体——土地的缺乏性、特异性,区位效应特性,设计建设工作涉及的规范标准的庞杂性,建设周期长、环节多的高风险性，对产品需求的多层次性（居住享用，身份显示,投资增值)与多变性等等方面。

这些都增加了住宅开发项目定位的复杂性。

另一方面,准确的市场定位无疑可以使开发者降低市场风险，增加获得收益的可能性。

所以在项目的前期，重视发挥策划工作的作用,通过详细的调查分析，得出准确的市场定位至关重要，由此得出的设计任务书会减少设计工作修改甚至落空的可能性。

可以说，设计任务书作为项目策划的决策成果,为设计提供了市场定位依据。

二、开发项目前期策划的工作要点
企业开发行为的根本目的是获得经济利益，而这一目的实现,必须通过满足市场的特定需求来完成，即“在适当的时间,适当的地方以适当的价格，适应的信息沟通和促销手段，向适当的消费者提供适当的产品和服务”。

由于住宅开发周期长、环节多、市场潜在消费需求难以把握，要使开发决策相对科学，则要求策划工作具有系统性、超前性、可行性、应变性。

1、系统性的要求：住宅项目开发一般由前期决策、规划设计、施工建设、市场营销、运营管理及贯穿始终的财务运作等环节组成，而项目策划阶段的工作实际上是整个开发过程的虚拟演示，要求尽可
能地反映各阶段可能遇到的问题，故该阶段工作的人员组成应包括业主、各方面的工程技术顾问、市场调研员、营销顾问、财务融资顾问、造价工程师、物业管理人员、规划设计人员、有时还需有相关的政府人士等。

2、超前性的要求：由于开发建设的周期长，一旦建成，较长时间难以改变,要求策划工作根据社会发展、科技进步的趋势，借鉴国内外的先进经验，尽可能地预测未来的变化程度,使项目定位具有合理的超前性。

3、可行性的要求：通过详细的调研分析,结合自身的条件，锁定未来的产品定位，制定出行之有效的包括融资、营销、形象塑造在内的实施措施，获得最佳的经济收益，良好的社会、环境效益,是项目策划的根本任务。

上述任务要通过下面的工作来完成：市场调研.了解国民经济走势,相关产业发展的趋势及产业政策，金融政策等宏观背景情况：区域市场调查分析。

包括区域内供求关系分析，区域竞争个案分析,不同个案比较等消费群体分析、规划前景及目前区位条件分析等等;用地现状调查，包括地质条件、配套设施条件、动拆迁量等。

行业法规分析：限高、容积率、公建配置等. 通过市场环境调研,拟定备选方案(包括初步规划方案、销售计划)，确定项目市场定
设计任务书
住宅小区方案设计任务书纲要
一、项目简介
1．项目概况：
□□□住宅小区位于□□市□□开发区，□□公路从门前经过，附近有等住宅小区，风
景秀丽的公园离小区距离仅100米，该小区地理优越、交通方便。

即将建设的轻轨、地
铁的起点站设在小区附近，一旦通车，仅需20分钟即可到达中心城区。

□□□住宅小区由□□□住宅开发股份有限公司开发。

工程占地面积136亩,规划建筑面积20万平
方米。

小区拟建有品质高雅的中高档花园住宅：拟建有大众活动场所、游泳池、早冰场、网球场、
体育健身等基础设施：拟建有营业面积约1万平方米左右的超级市场;拟建有小型饮酒吧、美容美
发店、幼儿园等服务设施:住宅常年供应热水,冬季供暖,夏天配备家庭制冷系统，小区绿化率达到
国家规定的要求，让人感到是生活在绿色的大自然中，使人们拥有一个四季如春的家。

2、开发意向：
□□□住宅小区的方案设计理念为:以人为本，以业为荣,人无我有，人有我优.
□□□住宅小区的方案设计宗旨为：一流的外观，一流的内涵,一流的生活设施、一流的物业管理。

□□□住宅小区的设计主题为：人文、境界、舒适、安全.
二、规划设计依据
1、利用□□□旧址规划；
2、□□市国土资源管理局土资国字[2003］26号文；
3、国家有关居住规划设计和住宅设计规范；
4、本项目方案设计任务书纲要。

三、规划设计要求
1、本项目一次规划设计，分三期实施。

每期均具备独立完整的实施方案，以利用于分期投入及灵
活的滚动销售。

2、根据开发意向，须重点体现小区住宅人无我有、人有我优的特点，使人一见即想入住，激发人
们购房的欲望。

2．1 根据所取得地块的历史背景,地形地貌等制定有排他的整个社区的规划设计方案，以形成独特的风格和形象。

2．2 在平面布置方面注意避开市场的常规思维，在实用和充分利用的前提下出奇、出新。

2．3 户型设计在顺应市场的同时还要能够导引市场需求，指导人们的新生活、新思维。

2．4 在小区智能化或综合配套方面采纳最好的或最有特色的规划,增加模仿难度，突出唯一性.
3、道路系统
3．1 小区主大门布置注意与主干道的冲突，小区内场地水流流向布置，要求雨、污分流；
3．2 小区内道路应考虑消防的要求和适应人车分流，部分采用架空层室内停车；
3．3 小区内的房屋布置应注意南北向略偏东18°为宜。

4、建筑布局及构造
4．1 住宅楼以11层的高层住宅为主，一梯2—3户，错落有致。

底层为架空层(架空层为停车库或商业网点）:最高层为复式结构，屋顶设私家屋顶花园，以提高绿化面积，增加卖点；设计时也可考虑少量高层建筑作为标志性建筑。

4．2 宜采用现代建筑风格为主流的形式，线条流畅，富有诗意和个性；
4．3 建筑布局及结构应体现人无我有、人有我优的特点，同时要考虑降低造价的问题，真正体现房美价廉。

4．4 户型要求：设计单位应根据市场对户型的需求情况，安排好大、中、小户型和复式结构的比例数量。

4．5 阳台采用异形内、外结合式(分观赏和休闲用），外阳台大于内阳台，外观造型别致美观，阳台尤其要体现人无我有、人有我优的特点，以增加卖点；
4．6 采用凸窗、拐角窗、阳台内的连窗门可考虑大玻璃连门窗、外观造形活跃，可考虑有色塑钢窗，并带有隐形纱窗；
4．7 设置排烟道及管道井、卫生间可考虑下沉式结构并设置排气管；
4．8 入户应设置玄关;
4．9 楼宇的入口应特别注意设计醒目，以增强第一印象；
4．10 水、电要求：供水按不设自来水变频供水加压泵户和屋顶水箱考虑。

小区配电房应放置在公共地方，隐蔽、外观造型好;
4．11 采用□□电厂余热冬季供暖，四季供热水；
4．12 外墙色调要求:与小区环境相协调
5、小区环境:
5．1 多层次的立体绿化;
5．2 儿童娱乐设施和戏闹空间;
5．3 园林小品、雕塑、设立小区标志性雕塑；
5．4 重点体现水景和森林，水景要使之活水防臭.
6、配套设施：
6．1 拟建有大众活动场所、游泳池、旱冰场、网球场、体育健身等基础设施；
拟建有营业面积约1万平方米左右的超级市场:拟建有小型饮酒吧、美容美发店、幼儿园等服务设施：
6．2 游泳池采用室内结构,常年开放。

7、指标要求：
7．1 建筑容积率：2左右：建筑面积不小于20万平方米；
7．2 绿化率要满足国家规定要求；
7．3 建筑间距符合消防、日照、通风、卫生要求；
7．4 外观异同，每单元一部电梯。

四、成果要求
1、方案设计综合说明书；并在说明书中根据设计的特点和周围环境给小区冠名。

冠名需体现森林的意境。

2、总平面图；
3、平、立、剖面图;
4、各户型平面家俱布置图；
5、公共空间和街景环境分析图;
6、景观透视图;
7、彩色效果图（包括彩色总平面、单体透
居住区规划要点
1。

关注社区周边环境资源的利用和再开发
社区周边环境包括地理交通环境、历史人文环境和自然生态环境。

都市规模的扩大和私人小汽车的发展，在给人们的工作和生活带来方便的同时也带来了种种困扰：交通拥挤堵塞、空气污染严重…人们将寻求居住空间的目光转向城市周边和郊区。

社区外部良好的交通联系浓郁的文化氛围、自然的生态环境成为人们择地置业的消费时尚。

在社区周边或内部兴建高级学校、大型休闲设施、绿色通廊等成为新的开发理念。

2。

追求高品位的社区环境
现代规划师大都为自然人提供居住环境,而没有为社会人提供居住环境，使社会性失去往日的本质。

所以居住区群体空间不仅是居住环境的操作对象，也是根本的目标。

这样，居住区群体空间自然成为指导性的依据和指标，它反映居住环境对社会性的考虑与满足.我们追求居住区群体空间不仅是为使居住环境美好、有趣，也是为给人提供完整、健康、娱乐的居住环境，抵抗现代工业对人性的挑战。

建筑是居住环境的主体元素，实现理想居住区的群体空间在很大程度上依赖于居住建筑设计。

2.1理想居住区的公共交流空间模式
构成理想居住区的三个因素：区域性、向心性和有序性。

这三项要素作为超越性概念表达的是实体与空间的模式。

区域性：居住区的基本构架，标志着主体共同生活的最大范围，区域性使居住区初步奠定自身的意义。

要形成居住区，首先要有一个空间范围,这里侧重于强调它的闭合性。

构成区域性的因素非常复杂模糊,往往是精神与物质的混合体。

它的存在机制在于居住区主体的共同认同。

区域性包容的范围无疑为主体提供了归属感，在此感情的共同体验下，居住区的主体彼此萌发同属感，这是走向共同生活的心理基础。

向心性：向心性可以是空间的,场所性的，也可以是实体的,标志性的.向心性是居住区的秩序焦点，是主体共同生活的动力意向根源，使居住区开始发生向心性,没有向心性，居住区内部就是混沌的.向心性是主体对环境的动力意向根源。

人的空间以主体为核心。

这种观念不仅作为一般组织化手段，还作为环境的参考符号而外射。

在居住环境中，这种心理演变为居住区主体的自我意识，成为共同生活的动力意向，决定了居住区生活的根本模式。

居住区环境内向心性的存在是这种心灵结构的外化,具有公共化的特性.故与居住区的公共生活有强大的满合力。

有序性:居住区的动态结构，主体共同生活的有机化。

克服了主体的个人构成与共同生活的矛盾，是指居住区环境中各种序列的连续性，环境的断裂必然导致主体行为中的隔阂，这隔阂将削弱居住区群体交流活动。

在有序性的环境中,主体的行为也是有序性的,而这种有序性就形成运动中的秩序，这样居住区不仅是空间构成的静态有机整体，也是生活构成的动态有机整体。

这时，主体的共同生活才具有超越性的意义。

这才是居住区共同生活的特性。

因此，有序性的实质在于居住区的动态结构，主体行为的有机化。

在各种有序性中，空间序列的有序性最重要。

主要表现在私密性
空间到公共性空间的有序性，目前许多新居住区还不能满足这个条件，不利于居住区群体交流行为的形成。

如有些居住区虽然规划了广场、花园、休闲空间，但缺乏亲和性，人气不足，人们往往喜欢蹲在不起眼的角落聊天，或干脆带着小孩到处游逛，也不愿意在一片硬地上数砖头。

这三者实质上是互相依存的，没有区域性，自然谈不到向心性；没有向心性，区域性也无法维持；失去了动力意向的有序性，动态结构自然消失。

三者有机结合才能保证居住区的有机存在，然而，它们真正的含义在于主体的社会活动。

现在,人们已注意到空间有序性的意义，提出“私密-半私密—半公共—公共”这样的序列。

无疑有助于克服居住区主体的个人构成与居住区生活的共性之间的矛盾，把私密性生活与公共生活有机地结合起来,使人们可以生活在邻里关系融洽的环境之中。

从主体的角度看，形成居住区群体空间的机制在于人们的共同生活，人创造了文化，文化反过来训导着人的思维。

在对居住环境的探索中，许多建筑师似乎朦胧地感受到了这一点。

有的提出在高层建筑中开辟公共层的设想，如厄斯金在他的贝克尔集合住宅中设计了“空中街道”；伦敦依斯林顿住宅区利用住宅屋顶走道，形成一个居民交往空间、人们可在此散步、闲坐聊天。

亲切明亮，曲折有致的小空间，加以居民们精心栽植和布置的盆景花卉，增添了无限的生活情趣.这里居住着年逾花甲的老人，他们喜欢凑到一起回首往事,谈天说地，甚至串门，这种布置方式很受他们欢迎。

这些努力对于恢复居住区群体交流功能是有意义的。

问题在于，我们应当把自发转变为理论指导下的自觉，从零散孤立走向系统整体.这就要求我们深人研究居住区的特性、结构、功能等诸方面，在此基础上展开我们的设计与规划。

社会发展史告诉我们,人类社会和人是同时产生的，个人不能离开社会而存在，个体只能是社会中的个体。

只有依靠社会力量，才能获得必需的生活资料而得以生存.因此，任何人都必须与他人协同存在，进而建立一种分工合作互利互存的行为和关系。

人类的全部活动都表现为这样的相互关系，这种关系与生存环境相互作用，就形成了独特的模式—居住区群体交流活动。

因此，人类生存和情感的寄托、文化的追求才得以实现，并显示出浓郁的生活气息。

2。

2完整的规划结构
这关系到对下列问题的解决方案：主次入口的选择与城市空间的联系；公共功能空间的可视、可达、可享用;规划的整体结构与分期开发的可操作性等。

如可以把出入口设计为景观入口，联系着城市绿地与社区公园.或设计为生活性主入口,集中布置社区中心、超市、银行、邮局、保龄游泳池等。

或设计为辅助性生活入口，布置老年活动中心、物业管理等。

或设计为联系性入口.活动中心与绿色通廊结合，与社区公园构成完整的绿色休闲系统.绿色通廊自然地将社区分区,有利于分期开发和物业的相对独立性，减少分期开发时对先期入住居民生活环境的干扰。

2.3安全宁静的交通环境
动静分区、人车分流是小区交通规划的理想目标.为了达到此目标，可采用了外围车行、内部人行的规划结构。

通过对小汽车和消防、救护、搬家等车辆在社区内部轨迹和停车位的精心设计，是向高品位社区环境迈出了成功的一步。

车库出入口可布置在小区入口处,进入小区的小汽车很快就能进入地下车库。

如果有直达车库的住宅电梯给车主以身居别墅的感觉。

消防紧急通道与主干道形成环状道路系统，便于紧急救护、消防或搬家等机动车辆的顺利通行。

社区入口附近设地面车位，便于来访客人和临时停车.
2。

4各得其所的休闲环境
在社区内部活动时间最长的要数老人和儿童。

除社区的无障碍设计外，还为不同年龄层次的居民提供了不同品位的休闲场所。

在景观设计中，注重结合绿化来构筑社区的休闲系统。

通过铺设彩色步道，兴建观赏水系、戏水池,设置座凳、花坛、小品等，使整个社区形成一种适宜交往、娱乐、休憩的空间氛围.为了满足儿童嬉戏的需求，庭院中还设置了草坪、花架、灌木、砂坑、石桌等,既为儿童们创造了一个舒
适、安全的活动场所，又可适应不同层次居民的休闲需求。

环境设计以贴近人为宗旨,强调回归自然的感受，有意赋予各休闲空间以良好的观赏性、可达性和实用性.减少小区主干道机动车辆,公园、广场和环形道路均可成为人们晨练澈步的好去处。

2.5完善的配套设施
拥有完善的配套服务设施是现代社区的一项基本要求,这些设施包括家政服务、治安保卫、清洁绿化、文化集会、健身娱乐、邮政电讯、休闲购物等。

3。

体验信息化时代的技术成果
现代社会已由规模经营、大量生产的工业化时代进入了多样化、个性化感性化的信息时代。

在住宅设计上具体表现为因特网进入日常生活,以及电脑家庭化和家电电脑化。

随着信息处理和通信技术的迅速发展以及通信技术和大规模集成电路成本的降低，智能化社区的理念逐渐为人们认识和接受。

充分利用技术发展的成果提高居住生活质量已经成为现代居住理念.
智能化社区的管理，一般采用“三防三表”网络（指防火、防盗、防泄漏,水表、电表和气表)和社区信息服务网络.从功能上可分为四大系统.一是物业管理系统。

包括社区公用设施监视系统、三表远程计量计费系统、车辆出入管理系统、社区节能系统和房产物业管理系统等。

二是安全保卫系统。

分社区安全保卫和居民安全保卫.三是信息服务系统。

由社区网络提供信息服务，如网上消费、社区要闻、与衣食住行相关的信息等。

同时还可提供家庭办公、因特网浏览等功能。

四是智能卡应用系统.将智能卡引入社区的金融消费和管理等领域.当然，智能化社区建设始终存在着技术的先进性和方案的实用性之间的平衡问题。

既要让居民享用现代信息社会的技术成就，又要兼顾技术和居住理念的发展状况.采用了“三防三表"网络系统，物业中心可实现水、电、煤气的自动计量和智能卡交费管理,接受住宅传送来的三防告警信号和紧急救助信号，并作出及时的处理。

住宅防盗中采用电磁入户锁、门窗暗装磁感应器、红外双监探头、无线遥控应急报警按钮等组成住宅保安系统.社区保安包括边界红外监控、地下车库IC卡管理、可视对讲单元门控系统等。

社区局域网将根据具体情况开放各类信息服务、网上消费多媒体应用等内容。

4。

强调功能完善、分区明确的室内环境
随着家庭规模和结构的变化以及生活质量的提高，人们对住宅的认识已从“面积越大越好”、“房间越多越好’,转向对住宅功能、性能和品位的追求，主要体现在以下几个方面。

4.1动静分区公私分离
以起居厅作为组织家庭活动的中心，体现着主人的地位、兴趣和生活品位。

室内做到明亮、尺度适宜、视野开阔.客厅餐厅和厨房等功能空间组织灵活、给人以舒适方便的印象和良好的视觉感受。

门厅不仅作为换衣、脱鞋、储物的空间，更应发挥协调不同功能区的作用。

主卧室功能空间完整，尺度适宜，符合现代生活方式。

大冲小卧室设计，方便日常使用。

明亮的家务室可兼家务、保姆、次卧、储藏等多项功能，满足不同的生活要求。

4。

2整体设计的厨卫空间
从设备选型、通风排气、管道暗藏、集中管井及细部装修等要求出发，对厨卫空间实行了一次装修到位。

这样做的最大优点是，可以避免二次装修带来的水、电媒气等方面的隐患.
4.3适应个性化发展的平面布局
除必要的分户、承重墙体外，尽量采用轻墙分隔，形成可变空间，适应不同家庭构成和生活阶段的需求。

尽可能地为用户在水管布置、插座设置、容量预留、门洞位置等方面作潜伏设计，满足用户的个性化发展。

4.4改进住宅部件，提高生活品位
采用诸如步入式衣柜、落地门窗、低窗台凸型窗、新型塑钢门窗、多功能户门、屋面老虎窗等部件，改进住宅使用状况，提高室内观感和趣味性.拓宽阳台和跃层露台，增加使用功能(如纳凉、健身、养花等)，扩大室内外交流的空间。

平、立面按双模设计，满足新型建材硷小型空心砌块结构体系和全清水立面建筑的要求.五层以上住宅设置电梯，符合住宅的发展趋势。