城镇化对房地产价格的影响——基于江苏省的实证分析

城镇化对房地产价格的影响
——基于江苏省的实证分析
摘要：近年来，城镇化进程在逐步加快，同时房地产价格也在持续上涨。

那么，城镇化对房地产价格到底会产生什么影响？对房地产价格是起到了促进还是抑制的作用呢？首先，本文总结了国内外学者关于城镇化对房地产价格影响的相关研究结果。

然后，从理论方面分析了城镇化对房地产价格的影响机制，得到相关理论基础。

接着，以江苏省13个城市2007-2016年的数据为例，采用面板数据模型的方法进行实证分析。

研究结果发现，苏南地区，城镇化发展对房地产价格的影响较为平衡；苏中地区，产业城镇化和人口城镇化对房地产价格具有显著的正向影响；苏北地区，人口城镇化和土地城镇化对房地产价格具有显著的正向影响。

最后，本文就城镇化发展和房地产价格提出相关的建议。

关键词：城镇化；房地产价格；面板数据模型；实证分析
The Impact of Urbanization on Real Estate Prices
——Empirical Analysis Based on Jiangsu Province
Abstract:In recent years, the process of urbanization is gradually accelerated, while real estate prices are also rising..So, what impact will urbanization have on real estate prices? Does it play a role in promoting or restraining real estate prices? First of all, this paper summarizes the research results of domestic and foreign scholars on the impact of urbanization on real estate prices.Afterwards, it analyzes the influence mechanism of urbanization on real estate price from the theoretical aspect, and obtains the relevant theoretical basis.Then, taking the data of 13 cities in Jiangsu Province from 2007 to 2016 as an example, the panel data model is used to carry out empirical analysis. The results show that the development of urbanization is more balanced in the southern of Jiangsu;In suzhong region, industrial urbanization and population urbanization have a significant positive impact on real estate prices;In the northern ofJiangsu, population urbanization and land urbanization have a significant positive impact on real estate prices.Finally, this paper puts forward relevant suggestions.
Key words:urbanization;real estate price;panel data model;empirical analysis
目录
引言 (1)
（一）研究背景 (1)
（二）研究意义 (1)
（三）研究内容及方法 (2)
一、文献综述 (3)
（一）国外研究现状 (3)
（二）国内研究现状 (3)
（三）国内外研究评述 (4)
二、城镇化和房地产价格的理论分析 (5)
（一）城镇化的理论 (5)
（二）房地产价格的理论 (5)
（三）城镇化对房地产价格影响的机制分析 (5)
三、基于江苏省13个城市城镇化发展与房地产价格的实证分析 (7)
（一）模型介绍 (7)
（二）变量选择 (8)
（三）城镇化对房地产价格影响的实证结果分析 (8)
四、对策建议 (11)
（一）建设科学合理的城镇化宏观规划 (11)
（二）缩小区域城镇化的发展差异 (11)
（三）采用多种手段调控房地产价格 (12)
（四）合理引导人口流动方向 (12)
参考文献 (13)
致谢 (15)
引言
（一）研究背景
改革开放后，我国逐渐放松了对人口流动的限制，大量农村人口涌向城镇，从而加速了城镇化的发展。

中国社科院社会学研究所2011年12月19日发布的社会蓝皮书《2012年中国社会形势分析与预测》中称，2011年是中国城镇化发展历史上具有重要意义的一年，城镇人口占总人口比重将首次超过50%。

然而，江苏省早在2005年城镇人口占总人口的比重就达到了50.5%。

2016年末，江苏省的城镇常住人口为5416.65万人，比上年末增加了110.82万人，乡村常住人口为2581.95万人，比上年末减少了88.52万人，城镇人口占总人口的比例为67.7%。

继工业化后，城镇化已成为促进江苏省经济发展的新发动机。

城镇化引起大量的农民工流向城镇，城镇人口的密集性使得对房屋的需求量增加，从而推动了房地产价格的攀升；另一方面，城镇化建设和各种基础设施的建设都必要大量的土地。

这将引发土地的供不应求，土地价格随之增加，从而引起房价的攀升。

解决好高速城镇化带来的城镇低收入居民问题，关系到国民经济和人民生活。

将这个问题解决好，有利于推动社会和谐和经济发展。

这就需要明确城镇化对房价产生的影响。

（二）研究意义
1.理论意义
早期,学者对城镇化进程中房地产市场的发展比较关注，更多地从定性的角度分析城镇化和房地产行业之间的关系，集中研究国家对房地产行业的宏观调控、房地产业的城镇管理制度、房地产业在城镇化发展过程中的作用等。

有相对较少的文献可以系统地研究城镇化发展对房地产行业的影响，而且针对城镇化对房价影响的研究大部分都是定性分析。

在定量研究上，以往的城镇化水平指标通常采用单一的指标，如人口城镇化率、土地城镇化率，未能进行全面的分析。

本文通过对江苏省苏南、苏中、苏北区域的比较，采用人口、产业、土地城镇化率三个主要解释变量，能够更清晰地反映各个地区的城镇化发展现状，以及给房价造成的地区差异影响。

2.实践意义
房地产业是国民经济体系的重要组成部分，城镇化进程的加快使房价也随之发生了变化。

本文结合江苏省的发展状况，分析城镇化对房地产价格影响的路径机制，在理论的基础上选取江苏省13个城市作为研究对象，运用面板数据模型的方法就不同区域的城镇化发展程度和房地产价格进行实证分析，希望能正确认识江苏省城镇化对房地产价格的影响，把握房价变动规律，为准确预测、管理房地产市场指明方向，使得城镇化和房地产业能够相互和谐发展，进而推动经济发展与社会和谐。

（三）研究内容及方法
1.研究内容
本文将在综述国内外文献的基础上，运用理论与实证相结合的方法，以江苏省13个城市为例，研究城镇化对房地产价格的影响。

第一部分，介绍国内外学者就城镇化对房地产价格影响的研究现状；第二部分，着手研究城镇化对房地产价格的影响机制；第三部分，运用面板数据模型对江苏省13个城市进行实证分析；第四部分，根据分析结果提出相关建议。

2.研究方法
（1）定性研究
本文分析城镇化和房地产价格的相关理论，包括城镇化理论、房地产价格理论以及城镇化对房地产价格的影响机制。

（2）定量研究
本文采用江苏省13个城市2007-2016年商品房销售价格（P）、产业城镇化率(URI)、人口城镇化率(URP)、土地城镇化率(URS)和房地产投资额（X）的年度数据进行实证分析，包括F检验、面板数据回归分析，从而得出相关结论。

一、文献综述
（一）国外研究现状
在定性研究方面，Guillaume（2009）分析了中国的城镇化水平和房地产价格的相互关系，他认为城镇化进程的加快，加强了中国基础设施的建设，与此同时也引发了环境污染等问题，城镇化发展对房地产价格上涨有推动作用]1[。

Fang （2006）采用中国35个大中城市2005年的数据,建立以房地产投资额、城镇化率为变量的面板数据模型,结果表明城镇化水平和房地产投资对房价均有正的促进作用]2[。

在定量研究方面，Junhua Chen（2010）选取我国1995-2005年房地产与城镇化的面板数据展开分析，研究房地产业的阶段性变化以及城镇化和房地产价格之间的相关关系，结果表明城镇化对房地产价格的上涨有较大的促进作用，人口增长对房地产价格上涨的作用主要集中在沿海地区]3[。

Denise（2012)基于印度1990-2010年的数据，分析城市化与房地产价格的关系，发现高速发展的城镇化进程推动印度产生了巨大的变化，使得房地产开发投资额增加，推进了城镇基础设施的建设，增加了房地产行业的有效需求和其关联产业的发展，有利于经济持续发展]4[。

Lewis（2014)在研究中通过建立以非农业人口比重、房地产投资额和政府支出额等为变量的面板数据模型，发现城镇化水平、政府支出对房地产投资均有明显的正面效应]5[。

（二）国内研究现状
国内关于城镇化和房地产价格的研究起步比较晚。

学者研究城镇化对房地产价格的影响时，得出了以下两种结论：
1.大部分学者认为城镇化对房地产价格的上涨起促进作用
范晓萍（2011）对城镇化和房价的相互关系进行了研究，结果发现城镇化程度和商品房的价格之间存在着稳定的均衡关系，城镇化水平、城镇家庭人均可支配收入对商品房价格具有明显的正向作用，城镇化进程的加快以及城镇家庭人均可支配收入的上升均使得商品住宅的有效需求增加，进而推动房价的上涨]6[。

金丽国（2013）基于天津市2001-2010 年共10年数据，通过研究发现商品房价格
会随着城镇化水平的提高而持续上涨，反映了相关变量之间的信息传递机制]7[。

王立平，李艳萍（2014）利用31个城市2000-2011年面板数据，研究结果显示城镇化发展的加速引起了江苏、浙江和安徽房地产价格攀升]8[。

韩正龙，王洪卫（2014)利用我国1999-2010年29个省级的面板数据，对存在区域差异的城镇化和房价之间的关系进行研究。

结果表明，城镇化率每提高1个百分点，房价仅随之上升0.13个百分点,只解释了房价上涨的2%，与理论之间存在差异]9[。

王玉珏（2015）基于脉冲响应函数和方差分解量化的方法，研究发现:长期内，人口城镇化和经济城镇化对房价的影响作用不断加强，但经济城镇化影响的持续时间相对而言则比较短]10[。

罗良文，潘雅茹（2015）利用全国2004-2012年数据建立面板数据模型，研究发现产业城镇化、人口城镇化、土地城镇化与房地产价格之间存在明显的正向关系，表明城镇化水平是引起房地产价格变化的一个重要因素，城镇化水平的提高会推动房地产价格的上涨]11[。

2.少数学者则认为城镇化对房地产价格的上涨起抑制作用
周新柠（2011）运用VECM模型分析到广西省房价和城镇化水平之间存在着负向关系，短期内两者之间的交互作用不明显。

]12[。

邓翔,孔红枚（2013）运用动态面板数据的GMM估计方法研究分析出房地产价格不仅受城镇化水平的影响，还受到上一年房地产价格对当期价格波动的影响。

他们认为若把握好城镇化的进程，对房地产价格的攀升会起到一定抑制作用]13[。

（三）国内外研究述评
从国内外研究文献可知，城镇化发展与房地产价格之间的确存在着相互关系。

但是，城镇化水平提高对房价是起到了促进还是抑制的作用，还存在分歧。

大部分学者认为，城镇化的快速发展会促使房地产价格的攀升。

少许学者则认为城镇化进程对房地产价格的上涨会起到一定的抑制作用。

定量分析更多的是运用时间序列数据，从城镇化对房地产行业的动态影响出发。

较少文献考虑到不同地区由于经济水平等方面不同而造成城镇化对房地产价格的影响程度不同。

本文尝试在借鉴前人研究的理论基础上，选取江苏省13个城市2007-2016年商品房销售价格、产业城镇化、人口城镇化、土地城镇化和房地产投资额的年度数据来分
析江苏省三个区域的城镇化水平对房价的影响。

二、城镇化与房地产价格的相关理论
（一）城镇化的理论
城镇化是指随着一个国家或区域科学技术的进步、社会生产力的发展和产业结构的调整，其社会由以农业为主的传统乡村型社会向以工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农业为主的现代城市型社会逐步变化的过程。

城镇化过程包括产业结构的变化、人口职业的变化、土地及区域空间的变化。

所以说，城镇化发展是一个动态的变化过程，主要特点有以下三个：（1）城镇化是农民所从事的第一产业向第二、三产业转移的过程；（2）城镇化是劳动力和农村人口流向城镇并持续集中的过程；（3）城镇化是城镇文明和生活方式的传播以及扩散过程。

（二）房地产价格的理论
房地产价格是由供给和需求两方面相互作用而形成的，在短期内，房地产供给由于缺乏弹性，通常不会发生变化。

而由于影响需求的因素很多，所以需求的弹性较大，是造成房地产价格波动的主要因素。

在均衡条件下，需求增加，由于在此时供给小于需求，房地产价格也就随之增加。

在较长的时间段，情况则较为复杂，当需求增加时，供给随着与房地产有关项目的增加而增多，也发生变化，由新的供需曲线形成了新的房地产均衡价格。

当需求减少时，在较长时间内会出现旧房屋的拆迁和用途的更改，恢复均衡后也会形成新的房地产价格。

（三）城镇化对房地产价格影响的机制分析
1.城镇化在需求方面对房地产价格的影响
（1）城镇化引起的刚性需求对房地产价格的影响
刚性需求是由人们的生活必要需求而形成的房地产产品需求，其需求主体是居民家庭。

改革开放后，我国逐步放宽了对人口流动和户籍的限制，大量农民工流向了城市，形成了对房地产的消费需求。

另外，在城镇化发展中，为了保障人民生活环境，享受基本保障与设施，更加合理进行城市规划，对旧住宅的改造和拆迁，大量居民失去原有住所，增加了房地产需求。

因此，大量的需求为房地产价格的提升带来广阔的空间。

在本文中，人口城镇化率这个指标反映了城镇化在
刚性需求方面引起的变化。

（2）城镇化引起的生产性需求对房地产价格的影响
生产性需求是房地产作为生产要素而存在，对房地产产品的需求则是为了满足生产经营的需要而形成的，需求的主体是各类企业、事业单位以及个体工商业者。

城镇可以提供更多的就业机会，吸收大量的农村剩余人口。

为了吸收更多的农村剩余劳动力和新增的城镇人口，物质生产部门和服务部门必须加大规模，提供相应的工作岗位，建造更多的办公大楼、工厂建筑、服务行业用房、商店店铺和其他各种生产经营性场所，从而使扩大的社会生产经营活动所需要的都能得到满足。

因此可以看出，城镇化过程中，社会生产和经营活动的规模持续扩大，直接带动了房地产业的生产性需求。

在本文中，产业城镇化率这个指标反映了城镇化在生产性需求方面引起的变化。

（3）城镇化间接造成的投资性需求对房地产价格的影响
投资性需求是指人们购买房产不是为了直接消费和生产，而是为了买卖房产赚取差额利润或出租房屋赚取租金收益。

我国投机、投资性购房需求旺盛，由于投资实业会面临比较多的困难，风险更大，投资者对房地产市场持乐观态度。

城镇化引起的生产性需求和刚性需求不断扩大，使得城镇的房地产有较大的升值空间。

目前房地产价格一直处于比较高的状态，这就更增强了开发商和居民的投资信心。

当居民和开发商对房地产业的发展趋势持乐观态度时，未来的收益将推动消费者提前释放需求，引起投资性需求的增加。

在本文中，房地产投资额这个控制变量反映了城镇化在投资性需求方面引起的变化。

2.城镇化在供给方面对房地产价格的影响
（1）房地产投资对房地产价格的影响
房地产投资是属于固定资产投资的重要组成部分，在城镇化的发展过程中，加大对固定资产的投资力度，必然会使得房地产投资额跟着增加，进而通过对房地产市场的影响来带动房地产价格的攀升。

房地产投资额占固定资产投资额的比重近年来增长非常快，说明房地产业在国民经济的发展过程中有着举重若轻的地位。

随着对房地产市场不断提供资金的供给，随着流入房地产市场的资金越来越多，大量的新建商品房出现，供应量渐渐增多，对房地产价格的波动产生了一定影响。

在本文中，房地产投资额这个控制变量反映了城镇化在供给方面引起的变
化。

（2）土地城镇化对房地产价格的影响
在一个固定的范围内，土地的总供给是固定的。

在我国城镇化快速发展的阶段，人口流动量巨大、持续流向城镇，土地资源供给的有限性必然发生，从而推动了城镇房地产业的竞争，直接抬高了土地的价格，从而房价的攀升也是不可避免的。

从这个角度看，随着城镇化进程的不断加速，房地产行业的竞争也将越来越激烈，房地产价格将继续上涨。

此外，人们需要更多的生产生活用地以及用于商业用途的用地，这就促使了对土地的大量需求，在这个角度上土地需求的增多在很大程度上造成了土地价格的上升。

在本文中，土地城镇化率这个指标反映了城镇化在土地供给方面引起的变化。

三、基于江苏省13个城市城镇化发展与房地产价格的实证分析
（一）模型介绍
面板数据，也称为时间序列和截面混合数据，是截面上的个体在不同时点的重复观测数据。

面板数据建模可以获得比单截面数据建模更多的动态信息，从而弥补数据缺漏所带来的模型误差，使得检验结果更加准确。

面板数据模型可以划分为以下三种类型：
1.混合效应模型，一般表达形式为：
i i i u x e y ++=βα，N i ,...,2,1=
假设截距项α和系数向量β均相同，即截面成员上既没有个体影响也没有结构变化。

2.变截距模型，一般表达形式为：
i i i i u x e y ++=βα， N i ,...,2,1=
假设模型中各截面成员方程的截距项i α不同，系数向量β相同，个体影响可以用截距项的差别来表示，即在截面成员上存在个体影响而没有结构变化。

3.变系数模型，一般表达形式为：
i i i i i u x e y ++=βα， N i ,...,2,1=
假设由截距项i α的差别来说明个体影响的变化，同时系数向量i β随着截面
成员的不同而变化，即在截面成员上既存在个体影响，又存在结构变化。

（二）变量选取
本节面板数据模型所选取的被解释变量为房地产价格（P ），解释变量有产业城镇化率（URI ）、人口城镇化率（URP ）、地城镇化率（URS ）以及控制变量房地产投资额（X ）。

采用江苏省13个城市（苏南：南京、苏州、无锡、常州、镇江；苏中：南通、扬州、泰州；苏北：徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城）2007-2016年的数据，数据均来自江苏省统计局、江苏省各县市统计局和中国经济信息网数据库，通过如下处理得到具体代理变量。

1.为了消除通货膨胀的影响，将所选取的房地产价格等数据换算成以1978年为基期的可比数值
2.所选取的变量综合如表1所示：
表1：变量含义
（三）城镇化对房地产价格影响的实证结果分析
1.F 检验
为了选择适合的模型，先进行F 检验，来确定面板数据模型的类别。

F 统计量通常被定义为：
)]
1(),1)(1[(~)]1(/[)]1)(1/[()()]
1(,)1[(~)]
1(/[1]
)1/[()(1132121--+-+-+--=---+---=
K T N K N F K N NT S K N S S F K T N K N F K N NT S K N S S F
其中，321S S S 、、分别为变系数模型、变截距模型和混合模型的残差平方和，K 为解释变量的个数，N 为截面个体数量。

F 检验结果如表2所示：
表2：F检验结果
2.面板回归分析结果
江苏省13个城市的城镇化进程和经济发展水平并不相同，大致可以分为苏南、苏中和苏北三个地区。

本文选取江苏省三个区域共13个城市，将其作为研究对象，分别建立面板回归模型，分析不同区域的城镇化对房地产价格的影响效应。

为了说明城镇化和房地产价格之间的相互关系，消除变量之间异方差现象的可能性，通过对所有的分析变量取对数，建立了面板回归模型，使用以下的变系数模型结构：
α+
β
γ
ε
ρ
p ln
c
URP
URI
ln
ln
ln
ln
URS
*
*
=X
*
+
+
+
*
+
表3：三个区域城镇化对房价的影响
根据表3输出结果可知，在苏南地区，产业城镇化率、人口城镇化率和土地城镇化率的P值分别为0.0245、0.0495、0.0618，说明在5%的置信水平下前两者显著，土地城镇化率在10%的置信水平下显著。

当产业城镇化率、人口城镇化
率、土地城镇化率变动一个单位时，房地产价格分别变动12.0962、2.090504、1.058863个单位。

对于控制变量，房地产投资额每变动一个单位房地产价格就会变动0.883059个单位，此时的P 值为0.0001，在1%的水平下显著。

综合来看，在苏南区域，控制了房地产投资额之后，城镇化对房地产价格有正向的促进作用。

其中，产业城镇化水平对苏南房价的影响最大，其次是人口城镇化水平，最后是土地城镇化水平。

作为控制变量的房地产投资额对房价的影响显著为正。

苏中地区，产业城镇化率、人口城镇化率和土地城镇化率的P值分别为0.0987、0.0001、0.9219，说明在10%的置信水平下前两者显著，而后者并不显著。

当产业城镇化率、人口城镇化率、土地城镇化率变动一个单位时，房地产价格分别变动1.840604、2.256162、0.148354个单位。

对于控制变量，房地产投资额每变动一个单位房地产价格就会变动0.157315个单位，此时的P 值为0.0953，在10%的水平下显著。

综合来看，在苏中区域，控制了房地产投资额之后，城镇化对房地产价格有正向的促进作用。

其中，人口城镇化水平对房价的影响最大，其次是产业城镇化水平，而土地城镇化水平对房价的影响并不显著。

作为控制变量的房地产投资额对房价的影响显著为正。

苏北地区，产业城镇化率、人口城镇化率和土地城镇化率的P值分别为0.3173、0.0434、0.0043，说明在5%的置信水平下，人口城镇化率和土地城镇化率非常显著，而产业城镇化率不显著。

当产业城镇化率、人口城镇化率、土地城镇化率变动一个单位时，房地产价格分别变动0.553941、0.872358、0.796091个单位。

对于控制变量，房地产投资额每变动一个单位房地产价格就会变动0.157315个单位，此时的P 值为0.0953，在10%的水平下显著。

综合来看，在苏北区域，控制了房地产投资额之后，城镇化对房地产价格有正向的促进作用。

人口城镇化和土地城镇化对房价的影响十分显著，而产业城镇化相对来说并不明显。

作为控制变量的房地产投资额对房价的影响显著为正。

总体而言，产业城镇化、人口城镇化和土地城镇化的提高对房地产价格均具有正向影响，城镇化是影响房地产价格的重要因素。

随着江苏省城镇化进程的加速，房地产价格也会随之提高。

产业、人口和土地城镇化在苏南、苏中、苏北地区的发展水平和波动幅度存在较大差异，占据重要影响地位的城镇化类型存在差异。

苏南地区，产业、人口和土地城镇化水平的提高都促进了房地产价格的上涨，
说明苏南地区在城镇化进程中发展较为平衡；苏中地区，产业城镇化和人口城镇化对房地产价格的影响较为显著；苏北地区，人口城镇化和土地城镇化对房地产价格具有显著的正向影响。

四、对策建议
本文的分析研究结论表明：城镇化对房地产价格起促进的作用。

根据结果分析，城镇化的推进对江苏省房地产开发和房地产价格的发展起着重要的作用。

因此，政府在制定房地产宏观调控等各项措施时，应充分考虑城镇化影响，使城镇化与房地产价格能够协调发展，进而推动区域经济建设与社会发展。

针对上文研究所得结论，本文提出以下建议:
（一）建设科学合理的城镇化宏观规划
基于资源和人口承载能力，政府应该构建一个科学合理的城镇体系和一个与资源分布、国土规模和发展潜力相称的人口结构，制定发展战略和长远规划，有计划地调整城镇化发展的步伐，不要把城镇化作为经济发展的唯一途径，促进合理分工、功能互补，以促进房价的合理变化。

由于在江苏省地区经济与社会发展的不平衡，各个地区的城镇化水平有着显著差异。

应根据各个地区的条件，制定相应的城镇化和房地产开发计划，推动双方的健康发展。

结合“以人为本”的原则，适当改善居民的生存环境和提高居民的生活质量，满足居民的不同需求。

（二）缩小区域城镇化的发展差异
根据本文分析结果可知，苏南的城镇化进程快于苏中和苏北，苏北的城镇化水平相对来说较低。

所以，苏北还存在很大的提升空间。

苏南地区，当劳动力成本达到一定水平时，劳动力将逐步流向苏中和苏北地区。

苏中和苏北要及时抓住机会，加快产业结构的调整，努力缩小不同地区城镇化发展的差距。

苏南、苏中和苏北地区也应结合产业城镇化、人口城镇化和土地城镇化对各地房价的影响程度，根据各区域的实际发展情况，提出有针对性的、合理的战略措施，使城镇化水平的提高不会引发房地产价格的大幅度波动。

在苏南和苏中，产业城镇化对房价的影响较为明显，应预防由此带来的房地产价格攀升。

在苏北，人口城镇化水平对房价的影响较大，在发展产业城镇化和土地城镇化的同时，应适当控制人口的城镇化。