资产评估作业

资产评估作业
第⼆章习题
1、某评估机构2014年1⽉对某设备进⾏评估。

该设备于2010年1⽉购建，账⾯原值150万元。

已知2010年1⽉定基物价指数为120%，评估基准⽇定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%。

要求：确定该设备的评估值。

2、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能⽅⾯存在差异。

参照物年⽣产能⼒为1200件产品，成交价格为1500元，评估对象年⽣产能⼒为1000件产品. 要求：计算评估对象价值。

3、某项资产2011年购建，账⾯原值100 000元，2014年进⾏评估。

若以购建时物价指数为100%，则三年间同类资产物价环⽐指数上涨幅度分别为10%、20%、15%。

要求：估测该项资产的重置成本。

4、某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元、14万元。

假定从第六年起，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本⾦化率为10%，确定该企业在继续经营下的评估值。

5、被评估资产为⼀台2年前购置的机器设备。

据调查，该机器设备⽬前还没有换代产品。

经查验资料，该设备账⾯原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。

根据对同类型设备的调查，现在购买价格⽐2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。

求：该设备的重置成本是多少？
6、被评估资产为某类机器设备，经评估⼈员调查了解，该批机器设备为同年购⼊，并同时投⼊⽣产，使⽤状况基本相同，该类机器设备的账⾯历史成本之和为1200万元。

评估⼈员从中抽样选取了5台具有代表性的机器设备，其账⾯历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。

求：该类机器设备的重置成本。

7、某项资产于2004年3⽉1⽇投⼊使⽤，评估基准⽇为2014年3⽉1⽇。

按照该项资产的技术指标规定，该项资产每天正常⼯作时间为8⼩时。

但据了解，该项资产实际每天⼯作时间为12⼩时。

要求：试计算其实际已使⽤年限(每年按360天计算) 。

8、某企业进⾏股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测未来五年的收益额
分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。

根据银⾏利率和经营风险情况确定其折现率和本⾦化率分别为10%和11%，试采⽤年⾦资本化率确定该企业的评估价值。

9、某企业将某资产与国外企业合资，要求对该资产进⾏评估，具体资料如下：
该资产账⾯原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已提折旧年限20年。

经调查分析确定，按现在市场材料价格和⼯资费⽤⽔平，新建造相同构造的资产的全部费⽤⽀出为480万元。

经查询原始材料和企业记录，该资产截⽌评估基准⽇的法定利⽤时间57 600⼩时，实际使⽤时间50 400⼩时。

经专业⼈员勘察计算，该资产还能使⽤8年。

⼜知该资产由于设计不合理，造成耗电量⼤，维修费⽤⾼，与现在同类标准资产相⽐较，每年多⽀出营运成本3万元。

该企业所得税率为33%，假定折现率为10%。

要求：根据上述资料，采⽤成本法对该资产进⾏评估。

10、某企业拥有⼀种A型机器设备，原有设备需配备⼯⼈10⼈，新型设备只需配备⼯⼈7名。

已知⼯⼈每⼈每⽉⼯资为1 000元，新型设备年物耗降低额5 000元，年能耗降低额3 000元。

若所得税税率为25%，该设备尚可使⽤年限为8年，该类设备的折现率为5%。

要求：计算被估设备的功能性贬值。

第四章习题
1、有⼀待估宗地G，容积率为1.1，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表(成交价单位：元/平⽶)。

试根据上述条件，以市场售价类⽐法评估该宗地2014年的价值。

2、有⼀宗⼟地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益⼤约可以稳定在25万元左右，要求：试评估该宗⼟地的收益价值。

3、有⼀宗房地产，2014年的净收益为50万元，资本化率为5%，
若：（1）未来各年的净收益将在上⼀年的基础上增加1万元；
（2）未来各年的净收益将在上⼀年的基础上增长1%。

要求：试分别评估两情况下2014年初的房地产价值。

4、某房地产开发公司于2002年3⽉以有偿出让⽅式取得⼀块⼟地50年使⽤权，并于2004年3⽉在此地块上建成⼀座砖混结构的写字楼，当时造价为每平⽶2000元，经济耐⽤年限为55年，残值率为2%。

⽬前，该类建筑重置价格为每平⽅⽶2500元。

该建筑物占地⾯积500平⽅⽶，建筑⾯积为900平⽅⽶，现⽤于出租，每⽉平均实收租⾦为3万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租⾦⼀般为每⽉每建筑平⽅⽶50元，空置率为10%，每年需要⽀付的管理费为年租⾦的
3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，⼟地使⽤税及房产税合计为每建筑平⽅⽶20元，保险费为重置价的0.2%，⼟地资本化率7%，建筑物资本化率8%。

假设⼟地使⽤权出让年限届满，⼟地使⽤权及地上建筑物由国家⽆偿收回。

要求：试根据以上资料评估该宗地2008年3⽉的⼟地使⽤权价值。

5、某市经济技术开发区内有⼀块⼟地⾯积为15000平⽶，该地块的⼟地征地费⽤（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占⽤税）为每亩10万元，⼟地开发费为每平⽅公⾥2亿元，⼟地开发周期为2年，第⼀年投⼊资⾦占总开发费⽤的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地⼟地出让增值收益率为15%，银⾏贷款年利率为6%。

要求：试评估该⼟地的价值。

6、某专⽤仓库，总建筑⾯积6500平⽶，建成于1995年10⽉底，为钢筋混凝⼟结构。

经调查了解，在评估基准⽇2013年10⽉31⽇，与评估对象类似的建筑物的造价为每平⽶建筑⾯积1200元（含合理利润、税费等），但类似建筑物的层⾼⽐评估对象⾼10厘⽶，估计影响造价5%。

参照有关规定并经评估⼈员判断，该仓库建筑物的经济寿命为60年。

要求：试评估该仓库建筑物的价格。

7、现有临街宗地A、B、C、D、E，如下图所⽰，深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺和30英尺。

路线价为2000元/英尺，标准深度为100英尺。

要求：试运⽤“四三⼆⼀”法则，计算各宗⼟地的价值。

第五章习题
1、某悬链式⽔幕喷漆室为⾮标准⾃制设备，构建⽇期为2002年12⽉，评估基准⽇为2010年9⽉30⽇。

该设备主材为钢材，主材费99167元，所需主要外购件(电机、泵、风机等)不含税费⽤为55680元，成本主材费率55%，成本利润率15%，设计费率16%，产量1台。

增值税税率17%，城市维护建设税税率7%，教育附加费率3%。

请计算该⾃制设备的净价。

2、某进⼝设备FOB价为1200万美元，国外海运费率为5%，国外运输保险费率为0.4%，关税税率为16%，增值税税率为17%，银⾏财务费费率为0.4%，公司代理费率为1%，国内运杂费率为1%，安装费率为0.6%，基础费率1.7%。

设备从订货到安装完毕投⼊使⽤需要2年时间，第⼀年投⼊的资⾦⽐例为30%，第⼆年投⼊的资⾦⽐例为70%，假设每年的资⾦投⼊是均匀的。

设银⾏贷款利率为5%，⼈民币汇率为8.3。

试计算该设备的重置成本。

3、⼀台数控折边机，重置成本为150万元，已使⽤2年，其经济使⽤寿命约20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费⽤约2万美元，（折⼈民币16.5万），其他部分⼯作正常。

要求：计算所有实体性贬值及贬值率。

4、某化⼯设备，原始造价:主材(钢材)5.016万元，辅材1.12万元，外购件1.38万元，⼈⼯费2.99万元，机械费1.365万元，成本⼩计11.871万元；利润1.7807万元(利润率15%)；税⾦2.5529万元(税率18.7%)。

在评估基准⽇：1）钢材价格上涨23%，⼈⼯费上涨39%，机械费上涨17%，辅材现⾏市场合计为1.3328万元，外购件现⾏市场价为1.6698万元；假设利润、税⾦⽔平不变。

2）由于制造⼯艺的进步，钢材的⽤量⽐过去节约了20%，⼈⼯⼯时和机械⼯时也分别节约15%和8%。

试计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值。

5、被评估设备建于2000年，账⾯价值100 000元，2001年对设备进⾏了技术改造，追加技改投资50000元，2010年对该设备进⾏评估，根据评估⼈员的调查、检查、对⽐分析得到以下数据：
（1）从2000年⾄2010年每年的设备价格上升率为10%；
（2）该设备的⽉⼈⼯成本⽐替代设备超⽀1000元；
（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使⽤期间的实际利⽤率仅为正常利⽤率的50%，经技术检测该设备尚可使⽤5年，在未来5年中设备利⽤率能达到设计要求。

要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。