第八章-房产税、契税和车船税分析

8.1 房产税
8.1.6 房产税的减免规定 房产税的减免项目主要有：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由财 政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺院、公园、名胜古迹自用 的房产；个人所有非营业用的房产；个人所有的非营业性房产；经财政部 批准免税的其他房产。
8.1.7 房产税应纳税额的计算 1. 从价计征：应纳税额 = 应税房产原值×（1 — 扣除率）× 1.2 % 2. 从租计征：应纳税额 = 房产租金收入× 1.2%（或4%） （对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率 征收，房产税暂减按4%的税率征收。）
8.1 房产税
8.1.8 房产税的征收管理 1. 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治 区、直辖市人民政府确定。 2. 房产税在房产所在地缴纳；房产不在同一地方的纳税人应按房产的坐落 地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
8.1.9 房产税改革 1. 房产税改革主要是针对现行房产税征税范围窄、计税依据不合理、房地 产税费混乱、房产税收入偏低、缺少针对存量房的税种等弊端展开，主要 作用是调节收入分配、引导个人合理住房消费。 2. 我国新兴房地产税试点自2011年1月28日起在上海、重庆两市展开，开 始对部分个人住房征收房产税。
8.3.3 车船税的纳税义务人 车船税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内车辆、船舶的所有人或者 管理用车、摩托车、客车 （包括电车） 货车、其他车辆
船舶
游艇
计税单位 每辆 整备质量每吨 净吨位每吨 艇身长度
备注
挂车按照货车税额的50%计算。 拖船、非机动驳船分别按机动船舶税额 50%计算
8.3 车船税
2. 车船税的纳税期限 车船税按年申报，分月计算，一次性缴纳。
3. 车船税的纳税地点 （1）车船税的纳税地点为车船的登记地或车船税扣缴义务人的所在地。 依法不需要办理登记的车船，车船税的纳税地点为车船的所有人或者管理 人的所在地。 （2）车船的所有人或管理人未缴纳车船税的,使用人应当代为缴纳车船税。 （3）从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税 的扣缴义务人，应依法代收代缴车船税。 （4）公安机关交通管理部门在办理车辆相关登记和定期检验手续时，对 未提交自上次检验后各年度依法纳税或者免税证明的，不予登记，不予发 放检验合格标志。
权属的，由省级人民政府确定是否减免。 5. 承受荒山、荒沟、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，
免征契税。 6. 经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边条
约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构 及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。
第八章 房产税、契税和车船税
本章内容概览 8.1 房产税 8.2 契税 8.3 车船税
8.1 房产税
8.1.1 房产税的概念 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向 房产所有人或经营人征收的一种财产税。
《房产税暂行条例》于1986年 10月1日在全国实施。
8.1 房产税
8.1.2 房产税的征税范围 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；坐落农 村的房产暂不征税。 8.1.3 房产税的征税对象 房产税的征税对象是房产。所谓房产是指有屋面和围 护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人 们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资 的场所。
8.2 契税
8.2.7 契税应纳税额的计算 应纳税额 = 计税依据×税率
8.2.8 契税的征收管理 1. 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土
地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间。 2. 纳税人应当自纳税义务发生之日起1 0日内，向土地、房屋所在地的
契税征收机关办理纳税申报，并在核定期限内缴纳税款，索取完税凭 证。土地、房产管理部门凭完税凭证办理变更登记手续。
8.2 契税
8.2.3 契税的纳税人 契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。
8.2.4 契税的计税依据 1. 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依
据。 2. 土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据，由征收机关参照当地土地使用权
出售、房屋买卖的市场价格核定。 3. 土地使用权交换、房屋交换的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价
8.2 契税
8.2.5 契税的税率 1. 契税实行3 %— 5 %的幅度比例税率，具体适用税率由省、自治区、
直辖市人民政府在3 %—5 %的幅度内根据各地实际情况确定。 2. 对个人购买普通住房且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶
以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1 %税率征收 契税。
格差额。 4. 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的计税依据为补交的土地
使用权出让费用或者土地收益，由房地产转让者补交契税。 5. 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合
同规定的总价款计征契税。如果房屋附属设施单独计价，应按照当地确定 的适用税率征收契税；如果房屋附属设施与房屋统一计价，则与房屋适用 相同的税率。
8.3 车船税
8.3.5 车船税的应纳税额的计算 1. 应纳税额＝（年应纳税额÷12）×应纳税月份数 2. 排气量、整备质量、核定载客人数、净吨位、千瓦、艇身长度,以车船
登记管理部门核发的车船登记证书或者行驶证所载数据为准。纳税人 未按规定到车船管理部门办理登记手续的，上述计税标准以车船出厂 合格证明或者进口凭证相应项目所载数额为准；不能提供车船出厂合 格证明或者进口凭证的，由主管地方税务机关根据车船自身状况并参 照同类车船核定。 3. 车辆自重尾数在0.5吨以下（含0.5吨）的，按照0.5吨计算;超过0.5吨 的，按照1吨计算。车辆自重是指机动车的整备质量。船舶净吨位尾数 在0.5吨以下（含0.5吨）的不予计算，超过0.5吨的按照1吨计算。1吨 以下的小型车船，一律按照1吨计算。
8.2 契税
8.2.6 契税的减免 1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、
教育、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2. 城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 3. 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 4. 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋
8.3 车船税
8.3.6 车船税的税收优惠 1. 法定的免税车船包括：捕捞、养殖渔船；军队、武装警察部队专用的
车船；警用车船；依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国 际组织驻华代表机构 及其有关人员的车船。 2. 特定减免车船包括： （1）对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税；对受严 重自然灾害影响而纳税困难以及有其他特殊原因确需减税、免税的,可 以减征或者免征车船税。 （2）临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地 区的车船，不征收车船税。 （3）按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶，自《车船税法》实施之日起5年 内免征车船税。 （4）依法不需要在车船登记管理部门登记的机场、港口、铁路站场内部 行驶或者作业的车船，自《车船税法》实施之日起5年内免征车船税。
8.3 车船税
8.3.7 车船税的征收管理与纳税申报 1. 车船税的纳税义务发生时间 （1）车船税的纳税义务发生时间为取得车船所有权或者管理权的当月。 纳税人未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的，以车船购置 发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。（P205） （2）已向交通、航运管理机关报废的车船,当年不发生车船税的纳税义务。 （P205） （3）在一个纳税年度内,已完税的车船被盗抢、报废、灭失的,纳税人可以 凭有关管理机关出具的证明和完税证明，向纳税所在地的主管地方税务机 关申请退还自被盗抢、报废、灭失月份起至该纳税年度终了期间的税款。 已办理退税的被盗抢车船，失而复得的，纳税人应当从公安机关出具相关 证明的当月起计算缴纳车船税。
(一)从价计征 房产税从价计征，是指以房产余值
为计税依据，房产余值是房产原值减除 10%-30%后的余值。
8.1 房产税
8.1.5 房产税的计税依据和税率 1. 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。 2. 对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产
原值作为计税依据；对于房产投资，收取固定收入、不承担联营风险 的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由 出租方按租金收入计缴房产税。 3. 对融资租赁的房屋, 在计征房产税时应以房产余值计算征收。
8.3 车船税
8.3.1 车船税的概念 车船税是对在中华人民共和国境内的车辆、船舶的所有人或者管理人征收 的一种财产税。
8.3.2 车船税的征税范围 车船税的征税范围是指在中华人民共和国境内依法应当在车船管理部门登 记的机动车辆和船舶以及依法不需要在车船管理部门登记、在单位内部场 所行驶或者作业的机动车辆和船舶。
8.1 房产税
8.1.4 房产税的纳税人 房产税的纳税人为房屋的产权所有人,具体是指
1.产权属于国家所有的，其经营管理单位 和个人是纳税人。 2.产权出典的，承典人为纳税人。 3.产权所有人、承典人不在房产所在地的， 或产权未确定及租典纠纷未解决的，房产 代管人或使用人为纳税人。
8.1 房产税
8.1.5 房产税的计税依据和税率 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。
8.2 契税
8.2.1 契税的概念 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权 承受人征收的一种财产税。
8.2.2 契税的征税对象 契税的征税对象是境内发生使用权转移的土地、发生所有权转移的房屋。 具体包括：国有土地使用权出让，土地使用权的转让（不包括农村集体土 地承包经营权的转移），房屋买卖，房屋赠与，房屋交换，承受国有土地 使用权支付的土地出让金，以及以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债， 和以获奖方式或预购、预付集资建房款等方式承受土地、房屋权属。