金龙湖养老度假基地可行性报告

第一章项目概况分析一、开发公司概况（一）开发公司概况根据中国老年学学会旅游专业委员会中老旅委函字[2008]第9号文的批复，中国老年学学会2008年10月30日文《关于设立“中国老年学学会老年旅游和休闲养老研究华南基地”》和《聘任谢雄星同志为中国老年学学会老年旅游和休闲养老研究华南基地主任的决定》（见附件），为加快金龙湖养老度假基地的建设，“华南基地”专门成立了广东省南方养老基地开发总公司，负责基地养老服务项目的开发，营业范围包括养老服务系列产品开发和基地的会所、医院、学校服务设施的建设与管理。

广东省南方养老开发总公司是一个具有独立法人资质的项目公司，其合作开发的投资者之一是广州新肇农业科技开发有限公司。

广州新肇农业科技开发有限公司成立于2005年，目前已经经营4年，法人代表也是谢雄星先生，注册资金为500万元。

其前身是1997年成立的广州绿鑫农业发展有限公司，2005年9月绿鑫公司经优化重组后变身为广州新肇农业科技开发有限公司。

广州新肇农业科技开发有限公司是集科研、生产、开发、贸易于一体的综合性农业开发公司，以开发星湖度假农庄为主业。

作为一家大型农业科技开发公司，与中科院华南植物园、广东林业科学研究院、华南农业大学等单位都具有良好的长期合作关系，现有高级农业专业人才30多人，建筑工程技术人员100多人，从业人员400多人。

公司先后在佛山、番禺、荔湾、顺德、东莞、海珠、深圳等区域设立了分公司和业务代办处，拥有雄厚的科研实力和经济基础。

二、项目概况（一）项目建设背景1．中国是拥有13亿人口的大国，人口年龄结构已开始进入老龄化阶段，今后一个时期我国老年人口还将以较快速度增长，老龄化程度在不断加剧。

据不完全统计目前我国60岁以上老年人口数量已达1.53亿之多，，占总人口的12%；预计2020年将达到2.5亿，占即时总人口的16%左右；到2030年将突破3亿。

广东省在2007年老年人口数量已突破1000万，预计到2015年将达到1700多万人口。

面对如此庞大而又日益增长的老年群体，加快推进老年服务社会化、产业化发展已迫在眉捷。

2．老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和社会主义建设事业中，他们做出了重要贡献。

因此满足广大老年人日益增长的物质文化需要，是党全心全意为人民服务的根本宗旨的体现，是国家和社会义不容辞的责任，是建设和谐的小康社会的重要内容，对促进经济建设和社会发展具有深远意义。

3．目前我国社会养老保险体制处于初级阶段，尚不健全。

由于国有企业改制，多数下岗人员保险丢失，养老保险金管理不规范等诸多因素，致使中国养老制度没有形成一个健康完善的体制。

虽然养老模式在部分大中城市已有初步发展，但其主要依靠“国办、公办、街道办和私办”四种模式，都不是很完善和不适合形势发展的需要，造成这种状况的因素有以下几方面：①世俗观念。

我国是有着几千年历史的文明古国，世人的祖先都以孝为大，尤其是封建统治者以孝治天下的伦理道德观念，这种封建文明历史长期以来束缚和禁锢人们的思想，年迈老人和儿孙们都不能按现实社会发展进步和现实的家庭实际情况决定和安排自身的晚年生活，顾及儿女脸面或感到自己让儿女们抛弃等陈旧思想导致其顾虑重重和各种不应有的思想压力。

这种世俗观念严重阻碍了养老体制的顺利实施。

②养老规模、模式不健全。

现有正在营运中的各种模式养老院集中存在以下问题：规模小，设施不健全。

大部分经营中存在服务不到位，老年人想要的环境没保证，对伤病残老人护理服务不达标，资金短缺，经营理念不能满足老年人不同层次，不同类型的精神文化需求和消费需求。

③资金负担重，存在两极状态。

国家给补养老金有限，不能满足养老正常开支，对于家庭困难群体入住养老场所受资金限制，负担不起；对于有支付能力的群体入住养老场所，其服务条件和水平又不能满足消费需求而不愿入住的两极现象。

④儿孙义务的拖累。

由于现代社会节奏比较快，大部分老年人儿女们在工作，其孙子孙女便成了老年人照顾的对象，责无旁贷做保姆。

这虽然是人类延续的规律和不可推卸的义务，但却导致这部分老人不能按自己意愿安度晚年。

4．综上所述，我国在加强老龄工作，发展老龄事业方面的重视力度大大增强，并把养老服务业的建设列入重要议事日程上，成为党政工作的重要组成部分。

坚持“以人为本”的科学发展观，鼓励和支持社会力量兴办老年福利服务设施，满足广大老龄群体日益增长的养老服务需求，已成为全社会的共同责任。

（二）项目选址我公司通过认真学习中央文件和十七大精神，经董事会研究决定从自身实际出发，结合地区资源条件的优势，拟在广东省肇庆市高要金龙湖地区建设一座能够为老年人提供人性化优质服务的多功能、综合性的养老度假基地。

项目地址：广东省高要市蛟塘镇和白土镇的金龙湖地区（如下图）。

金龙湖养老度假基地区位图（三）项目建设内容和规模项目建设内容将充分利用北海地区优越的生态条件、自然资源，为老年朋友提供集休闲、度假、养生、康健、医疗一体化的优良场所，分担日益凸显的社会养老问题，满足“机构养老、旅游养老、家庭养老”的庞大需要，实现社会养老的优质服务的需要，开创一个“候鸟式”养老度假的新模式，以实际行动关注并提升老年人的生活质量和生命质量，让更多老年人重返自然怀抱，享受乡村田园牧歌式的安逸生活，进一步缓解目前老龄人口急增，给社会带来的负担和压力，把养老服务业规范化、规模化、多功能化，同时也将带动周边经济的发展，开辟新兴产业，拓展就业渠道，为构建社会主义和谐小康社会尽一份绵薄之力。

项目建设规模1．项目规划第一阶段建设总占地面积500亩，第二阶段建设占地1500亩，计划总占地2000亩，可结合利用周边溪水面积约200亩。

2．项目规划第一阶段总建筑面积10万平方米；建筑容积率为2∶8；绿化覆盖率达到80%以上。

3．建成后将是国内规模最大、环境最好、功能最齐、设施最全的养老度假基地，可以为近1万老年人提供富有亲情和人文特色的专业服务。

该项目全部建成之后能为6万老人提供优质服务。

（四）项目投资规模和资金筹措方案1．项目总投资额为18亿元人民币；2. 第一阶段投资3.45亿元人民币。

资金来源为企业自有资金和与财团合作以及向银行贷款，同进也争取国家给予部分的资金支持。

（五）项目规划方案规划建设为1311格局，即一个综合服务区，三个生活居住区，一个主题公园，一个水上乐园。

1．综合服务区。

规划占地面积600亩，区域内设置管理中心、综合会所、运动场馆、老年大学、阳光（孤儿）学校、朝阳幼儿园、护理学校、三甲级医院、宾馆、餐厅、超级市场、交通枢纽中心、电信枢纽中心、安全消防中心、多功能场馆、特殊服务中心等。

将结合项目总体进度配套建设。

2．生活居住区。

规划占地面积3400亩，由3个相对独立的生活居住区组成。

其中豪华与普通消费区2座；经济型消费区1座。

每座消费区域分别按各消费标准设置医疗保健、应急救护、运动健身、文化娱乐、交通服务、超市连锁、家政服务等配套设施。

为老年群体提供全方位、多功能、高品质、最完善的生活服务。

首期建成后可同时为79260人提供优质服务。

3．主题公园区。

规划占地面积800亩。

在保留原生态山水环境基础上，建设一座以中华传统文化为特色的中心广场，建设十里绿色文化科技长廊，使人文与自然有机结合，为老年群体提供亲近原生态自然山水，休闲娱乐、释放情怀的广阔空间。

4．水上乐园区。

规划占地面积200亩并结合已有的7000亩水面，建一座以水上游乐项目为主的观光游乐区。

为老年朋友提供垂钓、碧波泛舟、畅游等修心养性的场所。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析目前我国60岁以上的老年人口已达1亿5300多万人，平均9个人当中就有一个是超过60岁的人。

20世纪七八十年代的实施计划生育之后部分家庭就出现了独生子女的情况，这一代人的父母也开始迈入到花甲之年，现在形成了一个很独特的现象“倒三角形”，独生子女要赡养4位老人。

今后30年当中四位老人，两位中年人，加上一个少年儿童组成的“四二一”家庭将会越来越多。

民政部政策研究中心主任王齐彦先生说，担心的问题很多，不仅是担忧，而且很紧迫，这些问题解决起来也有一定的难度，是需要创造很多条件的。

“四二一”最难克服的难题除了基本养老生活的资金保障之外，最难的就是养老服务的问题，因为老人多，子女在家庭养老当中子女人数少，很难能够全面为老人提供优质的服务。

同时年轻人的家庭负担也太重了，将会影响到他们在社会上的活动和择业。

而整个养老服务体系在我国建设相当薄弱，国家的宏观体制中出现了一个“经济腿长，社会腿短”的问题，“社会腿短”就是说养老问题，特别是对高龄人养老服务的问题确实存在重大的差距，要搞好这种养老服务的体系建设，恐怕有几类事情要特别去做好。

广东省民政厅厅长刘洪说，广东上世纪90年代就已经进入了老龄化的社会，广东的户籍人口8千多万，60岁以上的老人有1000多万，这个比例占11.4%左右，据统计，广东城乡现有的福利机构只有2000多所，床位只有10万多，床位远远不能适应社会养老的需求，这方面是要大力的推动养老服务的社会化。

广东现在的做法主要有两种，一种是购买服务，像广州自己有些在街道办了福利机构，政府不直接承办，在社会上招标，选择一些信誉比较好的，又有服务经验的，让这些企业来承包。

第二种办法就是深圳的，直接把钱补助给福利机构，这两种办法现在看来在这两个地方实行的都比较好。

像广州政府不办养老服务机构，向社会招标可以选择的范围比较大，选择一些信誉好的来办服务机构，每一年通过政府聘请一些部门去检查、监督，这有利于促进服务机构提高质量，同时，政府也不用背那么多包袱。

据调查，在很多养老模式当中，老年人本身更多喜欢居家养老的模式。

这种形式也是目前最普遍的形式，而且居家养老可以满足这些老年人除了生活上的服务之外，还有心理、精神的寄托慰藉。

家庭养老模式仍然是目前人口众多的中国，而且又是未富先老的国度首选的模式。

推进养老服务业的建设，不要等到年轻人老的时候再创办，老年人也不可能再等30年了。

因此，为了现在的老人，为了中年人，也为了现在二三十岁的人，我们需要有特殊的战略眼光，以一种应急的态度来全方位的推进养老服务业的建设。

综上分析，大力推动养老服务的社会化是社会发展的一种必然趋势。

高要市金龙湖旅游度假养老基地开发有限公司大力发展老年养老事业是符合国家和广东省的老年事业发展规划的一项社会福利行为，因此，政府应该给予大力支持。

二、产业政策分析伴随着老龄化的加剧，国家越来越重视老年群体的养老问题，这不仅事关老年群体的切身利益，更关系到整个国民经济的长远发展。

今后30年内，由四位老人，两位中年人，加上一个少年儿童组成的“四二一”家庭将会越来越多，有人用“银发浪潮”来形容比喻人口老龄化的现象，数据已充分显示中国的银发浪潮逐渐到来了，作为发展中国家，我们怎么解决老龄化的问题，这对养老服务业来说确实是一个不小的挑战。