土地增值税清算中的利息问题
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此外，有些地区的税务机关对时间节点会有特殊规 定。举例来说，大连市税务机关曾于 2014年发布公告，规 定可据实扣除利息的终止时间，为企业按规定首次开始清 算的上个月。
6、未用于项目开发利息支出不得扣除 实务中，有的纳税人将向金融机构的借款用于投资或
拆借给其他单位使用。根据企业会计准则的规定，资本化 期间内，专门借款闲置资金产生的利息或投资收入应当冲 减财务费用。企业选择据实扣除，允许其税前扣除的利息 支出仅限于用于该项目的利息支出。如果企业将借款用于 投资或挪作他用，相应支付给金融机构的利息支出不允许 在土地增值税税前扣除。
土地增值税清算中的利息问题 1、仅限于直接向金融机构借款的 目前很多房地产企业融资渠道广，除了银行贷款外， 还可以向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人 借款。从社会非金融机构获得的借款，其支付的利息无法 取得金融机构证明，尽管企业可以取得资金提供者所在地 税务机关代开的发票，但也不能据实扣除。 统借统还发生的利息支出能否据实扣除，现行政策规定并 不明确。2013年 5 月，国家税务总局官网对纳税人咨询的 该问题，答复可以据实扣除。部分地区的税务机关对此问 题作了明确，比如《青岛市地方税务局关于印发〈房地产 开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》 （青地税函〔2009〕47号）规定，企业集团或其成员企业 统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业使 用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平 的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分 配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据 实扣除。 另外，对委托贷款中，通过金融机构支付给委托人的 利息费用是否可以据实扣除的问题，实务中也存在很大争 议。多数人认为，委托贷款不属于银行借款，支付的利息 费用不能据实税前扣除。
2、利率不得高于商业银行同期同类贷款利率 《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函
〔2010〕220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款 利率计算的金额。同期同类贷款利率指在贷款期限、贷款 金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企 业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平 均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利 率。 3、逾期利息和加罚息不得扣除
依据《企业所得税法》的规定，银行罚息属于纳税人 按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可以 在企业所得税税前扣除。但土地增值税税前扣除的处理与 之截然不同。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款的规定，对 于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 4、未分别核算只能选择按比例扣除
房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发 产品的开发成本，即资本化；一部分计入期间费用，即费 用化。土地增值税据实扣除的利息支出，仅指开发期间所 发生的应当资本化的利息支出。税法与企业会计准则对房 地产开发借款费用资本化停止时间的规定趋于一致，界定 为达到预定可使用或者可销售状态。房地产企业在房屋未 完工之前进行的预售，不属于企业会计准则和税法上所说 的可销售状ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ。
分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般 性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。凡不能按转让房 地产项目计算分摊的，其利息支出不得单独计算，而应并 入房地产开发费用中计算扣除。这种情况下，房地产开发
费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之 和的 10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市 人民政府规定。
房地产企业如何按照转让房地产项目，即按照清算单 位合理分摊利息支出？目前土地增值税政策中并未明确。 参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业 所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规 定，借款费用属于不同土地增值税清算单位共同负担的， 按直接成本法或按预算造价法进行分配。 5、费用化利息支出不得税前扣除
6、未用于项目开发利息支出不得扣除 实务中，有的纳税人将向金融机构的借款用于投资或
拆借给其他单位使用。根据企业会计准则的规定，资本化 期间内，专门借款闲置资金产生的利息或投资收入应当冲 减财务费用。企业选择据实扣除，允许其税前扣除的利息 支出仅限于用于该项目的利息支出。如果企业将借款用于 投资或挪作他用，相应支付给金融机构的利息支出不允许 在土地增值税税前扣除。
土地增值税清算中的利息问题 1、仅限于直接向金融机构借款的 目前很多房地产企业融资渠道广，除了银行贷款外， 还可以向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人 借款。从社会非金融机构获得的借款，其支付的利息无法 取得金融机构证明，尽管企业可以取得资金提供者所在地 税务机关代开的发票，但也不能据实扣除。 统借统还发生的利息支出能否据实扣除，现行政策规定并 不明确。2013年 5 月，国家税务总局官网对纳税人咨询的 该问题，答复可以据实扣除。部分地区的税务机关对此问 题作了明确，比如《青岛市地方税务局关于印发〈房地产 开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》 （青地税函〔2009〕47号）规定，企业集团或其成员企业 统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业使 用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平 的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分 配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据 实扣除。 另外，对委托贷款中，通过金融机构支付给委托人的 利息费用是否可以据实扣除的问题，实务中也存在很大争 议。多数人认为，委托贷款不属于银行借款，支付的利息 费用不能据实税前扣除。
2、利率不得高于商业银行同期同类贷款利率 《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函
〔2010〕220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款 利率计算的金额。同期同类贷款利率指在贷款期限、贷款 金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企 业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平 均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利 率。 3、逾期利息和加罚息不得扣除
依据《企业所得税法》的规定，银行罚息属于纳税人 按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可以 在企业所得税税前扣除。但土地增值税税前扣除的处理与 之截然不同。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款的规定，对 于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 4、未分别核算只能选择按比例扣除
房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发 产品的开发成本，即资本化；一部分计入期间费用，即费 用化。土地增值税据实扣除的利息支出，仅指开发期间所 发生的应当资本化的利息支出。税法与企业会计准则对房 地产开发借款费用资本化停止时间的规定趋于一致，界定 为达到预定可使用或者可销售状态。房地产企业在房屋未 完工之前进行的预售，不属于企业会计准则和税法上所说 的可销售状ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ。
分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般 性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。凡不能按转让房 地产项目计算分摊的，其利息支出不得单独计算，而应并 入房地产开发费用中计算扣除。这种情况下，房地产开发
费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之 和的 10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市 人民政府规定。
房地产企业如何按照转让房地产项目，即按照清算单 位合理分摊利息支出？目前土地增值税政策中并未明确。 参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业 所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规 定，借款费用属于不同土地增值税清算单位共同负担的， 按直接成本法或按预算造价法进行分配。 5、费用化利息支出不得税前扣除