商业地产的分类

商业地产的分类
有哪些？
商业地产中包括：购物中心、商业街、步行街、商业广场、社区商业中心、休闲娱乐中心、大型商铺、专业市场（按商业形态分）商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、高楼底层商铺、百货中心购物商场商铺、商务楼写字楼商铺、交通设施商铺（按开发形式分）。

商业地产企业的界定和发展方向
商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业。

它通过优秀而持续的物业经营和管理能力来获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。

租金是商业地产企业的主要收入来源。

商业地产企业中最为重要的是商业地产开发企业，它是开发建造并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。

目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。

商业地产企业所具备的特点
1.雄厚的资金实力
多为资金密集型企业，因为只有持续的现金流，才抵抗住长的回报周期。

2.商业复合型人才
商业地产界本是一个多行业多学科支撑的平台，理当由具备商业经营理念、懂得房地产经营策略和规划的复合型人才参与其中。

3.较高的经营管理水平
同业竞争激烈，风险较大，所以需要培养自身的商业经营水平，以求市场的长期稳定发展。

朱姐公司10:00:06
商业地产企业发展中存在的问题
1.房地产开发、商业地产经营与物业管理三者严重脱节
商业房地产是一个涉及投资商、开发商和经营管理方三方合作的过程，如果三方不能有效合作，势必造成收益不佳，导致投资方信心丧失等。

比方shopping mall是只租不售的，而在国内许多mall的开发商出于资金短缺不得不出售部分商铺，使得shopping mall没有统一的所有者，在缺乏统一管理的前提下，使得大型的购物中心退化成小商品市场，这种以卖为主，分割经营的模式，造成了物价偏高，服务不统一，进而限制了消费和企业的进一步扩张。

2.建设的商业项目同质化严重，缺乏精细化分类管理
商业项目缺少前期市场调查和策划许多项目没有按不同商业形态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，没有考虑商家的意见，脱离消费者的实际需求，精细化特色化程度不够，服务质量和管理水平较低，因而缺乏市场竞争力。

3.商业地产企业普遍缺乏商业地产复合型专业人才
既懂商业又懂地产，既懂企业又懂市场的复合型人才
4.企业发展战略定位在执行中常出现游离和偏差
如何提高商业地产企业竞争力的策略？
1.明确科学的发展战略定位是打造企业竞争力的前提，战略就是选择，科学合理的选择方案的出台才能最大幅度上支配企业资金的高效利用，减少并规避可能的风险。

2.企业美誉度是决定商业地产企业竞争力的主要因素：企业文化、企业诚信、品牌知名度、品牌忠诚度
3.跨地区发展是增强企业竞争力的成功经验
4.增强融资能力是提升企业竞争力的重要保证
银行贷款、股权融资、信托计划、投资基金
排前三的最具前景的商业地产业态
1.中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点
以零售为主，商品档次中档偏高，以地面和地铁公共交通作为疏导购物人流的主要方式
2.室内外相结合的商业步行街
以零售为主，由一条城市主干辅道，辅以广场、街巷，形成一个相对固定的区域
3.社区商业地产
消费群体锁定于社区住户
朱姐公司10:01:16
商业地产和住宅地产的区别比较
1.选址过程更严谨；
2.市场调研更复杂；
3.战略定位系统化；
4.推广更具针对性；
5.多出开业运营管理三环节。

其中，市场调研包括
城市发展规划研究；商业发展规划及政策研究；区域结构与经济环境分析；区域零售业结构和商铺分析及经营；同行他业地产供应量调查；消费者购买力与消费行为
调查；项目产地条件研究；商圈的确定与研究
战略定位包括
目标市场定位；目标消费群定位；目标投资业主定位；目标经营客户定位；项目经营特色定位；项目经营方式定位；项目业态定位；项目功能定位；项目形象定位
商业地产必备的条件有哪些？
1.心态开发商要具备长线赢利的心态，有一个长远的规划与打算；同时，有正视风险和防范风险的意识。

2.融资一般前期的投入都来自开发商的积累，而且在租售的过程中，为了吸引主力店加盟，开发商也不得不采取租金分阶段，甚至部分免租的形式
3.脑力前期的策划、招商中期的规划设计、后期的经营管理都要高度专业化水准的操作能力；所以专业商业投资、管理与顾问公司以及商业项目规划设计显得尤为重要。

4.商业地产具有“向心格局”和“集群效应”，所以依赖于主题定位（用系统的理论来分析，包括市场定位、业态定位和消费者定位）
朱姐公司10:02:42
商圈形态：商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区
商圈分析的内容：人口规模及特征；供货来源；经济情况；竞争情况；商店区位的可获得性；政策；
选址5A法则：
店址是核心竞争力购物便利性的需求可以说商品经营技术和店铺选址技术构成了现代零售商业竞争力的两大支柱。

便利性是店址的第一特性
5A法则的理念是以消费者购物便利为本，涉及五个方面的内容：交通/确认/趋近/进出/选购便利
如何进行商业市场定位？
项目立地条件研究（交通可达性、周边环境与目前商业设施）；项目经济环境分析与生活结构研究（人口结构与特征、GDP水平与产业结构、全社会消费零售物价指数、居民人均可支配收入）；商业发展规划与政策研究（商业发展目标、商业网点规划）；区域城市结构调查与城市发展规划调查；辐射区域的确定和零售业结构研究（商业业主的竞争状况、地区间的销售动向）；消费者消费行为的调查与研究（人口结构、消费水平、购买行为分析、收入水平、交通和出行方式）。