武汉交发金炜置业有限公司、赵南星房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

武汉交发金炜置业有限公司、赵南星房屋买卖合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院
【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院
【审结日期】2020.06.09
【案件字号】(2020)鄂01民终4686号
【审理程序】二审
【审理法官】鲍刚黄浩任文
【审理法官】鲍刚黄浩任文
【文书类型】判决书
【当事人】武汉交发金炜置业有限公司;赵南星;邹明皓
【当事人】武汉交发金炜置业有限公司赵南星邹明皓
【当事人-个人】赵南星邹明皓
【当事人-公司】武汉交发金炜置业有限公司
【代理律师/律所】唐振宇湖北山河律师事务所;汪培湖北山河律师事务所;陈亮湖北典恒律师事务所;张典湖北典恒律师事务所
【代理律师/律所】唐振宇湖北山河律师事务所汪培湖北山河律师事务所陈亮湖北典恒律师事务所张典湖北典恒律师事务所
【代理律师】唐振宇汪培陈亮张典
【代理律所】湖北山河律师事务所湖北典恒律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】武汉交发金炜置业有限公司
【被告】赵南星;邹明皓
【本院观点】赵南星、邹明皓与交发公司于2016年8月30日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应按协议约定履行。

【权责关键词】违约金支付违约金不可抗力合同约定证据不足新证据诉讼请求开庭审理维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，一审查明的事实属实。

【本院认为】本院认为，赵南星、邹明皓与交发公司于2016年8月30日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应按协议约定履行。

赵南星、邹明皓已按合同的约定付清了购房款，交发公司应当按照合同约定的时间和标准将赵南星、邹明皓所购商品房交付给赵南星、邹明皓。

关于交发公司上诉认为一审判决部分事实认定错误的上诉理由。

根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，交发公司应于2018年6月30日前将房屋交付给赵南星、邹明皓，但交发公司直至2019年8月14日才通知赵南星、邹明皓交房。

虽然交发公司认为是业主的维权行为，导致其将部分项目拆除重做导致其交房时间延迟，但其在一审中提交的证据不足以证明业主的维权行为与其重建项目之间存在必然的因果关系，其拆除重建部分项目而导致的延期交房不能作为其不承担违约责任的理由。

诉争房屋直到2019年8月9日才获得相关备案许可，此时，交发公司才符合合同约定的交付条件。

交发公司未按合同约定的时间交付房屋，
已构成违约，应当承担违约责任。

关于交发公司上诉认为一审判决适用法律错误的上诉理由。

本案是赵南星、邹明皓认为交发公司违反双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，延期交付涉案房屋而提起的诉讼。

其主张权利的依据是与交发公司于2016年8月30日签订的《商品房买卖合同》，现交发公司未按合同约定的时间交付房屋，已构成违约，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条作出判决，适用法律并无不当。

综上所述，武汉交发金炜置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1422元，由上诉人武汉交发金炜置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-23 15:15:24
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年8月30日，赵南星与交发公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：赵南星购买交发公司投资建设的商品房，合同约定建筑面积87.69平方米其中，套内建筑面积66.13平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积21.56平方米。

合同约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米18048.48元，总金额1582671元。

一审法院另查明，合同签订后，赵南星、邹明皓即支付了首付款482671，并向中国银行股份有限公司武汉江岸支行贷款1100000元，该行按贷款合同约定，已将贷款直接发放至交发公司账户中。

经审理查明，一审查明的事实属实。

【一审法院认为】一审法院认为赵南星、邹明皓、交发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示其内容不违反法律及行政法规的强制性规定合法有效对赵南星、邹明皓、交发公司双方具有法律约束力双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。

赵南星、邹明皓已按合同约定付清购房款交发公司应当按照合同约定将赵南星、邹明皓所购商品房交付赵南星、邹明皓。

按照赵南星、邹明皓、交发公司双方关于交房期限的约定，交发公司应于2018年6月30日前交房，但交发公司直至2019年8月14日才通知交房，双方于
8月15日办理交房手续，交发公司延期交房的事实成立，其行为构成违约，依法应承担违约责任。

虽然交发公司提交了照片等证据以证明业主有维权行为，其亦存在重做相关建筑项目，但其证据不足以证明业主的维权行为与其重建项目之间存在必然的因果关系，亦不能证明重建项目是导致延期交房的主要原因，即其重建项目而导致的延期交房不能作为不承担违约责任的抗辩理由，且其提供的照片反映出重建项目在其已逾期交房之后，故对于交发公司关于业主维权导致延期交房不应承担延期交房违约责任的辩称理由，不予采信。

因赵南星、邹明皓、交发公司双方在合同中约定的逾期交房违约金计算标准未超过法律禁止性规定，予以照准。

综上，交发公司应向赵南星、邹明皓支付的逾期交房违约金计算，应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从合同约定交付日期之次日起（2018年7月1日）计算至通知交付日止（2019年8月14日），即1582671元×0.01%天×410天=64889.51元。

因赵南星、邹明皓、交发公司双方在合同中并未就追究违约责任而产生的费用由违约方承担进行约定，且本案赵南星、邹明皓聘请律师所产生的费用亦非法定的应由相对方承担的费用，故对于赵南星、邹明皓关于律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、武汉交发金炜置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵南星、邹明皓支付逾期交房违约金64889.51元。

二、驳回赵南星、邹明皓的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1422元，由武汉交发金炜置业有限公司负担。

【二审上诉人诉称】交发公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案的全部诉讼费用由赵南星、邹明皓承担。

事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。

一审法院认定“虽然被告提交了照片等证据以证明业主有维权行为，其亦存在重做相关建筑项目，但其证据不足以证明业主的维权行为与其重建项目之间存在必然的因果关系，亦不能证明重建项目是导致延期交房的主要原因，即其重建项目而导致的延期交房不能作为不承担违约责任的抗
辩理由，故对于交发公司关于业主维权导致延期交房不应承担延期交房违约责任的辩称理由，本院不予采信"属事实认定错误。

本案的事实为，延期交房虽然是客观存在的，但是延期交房的原因是由部分业主维权行为导致的，交发公司提交的证据已足以证明业主维权行为与重建项目之间存在必然的因果关系。

业主要求将小区进单元的门楼和进单元的大堂吊顶拆除重建，交发公司已明确告知业主拆除重建项目需要较长时间，必然会导致交发公司无法按照合同约定的时间交房。

但部分业主在他人的煽动唆使下，继续打着业主维权名义，到处惹是生非，使得交发公司无法正常办理相关验收手续。

交发公司与业主多次沟通未果，为避免发生群体性事件，交发公司万般无奈下只好将金牛大厦进户门楼和进户门及进户大厅的吊顶及吊灯里面灯具和消防管道重新拆除。

重建完毕后，业主们又要求交发公司将建立的立体机械车位拆除，使得交发公司无法按照市政府文件248号令及相关规划要求满足车位配比的要求，即无法办理相关竣工验收手续。

业主维权导致了项目重建，就必然会导致交发公司无法在交房通知前完成竣工验收备案，交发公司即无法在约定的时间内办理交房手续。

综上，延期交房虽然是客观存在的事实，但是延期交房是由部分业主维权造成的，交发公司不应当承担延期交房的责任。

二、一审判决适用法律错误。

一审法院认定事实错误，必然导致适用法律错误。

一审法院错误的适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条判令交发公司承担违约责任明显是与事实、法律不符的，违约交房的责任不应当由交发公司承担。

综上所述，武汉交发金炜置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
武汉交发金炜置业有限公司、赵南星房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
湖北省武汉市中级人民法院
民事判决书
(2020)鄂01民终4686号当事人上诉人（原审被告）：武汉交发金炜置业有限公司，住所地武汉市江岸区江大路某某。

法定代表人：张金平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐振宇，湖北山河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汪培，湖北山河律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：赵南星。

被上诉人（原审原告）：邹明皓。

委托诉讼代理人：陈亮,湖北典恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张典,湖北典恒律师事务所律师。

审理经过上诉人武汉交发金炜置业有限公司（以下简称交发公司）因与被上诉人赵南星、邹明皓房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初11840号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称交发公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案的全部诉讼费用由赵南星、邹明皓承担。

事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。

一审法院认定“虽然被告提交了照片等证据以证明业主有维权行为，其亦存在重做相关建筑项目，但其证据不足以证明业主的维权行为与其重建项目之间存在必然的因果关系，亦不能证明重建项目是导致延期交房的主要原因，即其重建项目而导致的延期交房不能作为不承担违约责任的抗辩理由，故对于交发公司关于业主维权导致延期交房不应承担延期交房违约责任的辩称理由，本院不予采信"属事实认定错误。

本案的事实为，延期交
房虽然是客观存在的，但是延期交房的原因是由部分业主维权行为导致的，交发公司提交的证据已足以证明业主维权行为与重建项目之间存在必然的因果关系。

业主要求将小区进单元的门楼和进单元的大堂吊顶拆除重建，交发公司已明确告知业主拆除重建项目需要较长时间，必然会导致交发公司无法按照合同约定的时间交房。

但部分业主在他人的煽动唆使下，继续打着业主维权名义，到处惹是生非，使得交发公司无法正常办理相关验收手续。

交发公司与业主多次沟通未果，为避免发生群体性事件，交发公司万般无奈下只好将金牛大厦进户门楼和进户门及进户大厅的吊顶及吊灯里面灯具和消防管道重新拆除。

重建完毕后，业主们又要求交发公司将建立的立体机械车位拆除，使得交发公司无法按照市政府文件248号令及相关规划要求满足车位配比的要求，即无法办理相关竣工验收手续。

业主维权导致了项目重建，就必然会导致交发公司无法在交房通知前完成竣工验收备案，交发公司即无法在约定的时间内办理交房手续。

综上，延期交房虽然是客观存在的事实，但是延期交房是由部分业主维权造成的，交发公司不应当承担延期交房的责任。

二、一审判决适用法律错误。

一审法院认定事实错误，必然导致适用法律错误。

一审法院错误的适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条判令交发公司承担违约责任明显是与事实、法律不符的，违约交房的责任不应当由交发公司承担。

二审被上诉人辩称赵南星、邹明皓辩称，交发公司的证据不足以证明业主维权与重建项目存在因果关系，亦不能证明重建项目是导致延期交房的主要原因；无论其他业主与交发公司是否存在纠纷，赵南星、邹明皓从未参与相关事宜，请求维持原判，支持一审判决。

原告诉称赵南星、邹明皓在一审法院起诉请求：1、判令交发公司向赵南星、邹明皓支付自2018年7月1日起至2019年8月15日止的逾期交房违约金64,889.51元（1,582,671元×日万分之一×410天）；2、判令本案诉讼费、保全费、律师费全部由
交发公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年8月30日，赵南星与交发公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：赵南星购买交发公司投资建设的商品房，合同约定建筑面积87.69平方米,其中，套内建筑面积66.13平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积21.56平方米。

合同约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米18,048.48元，总金额1,582,671元。

合同还约定：付款方式为贷款的，乙方（即买受人）应于2016年11月30日前，一次性存入商品房首付款482,671元，其余价款办理贷款手续。

合同约定的交房期限及条件为：出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。

1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时通电；6、给水：交付时通水。

因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。

合同约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。

（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付
房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

合同中对于交接的约定为：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。

所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当按照出卖人书面或公告《交付通知书》中的通知交付时间办理收房手续。

如买受人未按《交付通知书》通知时间办理收房手续的，自出卖人书面《交付通知书》的通知交付时间起，本合同项下的商品房视为已交付。

一审法院另查明，合同签订后，赵南星、邹明皓即支付了首付款482,671，并向中国银行股份有限公司武汉江岸支行贷款1,100,000元，该行按贷款合同约定，已将贷款直接发放至交发公司账户中。

一审法院还查明，交发公司于2018年10月30日通过手机短信的方式发出延期交房通知，内容为：……兹有交发公司开发的金牛大厦（即金融街壹号）项目，我们已经完成了该工程的相关竣工验收工作，可现在还有个别事项正在协调解决之中，因此我公司计划将交房时间定于2018年12月30日正式交付。

交房延期将按照《武汉市商品房买卖合同》执行。

2018年12月24日，交发公司再次发出延期交房通知，内容为：……十分歉意的告知我们交房时间将继续延期，目前因为车位最终的验收工作还有待完善，相关手续还在全力以赴的努力中，延期时间将定于2019年4月30日……。

因延期交房的违约责任将按照《武汉市商品房买卖合同》执行。

2019年6月25日，交发公司发出交房通知，内容为：……我司已完成商品房项
目竣工交付使用相关手续，定于2019年6月28日至2019年7月8日办理交付手续，交付须知如下：1）办理时间：上午9：00-17：00；2）办理地点：金融街壹号小区商铺1楼；3）需带资料：业主身份证原件及复印件一份、《商品房买卖合同》、相关票据……。

2019年8月14日，交发公司再次发出交房通知，内容为：……已完成全部竣工验收备案手续，具备交房条件，从今日起开始正式交付，交付地址：金融街壹号2号楼1单元4层物业中心，交付时间：周一至周五，上午8：30-11：30，下午2：00-5：30，请业主一周内携带身份证和购房合同到现场办理交付手续。

次日，赵南星在武汉新地物业管理有限公司金融街壹号管理处签署了房屋交接书。

交发公司向赵南星出具了开票日期为2019年8月16日的金额为1,582,671元的发票。

一审法院认为一审法院认为,赵南星、邹明皓、交发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,对赵南星、邹明皓、交发公司双方具有法律约束力,双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。

赵南星、邹明皓已按合同约定付清购房款,交发公司应当按照合同约定将赵南星、邹明皓所购商品房交付赵南星、邹明皓。

按照赵南星、邹明皓、交发公司双方关于交房期限的约定，交发公司应于2018年6月30日前交房，但交发公司直至2019年8月14日才通知交房，双方于8月15日办理交房手续，交发公司延期交房的事实成立，其行为构成违约，依法应承担违约责任。

虽然交发公司提交了照片等证据以证明业主有维权行为，其亦存在重做相关建筑项目，但其证据不足以证明业主的维权行为与其重建项目之间存在必然的因果关系，亦不能证明重建项目是导致延期交房的主要原因，即其重建项目而导致的延期交房不能作为不承担违约责任的抗辩理由，且其提供的照片反映出重建项目在其已逾期交房之后，故对于交发公司关于业主维权导致延期交房不应承担延期交房违约责任的辩称理由，不予采信。

因赵南星、邹明皓、交发公司双方
在合同中约定的逾期交房违约金计算标准未超过法律禁止性规定，予以照准。

综上，交发公司应向赵南星、邹明皓支付的逾期交房违约金计算，应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从合同约定交付日期之次日起（2018年7月1日）计算至通知交付日止（2019年8月14日），即1,582,671元×0.01%/天×410天=64,889.51元。

因赵南星、邹明皓、交发公司双方在合同中并未就追究违约责任而产生的费用由违约方承担进行约定，且本案赵南星、邹明皓聘请律师所产生的费用亦非法定的应由相对方承担的费用，故对于赵南星、邹明皓关于律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、武汉交发金炜置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵南星、邹明皓支付逾期交房违约金64,889.51元。

二、驳回赵南星、邹明皓的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1,422元，由武汉交发金炜置业有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明经审理查明，一审查明的事实属实。

本院认为本院认为，赵南星、邹明皓与交发公司于2016年8月30日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应按协议约定履行。

赵南星、邹明皓已按合同的约定付清了购房款，交发公司应当按照合同约定的时间和标准将赵南星、邹明皓所购商品房交付给赵南星、邹明皓。

关于交发公司上诉认为一审判决部分事实认定错误的上诉理由。

根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，交发公司应于2018年6月30日前将房屋交付给赵南星、邹明皓，但交发公司直至2019年8月14日才通知赵南星、邹明皓交房。

虽然交发公司认。