物业管理常用节能措施及手段

物业管理本是一个微利性行业，在不断提高服务质量的同时，如
何开展开源节流、节能降耗工作，是物业管理企业健康发展的根本保证。

下面我就谈谈物业管理几种常用节能措施及手段，谨供参考，请大家指正。

我们所提倡的“绿色照明”是指在不降低照明质量的前提下，通过科学的照明设计，采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器，改造公共照明系统，节约用电减少污染，达到高效、舒适、安全、环保的目的。

“绿色照明”要注意两个方面，一方面是灯具的选择，另一方面是开关控制设备的选择，并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。

譬如：花园广场及道路可选择碘钨灯、高压钠灯，用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或者节能灯，用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或者感应开关控制；需要长明灯具的地下室或者车库可选择日光灯或者节能灯。

变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。

现在变
频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中，通过变频调速技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大的提高，这是采用交流调压电梯所
不可比拟的。

因此，当空调、电梯、水泵用量大时，一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满足业主需求。

供水系统的节能主要有两个方面，一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；另一方面是要保持时常巡视，及时检测维修供水管网。

与供电管理不同的是，供水系统浮现问题会即将造成浪费，而且越迟延，浪费越严重。

因此，日常检查维护对于供水节能来说尤其重要，一旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。

现阶段，公共用电部份及大多数物业小区的供水抄表工作，是物业管理公司负责的。

因此，做好水电计量平衡十分必要。

定期查抄总表、分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用各种表格或者图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展。

如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中，并在各管理处加以推广，将给公司的物业管理工作带来较大的促进。

1．提高物业设备设施的科技含量，做好项目节能
物业常用的耗电耗能的设备设施，如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设备等，可以尽量采用节能省电型产品。

需要注意的是，目前，新产品、新技术和各种节能设备鱼龙混杂，物业管理公司在采用时要认真进行选择，尽量选择那些通过国际和国内有关部
门认证、技术先进，并且有雄厚的企业实力和优质的售后服务作为保障的产品。

尽量避免浮现投入大量资金却达不到预期效益的情况。

具体操作上大致可分为两种情况：
(1)如果是早期介入的物业管理公司，应在工程设计中尽可能推广或者匡助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，匡助他们提前选择、一步到位的完成节能型设备的选用和安装。

由于物业管理人员比工程设计者、施工单位和工程管理人员更了解各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。

因此，物业管理企业越早介入越有利于做好物业项目的节能工作。

在物业开辟的早期，开辟商和业主需要投在物业项目上的资金还没有启动，这时物业管理公司如能及时介入，及早引导其选用科技含量高、能耗小的新技术产品，可以保证物业项目在相当长的时间内的合理有效利用。

物业管理企业也可以避免更换物业项目带来的资金损耗以及给业主带来不方便。

(2) 如果是物业项目的工程建设在物业管理企业介入之前就早早完工了。

比较好的方法是淘汰高耗能的设备，加装专业节能设备。

但是，这样做的成本普通比较高，需要业主们在资金上的支持。

普通情况下，物业管理公司所能做的是对物业设施进行节能改造，同时注意合理控制耗能设备使用时间和使用量，减少能源以及设备自身的损耗。

物业管理公司在选用物业项目方面应更新开辟理念，斗胆选用适应当地实际情况的天然能源。

如太阳能设施和雨水采集设备等。

在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。

因此，要对各个岗位上的员工的工作进行规范，使其树立节约意识和
成本控制意识；应落实各项管理制度，完善质量管理控制体系；此外，还要按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费。

进行节能型物业管理，需要一个优秀管理团队做支撑。

一个优秀的团队首先要有一个优秀的领导，可以考虑选用有综合调控能力的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。

同时也要求团队成员具有综合管理的能力和水平，特殊是要熟悉对物业工程设备的管理，能够掌握现代化技术和最新科技动态。

从员工日常工作入手，做好项目节能。

一个完善的管理，既能够实现物业项目的节能意图，也有助于发掘出物业项目的节能潜力，有可能会获得比设计更好的节能效果。

物业管理企业应做好与业主的沟通工作，做好日常的宣传工作。

无论是住宅小区还是办公型建造，主要的能源使用者仍然是用户。

特
别是办公建造，其能耗费用承担者多为公司和企业，因此使用者的节
能意识和节能积极性相对于小区居民来讲比较弱。

物业管理公司作为管理者，有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或者走廊内设置与节能有关的公益广告等。

此外，物业管理人员自身也应做好节能工作，从随手关灯、注意节水等细节做起，为用户树立一个
好的
模范，匡助用户养成自觉节能的习惯。

总之，物业管理企业是政府联系群众的纽带，管理着大部份城市建造，应处于节能工作的一线，必须走在城市住宅节能降耗的前列。

在中国建设节约型社会的大背景下，惟独进行节约型物业管理才干进一步提高物业管理企业的管理水平和服务质量，使企业品牌得到泛博业主和使用者的认同。

提到能源控制，固然和园区内工程系统(水、电、气、暖等)的管理是分不开的。

我们对小区供水管道设施加强检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，避免因管理力度不够造成浪费；对夏季绿化用水采取严格的管理制度，每一个绿化区浇水不超过 30 分钟，并让每天的值班人员进行巡视监督；园区喷泉水池每更换一次水都在 2000 吨摆布，为尽量减少更换次数，每天对水池内杂物、飘荡物进行打捞，尽可能减少脏物对水的污染；在中心水池中增加一台给水泵，改装水管，增加部份过滤设备，用水池内水源进行浇灌，同时补充新水，增加水循环，延长水池清水的使用时间，使原来每三周摆布换水一次的时间延长至四至六周，减少清洗和换水四至六次；加强对清洁用水的管理，固定平时清洁用水的取水点，减少人为浪费；路面的清洗根据部位及需要，集中人力在最短期内完成，减少了用水量。

认真巡查并做好记
录。

发现问题及时处理，将故障消除在萌芽状态，减少不必要的设备损耗和待机损耗；对小区内的公共照明进行改装，将 B2 层电梯口照
明由原来 25W 的普通灯泡更换为 7W 的节能灯，耗电量由原来每月将近 1000 度降到 300 度摆布；同时，在满足使用的原则上，对车库、
B1、B2 大厅、过道灯进行调节，使耗电量由原来每月近 3 万度降到2.5 万度摆布；对电梯轿厢内灯管进行改造，将原来6 只 20W 的环形灯管改换为 2 支 40W 的日光灯管照明，亮度反比原来有所增加，维修难度和维修成本也大大降低，原来每一个月须更换灯管 30 支摆布，降低到现在的每月 3－5 支，单管成本为原来的四分之一，光用电量一个月就节约一千多度；对已经基本入住的各园区内住户的晚间活动规律子细观察，把庭院灯、草坪灯的熄灯时间再调整，避免灯亮而无人
使用的现象发生；绿化水池供电方面，对原有水箱供水进行管道改装，由井泵直接供给，减少了一台水泵的运行能耗，每月减少耗电量300 度；对于小区夏季大量用电的电梯机房空调使用方面，采用时控开关，根据每天不同的高温时段，分时使用空调，夜间采用风扇降温，减少空调使用的时间，每一个月节约了近一万度电；合理安排各类设备的
运行方式和运行时间。

如风机房的运行方式，经过多方选择试用，
结合运行实际各类机电的起停耗电的关键，合理安排时间，进行设备改造，选择最佳的节能运行方式，从而制定出最好的节能方法。

锅炉房是天然气主要的消耗地点，也是能源消耗的重点区域，在节能降耗活动中，根据一年多来各园区锅炉的使用情况和能耗特点，组织各园区司炉人员进行技术交流，取长补短，将更加节约的燃烧方法和节能技巧共同分享，结合园区的设备特点、系统运行规律，选择最适合于本园区的锅炉运行方式。

同时找出能耗高的锅炉的不足之处，
进行技术改造或者改装。

在保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则，尽量对废旧材料、有使用价值的零配件进行采集、归类、维修及组装，变废为宝，对材料等进行再生利用；在保修期、保修范围内的材料，催促厂家或者施工方购买更换；对于有偿服务，制定明码标价收费明细，合理收取适当的材料费，维护业主整体利益，为物业公司长期有效的发展奠定良好的基础。

前期节能： (从设计到选用建造材料)包括使用保温材料，真空隔温玻璃；屋顶、外墙面安装太阳能光板； (物业员工可用)安装节能灯具与设备；多载花草树木，少做水池景观；雨水采集池；空调的冷凝水可以会萃起来浇花草树木；化粪池的沼气用来做饭；设施设备的安装要便于后期维护等； (目前富洲在这方面做的不够)
后期使用：
1、根据季节变化，随时调整路灯的开关时间。

2、屋内空调温度不要设定过高式过低；
3、加强培训节能意识，做到人走灯关，不做无谓的浪费；
4.按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费；
5.游泳池与景观水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政
管道； (目前富洲一期就是这样的)
6、有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或者走廊内设置与节能有关的公益广告等；在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以阻塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。

因此，要对各个岗位上的员工工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识；可实行节能达标激励措施，奖励可达节能效益的50%；把各项管理制度落到实处，不要光喊口号，切实完善节能管理控制体系。

主要措施和手段：
⑴、公共照明灯具采用具有节能性的灯具；⑵、楼内公共照明灯具开关采用可控的灯具开关，随用随开；⑶、对公共娱乐场所，实施专人看管负责制，根据娱乐人数进行开关；⑷对停车和车库的照明，采用分时段，进行开关；⑸、公共设施设备房照明，根据人员工作情况，进行控制，进行维修保养时，多开一些灯，平时少开或者不开。

⑴、降低变压器的变损。

根据不同季节，调节变压器外环境温度(对室内干式变压)夏季，采用人工方法，降低外围温度。

(外围温度超高，变损超多)；⑵、调节三相负荷的平衡，来降低变压器和线路的损耗；⑶、调节电容补偿能力，提高用电质量，获得电费的补偿。

⑴、二次供水机电变频节能(对直接加压式二次供水)，根据用
水量，采用水压变频方式，节省电费；⑵、电梯变频节能，根据电梯乘坐人数，安装牵力感应器，调节电梯牵引机电频，节省电费。

4、二次供水系统的“节能化”
⑴、蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持时常巡视，防止失|考试|大|灵，造成跑水和漏水；⑵及时检测维护供水管网，防止供水管网浮现问题，跑水和漏水，造成浪费；⑶加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网浮现问题，不能及时关闭，造成浪费。

注：供水系统不象供电系统，一旦局部浮现问题，供水系不象供电系统住手供应，此外，一旦等到问题浮现再维修，浪费已形成，无法挽回，因此，日常检查维护对供水节能来说尤其重要。

5、水电计量表具的量化管理
海口大多数居民用水用电是由物业公司负责抄表到户，支付费用，给物业公司经营带来一定的风险。

因此，做好水电平衡计算十分必要。

定期查抄总表、住户分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用比差方法，及时、有效地反映水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，及时处理，这样才干规避水电亏损的风险。

在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。

各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。

花城物业公司领
导应集思广益，提出节能措施，改造设备，人员精减、每年可节约资金近十几万元。

公司应设节能专职督察员，而且做到人走关灯、饮水机、电脑、关空调。

在物业管理公司的各部门中，工程部、保洁绿化部、护卫部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。

要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点”：
第一、要有一个优秀管理团队做支撑。

班子成员要具备综合管理的能力和水平，特殊是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。

第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。

目前，新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择，选择那些技术确实先进的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企业要有雄厚的资金支持，还要有高效优质的售后服务作保证。

否则会浮现投入大量资金却达不到预期效益的情况。

第三、要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。

在提高认识的基础上，我们结合项目的不同情况，把物业用户分成三种类型：
(1)如果是在物业早期介入的，应在工程设计中尽可能推广或者匡助业主选择优良节能设备，给开辟公司提出中肯的建议，匡助他们
提前选择、一步到位(此阶段开辟商有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础)。

(2)如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及
时列入改造计划、向业主委员会推荐使用或者更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。

(3)对于物业管理中正在运行的、已采用普通节能措施的工程
设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。

我们就区分不同情况，匡助企业算账，采取不同方式解决。

例如借助银行担保公司的信誉担保等，此外还可以与供货商商议，如先支付 30%-40%设备款，余款从更换
设备以后节省的资金中分 2-3 年内偿还。

这些节能设备投入后，在两三
年摆布时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。

这种方式
业主就比较容易接受。

以嘉州花城为例，早在年初，公司就把“节约能源，降低能耗”作为今年重点工作，下发通知要求：
(一)每日做好能耗记录。

要求数据准确，字体工整清晰。

值班
电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好园区水耗统计和监控，杜
绝跑冒滴漏。

(二)做好能耗的统计分析。

发现能耗异常及时分析报告。

(三)坚守岗位认真做好园区各项巡视工作：
1、专业人员重点控制园区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，
有无违反公司规定使用能源的行为。

例如：私自接水、接电等。

2、工程护卫值班重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，洗手间照明及排风扇开闭是
否符合要求，并将情况及时反馈总值班。

3、专业人员及时调整洗手间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。

4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或者纠正。

(四)各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。

有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。

1、专业每日参照天气预报温度、检查机房及附属设备。

2、工程部对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，
监督节电措施的实施。

3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。

4、清洗洗手间要合理使用水源，水龙头不可长流水。

5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用
中注意错开用电高峰时段。

通过采取设备节能技术改造、设备节能运行管理等措施，使能耗
下降(或者能耗单价下降)，能源支出减少。

控制实施上述措施的资
金投入，使其远小于节能收益。

1.电力供应管理
电是建造用技术装备规定使用的能源形式。

人们天天无意识地、频繁地与各式各样的电器在打交道。

大多数设备，也包括许许多多建造用技术装备，今天几乎一无例外地用电来工作，电的需要量还将不断地升高。

楼宇电力系统主要分为电力供应和电力配电两部份。

电力供应系统设备主要有高压开关柜、变压器、低压开关柜等；电力配电系统主要有低压配电盘、配电箱等。

电力供应系统将来自城市电网的高电压转换成与用电设备输入电压相匹配的低电压，同时根据用电负荷的种类、等级、用电量、用电位置等，把电力进行分配和控制。

电力配电系统主要负责将电力配置到各用电设备，同时对用电设备进行各种用电保护和控制设备的运行。

普通情况下高电压系统由城市供电部门负责设计、安装、计量、管理运行，楼宇建设单位仅仅提供一
定面积的设备安装空间。

电力供应系统应该配置电力监控系统，完成对高低压开关柜和变压器运行状态的监控，监控系统与楼宇设备控制系统联网，以便根据用电负荷及时调整电力供应。

电力系统的节能主要是指电力配电系统的节能控制。

我们知道一座建造物中的能源百分之八十以上是电能(空调系统的冷源和风能等可以视作由电能转换而来)，其他能源，诸如水能、燃气能、燃油能，
所占比例要少许多。

从电能的使用方式可以分成电力驱动和照明两大类。

电力驱动指的是对各类设备的供电，将电能转换成为了势能、动能、热焓等能源形
式，该部份的节能措施体现在用电设备的控制方式上，所以我司将结合空调系统和给排水系统地设备节能控制来阐述电力节能办法。

楼宇照明系统是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量采用各种节能灯具和光源，但是实际的运行中间仍然存在着大量浪费能源的现象，提高照明系统的节能控制方式，加强系统的管理能动性和灵便性是达到节能目的惟一途径。

我司推荐主要采用以下几种方式进行照明节能控制：
日光和照度控制
定时开关
集中控制
挪移侦测控制
场景控制
按钮控制
一年四季日起日落的时间都不同，加之天有不测风云，今日风和日丽，明日可能就变成阴天多云。

当日光采光不足时就必须要利用灯光进行补偿。

可这种补偿是随机的，且需要补偿的照度也不一样。

此外，挨近窗户或者幕墙的区域与远离窗户和幕墙的地方灯光的补偿需求同样也是不同的。

因此我们依照室外阳光强度和室内照度相结合控制电灯的开闭和调整灯光亮度。

对于像北京 XX 大堂及 XX 这样大空间的建造区域，可以根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区域，在每一个区域内依据照明负荷或者面积分成不同的供电回路。

不同回路上
的灯具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。

安装在室外和室内的照度传感器信号与设定的照度指标相比较后控制电灯的开启或者闭合，同时调整灯光亮度。

在这里需要注意的是室内照度传感器要安装在具有代表性的位置，区域的划分要合理，相邻区域的灯具布置要有一定的重叠。

此外，每一个回路所带的电灯不易过多，否则投资额将会增加(大功率的调光器价格很高)。

2)定时控制
建造物内部的楼梯间、走道、电梯厅、厕所等公共区域的电灯可以采用预先设定时间(段)，譬如在下班时间自动变暗或者关闭，或者惟独在上班时间才供电。

由此可以避免人走灯明，浪费能源的现象。

3)集中控制
照明系统智能化集中控制，将所有的电灯都可以在中央控制室进行集中控制，设定各种运行参数，随意修改运行模式，智能化的面板开关可以任意的设定、调整开关控制的区域。

将传统的、永远不能改变的、仅能完成开关功能的照明系统改变成具有人性化设计、可以根据不同的需求、任意的条件(定时开关，照度控制，挪移检测控制等)进行单一或者组合式的控制，加之与调光器的配合更加会使得照明系统锦上添花，实现了在不降低照明标准，甚至更加丰富照明内容的基础上最大限度的节约能源，对今后北京 XX 的运行管理将带来不可估计的经济效益。

4)挪移侦测控制
针对公共区域，例如电梯前室、楼梯、通道等，往往没有人时也。