中海物业组织机构及人员配备、培训及管理

遵循客户优先原则、有效性管理原则、安全第一的原则、成本控制的原则和
持续改进的原则进行组织机构设置和人员配备。

精英管理团队通过完善的培训体
系和有效的管理机制为XX 电视台的客户提供高品质的物业管理服务。

组织机构设置
XX 电视台物业公司下设客户服务部、工程维修部、安全事务部、环境管理部四个专业职能部门,四个专业职能部门配备符合物业功能特点的专业管理服务人,员分别负
责客户服务、设备管理、安全管理、环境管理等方,面向客户提供优质服务,
(一
在 XX 电视台物业公司始终坚持"以人为本,以客为先"的管理理念,为客户提供
安全、舒适、优质的物业管理服务,以满足和超越 XX 电视台业主和客户对物业管
理服务不断增长的需求。

(二
做正确的事比把事做正确更重要,在XX 电视台实行计划目标考核管理体系,用高效
的组织实现效率管理。

(三
安全是实现项目管理经营服务的前提,物业管理服务首先是为客户提供安全的
生活工作环境。

遵循安全第一的原则,以客户为中心,安全环绕每项工作的始终。

(四
不仅让业主和客户获得优质高效的服务 ,同时以有效的成本控制方式 ,在人力
资源管理、品质管理、行政管理、财务管理等方面由公司进行统一的资源调配,节
省 XX 电视台费用开支。

(五
持续有效地改进服务水平和服务标准 ,贯彻国际质量管理体系 ,是物业公司一
贯遵循重要原则之一。

基于 XX 电视台的功能分析和客户群体分析,在物业管理人员配备上将遵循以
下原则：
物业管理是一个服务性行业,为业主和使用人提供一个安全舒适的生活和工作环境是我们物业管理人的职责。

一支高素质的服务队伍必然是一个服务意识极强的组合。

着眼于管理现代化和组织科学化 ,为保障优质的物业管理服务 ,在组织上采用
扁平架构,根据 XX 电视台功能需要和客户需求,在物业公司设四个部门,由总经理
直接调配管理。

这样既保证服务的高质量 ,又实现运行的高效率 ,来达到机构精简, 人员精干,工作高效的目的
各类人员的配备,均要求有较高的知识水平和专业技能根。

据不同的岗位设置,配备
相应文化水平和专业技能的人材,在此基础上,将通过不间断的物业管理专业知识培训, 使员工处于不断完善和提高的最佳工作状态。

针对XX 电视台的物业管理特点,将利用公司和外部的培训资源,通过入职培训、岗前培训和在职培训三级培训体系,开展不同方式的培训,提高各类人员的专业技能、职业道德意识、计算机应用知识和物业管理知识,使培训工作真正落到实处。

通过培训,提高员工的综合素质、业务技能和管理服务水,平培养一支作风优良、专业技术过硬的物业管理队伍,为 XX 电视台的业主和客户提供高效、优质、便利、安全的物业管理服务。

1、企业培训：公司发展史、公司经营方针、公司理念、公司精神及管理目
标等。

2、员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等。

3、安全防范意识的培训,客户服务体系的培训,物业管理知识的培训。

4、军训与参观学习。

1、公司文化的培训、管理制度的培训。

2、针对物业功能特点的物业管理模式的培训。

3、基本技能培训：相应岗位的专业知识、设备操作技能、岗位职责、工作
制度、服务质量标准、质量考核标准等。

4、新技术〔能培训：智能化技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管
理技术等。

1、操作层自我开辟培训：利用社会办学条件,进行有关学历、职称的外送培训。

管理处利用现有条件,举办电脑、外语等相关知识讲座。

2、新政策、新理论培训
物业管理理论动态、有关法规文件、竞争企业新动向等。

3、讲师再培训
讲师更新知识及观念,吸纳新理论,不断创新培训工作思路的培训。

主要形式有专题研讨、实际案例分析、摹拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。

这种培训以自培为主。

外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。

由公司组织培训学习。

主要是电大、夜大、函大等形式。

公司鼓励员工积极上进,并赋予宽松的学习环境。

1、目的：更新知识、增强技能。

2、要求：
传递信息：通过培训及时了解公司的目标、方针以及同行业中各类信息。

更新知识：及时补充、更新各类技能知识,跟上时代的步伐。

提高能力：提供各种外培机会,全面提高管理人员各项管理服务水平。

3、内容与课程安排：
岗前培训
在职培训
外培
1、岗位职责
直接领导的
24 2、基本业务知识、业务能独立上
面授教育和上岗考核学范围、工作技巧岗、独挡一
自学、实践鉴定
时 3、ISO9000 服务标准面
相结合
4、首接式服务基本技巧
1、月工作总结,分析、积
累工作中处理得法或者不当
的案例 ,积累经验及吸取不断提高以部门为单第四季末
教训管理能力 , 位集中研管理知识240
2、学习《物业管理通论》、更新管理讨 , 案例分考试；年学时
《物业管理动态》知识 ,掌握析 , 灌输新末技能考
3、学习经济学常识和管理行业信息知识核
知识
4、举行各类专题知识讲座
按外 1、物业管理岗位资格培寻求发展脱产或者半脱取得证书
2、ISO9000 内部质量审 核员培训。

3、各类专业知识培训。

公司人事部
统一组织安
排
1、目的：明确工程设备部职责任务及专业分工的工作责任,工作制度,服务标 准。

2、内容与课程安排 〔岗前培训
由 主 管 领 导
对 其 进 行 上 岗考核鉴定
维修文明语言、维修服
务范围和流程、维修工 职责、维修养护技能及 操作技巧
开 拓 管 理
同行业中业绩优良的单位 思路 , 学 习
先进经验
取证 培 单
位 要 求 实 现 达 标 产
率
参观
考察
个 别 辅 导
自学实践
班长
训。

楼宇结构、各专业设备
的维护保养内容特点 ,强
技能知识书弱电布线 , 维修服务标
面考试、实操准,维修工作程序。

初步
水平、工作表了解设备特点〔水电工、
现等具体业水电气走向、班组主要
务考核机具、维修服务标准、
维修工作程序
在职培训
每月上旬及中旬各 1 次,每次 2 小时
每月末两次,每次 2 小时
半年 1 次维修手册、设备手册、
消防手册、维修技巧及
常识、消防知识、主要
设备知识、工具使用方
法
政治思想教育、职业道
德教育和技术交流 ,案例
分析；总结月工作情况 ,
扬长避短
设备操作演练
讨论学习
集中研讨
集中学习
维修班长
工程主任
和班长
主管部门
每半年一次
实操考核 ,每
年末专业知
识书面考试
工程维修
讲授实操主管和班
长
3 个月
1、目的：明确安全管理员的职责任务,工作制度,服务标准,树立安全管理员职业意识。

掌握上岗应知应会的基本知识和组织纪律,培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的安全管理员队伍。

2、内容与课程安排〔岗前培训
3 小时1 周1 个月安全管理员职责、工作规程、
工作标准、纪律和奖惩制度、
安全保卫服务的各项规章和有
关政策及法令
本岗位安全保卫服务的基础知
识运用：消防、安管设施、设
备的操作
岗位服务技能、队列训练、素
质训练
集中学习
与个别辅
导相结合
实习
实地操作
培训
安全事务
主管和班
长
班长
期满进行上
岗考核鉴定
期满部门主
管进行实操
考试全体维修工按工种、级
别分别进行各类专业技
每年 1 次
能强化培训,并进行等级
评定考核
按工种、级别公司人事
分别进行实部和业务
操和书面考主管部门
核
在职培训
政治思想、职业道德、法律
常识、 消防知识、本岗位
专业知识
队列、擒拿格斗、防卫术、
集中训练
捕俘拳 、体能
"小教员"集训 1 次
部门
高楼消防知识、紧急集合演
集中训练
练
消防实战演习
集中训练
部门
〔1 目的：明确本岗位职责任务,树立清洁服务职业道德意识和从业热情,掌握 本岗的操作规程和服务标准。

内容与课程安排 〔岗前培训
上旬 及中
旬各 1 次
月末两次
周二 、四
各 3 小时
每月 1 次 每年末进行
1 次岗位知
识考试
每季度 1 次
军训考核
公 司 主 管
部门
公 司 主 管 公 司 主 管
每季 1 次 半年 1 次 集中学习
班长
XX 电视台概况 ,员工守则,职业
道德
本岗位职责、工作纪律；本岗位 清洁操作规程和工作标准；环境
保护意识。

相应岗位的操作规程、工作标
准；清洁机械的使用与保养,清洁
剂使用及注意事项
在职培训
职业道德、工作宗旨、工作精神；
与清洁有关的政府法规、条例；
岗位专业知识的更新与先进技
术；清洁安全消防知识
讨论工作中遇到的问题寻求解决
方法；讨论如何吸取先进的工作
经验；相互交流各种合理化建议
清洁机械的操作、保养；清洁用
品的使用及注意事项；清洁工作
的要求和难点分析
严格考勤制
度 , 做 好 培
训记录
班长负责做
好工作总结
记录
严格考勤制
度 , 做 好 培
训记录
公司主管
部门
环境管理
部主管
环境管理
部主管
1 周后进行
" 员 工 上 岗
考核鉴定" 书 面 考 试 ,
以及转正考 核鉴定 清洁班长 带领下学 习 实地操作
与个别辅
导相结合
每 月上 旬 及 中 旬各 1 次
环境 管理
部主管
环境 管理
部主管
环境 管理
部主管
集中培训
3 小时
3 个月 季末
月末
座谈
面授
1 周
1、目的：明确绿化管理员的职责和任务 ,强化服务意识,提高专业技能,熟练 掌握本岗位的操作规程、技术要领和服务标准。

2、内容与课程安排
组织架构是实现"一站式"管理运作方式的组织保障,建立以业主和客户为中心 的服务方式,业主和客户的一切需求可以通过任一渠道传送到客户服务中心 ,客户 服务中心将指令下达到操作部门 ,由操作部门完成对业主和客户的服务 ,并将完成 情况反馈到客户服务中心 ,由客户服务中心对业主和客户的服务是否满意进行回 访。

1、客户服务中心负责办理物业投入使用、业务接待、问讯、投诉、报修等接
园林工具的使用保养 ,有关
花卉养护常识 ,花卉树木修
剪、整形常识；园林绿化典
范资料学习；园林绿化 ,鉴
赏知识学习
上岗考核鉴
定
年中 1 次实
操
考 评 , 年
末 1 次专业
知识考试
环境管理
部主管
面 授 教
育 和 实
操 相 结
合
集中培
训学习
1 周
每 月
三次,
每 次
两 小
时
待工作,以及客户资料管理、客户关系管理、客户服务需求采集和评估等。

2、工程维修部负责 XX 电视台范围内公共设施、设备的保养和维护管理工作, 业主和物业使用人提出的日常维修工作等。

3、安全事务部负责 XX 电视台范围内的消防、公共安全保卫以及交通、停车
场管理等工作。

环境部负责 XX 电视台范围内清洁、绿化、消杀等环境卫生管理,以及君临
国际广场的外墙清洁事务。

质量管理机制
根据 ISO9001：2000 标准的有关要求建立并推行了一整套有效的质量管理
体系,综合运用现代科学和管理技术成果,把质量目标落实到各部门、各环节直到个人,并通过品质监管人员的监督检查,实现全员性的质量管理。

计划目标考核管理、督导管理机制
公司与各部门签订年度管理目标,制定年、月度工作计划；逐级分解,与各部门
签订管理目标责任制,实行月、周工作计划体制,并要求各部门汇报每周、月工作计
划完成情况。

年度计划的完成由总经理对各部门工作计划完成情况进行考核,每季度、月度进行考核,在年末进行综合考评,并以此为依发放年度奖金。

对每一个员工使用督导管理方式,对各职能部门实施指挥和指导。

一是经济管理, 通过制定员工岗位工资和工作绩效挂钩的工资制度,岗位工资中含有部份绩效
工资, 绩效工资将根据员工工作目标完成情况予以发放,从而调动员工积极性；二
是制度管理,制定一整套完善的规章制度和工作流程 ,规范员工言行,提高工作质
量和工作效率；三是培训教育管理,通过各种宣传教育手段培训员工的敬业精神、职业道德和职业素质,不断提高员工的综合素质和专业技能。

自我约束机制
将员工的服务礼仪规范、岗位职责、操作规程等纳入规范化管理范畴,通过对员工手册、服务手册、管理制度等的培训和相关内容的考核,让员工自我约束、自我控制、自我完善。

激励机制
员工激励机制,一是行政促动力,以行政权力为依托,以行政命令为基本形式,以奖惩为后盾的体制性促动力；二是竞争促动力,运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞聘选择安全班长,以先进带后进,共同完成任务；三是舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的；四是管理者的凝结力,通过领导者或者一位管理人员对于下属的吸引力、影响力,促进日常管理工作协调开展。

(一)完善的内部管理制度
建立系统内统一、规范、完整的人力资源管理制度,实现人力资源的本土化管理。

通过建立完善的内部管理制度 ,以制度约束人,以制度引导人。

遵照"责任明确化、工作制度化"的原则,加强现场管理。

(二)招聘选拔
1、招聘选拔体系
(1) 招聘选拔的依据：根据岗位说明书的任职资格要求进行招聘和选拔。

(2) 招聘选拔的渠道：从人材市场招聘及内部推荐、选拔符合任职条件的管理人员或者技术人员。

(3) 竞聘上岗：通过岗位竞聘方式让优秀的人材不断涌现,保证业务的不断发展同时,也为员工职业生涯的发展创造条件。

(4) 招聘效果多向反馈：为了解新员工试用期工作表现,使得新员工更快熟悉公司、了解公司、融入公司,同时也便于公司不断评估招聘的效果,健全招聘制度, 检讨和完善招聘流程。

(三)招聘选拔原则
1、计划原则：所有的招聘活动均具有较强的计划性 ,从而不断提高招聘的效率和成功率。

2、公正原则：招聘中对所有应聘人员一视 XX,以任职资格为选拔标准,做到任人唯贤,坚决杜绝任人唯亲和因人设岗 ,实现人力资源高效、合理配置 ,保证招聘到优秀、合格的人材。

3、回避原则：在招聘选拔过程中实施回避原则,做到举贤避亲,创造公平、公正的竞争环境。

强化员工培训
1、提高各级员工的专业知识、专业技能、实际操作能力和管理水平 ,不断提高组织和员工的工作绩效,为大厦提供优质、高效的服务。

2、提高员工职业道德和职业素质。

3、满足员工自我提高、自我完善、自我发展的期望 ,为员工职业生涯发展创造条件,吸引和留住优秀人材。

〔二培训原则：
1、系统性原则：根据业务需要和员工需求,提供系统性的员工培训。

2、理论联系实际原则：培训工作做到理论联系实际,学以致用,提高培训工作效果。

3、因人施教和因岗施教原则：培训工作将根据员工不同的实际水平以及不同
岗位任职资格要求,开展有针对性的培训。

4、专业技能和职业素质相结合原则：培训工作既要重视对员工专业知识和专业技能的培训,也要注重员工职业道德和职业素质方面的培训。

〔三建立培训体系
1、员工三级培训体系：入职培训、岗前培训、在职培训。

2、建立内部讲师队伍：建立以骨干为兼职教师的培训小组 ,形成各种互补的培训体系。

3、灵便多变的教学方式：分组讨论的培训方式、演讲式的培训方式、经验介绍式的培训、示范操练式培训方式、案例分析研讨。

4、完善培训评估体系：课程效果评估、教师授课评估、教材质量审核、培训效果评估。

〔四培训种类
1、入职培训：所有新入职员工均需接受入职培训,培训的主要内容有公司概况、经营理念、服务理念、服务意识、服务礼仪、管理模式、职业道德及公司规章制度等,通过入职培训使新员工对公司有初步的了解。

2、岗前培训：新员工入职培训合格后,进行规章制度、岗位职责、操作规程、作业质量标准及岗位技能等进行岗前培训。

3、在职培训：根据不同级别的员工,公司将安排相应的在职培训和现场指导, 主要针对各项专业技能、工作技巧、质量意识、操作规程等进行培训,进一步提高员工解决实际问题的能力。

4、晋升培训：员工因工作表现突出,工作成绩显著,晋升到更高一级岗位前需进行晋升培训,公司为其提供新岗位工作职责、质量标准、工作流程以及必须具备
的专业知识和专业技能等方面的培训。

5、外送培训：根据工作需要,为进一步提高管理水平和业务能力,员工可申请选送外出进修或者参加专业培训机构的短期培训、讲座、交流会等。

6、个人进修：公司鼓励员工充分利用业余时间到大专院校或者专业培训机构进修学习,包括攻读学位、职称及其他资格证书的考试、培训等。

公司将按岗位工作目标要求对员工进行绩效考核,评估员工的工作绩效、岗位称职情况以及员工工作绩效的提高,主要包括：工作目标或者计划达成情况、岗位职责完成情况、服务意识、业务技能、协调能力、职业素质等方面按月度、季度、年度进行的考核,并做好考核记录,进入员工行为档案,为员工下一个考核期和培训工作提供参考。

1、绩效考核实行 100 分制,考核结果设定五个级别：优秀、良好、合格、基本合格、急需改进。

2、不同级别考核结果有一个相对固定分配比例,构成相应的正态分布。

3、不同级别考核结果对应不同的考核系数,员工实得绩效工资=基准绩效工资×考核系数。

4、考核成绩、考核级别、分配比例、考核系数对应关系如下：
考核等级考核成绩人数分配比例考核系数备注优秀90-100 1% 1.5
良好80-90 3% 1.2
合格70-80 90% 1.0
基本合格60-70 5%0.8
急需改进60 以下1%0.6
5、工资与考核系数的关系：当月工资= 〔基础工资+绩效工资×考核系数
6、如连续两次考核结果是"基本合格"或者一次考核结果是"急需改进"的员工将予以待岗或者辞退。

1、建立绩效面谈制度,通过考核者与被考核者单独面谈,由考核者向被考核者反馈绩效考核结果,并对考核结果、工作计划、工作改进计划等方面内容进行双向沟通,在面谈过程中被考核者有权对其工作绩效进行充分的说明和解释。

2、面谈主要涉及以下内容：
〔1 肯定上一考核期间工作成绩以及表现出的能力和态度；
〔2 共同分析未完成目标和计划的原因,以及需要改进之处；
〔3 下一考核期间将采取哪些改进措施来提高绩效；
〔4 共同制定下一考核期工作目标和计划；
〔5 员工完成工作目标所需接受的培训、管理处需提供的资源以及需直接上级进行协调的工作等；
3、绩效面谈主要原则
〔1 维护员工的自尊,嘲弄取笑员工绝不可以使员工进步,对员工表现好的方面赋予赞扬；
〔2集中在员工的实际工作表现,并非他的性格或者为人,上级有不清晰地方要发问；
〔3让员工切实地参预面谈,注意倾听员工的解释,绩效面谈重点是共同探讨解决问题的方法和提高绩效的途径,而不在于数落员工过失和过错。

表一、职员绩效考核表〔经理
表二、职工绩效考核表〔主管、管理人员、工程技术人员
表三、员工考核评分表〔保安、清洁工
名称
部门
内容项目
遵守规章
敬业精神
工作计
编号
版本
生效期
岗位
工作内容
1、按时打卡、上下班无迟到、早退、旷工,无违纪行为。

4 分
2 、按公司的规章制度办事 , 不徇私情。

4 分
1 、工作勤奋 , 踏踏实实 , 任劳任怨。

5 分
2、工作在计划的时效内完成,没有拖沓行为。

5 分
1 、制订月度工作计划 ,计划切实可行 ,有预见性。

5 分
修改状态
页码
年月
自部门副总考核
评经理经理领导
考评考评小组
审定姓名
2 、 严 格 实 施 工 作 计 划 , 计 划 执 行 有 力 。

5 分
1 、 本 岗 位 的 工 作 质 量 符 合 要 求 , 且 不 断 提 升 。

5 分
2 、 工 作 效 率 高 , 具 有 开 拓 精 神 , 创 新 意 识 。

5 分
1 、 优 质 完 成 公 司 交 办 的 各 项 工 作 。

5 分
2、对 公司 的重 大决 策坚决执 行 ,确保质 量和效果。

5 分
1、按公司规定要求着装和提供服务 ,服务形象良好。

4 分
2 、 善 于 处 理 人 际 关 系 , 与 同 事 和 部 门 关 系 和 谐 。

5 分
1 、 与 下 级、 同 级 关 系 沟 通 顺 畅 , 沟 通 效 果 明 显 。

4 分
2 、 与 上 级 保 持 沟 通 顺 畅 , 能 及 时 领 会 领 导 意 图 。

4 分
1 、 经 常 向 上 级 或者 同 事 提 出 合 理 化 建 议 。

4 分
2 、 能 够 收 集 同 事 意 见 , 建 议 并 向 公 司 反 馈 。

5 分
意 见 和
建议
个 人 形
象
沟 通 能
力
工 作 能
力
工 作 业
绩
划
1 、 能 按 时 参 加 公 司 举 办 的 业 务 培 训 。

业 务 培
训
4 分
1 、 在 问 题 处 理 上 全 局 观 念 强 , 注 重 艺 术 与 方 法 。

5 分
2 、 在 决 策 上 通 盘 考 虑 , 具 有 极 度 强 的 全 局 观 。

5 分
为 公 司 做 出 突 出 贡 献 或者 增 强 公 司 社 会 形 象 。

8 分
合计
100 分
上月 " 基本合 格改 情况
编号
修改状态
页码
姓 名
月
4 分
2 、 自 觉 学 习 相 关 技 术 知 识 , 不 断 提 高 业 务 水 平 。

全 局 观
念
突 出 贡
献
版本
生效期
岗 位
部 门
名称
年
自主管 部门考核领
评考评 经理导小组
考评审定
1、按时打卡、 上下班无迟到、 早退、 旷工,无违纪行为。

4 分
2 、 按 公 司 的 规 章 制 度 办 事 , 不 徇 私 情 。

4 分
1 、 工 作 勤 奋 , 踏 踏 实 实 , 任 劳 任 怨 。

4 分
2 、 工 作 在 计 划 的 时 效 内 完 成 , 没 有 拖 沓 行 为 。

5 分
1 、
本 岗 位 的 工 作 质 量 符 合 要 求 , 且 不 断 提 升 。

5 分
2 、 不 断 改 进 工 作 方 法 , 工 作 效 率 高 。

4 分
1 、 优 质 完 成 公 司 交 办 的 各 项 工 作 。

5 分
2 、对公司的重大决策坚决执行,确保质量效果。

5 分
1 、按公司规定着装和提供服务,服务形象良好。

4 分
项目
遵 守 规
章
敬 业 精
神
个 人 形
象 工 作 能
力
工 作 业
绩
工作内容
内容
2 、善于处理人际关系,与同事和部门关系和谐。

4 分
1 、 与下级、 同级关系沟通顺畅,沟通效果明显。

4 分
2 、 与上级保持沟通顺畅,能及时领略领导意图。

4 分
1 、 经 常 向 上 级 或者 同 事 提 出 合 理 化 建 议 。

4 分
2、能够主动搜集内部、 外部意见和建议并向公司反馈。

4 分
1 、 能 按 时 参 加 公 司 举 办 的 业 务 培 训 。

4 分
2 、 自觉学习相关技术知识,不断提高业务水平。

4 分
1 、 及 时 完 成 领 导 交 办 的 临 时 工 作 。

4 分
2、因与别的岗位连带关系产生的暂时工作能及时完成。

4 分
1 、 具
协 作 精 神 , 能 团 结 同 事 共 同 完 成 工 作 。

4 分
2 、 自 觉 维 护 团 队 形 象 , 团 队 建 设 。

4 分
团 队 精
神
意 见 和
建议
临 时 工
作
沟 通 能
力
业 务 培
训。