工业用地用作仓储物流项目之合法性分析丨大成·实践指南

⼯业⽤地⽤作仓储物流项⽬之合法性分析⼁⼤成·实践指南
近年来，电商⾏业的蓬勃发展拉动了对物流仓储⽤地的需求，但由于物流仓储⽤地存在税收贡献低、就业岗位少、物流运输车辆对周边环境有不利影响等弊端，致使地⽅政府对物流仓储⽤地的出让态度消极，从⽽最终导致物流仓储⽤地供不应求，甚⾄在实践中经常出现利⽤⼯业⽤地建设仓储物流项⽬的现象。

本⽂将从法律⾓度对⼯业⽤地⽤作仓储物流项⽬之合法性进⾏分析，以供各位读者参考。

案例
某仓储物流开发商拟收购某科技型产业园项⽬，并将改/重建为仓储物流项⽬，该项⽬的《⼟地出让合同》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建筑⼯程施⼯许可证》以及《房地产权证》中均载明⼟地⽤途为“⼯业”，并⽆任何“仓库”、“仓储”、“配送中⼼”或其它类似字样。

那么，在未经有关政府批准的情况下，能否将⼯业⽤地直接⽤于建设仓储物流项⽬？擅⾃变更⼟地⽤途存在怎样的法律风险？实践中是否有相应的解决之道？
⼟地⽤途的分类
⾸先，根据《⼟地利⽤现状分类》(GB/T21010-2017)的规定，⼯业⽤地和仓储⽤地在⼆级类⼟地中被划分为两个相互平⾏的类别，
仓储⽤地两个⼆级类。

即⼀级类06⼯矿仓储⽤地中包含了0601⼯业⽤地和0604仓储⽤地两个⼆级类
其次，根据《城市⽤地分类与规划⽤地标准》(GB-50137-2011)的规定，城市建设⽤地包括：居住⽤地、公共管理与公共服务设施
物流仓储⽤地、道路与交通设施⽤地、公共设施⽤地及绿地与⼴场⽤地8⼤类，由此可以⼯业⽤地、物流仓储⽤地
⽤地、商业服务业设施⽤地、⼯业⽤地
看出，⼯业⽤地与物流仓储⽤地属于两个独⽴的⼟地类别，⽆任何交集。

再次，根据中华⼈民共和国国⼟资源部官⽅⽹站于2012年3⽉2⽇对相关问题的回复意见：仓储⽤地、⼯业⽤地属于不同⽤途，⼯业⽤地不可⽤于仓储。

由此可见，⼯业⽤地与仓储⽤地分属不同的⼟地类别，且为并列关系，两者互不包含。

⼯业⽤地⽤作仓储物流项⽬的实践操作
实践中，能够获得物流仓储⽤地的开发商⾮常少，⼤部分都是将⼯业⽤地⽤作建设仓储物流项⽬，但在具体操作上⼀般会有两种不同的⽅式。

⽅式⼀：直接以仓储物流项⽬报批报建，即所建设项⽬的《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建设⼯程施⼯许可证》、《房地产权证》、以及与项⽬建设有关的政府批复中，会有“同意作为仓储⽤地使⽤”、“仓库”、“仓储”或类似的字样或者类似表述；如下图，在《建设⽤地许可证》中载明建设项⽬名称为⼯业或仓储项⽬。

⽅式⼆：直接以⼯业项⽬名义报批报建，但是实际使⽤时作为仓储物流⽤途使⽤。

实践操作的合法性探究及相应对策
由于⽅式⼀及⽅式⼆的《⼟地出让合同》及《⼟地使⽤权证》上记载地块的⼟地⽤途均为“⼯业⽤地”，⽽⾮“仓储⽤地/物流仓储⽤地”。

根据《⼟地管理法》以及《⼟地管理法实施条例》的规定，当事⼈不按照批准的⽤途使⽤国有⼟地的，由县级以上⼈民政府⼟地⾏政主管部门责令交还⼟地，处以罚款，罚款额为⾮法占⽤⼟地每平⽅⽶10元以上30元以下”。

另，《⼟地出让合同》中⼀般会约定：“受让⼈应当按照本合同约定的⼟地⽤途、容积率利⽤⼟地，不得擅⾃改变。

在出让期限内，需要改变本合同约定的⼟地⽤途的，需要依法办理⼟地⽤途批准⼿续”。

因此，从法律⾓度来看，在未与⼟地管理部门达成⼀致，并通过签署《⼟地出让合同补充协议》的⽅式，将“⼯业⽤地”变更为“仓储⽤地/物流仓储⽤地”的情况下，特别是采⽤⽅式⼆，直接以⼯业项⽬名义报批报建，但是实际使⽤时作为仓储物流⽤途使⽤，将会⾯临被责令交还⼟地，并处以罚⾦的风险。

但由于实践中，直接通过签署《⼟地出让合同补充协议》的⽅式，将“⼯业⽤地”变更为“仓储⽤地/物流仓储⽤地”的可能性⾮常⼩，因此，这也间接导致了很多企业采取⽅式⼀，即在与项⽬建设有关的《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建设⼯程施⼯许可证》、《房地产权证》中，明确载明建筑性质或规划⽤途包括“仓储”或“仓库”等字样。

这样，⼀是可以证明相关政府部门对于建设仓储项⽬的知情、认可；⼆是，在⼀定程度上可以作为公司在实践中遭受相关政府就擅⾃变更⼟地⽤途调查、及/或处罚时的抗辩理由，以最⼤程度的减少被政府处罚的风险。

结语
本⽂所述案例中的仓储物流开发商，因⽆法改变⼟地性质且⽆法在与建设项⽬有关的《⼟地使⽤权证》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建设⼯程施⼯许可证》中载明与仓储或仓库相关的内容，最终放弃了收购⼯业园区改建仓储的计划。

本⽂仅是作者针对⼯业⽤地做仓储物流项⽬的合法性的简要分析及探讨，实践中，会因各地地⽅政府的不同政策和执法⼝径⽽有所差别，因⽽，笔者建议，开发商进⾏仓储物流项⽬开发前，⼀定要先了解清楚⼟地的性质和⽤途，并聘请专业律师进⾏尽职调查。

在获得律师的专业意见后，与地⽅政府积极沟通，以避免因⼟地⽤途问题⽽影响后续的项⽬开发建设。

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