姜端、青岛市城阳区人民政府民政行政管理(民政)二审行政判决书

姜端、青岛市城阳区人民政府民政行政管理(民政)二审行政
判决书
【案由】行政行政行为种类行政受理
【审理法院】山东省高级人民法院
【审理法院】山东省高级人民法院
【审结日期】2021.01.07
【案件字号】(2020)鲁行终1731号
【审理程序】二审
【审理法官】李莉军王修晖郝万莹
【审理法官】李莉军王修晖郝万莹
【文书类型】判决书
【当事人】姜端;青岛市城阳区人民政府
【当事人】姜端青岛市城阳区人民政府
【当事人-个人】姜端
【当事人-公司】青岛市城阳区人民政府
【代理律师/律所】曲颂菊山东海乐普律师事务所
【代理律师/律所】曲颂菊山东海乐普律师事务所
【代理律师】曲颂菊
【代理律所】山东海乐普律师事务所
【法院级别】高级人民法院
【原告】姜端
【被告】青岛市城阳区人民政府
【本院观点】涉案房屋基于公共利益需要实施征收，涉案13号《征收决定》已由生效判决认定合法，13号《征收决定》及涉案《补偿方案》在本案中可直接作为证据使用。

【权责关键词】行政复议合法违法查封质证合法性证据确凿行政复议撤诉维持原判改判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，被告城阳区政府于2019年6月23日作出《未登记建筑认定结果告知书》，载明：环海小区内1号楼北侧储藏室(计36个)实测建筑面积共约193.92平方米的未登记建筑及该小区内2号楼北侧储藏室(计25个)实测建筑面积共约102平方米的未登记建筑，经城阳区政府组织召开的未登记建筑认定会议讨论并确定，均不符合青政发〔2013〕16号文件规定认定标准，认定为手续不齐全附房，按照《补偿方案》第十四条第五项规定：配套车库、附房等附属设施经房地产评估机构据实评估后进行补偿。

本案原告姜端及案外人庄晴士等人不服该《未登记建筑认定结果告知书》，申请行政复议，青岛市人民政府于2019年11月27日作出青政复决字〔2019〕828号《行政复议决定书》，以城阳区政府程序明显不当为由确认该认定行为违法。

姜端等人仍不服，向青岛市中级人民法院提起行政诉讼。

再查明，本案原告姜端及案外人庄晴士、庄联、庄波不服被告城阳区政府于2019年6月28日作出的涉案青城征字〔2019〕13号《征收决定》，向青岛市中级人民法院提起行政诉讼，在该审理过程中，庄联、庄波主动提出撤诉申请，法院依法予以准许。

后经审理，青岛市中级人民法院于2020年5月20日就姜端、庄晴士作出(2020)鲁02行初26号行政判决，驳回其诉讼请求。

姜端、庄晴士不服，提起上诉。

山东省高级人民法院经审理，于2020年8月14日作出(2020)鲁行终1273号行政判决，驳回上诉，维持原判。

【本院认为】本院认为:涉案房屋基于公共利益需要实施征收，涉案13号《征收决定》已由生效判决认定合法，13号《征收决定》及涉案《补偿方案》在本案中可直接作为证据使用。

根据上诉人的上诉及被上诉人答辩意见，本案的审理重点是：1.本案是否需要中止审理，原审法院审判程序是否合法；2.涉案补偿决定是否合法。

一、关于本案是否需要中止审理。

关于上诉人所提其已针对《未登记建筑认定结果告知书》提起诉讼，部分附房是否纳入补偿范围将对本案的处理结果产生实质影响，本案应中止审理的上诉理由，经查，上诉人主张的储藏室属附房，无产权登记，如最终认定为合法面积，可通过增加补偿费差价的方式予以补偿。

原审法院未中止本案审理并无不当。

二、关于涉案补偿决定是否合法。

1.本案评估机构的选定程序是否合法。

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

”本案中，由于被征收人在上述期限内未协商一致，房屋征收部门从2018年度青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，并在征收区域予以公示。

2019年7月14日，被上诉人依法组织被征收人投票选择。

经被征收人投票及唱票、计票，共收回64张选票，最终确定涉案房地产价格评估机构为青岛中天兴业土地房地产评估有限公司。

该评估机构的选定程序并无不当。

目前法律、法规并未明确规定房屋征收部门组织被征收人以投票方式选择评估机构的推荐数量，被上诉人沿用《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》第十九条之规定的做法，按照1:3比例推荐评估机构并不违反法律规定。

关于上诉人所提被上诉人按照1:3比例推荐评估候选机构是依据失效规定作出，仅推荐3家评估机构严重限缩了被征收人的选择权的上诉理由，不能成立，本院不予支持。

2.关于评估结论是否合法的问题。

本案中，涉案评估报告的评估时点为2019年6月29日，系作出征收决定公告之日，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”之规定。

分户评估报告载明，评估的价值是采用市场比较法和成本法，在已确定房屋比准价基础上考虑被征收房屋的建筑面积、区位、用途、建筑结构、朝向、成新等因素修正后得出征收补偿价值。

因附房无产权手续和规划手续，评估机构采用成本法进行评估，并按照重置
价格考虑折旧后得到合理评估值。

本案评估机构对涉案房屋评估的价值类型和技术路线，亦
未违反相关规定。

综上，本院通过对评估机构的资质、评估机构的选定、评估时点、评估方
法等进行审查，认为涉案评估报告合法、真实、有效。

关于被上诉人所提评估报告采取市场比较法融合成本法确定上诉人房屋补偿价值，造成补偿单价偏低的上诉理由不能成立，本院
不予支持。

3.关于被诉补偿决定是否合法的问题。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第
二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

本案中，被上诉人
涉案房屋征收补偿决定中，明确告知被征收人可选择货币补偿或房屋产权调换，且提供了具
体金额的货币补偿和产权调换房屋供被征收人选择。

涉案房屋征收补偿决定对因征收房屋造
成的搬迁费、临时过渡补助费、装修补偿费、安装燃气补偿费、配套车库、附房等附属设施补偿等项目，均按《补偿方案》规定的标准和数额进行了补偿，体现了公平补偿原则。

关于
被征收房屋应予补偿安置面积、货币补偿金额及各项补偿费金额的计算问题，原审法院已进
行了详细审查，本院认为正确，理由不再赘述。

因涉案房屋评估基准价中已包含土地使用权
价值，关于上诉人所提补偿决定遗漏了土地使用权的价值补偿的上诉理由不能成立，本院不
予支持。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

上诉人的上诉
理由不能成立，本院不予支持。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人姜端负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 00:19:49
【一审法院查明】原审法院经审理查明：1.原告姜端在青岛市城阳区拥有合法房屋一处，不动产权证号为鲁(xxx)青岛市城阳区不动产权第xxx号，证载房屋建筑面积89.50㎡，用途为住宅，建筑结构为混合，竣工日期1997年6月30日。

2.2019年6月28日，被告城
阳区政府作出青城征字〔2019〕13号《关于青岛新机场高速连接线(双埠-夏庄段)工程流亭
街道辖区内国有土地上住宅房屋征收决定》(以下简称13号《征收决定》)，决定自2019年
6月28日正式启动青岛新机场高速连接线(双埠—夏庄段)工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收与补偿工作房屋征收部门为青岛市城阳区住房和城市建设管理局房屋征收组织落
实单位为青岛市城阳区流亭街道办事处房屋征收范围为青岛新机场高速连接线(双埠—夏庄段)工程流亭街道辖区内国有土地上的住宅房屋(详见征收平面图)。

次日，被告在征收区域内发布《青岛市城阳区人民政府关于青岛新机场高速连接线(双埠—夏庄段)工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收决定公告》，将《青岛新机场高速连接线(双埠-夏庄段)工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)作为附件一并公告，同时告知被征收人签约期限为2019年7月30日至2019年8月29日，搬迁腾房期限为2019年8月3日至2019年9月2日。

《补偿方案》显示征收区域内涉及被征收住宅房屋81户，原告涉案被征收房屋即在该房屋征收范围内。

在上述公告确定的补偿协议签约期限内，原告
未与房屋征收部门签订补偿协议。

3.2019年6月29日，房屋征收部门在被征收区域
现场发布了《关于选择青岛新机场高速连接线(双埠-夏庄段)工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2019年6月29日至2019年7月13日期间从青岛市住房和城乡建设局定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定1家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并将协商选定结果通过所在街道
办事处认定后提交房屋征收部门。

因被征收人在上述规定期限内未能协商选定评估机构，房
屋征收部门于2019年7月14日在被征收区域内发布了《关于投票选定青岛新机场高速连接线(双埠-夏庄段)工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人从该公告所示的推荐评估候选机构名单中投票选定。

经现场投票、唱票、计票等过程，
最终收回投票64票，均为有效票，其中青岛中天兴业土地房地产评估有限公司56票，得票数最高。

同日，房屋征收部门在被征收区域内发布了《关于青岛新机场高速连接线(双埠-夏庄段)工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构选定情况的公示》，最终确定青岛中天兴业土地房地产评估有限公司承担该项目的房屋征收评估工作。

2019年7月14日，
房屋征收部门(甲方)与评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司(乙方)、青岛市城阳
区流亭街道办事处(丙方)共同签订《青岛新机场高速连接线(双埠-夏庄段)工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收项目评估委托协议》，由甲方及丙方委托乙方对该项目内的住宅房屋进行评估，评估时点为2019年6月29日。

4.2019年7月15日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司进入原告涉案被征收房屋内进行现场勘查、拍照，并填写了“资产勘查现场记录工作底稿”，由资产占有方姜端及估价师签字确认。

2019年7月30日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司就原告涉案被征收房屋出具了住宅房屋征收分户评估表及住宅房屋装修、附房、集中安装燃气分户评估表，该两表载明权利人为姜端，房屋坐落仙山西路77号1号楼4单元501户，房屋用途为住宅，楼层为5层，朝向南，房屋建筑面积89.5㎡，评估时点为2019年6月29日，房屋评估单价13770元/㎡，室内装修补偿30462元，附房补偿总价5883元，集中安装燃气补偿2208元。

另外，涉案住宅房屋装修、附房、集中安装燃气分户评估表的“备注”栏载明：“本评估结果以房地产权属证书记载为依据而作，如房屋权属、权利人、建筑面积等事项变更，应以变更后内容为准，并相应调整评估结果。

集中安装燃气补偿需提供集中安装燃气证明。

”2019年8月1日，房屋征收部门将该二份评估表向原告直接送达，原告本人签收。

原告不服该评估结果，于2019年8月8日提出书面异议，认为其涉案被征收房屋征迁价格应不低于32000元/㎡，房屋装修补偿应为现评估价格的10倍，附属房的补偿价格应不低于120000元。

次日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司予以回复称，因比较法和成本法从不同角度反映评估对象的现行市场价格，两种评估结果有一定差距，本次选取更能体现实际市场情况的比较法结果作为房屋征收补偿价格，并经青岛市房屋评估专家委员会的专家指导会审后，确定估价对象一层南向征收补偿基准价为13500元/㎡，被征收房屋的补偿价格依据评估确定的基准价格进行楼层因素调整确定；经复核，整体评估报告中片区基准价格13500元/㎡结果无误；根据复核勘查记录及楼层修正系数，被征收房屋评估价格13770元/㎡结果无误；室内装修是根据市场调查行情和装修实际价格，按照重置价格考虑折旧后所得评估值，结果无误；因附房无产权手续和规划手续，采用成本法进行评估，并按照重置价格考虑折旧后得到合理评估值。

2019年
8月12日，评估机构将该回复结果向原告邮寄送达。

5.2019年9月11日，房屋征收部门工作人员约谈原告，在约谈中原告表示，其了解房屋征收补偿政策及评估价格，该房屋一直是自住无经营，有未登记建筑两处，位于1号楼北侧南开门10号、11号，有购买合同、发票，但无建设手续，未签订协议的原因是因被征收房屋评估价过低，装修补偿及储藏室补偿也过低等。

原告拒绝在该约谈笔录上签字，有流亭街道赵村社区居委会工作人员作为见证人在现场见证。

6.2019年5月10日，房屋征收部门与青岛鲁昊投资集团有限公司签订《国有土地上房屋征收项目补偿房屋预留协议》，就涉案征收项目在鲁昊壹号院项目区域预留新建高层住宅房屋(包括100平方米、107平方米、118平方米、143平方米面积不等的房源)共计189套。

评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司于2019年7月30日作出的《青岛新机场高速连接线(双埠-夏庄段)工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收鲁昊壹号院安置房均价评估表》显示，权利人青岛鲁昊投资集团有限公司，房屋坐落青岛市城阳区××路××号，评估时点2019年6月29日，评估均价27号楼14990元／㎡、29号楼15370元／㎡。

2019年8月1日，房屋征收部门将该评估均价结果直接送达原告。

7.在房屋征收公告确定的签约期限内，因原告与房屋征收部门就涉案被征收房屋的征收补偿问题未能达成一致意见，房屋征收部门提请城阳区政府作出补偿决定。

2019年12月25日，被告城阳区政府作出青城补决字〔2019〕22号《房屋征收补偿决定书》，决定：一、房屋征收部门按照《补偿方案》对被征收人给予异地房屋补偿或货币补偿。

被征收人应在本补偿决定书送达之日起5日内向房屋征收部门提交选择异地房屋补偿或货币补偿的书面意见。

逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。

二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供位于(青岛市)城阳区××路××号的鲁昊壹号院项目27号楼1单元的201户／301户／401户／601户及27号楼2单元的202户／302户／402户／602户(房屋建筑面积均为118.22平方米)、27号楼1单元2101户及2单元2102户(建筑面积均为110.96平方米)、29号楼1单元2602户及2单元2601户(建筑面积均为107.06平方米)新建高层住宅房屋作为补偿房屋，供被征收人按照《补偿方案》规定的安置定位方式进行选择，最终建筑面积以实测为准。

被征
收人从上述房源中选择一套与被征收房屋货币补偿金价值(人民币1685310.3元)相当的安置房屋作为补偿房屋。

房屋征收部门与被征收人就异地补偿房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《补偿方案》等规定进行结算。

同时，根据《补偿方案》规定，选择异地房屋补偿的被征收人实行自行临时过渡，临时过渡补助费自被征收人腾房之日起计算至2021年10月止，按照89.5㎡计算、以30元／月／㎡的标准发放，逾期按照60元／月／㎡的标准计发。

房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元，装修补偿费人民币30462元，集中安装燃气补偿人民币2208元，配套车库、附房等附属设施补偿人民币5883元。

异地补偿房屋的产权归被征收人所有。

三、被征收人选择货币补偿的，根据《补偿方案》规定和评估报告，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门应支付被征收人货币补偿数额为：货币补偿金人民币元1685310.3元，货币补偿奖励费人民币84265.52元，搬迁补助费人民币1200元，临时过渡补助费人民币26850元，装修补偿费人民币30462元，集中安装燃气补偿人民币2208元，配套车库、附房等附属设施补偿人民币5883元。

上述补偿数额合计为人民币1836178.82元。

四、被征收人应按第一条规定期限提交书面选择意见后15个工作日内，持该补偿决定书、身份证、房地产权属证书等相关证明材料办理房屋补偿或货币补偿手续，同时需确保被征收房屋不存在权属纠纷、查封、抵押等影响房屋征收的事项，否则应由被征收人自行处理完毕后，再办理房屋补偿或货币补偿手续。

五、被征收人应按第一条规定期限提交书面选择意见后15个工作日内，办理被征收房屋的交房手续，搬迁腾空位于青岛市城阳区的房屋，将房地产权属证书交与房屋征收部门，并协助办理房地产权属注销登记手续。

如被征收人不提交被征收房屋的房地产权属证书，由不动产登记机构根据房屋征收决定和该征收补偿决定，办理房地产权属注销登记手续，并将被征收房屋的房地产权属证书予以公告作废。

庭审时，原、被告均明确表示原告涉案被征收房屋没有配套车库，而被诉补偿决定书中所载的“附房等附属设施”指向的是原告另案主张权利的两间储藏室，即1号楼北侧南开门10号、11号，建筑面积合计10.62(5.31＊2)㎡。

2019年12月27日，被告将该房屋征收补偿决定书直接送达原告。

同日，被告还将该房屋征收补偿决定书在征收区域内予
以公示。

2019年12月30日，原告向被告提交书面意见，声明其本人确定选择货币补偿方式。

原告不服上述青城补决字〔2019〕22号房屋征收补偿决定，提起本案撤销之诉。

【一审法院认为】原审法院认为：一、关于本案是否需要中止审理问题。

庭审时，原告称就涉案13号《征收决定》的一审判决，其已经提起上诉，现在二审审理中。

另外，原告就被告作出的涉案《未登记建筑认定结果告知书》亦提起了行政诉讼，现在一审审理中。

因此，涉案13号《征收决定》及告知书的合法性均处于待定状态，本案所诉补偿决定应中止审理，待上述两个先决之诉形成终审判决后再恢复本案的审理。

根据本案现已查明的事实，姜端、庄晴士作为上诉人就涉案13号《征收决定》提起的上诉，山东省高级人民法院已于2020年8月14日作出(2020)鲁行终1273号行政判决，驳回二人的上诉，维持原判。

根据该生效判决的内容可知，涉案《补偿方案》合法合理，被诉13号《征收决定》合法正确。

因此，涉案《补偿方案》及13号《征收决定》在本案中均可直接作为证据使用。

另外，姜端及案外人庄晴士等人虽就涉案《未登记建筑认定结果告知书》提起诉讼，但本案被诉房屋征收补偿决定主要针对原告姜端的有证房屋进行的安置补偿，而其主张的两间储藏室在被诉补偿决定中仅作为附房予以评估补偿，如最终有相应司法文书或行政文书认定原告涉案两处储藏室属于合法面积并应给予安置补偿时，只需将本案被诉补偿决定中关于“附房”补偿费予以相应扣减即可。

若生效司法文书认定涉案《未登记建筑认定结果告知书》并无不当，被告应根据本案被诉房屋征收补偿决定所载“附房”补偿费据实向原告支付。

基于上述分析，原告上述申请本案中止的理由均不成立。

二、关于被诉房屋征收补偿决定是否合法。

主要从以下方面进行了分析：
【二审上诉人诉称】姜端不服原审法院判决提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判撤销城阳区××号房屋征收补偿决定。

主要理由如下：1.本案具有依法中止审理的事由，原审法院未准予中止审理的理由不当。

2.原审法院遗漏上诉人储藏室如何补偿的事实。

3.原审法院判决存在认定事实错误。

(1)补偿决定的事实依据不足，评估机构的选定及评估报告内容均存在违法之处。

青岛中天兴业土地房地产评估有限公司并非依法确定，分户评估报告不符合法定
形式且存在违规操作，评估方法选取成本法不符合按照同区位新建商品住房市场价格补偿原则，确少《房地产估价规范》要求的估价技术报告。

(2)补偿决定内容违法。

被征收房屋补偿标准应当按照上诉人房屋周边新建商品房市场交易价格确定补偿标准，被上诉人采取市场价格比较法融合成本法折中确定上诉人房屋补偿价值，造成补偿单价偏低。

被上诉人提供购买单价高于补偿单价1500元-2000元，且公摊系数约被征收房屋公摊系数2倍以上的产权调换房屋，实际降低了被征收人居住条件。

装饰装修的价值径直评估确定，不符合先行协商确定的规定。

补偿决定所载房源仅是预留房源，不符合产权调换房屋应当产权清晰、价值明确的规定。

补偿决定遗漏了土地使用权的价值补偿。

姜端、青岛市城阳区人民政府民政行政管理(民政)二审行政判决书
山东省高级人民法院
行政判决书
(2020)鲁行终1731号当事人上诉人(原审原告)姜端。

被上诉人(原审被告)青岛市城阳区人民政府，住所地青岛市城阳区正阳路201号。

法定代表人解宏劲，区长。

委托代理人杨长清。

委托代理人曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。

审理经过姜端因诉青岛市城阳区人民政府(以下简称城阳区政府)房屋征收补偿决定一案，不服青岛市中级人民法院于2020年9月8日作出的(2020)鲁02行初348号行。