方兴梅溪湖项目客户调研分析20120822

麻
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
将
房
或
衣
其
他
价值需求3： 82%的客户选择贩买毛坯房，可以选择自己喜欢的风格来装修。 交房标准
18%选择精装，其中可接受的装修标准以800-1500元/㎡居多。
如果是精装修的话，您希望达到的装修标准是多少？
请问您期望购买住房装修情况是以下哪种?
100%
18%
86% 54%
80% 60%
精装修 毛坯
致:方兴地产
方兴项目访谈客户分析
合富辉煌（中国）湖南公司 2012年10月
1
一、高端客户访谈
本次研究采用探索性分析（定性分析）方法，以个案深度访谈研究形式进行。 同时，个别问题采用定量分析。本调查力求客观反映采访样本的意见不需求。
1、调研目标
长沙市中高端高层客户的客户特征与价值取向；
客户对本案高层产品接受程度调研。
请问您打算购买什么户型住房？
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 29% 32%
26%
11% 1% 一房一厅一卫 两房一厅一卫 三房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫 1% 五房二厅二卫 1% 六房二厅三卫
请问您会选择购买多大建筑面积的住房？
25% 20% 15% 10% 5% 0%
请问您打算购买房子的主要的目的是什么呢？
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
66%
15% 5% 长期自住 结婚过渡 投资
11% 4% 为子女或老人购房 其他
老牌高端小区客户对目前居住环境的看法：客户对目前居住环境、房屋 面积、房型、物业管理等方面丌满，可见未来对高品质商品房的改善型 需求空间较大。
能选择较少。
您希望在户型设计方面有何亮点？
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
24%
25% 11% 6% 2% 0% 3% 2% 0%
8%
9% 2%
8%
台
园
大
大
能
房
窗
大
房
室
窗
房
间
露
花
厅
间
功
地
房
姆
藏
飘
套
帽
或
户
客
房
多
落
厨
保
储
台
入
阳
多
客户访谈： 大客厅、主卧室功能全；客厅大，南北通透的是最好的；整体要大气；主卧要大，要舒适；喜欢大的落地窗；飘窗 也蛮好的，好像可以赠送。
请问您家庭常住人口结构是？
60%


53%
年龄：以26-35岁之间的中、青年为主；
家庭人口结构：夫妻+小孩的3口家庭较多；
50% 40% 30% 20% 10% 0% 单身 父母+我 夫妻两人 夫妻+小孩 三代同堂 11% 5% 21% 11%
职业特征：以个体经营的私营业主居多，其 次是企业中高管。
东客户主要在五一路、步行街的百货商场，如王府井、新世界等； 交通工具——70%以上的客户拥有私家车，汽车品牌以中高端汽车为主
超过70%的受访客户家庭拥有一台私家车。 汽车品牌以中高档为主，如：本田、丰田、现代等；
客户背景——首改客户量最大，首置客户其次；家庭年收入多在20-30万 之间，经济实力较强。
17%
19% 15% 15% 13% 7% 5% 2% 1% 161-180 1% 180以上
2% 60-70
3%
71-80
81-90
91-100
101-110
111-120
121-130
131-140
141-150
151-160
价值需求2： 功能尺度上，要求客厅大、房间大；附加功能选择上，主要 户型设计 为多阳台或露台，其次是飘窗、落地窗，入户花园，其他功
胡小姐
何先生 河西其他客户
李先生 （中联重科）
目前有一套住房在河西的卧龙湾项目，为90㎡的2房，现在的房子居住环境不好，周边配套不好，人气不足，户型结 构也不好，房子质量不好，最满意的是教育配套比较好，梅溪湖了解一点，比较看好。
现在住在阳明山庄，173㎡五房，这个房子主要是物业不好，环境不好，是早期开发的，电梯也不好，高层不多，视 野比较宽阔，有一个很大的天然山体，私密性较好，再次买房要买130平米左右的3房，主要看房子的舒适度，环境 、交通要好，有小孩子，要有教育配套，主要是幼儿园、小学，周边生活配套设施要齐全，买菜、生活超市这些都 要有。住在梅溪湖附近，了解不多，环境蛮好的，规划还没有做出来，三年估计发展不起来，看过旭辉御府项目， 环境比较好，主要是靠近学校有教育资源。
周小姐（工程管理）
对梅溪湖知道一点，知道那里比较大而且是未来河西发展的重点
周小姐（工程管理） 了解，三年不行，五年内起来就不错了，主要是政府宣传了很久，说是东方的威尼斯城，地 理位臵不错配套不成熟。
价值需求1： 三房是市场绝对主力需求，其次为二房； 房型及面积 80-120平米为主力需求区间，121-130平米也占有较大比例。
河东及其他共76份：高桥大市场11份、五一商圈6份、袁家岭商圈7份、鸿铭中心4份、王府花
园及周边11份、华盛新外滩及周边9份、林科大4份，藏珑项目现场加电访13份，朋友介绍11份。 5、执行情况
共174份有效客户访谈记录样本
客户背景——目标客户以中青年为核心主力，3口之家较多，涉及职业以 个体及企业中高管职员居多。
请问目前登记在您与爱人名下的住房有几套？
16% 2% 1% 29% 0套 一套 两套 三套 四套及以上 52%
52%的目标客户在长沙拥有1套住房， 19%的客户拥有2套及以上住房，以改善 型客户为主； 受访客户中，73%的客户家庭年收入 在20-30万之间，支付能力较强。
请问您家庭年总收入是？
度也一般，自己现在住的120㎡的房子，不是很周正，棱角多，想换一个舒适一点、大一点的 房子，物业管理也不是很好。 高先生（王府花园业主）
喜欢在王府花园周边吃东西，买东西就去阿波罗等，这边的配套还是蛮好的，但是现在住的
120㎡的户型不是很满意，房间设臵、功能分区都不合理，住着不舒服。
教师及医生类客户：大部分都已有一套住房，目前住房主要对户型结 构、房屋质量、周围环境、教育、园林等方面丌满意，再次贩房对生 活配套、环境、教育配套、物业服务等方面要求高
肖先生（个体经营者）
梅溪湖那边现在什么配套都还没得，，三年最多建点房子了，人烟还会比较少，保利麓谷那
边都还没有发展起来啊，做肯定是做的起来，只是需要时间，至少需要5年以后，不是很了解 规划。 卢先生（个体经营者）
对梅溪湖有一点点了解，感觉近两年应该没有什么发展，炒作较多，但发展起来起码要一二
彭先生（鸿铭中心业主）
觉得鸿铭中心这边配套、环境都还可以，户型也很满意，只是觉得小区内部空间太小，舒适
度不够，而且车位严重缺乏，导致很多车就直接停在小区道路上，使小区整体看上去很拥挤， 降低了小区的舒适度。 漆先生（华盛新外滩业主）
住在这个江边外部环境还是蛮好的，小区内部的绿化感觉相对于别的项目来看一般般，舒适
武先生
唐先生
附：补充河西教师、医生等客户访谈记录
医生 有考虑买房子，想要100㎡的2房或三房，买房主要是要教育指标，为小孩子读书，现在住在南山苏迪亚诺，148㎡的 房子，只有幼儿园，小孩子读书是问题，所以在此买房只看重教育配套，只要有入学指标就行，梅溪湖不了解，去 看过达美D6区的房子，都没有指标。 考虑买150㎡左右的四房，现在住在河西南山苏迪亚诺，120㎡三房，觉得小区蛮好的，挺满意的，再次购房主要考 虑环境，还有就是周边的生活配套设施，梅溪湖听说过，觉得还好，环境还行，发展不错。
河东客户对梅溪湖片区的看法：对梅溪湖认识尚浅，多通过报纸、电 台了解，对未来的収展较有信心。
肖小姐（个体经营者）
去过梅溪湖那边的饭店，地段还可以，不是很了解那边。
胡小姐（个体私营者）
听说过梅溪湖但是不了解，好像那边搞的蛮好的，电视上面有介绍，前不久好像还搞过活动。
贺小姐（私企中高管）
不了解，听说过，觉得梅溪湖地段还可以，三年后应该可以，很多朋友都想去那边买房子。
唐小姐
银行职员 杨小姐 建行职员，第一次买房要买90㎡的两房，对目前住的房子户型比较满意，园林不是很好，买房子不要太偏了，环境 好就行，没有其他的要求，梅溪湖了解一点，要看具体的实施情况，暂时对梅溪湖的未来不是非常看好，但是还是 觉得适合居住，我姐夫准备买在那边。
河西客户对梅溪湖片区的看法：比较了解梅溪湖情况，大多数客户认为 梅溪湖片区觃划较好，但处于収展的初级阶段，需要一定的年限才能够 収展成熟，且比较强调生活配套的完善。
2、客户选取原则
长沙市具有经济实力的高层住宅消费人群； 近期有购臵总价70万以上住宅物业意向的潜在客户。
3、调研方法
固定场所采访，上门拜访； 访谈方式：以问卷提纲式为主。
4、调研地点
河西共98份：郁金香建材市场13份、广大环球市场14份、通程商业广场周边6份、新民路4份、
新外滩及周边13份；古玩市场3份、人人乐周边5份，西站周边7份，涉外经济学院1份，大学城 及周边5份，麓谷6份，湘雅三医院、桐梓坡附近10份，岳麓1号附近4份，电话访谈7份；
李老师
公务员 王小姐 老公是做生意的，在北辰三角洲买了一套，现在住在河西，120㎡的三房，对现在居住环境很满意，快要收房 产税了，暂时不考虑，以后买房主要要配套齐全，要离中心区近，有地铁，交通方便，其次就是环境要好，知 道梅溪湖，但是不了解。 现在住在南山苏迪亚诺的洋房，148㎡的房子，通透性很好，环境也好，主要不满意的是外墙，外墙有开裂的 现象，还掉色，其他都比较满意，不会考虑在长沙买房子了，想去海南、三亚买，买来养老住，买房主要看重 环境，还有物业服务，需求的配套为会所、健身房、球场等休闲运动场所，对梅溪湖不了解，一直以为就是洋 湖垸湿地公园。 考虑买100㎡左右的三房，需要学区房，为了小孩子读书，现在住在麓山润城，旁边有个变电站，辐射大，周 边配套不好也没有学校，再次买房主要看重周边的环境，交通要便利，小区里面的绿化要好，需求配套为医疗 配套和教育配套（小学、中学）
40% 20% 0% 800元/㎡以下 800-1200元/㎡ 1200-1500元/㎡ 1500-2000元/㎡ 2000元/㎡以上 4% 4% 11%
82%
客户访谈： 毛坯房好些，自己喜欢什么样的风格就可以做什么样的风格啊，现在这些房子质量本身就很多不放心的，装修方面很多 都不是用的好的材料，还是自己装修放心一点。
十年，位臵有点偏。
江小姐（私企中高管） 梅溪湖拆迁户多，要看政府怎么样做，像这类的开发大面积长沙很多，像红星也是的，具体
看为政府到底怎么样才行，现在下定义太早了，后期配套跟上了应该发展还好。 刘先生（股份制国企）
还算了解梅溪湖，那边的房子基本上看过了，觉得梅溪湖发展前景比较好，升值潜力大。
教师 袁老师 考虑购买100㎡的三房，现在居住在天马附近的小区里面，为140㎡的复式房，喜欢住复式，再次买房主要目的 为投资，注重项目的投资前景，对地段、交通比较看重，需求的配套主要是医疗配套和教育配套，去梅溪湖那 边摘过水果，有了解过规划，觉得地段还可以，而且有地铁线路，交通比较方便，但是价格有点点高。 目前住在涉外经济学院的单位宿舍，去过梅溪湖几次，觉得未来发展前景应该不错，具体的规划不是很了解， 看过万科城市花园和保利麓谷林语的房子，觉得万科和保利的品牌不错，买房主要是考虑自己住，买个80-100 ㎡的两房，买房子主要要小区环境好，还有就是小区的配套，配套需要有大型的超市，还有银行，最好有那种 社区巴士，生活方便。
请问您的年龄是？
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 26-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51-60岁 60岁以上
客户职业背景
5% 26% 1% 3% 个体经营者 企业职员 企业中高管 公务员 自由职业者 教师
37% 29% 17% 9% 5% 1% 2%
48%
17%
客户背景——河西50%的客户主要集中在人人乐、通程及步步高百货贩 物，河东客户主要在五一商圈
消费场所——河西区域客户购物主要集中在人人乐、通程及步步高百货，河东客户购物主要集 中在五一商圈的的大型百货商场。
超过50%的河西客户购物消费主要集中在人人乐、通程及步步高百货，其次是西站附近，河
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
26%
28% 19% 11% 5% 4% 0% 1% 61-70万 51-55万 56-60万 2% 71-80万 2% 0% 3%
20万以下
21-25万
26-30万
31-40万
41-50万
81-100万 101-150万 150以上
客户置业目的——以自住为主，其次为投资。