魏念斌、甘肃北泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

魏念斌、甘肃北泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院
【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院
【审结日期】2020.05.14
【案件字号】(2020)甘01民终718号
【审理程序】二审
【审理法官】陈新张海东杨蕾
【审理法官】陈新张海东杨蕾
【文书类型】判决书
【当事人】魏念斌;甘肃北泰房地产开发有限公司
【当事人】魏念斌甘肃北泰房地产开发有限公司
【当事人-个人】魏念斌
【当事人-公司】甘肃北泰房地产开发有限公司
【代理律师/律所】裴玺甘肃金致诚律师事务所
【代理律师/律所】裴玺甘肃金致诚律师事务所
【代理律师】裴玺
【代理律所】甘肃金致诚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】魏念斌
【被告】甘肃北泰房地产开发有限公司
【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则证据不足新证据诉讼请求
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中当事人没有提交新证据。

针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件的基本事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。

二审中，双方当事人均认可北泰公司给魏念斌延期交房11个月。

【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

首先，就签订购房合同本身而言，北泰公司作为房地产开发企业，其对合同的性质、条款的理解，均要强于合同相对方（购房者）。

双方约定逾期交房违约金，按已付房款的每日万分之五计算，显然违约金的计算是确定的，作为惩罚性违约条款，双方当事人对违约金的计算是明知的，对违约金的计算，不存在或然性和不可预见性，不会超过北泰公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

其次，当事人请求人民法院调整违约金的前提条件是违约金过分高于造成的损失，特别对于房产开发企业来讲，企业自身的资金回报率就很高，按已付房款的每日万分之五计算违约金，并不算过高。

再者，房屋的交付时间是购房合同的一项重要内容，也是开发商吸引潜在购房者的一个重要卖点，一审法院以租金损失属北泰公司逾期交房造成魏念斌的可得利益损失，简单地以租金损失认定逾期交房的实际损失缺乏事实与法律根据。

且司法干预功能的目的在于调整和修复被破坏和扭曲的法律关系或利益严重失衡的状态，更好地保护弱势一方的权益，本案中当事人自愿达成的违约条款，并没有过分高于
市场所能接受的水平，违约损失的计算属合理的范围，应当尊重当事人的意思表示。

一审法院调整违约金，违背了当事人意思自治的原则，显然不当。

魏念斌的上诉理由成立，本院予以支持，一审法院处理不当，本院予以纠正。

经查，应以已付房款413068元为基数，按日万分之五的利率标准、延期交房11个月计算违约金，故计算的违约金为68156元。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持甘肃省皋兰县人民法院（2019）甘0122民初937号民事判决第一项；
二、撤销甘肃省皋兰县人民法院（2019）甘0122民初937号民事判决第二项、第三项及案件受理费部分。

三、甘肃北泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付魏念斌逾期交房违约金68156元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费752元，二审案件受理费910元，合计1662元，由甘肃北泰房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-31 13:04:47
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年1月16日魏念斌、北泰公司签订《商品房买卖合同》。

合同约定魏念斌购买北泰公司开发的位于皋兰县价款为413068元。

合同中约定了各项权利义务关系付款时间交房时间违约责任等条款。

合同第八条交付期限：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。

第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日。

自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出
卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。

合同签订后魏念斌向北泰公司交付了全部房屋价款413068元。

在2018年8月30日前北泰公司未向魏念斌交付房屋酿成纠纷。

【一审法院认为】一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。

魏念斌与北泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定合法有效相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。

合同签订后魏念斌依约向北泰公司支付了房款已履行了合同约定的主要义务。

根据双方签订的合同约定北泰公司应在2018年8月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续将符合合同约定的商品房交付给魏念斌使用。

北泰公司未能按约履行商品房交付义务显属违约应承担相应的违约责任。

魏念斌主张继续履行合同，要求北泰公司交房，并要求北泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。

对于违约金的计算标准根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"违约金应当以违约造成的损失为衡量标准不得过高。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’"。

居住系房屋的基本功能租金损失应属北泰公司逾期交房造成魏念斌的可得利益损失且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。

双方所约定逾期交房违约金为按已付房款的每日万分之五计算该计算标准较案涉房屋当地同类房屋租金显然过高依法应予调整且北泰公司亦请求酌情调整故对于违约金的计算
标准依据上述司法解释的规定并参照当地同类房屋的租金水平酌情调整为按年利率6%计算以已付房款413068元为基数自合同约定的最后交房期限届满次日起至2019年8月15日为23766元。

北泰公司抗辩遭遇不可抗力因素迟延了交房，所提供的证据不足以证明其所主张的事实，对北泰公司的抗辩理由不予采纳。

综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决:一、魏念斌与甘肃北泰房地产开发有限公司于2018年1月16日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、甘肃北泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付魏念斌逾期交房违约金23766元（违约金以房屋总价款413068元为基数，按年利率6%从约定交房日期次日计算至2019年8月15日）;三、驳回魏念斌的其他诉讼请求。

如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费752元由甘肃北泰房地产开发有限公司负担。

二审中当事人没有提交新证据。

针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件的基本事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。

二审中，双方当事人均认可北泰公司给魏念斌延期交房11个月。

【二审上诉人诉称】魏念斌上诉请求：1.依法改判（2019）甘0122民初937号民事判决书第二项，即改判应当由北泰公司承担支付魏念斌的逾期交房违约金为68156元（北泰公司承担的违约金应当为交付房屋的2018年8月30日第二日起至2019年8月15日共计11个月、基数为房屋总价款的万分之5）；2.对原审法院判决的继续履行《商品房买卖合同》请求维持；3.本案一二审法院的案件受理费用由北泰公司承担。

事实与理由：魏念斌同北泰公司签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2018年8月30日，北泰公司未按约定时间交付房屋，导致魏念斌在外高价租房度日，给魏念斌造成了很大的损失，一审法院对北泰公司承担的违约金按照年利率6%计算不当，应按合同的约定计算违约金的数额。

魏念斌、甘肃北泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
甘肃省兰州市中级人民法院
民事判决书
(2020)甘01民终718号当事人上诉人（原审原告）：魏念斌。

被上诉人（原审被告）：甘肃北泰房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县石洞镇名藩大道无号（槐花路口）某某某某。

法定代表人：许杰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：裴玺，甘肃金致诚律师事务所律师。

审理经过上诉人魏念斌因与被上诉人甘肃北泰房地产开发有限公司（以下简称“北泰公司"）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2019）甘0122
民初937号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称魏念斌上诉请求：1.依法改判（2019）甘0122民初937号民事判决书第二项，即改判应当由北泰公司承担支付魏念斌的逾期交房违约金为68156元（北泰公司承担的违约金应当为交付房屋的2018年8月30日第二日起至2019年8月15日共计11个月、基数为房屋总价款的万分之5）；2.对原审法院判决的继续履行《商品房买卖合同》请求维持；3.本案一二审法院的案件受理费用由北泰公司承担。

事实与理由：魏念斌同北泰公司签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2018年8月30日，北泰公司未按约定时间交付房屋，导致魏念斌在外高价租房度日，给魏念斌造成了很大的损失，一审法院对北泰公司承担的违约金按照年利率6%计算不当，应按合同的约定计算
违约金的数额。

二审被上诉人辩称北泰公司辩称，一、一审法院认定事实、适用法律正确，魏念斌主张的违约金明显过分高于其受到的损失，一审法院根据北泰公司的请求予以调整降低并作出的判决，合理合法应予维持。

首先，根据相关法律的规定，在有约定但是违约金过高的情况下，请求人民法院减少系法律赋予合同一方的权利，且当事人违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成损失的30%为标准进行界定。

其次，根据法律规定，逾期交付房屋的，买受人的损失应当以当地同类房屋租金或同期银行贷款利率标准来确定。

二、魏念斌陈述其主要损失系因房屋迟延交付而产生的房租损失，但其并未提交相应的租赁合同和支付凭证，故其损失应当以当地同类房屋租金或同期银行贷款利率标准至多上浮30%来确定。

故一审法院酌定调整按年利率6%计算确定违约金，足以弥补魏念斌的损失。

原告诉称魏念斌向一审法院提出诉讼请求：1.判令由北泰公司继续履行与魏念斌之间所订立的《商品房买卖合同》;2.判令由北泰公司向魏念斌承担迟延交付房屋的违约金68156元(即从应当交付房屋的2018年8月30日第二日起至2019年8月15日止);3.本案诉讼费由北泰公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年1月16日,魏念斌、北泰公司签订《商品房买卖合同》。

合同约定魏念斌购买北泰公司开发的位于皋兰县,价款为413068元。

合同中约定了各项权利义务关系,付款时间,交房时间,违约责任等条款。

合同第八条交付期限：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。

第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：
（1）逾期不超过90日。

自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之
日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通
知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违
约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期
限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。

合同签订后,魏念斌向北泰公司交付了全部房屋价款413068元。

在2018年8月30日前
北泰公司未向魏念斌交付房屋酿成纠纷。

一审法院认为一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。

魏念斌与北泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定,合法有效,相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。

合同签订后,魏念斌依约向北泰公司支付了房款,已履行了合同约定的主要义务。

根据双方签订的合同约定,北泰公司应在2018年8月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定,在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续,将符合合同约定的商品房交付给魏念斌使用。

北泰公司未能按约履行商品房交付义务,显属违约,应承担相应的违约责任。

魏念斌主张继续履行合同，要求北泰公司交房，并要求北泰公司支付逾期交房违约金的
诉讼请求,予以支持。

对于违约金的计算标准,根据《中华人民共和国合同法》第一百一
十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少",违约金应当以违约造成的损失为衡量标准,不得过高。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约
定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行
情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡
量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’"。

居住系房屋的基本功能,租金损失应属北泰公司逾期交房造成魏念斌的可得利益损失,且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。

双方所约定逾期交房违约金为按已付房款的每日万分之五计算,该计算标准较案涉房屋当地同类房屋租金显然过高,依法应予调整,且北泰公司亦请求酌情调整,故对于违约金的计算标准,依据上述司法解释的规定,并参照当地同类房屋的租金水平,酌情调整为按年利率6%计算,以已付房款413068元为基数,自合同约定的最后交房期限届满次日起至2019年8月15日为23766元。

北泰公司抗辩遭遇不可抗力因素迟延了交房，所提供的证据不足以证明其所主张的事实，对北泰公司的抗辩理由不予采纳。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、魏念斌与甘肃北泰房地产开发有限公司于2018年1月16日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、甘肃北泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付魏念斌逾期交房违约金23766元（违约金以房屋总价款413068元为基数，按年利率6%从约定交房日期次日计算至2019年8月15日）;三、驳回魏念斌的其他诉讼请求。

如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费752元,由甘肃北泰房地产开发有限公司负担。

本院查明二审中当事人没有提交新证据。

针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件的基本事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。

二审中，双方当事人均认可北泰公司给魏念斌延期交房11个月。

本院认为本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

首先，就签订购房合同本身而言，北泰公司作为房地产开发企业，其对合同的性质、条款的理解，均
要强于合同相对方（购房者）。

双方约定逾期交房违约金，按已付房款的每日万分之五计算，显然违约金的计算是确定的，作为惩罚性违约条款，双方当事人对违约金的计算是明知的，对违约金的计算，不存在或然性和不可预见性，不会超过北泰公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

其次，当事人请求人民法院调整违约金的前提条件是违约金过分高于造成的损失，特别对于房产开发企业来讲，企业自身的资金回报率就很高，按已付房款的每日万分之五计算违约金，并不算过高。

再者，房屋的交付时间是购房合同的一项重要内容，也是开发商吸引潜在购房者的一个重要卖点，一审法院以租金损失属北泰公司逾期交房造成魏念斌的可得利益损失，简单地以租金损失认定逾期交房的实际损失缺乏事实与法律根据。

且司法干预功能的目的在于调整和修复被破坏和扭曲的法律关系或利益严重失衡的状态，更好地保护弱势一方的权益，本案中当事人自愿达成的违约条款，并没有过分高于市场所能接受的水平，违约损失的计算属合理的范围，应当尊重当事人的意思表示。

一审法院调整违约金，违背了当事人意思自治的原则，显然不当。

魏念斌的上诉理由成立，本院予以支持，一审法院处理不当，本院予以纠正。

经查，应以已付房款413068元为基数，按日万分之五的利率标准、延期交房11个月计算违约金，故计算的违约金为68156元。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
裁判结果一、维持甘肃省皋兰县人民法院（2019）甘0122民初937号民事判决第一项；
二、撤销甘肃省皋兰县人民法院（2019）甘0122民初937号民事判决第二项、第三项及案件受理费部分。

三、甘肃北泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付魏念斌逾期交房违约金68156元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费752元，二审案件受理费910元，合计1662元，由甘肃北泰房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长陈新
审判员张海东
审判员杨蕾
二０二０年五月十四日
书记员徐梦君
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