长城新盛_西安汇成和苑项目组合投资信托计划

资金用途 受托人
资金用于汇成和苑项目的后续开发建设 长城新盛信托有限责任公司（以下简称“长城新盛”或“受托人”）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
信托规模 信托期限
信托总规模30,000万元，其中优先级总规模22,000万元,分两期发行，第一期规模不低于 17,000万元；首期满10，000万元成立
总期限不超过24个月，知时节房产于12 个月、15 个月、18 个月、21 个月期满之日，具有 提前还款选择
2）设立资金监管：对知时节房产用款和销售回款进行资金监管；汇成和苑项目销售回款100%进入销售回款监
管账户；
3）投后管理措施:要求知时节房产在信托计划成立之日起每季度开始第【15】日前提供最近月度的公司财务报
表；要求信托计划投后管理人员每季度定期赴现场检查汇成和苑项目状态及销售情况，确保第一还款来源、补
股权变更完成后，知时节房产设董事会，新董事会由3名董事组成，董事任期三年，其中受托人派驻2名人 员进入知时节房产董事会，拥有对公司重大事项的一票否决权，且公司董事会会议须有该2名董事出席方能举行； 上述董事的具体责权范围请详见背景材料。
投后管理
1）派驻董事有权查阅公司每月财务报表，对项目公司成本支出和每月销售业绩进行监控；
0.7亿元，剩余借款在信托到期时一并支付；
印信管理
知时节房产开通网上银行，网上银行复核审批U盾由受托方保管；不得开通电话银行、通存通兑等结算功能；
公司公章、合同章、财务专用章的使用需要受托方委派的董事和总经理共同批准；
考核期及降价销售条款
长城新盛信托有权根据项目的实际销售情况启动降价条款对汇成和苑项目进行降价销售; 及对该项目强制执行
委托人预期 单笔认购金额100万元（含）至300万元（不含）， 年化收益率 单笔认购金额不低于300万元（含），
10.5%/年； 11.5%/年。
利益分配 风产险品控结制构
半年分配
保管人：中国建设银行股份有限公司上海市分行
01
风险控制
抵押担保 知时节房产将其持有的西安市雁塔区丈八东路以南双桥头村地块住宅土地使用权及在建工程（追加）进行
充还款来源、抵质押物状态正常；
关联方债权劣后于本信托计划
关联方企业拆借资金对知时节房产所形成的债权均劣后于本信托计划；该条款中关联方包括实际控制人刘
思甜先生控股或参股的其他企业；
分期还款
信托成立届满第6个月知时节房产支付还款100万元、第12个月支付还款100万元；若信托计划在第12个月到
期时未提前结束则知时节房产在信托计划成立届满第22个月、第23个月，知时节房产分别支付还款0.5亿元、
03
担保方基本情况—湖北治历简介
湖北治历系于2000年06月28日注册成立的有限责任公司，法定代表人为朱宏彬，注册资本为10,000万元。公
司经营范围包括房地产开发与经营、物业管理、建筑及装饰材料等。湖北治历实业目前拥有湖北省住房和城乡建
设厅于2013年04月24日核发的房地产开发企业二级资质证书(编号：鄂房开[2006]020002号)。
本项目命名为汇成和苑定位为城市品质经济快销型住宅及商业项目，整体48.96亩土地上规划建设总 建筑面积为245980平方米，其中地上建筑面积189970平方米（其中住宅141549平米），地下建筑面积 56009平方米。 工程进度
2、6楼已于2013年12月28日封顶，1号楼已建至12层，3号楼建至7层，4、5号楼目前正在进行坑基作 业。项目总工程量已完成70%，预计2014年8月整体竣工。 项目利润预测
相关转让、拍卖条款。具体考核期及考核办法详见背景材料。
02
项风目险介控绍制 地理位置
汇成和苑项目地理位置优越，地处西安市的核心区域——南二环与南三环中城南中心，属城市成熟区 域，属于西安市雁塔区重点城中村改造项目——双桥头城改项目的一部分。项目周边配套完善，巴黎春天、 万豪酒店、奥特莱斯、世纪金花商业中心；交通便捷，项目距离已开通运营的西安地铁2号线会展中心站 2.4公里；距离规划的西安地铁5号线东仪路站800米，目前正在开工建设。 项目概况及建设指标
财务情况
截至2013年12月31日，湖北治历的货币资金为14,812,173.25元，资产总计为1,043,719,412.54元；2013年
度的营业总收入为216,103,848.00元，利润总额为43,491,034.49元。 项目亮点
交易对手有丰富的商业地产开发经验
其实际控制人及大股东刘思甜拥有20年房地产开发及建筑施工行业经验，其投资并实际控制的湖北治历
还款来源介绍
第一还款来源为汇成和苑项目已预定住宅应收房款、未售住宅房款、车位费，合计7.26亿，可覆盖信托本 息和2.48倍；第二还款来源为抵质押物处置及商业销售收入，归属于股东的净现金流入可4.92倍覆盖本息和； 第三还款来源为公司实际控制人刘思甜夫妇、湖北治历公司、湖北湘荆公司资产。
根据受托人对项目进行压力测试测算后，在成本上升30%的情况下，项目净利润仍能达到22.6%，非常安 全。在销售收入下降30%的情况下，项目净利润为13437万元，利润率仍有13.3%，资金安全性也较高。
本项目地理位置好，项目品质优越，知时节房产已与曲江圣境、西安交大康桥、西安广电约定进行定 向销售，约占住宅总量的90%，2014年3季度（预计）取得预售证、银行按揭贷款发放后即可收取4.3亿元 应收房款；就现有价格（住宅6796元/平米、商业20000元/平米、车位18万/个）和销售进度测算，信托存 续期内可实现累计净现金流63897万元，销售现金流入143895万元，现金流入可完全覆盖本息和4.92倍， 项目销售利润率41%，项目内部收益率27.6%。因此本信托计划资金用途项目收益及安全性较好，建议投资。
安市核心发展区，配套设施完备、居住便利；该区域发展成熟，可开发用地资源较少，且紧邻清凉山公园，
拥有优美的生态环境，属于城市大学云集区域，没有工业污染，人文居住氛围浓烈，是一个各项指标都较为
优秀的区域。
专业企业全程托管，吸引投资者
新疆长城新盛信托有限责任公司是经中国银监会批准的，由中国长城资产管理公司、新疆生产建设兵团
长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划
信托计划概要
类型
组合投资类
信托目的
委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法所有的资金和财产权委托给受托人加入长城新盛 •西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划，由受托人本着“受人之托，代人理财”的理念， 将委托人交付的信托计划资金以向西安知时节房地产开发有限公司发放信托贷款的方式进行 运用，获取收益。
抵押担保。土地总面积27230.22平方米，建筑中住宅部分141549.08平方米，评估价值合计为45604万元，项目 静态抵押率48.25%。并且在信托存续期间，需维持50%的动态抵押率；一旦销售项目需要解抵押，知时节房产需 向销售回款账户存入保证金，（信托本金-已偿还资金-保证金）/ 抵押物价值 <50%； 51%股权过户、49%股权质押増信
融资方及担保方介绍
融资方—西安知时节简介 融资方为知时节房产房地产开发有限公司，其实际控制人及大股东刘思甜拥有20年房地产开发及建筑施工
行业经验，其投资并实际控制的湖北治历实业有限责任公司（通过朱宏彬股权代持）的房地产开发企业资质等 级为贰级，同时为本项目提供连带责任担保。 融资方财务情况
截至2012年底，公司资产总额47298.39万元，负债总额22335.19万元，所有者权益24963.20万元，资产负 债率为47.22%；因公司承载项目，尚未营业，所以审计报告和最新财务报表均没有现金流量表及收入。
实业有限责任公司（通过朱宏彬股权代持）的房地产开发企业资质等级为贰级，同时为本项目提供连带责任
担保。
项目所在城市和地理位置俱佳
项目所在城市西安房地产市场供需两旺，市场前景看好，而项目所在区域城南历来被西安置业者看好。
城南上佳的人文居住氛围环境使得城南成为西安早期住宅开发最为密集的区域之一，紧邻曲江及高新两大西
知时节房产股东刘思甜将其持有的知时节房产51%股权过户给长城新盛信托；知时节房产股东朱博学、刘 甲午将其分别持有的知时节房产39%、10%股权质押给长城新盛信托为本信托计划提供増信； 上述两项综合担保率为46.71%； 保证担保
知时节房产实际控制人刘思甜夫妇对本项目提供无限连带责任担保；刘思甜实际控制企业湖北治历实业有 限责任公司、湖北湘荆建设集团有限公司提供连带责任担保； 知时节房产新股东会、董事会制度
国有资产经营公司、深圳市盛金创业投资发展有限公司和伊犁哈萨克自治州财信融通投资担保有限公司在重
组原伊犁哈萨克自治州信托投资公司的基础上设立的非银行金融机构。
十条风控+次级财产信托双重护航
本信托计划中设置了10大风控措施，实质性控制了公司运营及其实物资产，实现资金全封闭式监管。
现房抵押，且定向出售率已达90%
地上6栋楼中，2栋已经封顶，2栋在建，2栋在进行坑基作业。知时节房产已与曲江圣境、西安交大康桥、
西安广电约定进行定向销售已预定量占住宅总量的90%，2014年3季度（预计）取得预售证、银行按揭贷款发
放后即可收取4.3亿元应收房款。
还款来源明确
三层还款来源明晰，主要还款来源-销售收入即可覆盖覆盖信托本息，且已提前锁定客户，收入可期。 风险揭示
宏观政策风险
信托期限内，国家货币政策、财政税收政策、产业政策、投资政策及监管政策的调整与变化可能影响信
托财产的收益。
具体以信托合同为准。
04