日本商业发展

′04年 三越百货店 在东京日本桥开业
1900
′22年 高岛屋百货店 在大阪长掘桥开业
′29年 阪急百货店 在大阪梅田开业
'30 百货店时代
′45年 战败
近代化 的潮流
战争空白
'60
′63年 大荣1号店 在神户市三宫开业 ′69年 S.O.玉川高岛屋 在东京二子玉川开业(人均GDP1732美元)
′71年 麦当劳1号店 在东京银座开业
'70
GMS
′72年 大荣公司销售排名第一（人均GDP2750美元） ′74年 7-11第1号店 在东京开业
时代
效 率
′80年 阳光城60开业
多化
'80
′84年 优衣库1号店 在广岛开业
′86年 六本木Ark Hills开业（人均GDP10369美元）
连锁店时代 ′89年 大店法颁布
'90
（便利店连锁
23
横滨“21世纪未来港湾”项目开发过
程
▪ 1991年4月都市产业废弃物处理系统运营
▪ 1991年7月横滨国际和平会议中心开业
▪ 1993年9月横滨银行总行大楼开业；横滨皇家花园酒 店开业
▪ 1994年6月三菱重工横滨大厦开业
▪ 1998年10月停车场指示系统运营
▪ 2002年4月红墙仓库公园开业
20世纪80年代,购物时间自由的“便利店”和可丰富生活的“家居中心” 等行业形态壮大起来，能够提供与生活配套的商品和购物方式的 行业形态得以发展。
生活者开始进行”适合自己生活方式的商品选择（一定质量水平的 产品和必需高质量的产品的区别）”,进而有了自己的”质量价格”价 格相合感)”标准：在廉价商店购买的商品、专业店购买的商品、百 货店购买的商品和在超级市场购买的商品被明确区别开来。
8.49 100,790
7.08
1994
1,433,250 222,029 15.49 110,248
7.69 107,679
7.51
1997
1,477,541 256,039 17.33 111,091
7.51 123,039
8.33
1999
1,438,326 272,016 18.91 102,854
根据 2008 年 6 月 25 日日本经济新闻资料整理
8
日本零售业发展的三个阶段
▪ 多样化阶段（1973-至今） 特征：便利店迅速发展； 开放外资； 综合超市与百货商店出现倒闭； 购物中心与销品茂异军突起。
chenxk@
9
代表第三阶段发展潮流的三大商业项目
▪ 东京六本木Hills ▪ 东京COREDO日本桥 ▪ 三越百货日本桥新店
谢 谢 大 家 20 4:17 PM9/6/2020 4:17 PM20.9.620.9.6
• 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。6-Sep-206 Sep tember 202020.9.6
• 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异 纸上画饼充饥，无补于事。Sunday, September 06, 2020
日本零售业开发、运营管理模式
1
一、日本零售商业现状
▪ 人均商业营业面积超过1.2平米（2004年） ▪ 销售效率持续提升 ▪ 零售商业出现规模化发展的趋势 ▪ M&A成为零售商业发展的主轴
2
日本大型零售商店单位平均年销售额变化情况
项目
年份
每家店铺平均年销售额 (百万日元)
合计 百货店 超市
每平方米营业面积平均 年销售额(万日元)
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商业项目开发与城市环境优化紧密相连
▪ 道路和广场空间有机结合 ▪ 自然景观与人工景观巧妙融合 ▪ 土地利用立体化 ▪ 东京新宿时代广场案例
19
招商先行,建设在后
▪ 东京六本木Ark Hills案例 ▪ 北海道函馆金森红砖墙购物中心案例
chenxk@
20
商业开发与旅游开发紧密结合
▪ PREMIUM连锁奥托莱斯案例
21
联合知名大企业共同开发商业项目
▪ 横滨MM21项目案例
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横滨“21世纪未来港湾”项目开发过 程
▪ 1978年11月横滨市都心临海区综合整备计划调查委员会成立。 ▪ 1981年10月正式起名为“21世纪未来港湾”（MM21） ▪ 1983年2月土地规划整理都市计划确定 ▪ 1983年3月三菱重工横滨造船厂完成搬迁 ▪ 1983年11月MM21项目开工 ▪ 1984年7月横滨MM21股份有限公司成立 ▪ 1985年4月日本丸公园开园，日本丸帆船公开展示 ▪ 1985年9月横滨新都市大厦开业 ▪ 1985年10月MM21供热公司成立 ▪ 1988年7月MM21街区建设协定签约 ▪ 1989年3月MM21中央区供热供冷中心设施竣工
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3、越是没有本领的就越加自命不凡。 20.9.61 6:17:53 16:17S ep-206-Sep-20
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4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的 错儿。 16:17:5 316:17: 5316:1 7Sunda y, September 06, 2020
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5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 20.9.62 0.9.616 :17:531 6:17:53 Septe mber 6, 2020
总销售额 (A) (B) 比重(%)
(C)
比重(%)
(D)
比重(%)
1985
1,017,188 106,207 10.44 79,827
7.85
72,990
7.18
1988
1,148,399 135,912 11.83 95,518
8.32
82,326
7.26
1991
1,422,911 161,987 11.38 120,851
2005 4968 25037 3187 70.7 111.1 56.7 3552.8 8139.2 2550.5
2006 4927 25530 3162 70.3 110.7 56.3 3545.4 7931.2 2564.7
3
二、日本零售业百年发展轨迹
chenxk@
4
日本零售商业发展的历史轨迹
多样化 的加速
商业设施时代
三越百货日本桥总店新馆再建 05年 第5家PREMIUM奥托莱斯开业（人均GDP33796美元）
5
日本零售业发展的三个阶段
▪ 近代化阶段（1904-1962） 特征：现代百货商店的诞生与发展。
chenxk@
6
日本零售业发展的三个阶段
▪ 效率化阶段（1963-1972） 特征：超市的诞生与崛起； 连锁经营普及化。
社区建设(社区型购物中心) 商业街振兴 ▪ 合作开发减少风险 ▪ 合理制定商业地产项目的租售比例
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1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。20.9. 620.9.6 Sunday , September 06, 2020
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2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。16:1 7:5316: 17:5316 :179/6/ 2020 4:17:53 PM
10
三、日本零售业发展的特征
chenxk@
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日本零售业变迁与消费特征变化的关系
年代 特征
零售业发展
20世纪 规模化销 60-70年代 售的发展
20世纪 80年代 20世纪 90年代
未来
与生活方 式相适合 的购物
务实生活 者阶层的 扩大
业态的再 次组合
20世纪60-70年代,生活用品等尚不充足，如何提供产品是流通的 重要课题,以大量销售为主要目标的百货店/超级市场等成长起来， 日本商业格局基本形成。
商业发展与轨道交通紧密结合
▪ 日本零售商业开发的两种主要模式 ▪ 商业集聚围绕轨道交通枢纽展开
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四、日本零售业开发运营特征
chenxk@
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商业项目开发 遵循豪布斯卡（HOPSCA）原则
▪ 酒店（HOTEL） ▪ 办公楼（OFFICE） ▪ 停车场（PARKING） ▪ 购物空间（SHOPPING） ▪ 聚会场所（CONVENTION） ▪ 住宅（APARTMENT ▪ 东京池袋阳光城60商业项目案例
--招商组织能力
▪ 地理位置及交通便捷度
▪ 周边历史与文化积淀
▪ 软件规划与环境设施
▪ 公司品牌与形象
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我国商业地产开发中存在的问题
▪ 缺乏对零售商业发展规律的了解 ▪ 混淆地产开发与零售商业开发的界限 ▪ 错失利用外部经济效果的机会 ▪ 忽视软性能力的构建与培养
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我国商业地产发展的要点
▪ 轨道交通商业地产增值潜力巨大 ▪ 商业地产项目与城市改造有机融合
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9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自 强不息 。下午 4时17 分53秒 下午4时 17分16 :17:532 0.9.6
• 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。9/6/20
20 4:17:53 PM16:17:532020/9/6
• 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。9/6/20
7.15 128,390
8.93
2002
1,351,253 261,158 19.33 93,652
6.93 126,677
9.37
2004
1,332,851 263,826 19.79 88,526
6.64 125,746
9.43
2005 (*1,295,170) 267,298 (20.64) (*87,696) (6.77) (*125,614) (9.70) 15
chenxk@
13
业态发展紧跟消费者特征变化
▪ 食品超市成为主角 ▪ 便利店通过服务创新迅速发展 ▪ 都市型购物中心一支独秀
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14
日本购物中心的发展
--根据日本经济产业省2005年商业统计制作
零售业
购物中心销售额 百货商店销售额
超市销售额
chenxk@
7
2007 年度日本零售额排名 １～10 位
顺序 (去年)
1（1）
2（2）
企业名
7and i 永旺（AEON）
3（3） YAMADA 电机
4（5） 5（4）
6 (6)
7（7） 8（8） 9（11） 10（9）
优尼（UNY） 大荣
J.佛伦托 高島屋 西友 爱迪文 伊勢丹
▪ 2004年MM线地铁开通
▪ 2006年7月MM21体育场开业
▪ 2007年7月高岛中央公园启用
▪ 2008年2月M.M.TOWERS FORESIS竣工
24
五、对中国商业地产发展的启示
chenxk@
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商业地产成功的要素
▪ 适应业态创新要求
--城市人口结构与分布；
--消费者购买力；
业态
ＨＤ 超市
专
超市 超市
百 百 超市 专 百
公司 所在地
東京
千葉
群馬
)
愛知
兵庫
东京
大阪
東京
愛知
東京
销售额 (亿日元)
57523（7.8） 51673（7.1）
17678(22.5
12162（-1.0） 11960（-6.8） 11779(0.4) 10427（-0.6）
9873（-0.9） 8512（15.0） 7858（0.5）
合计 百货店 超市
从业人员人均年销售额 (万日元)
合计 百货店 超市
2002 5620 24896 3597 76.6 117.5 61.2 3870.4 7717.9 2828.1
2003 5352 24831 3421 64.8 114.2 60.1 3706 .7 7960.3 2677.1
2004 5120 24593 3291 72.1 111.5 58.0 3589.6 7963.1 2590.9
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6、意志坚强的人能把世界放在手中像 泥块一 样任意 揉捏。 2020年 9月6日 星期日 下午4 时17分5 3秒16: 17:5320 .9.6
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7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我 。。20 20年9 月下午4 时17分 20.9.61 6:17Se ptembe r 6, 2020
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8、业余生活要有意义，不要越轨。20 20年9 月6日星 期日4 时17分5 3秒16: 17:536 September 2020
回顾过去三十多年的流通情况，伴随着生活者的变化，业态发生 了变化，流通结构也发生了变革。随着大店法修改、规制缓和、 独占禁止法强化等流通环境的变化和务实生活者阶层的扩大，行 业再次组合将会加快，可以预测，在两、三年后将会形成面向21 世纪的新格局。
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百货商店长盛不衰
▪ 商业中心的核心业态 ▪ 商品结构优化 ▪ 服务人性化
′94年 价格破坏成为话题 ′95年 POWER CITY 在三重县四日市开业
食品店连锁 ′96年 高岛屋时代广场 在东京新宿开业
超市连锁） ′98年 GMS、百货店相继破产
样的 化售额排名第一
2000
′03年 六本木Hills、丸大厦开业
复合型
′04年 COREDO在日本桥开业