2015年中粮地产股份有限公司财务分析报告

中粮地产（集团）股份有限公司
2015年财务状况分析报告
课程名称：财务分析
学生姓名：
学号：20
班级：
专业：会计学
2016年5月
（一）背景分析
（一）企业的基本经营业绩，生产经营特点以及所处的行业
公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业、工业物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，目前已进入北京、上海、深圳、成都等全国 11 个城市。

2015 年，伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革期。

全年实现签约金额 151.41 亿元，并且从年度报告的有关信息，可以了解到，公司实现营业收入 135.00 亿元，增长49.32%，利润总额14.01 亿元，净利润实现 10.01 亿元。

根据克尔瑞最新发布的《2015 年中国房地产企业销售金额 TOP100 榜单》，公司排名 47，较 2014 年提高 3 位。

在房地产行业竞争日趋激烈的情况下，企业能否成功参与市场竞争取决于其自身的能力，中粮地产核心竞争力主要体现为整合创新能力、精细化的运营管理能力，
以及强大的品牌影响力。

（二）董事会（或企业）对自身情况的说明
1、公司经营战略实行情况
公司发展战略主要有两个方面：产品战略和城市战略。

产品战略：公司将持续提升产品力，在执行落实标准化的同时，重视产品创新，持续更新户型库，优化已有产品线，同时加强对住宅产品的创新研究，从而提升产品溢价。

就产品本身而言，公司将以市场为导向，完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线。

继续深化产品线研究，逐步打造品牌化销售型产品线，规划品牌形象要素，形成体系化的品牌核心价值和标准化的品牌推广动作。

城市战略：充分激发城市公司“我要发展”的驱动力，培育出一批具有一定规模和质量、在当地有一定市场影响力和竞争地位的城市公司，支撑公司业绩持续提升；在所有已进入的城市公司推行同城多项目运作模式，深耕城市，实现规模经济。

同时，为满足公司发展需求，在深耕现有城市的基础上，稳健拓展新城市。

变革创新，持续发展。

行业形势变革必然促发新的发展模式。

公司强化业务创新，在现有业务基础上，结合自身优势，低成本扩张。

前期披露的经营计划在报告期内的进展情况如下：
在报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划进行。

2015 年计划住宅新开工面积 131.27 万平米，实际新开工面积 107.67 万平米，实际比计划新开工面积减少 23.60 万平米，主要是因为 2015 年公司根据客户的需求对部分项目的规
划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。

工业地产平均出租率为 98%，租金收取率为 99.6%；物业出租率均完成了年初计划,工业地产在建工程进展情况：
（1）67 区中粮商务公园项目：现已完成竣工备案，正面向市场招租。

（2）69 区创芯公园项目：2015 年 3 月 9 日纳入更新单元（规划批次为 2015年第一批），2016 年 2 月 4 日取得专项规划批复。

2、当年主要财务数据和财务指标完成情况。

截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
注： 1、EBITDA 全部债务比=息税折旧摊销前利润/全部债务
2、利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）
3、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出
4、EBITDA 利息保障倍数=息税折旧摊销前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）
5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息
从表中可以看出，中粮地产在2015年的流动比率是1.8704，大于1，说明其偿还短期债务的能力强，不需要通过借款或变卖固定资产等取得现金，用于偿还到期债务。

意味着1元的流动负债由1.87流动资产来偿还，比2014年增长了15.18个百
分点，反映了其变现能力的上升。

速动比率是43.90%，意味着1元的流动负债由0.439的速动资产偿还，扣除存货后，中粮地产股份的流动资产能偿还43.90%的到期流动负债，比2014年增长了10.13个百分点。

3.政策法规的影响情况
2015 年，中央政府面对不断加大的经济下行压力，坚持稳中求进工作总基调，深入推进结构性改革，经济保持了总体平稳发展态势。

稳中有进的同时，稳中有忧，各领域分化加剧。

出台的二胎政策提高了人口数的同时也是对住房需求的增加，人口的增长和住房需求是正比例关系，二胎政策带来的不仅仅是基本的住房要求，还有随之附加的学区房的要求也十分明显，企业应该针对此项政策，分析各地区的需求结构，以谋求更好的发展空间。

2015 年国家房地产政策以促消费、去库存为总基调。

年初两会提出稳定住房消费，积极鼓励住房需求，并在中央层面多轮降准降息，放宽公积金政策，持续下调房贷首付，调整交易税，鼓励自住及改善需求，促进消费，去化库存；同时调控土地规模结构，优化增量，盘活存量，提高利用效率。

地方政府积极跟进，灵活调整细则，多管齐下稳定市场预期。

伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革时期。

房地产投资持续回落。

但在多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖：全国商品房销售面积比上年增长 6.5%，销售额比上年增长 14.4%。

住宅市场稳定回暖，但城市分化明显：一线城市成交量显着增长，月均成交同比增长 42.4%，二、三线城市月均成交同比分别增长 21%、30%；百城住宅价格累计上涨 4.15%，一线城市上涨 17.2%，二、三线城市在高库存下价格略有下跌。

新常态下的土地市场，城市分化加剧。

热点城市地王频出，一线和热点二线城市住宅地块成交楼面价呈走高态势，土地市场资金门槛值持续提高。

公建用地供应比例增大，一线城市和热点二线城市公建用地供应比重已超经营性用地出让的 40%，多功能混合用地供应渐成趋势。

强强联合、
合作拿地成为行业新趋势。

房地产业宏观调控去行政化的政策导向逐渐明确，将更注重强调宏观顶层制度设计，持续推进建立行业的市场化长效机制。

通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求，同时，各地政府灵活调整相关政策，限购限贷手段逐步退出，除一线城市及三亚外，限购政策全面放开，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整促进自住住房消费。

（三）企业控股股东的持股及背景情况
公司的控股股东人是中粮集团有限公司，法定代表人/单位负责人是宁高宁。

股东性质是中央国有控股，持股比例是45.67%。

主要经营业务范围是粮食收购；批发预包装食品；境外期货业务；进出口业务(自营及代理）；从事对外咨询服务；广告、展览及技术交流业务；酒店的投资管理；房地产开发经营；物业管理、物业代理；自有房屋出租。

实际控制人报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况：持有中粮生物化学（安徽）股份有限公司 15.76%股权、中国食品有限公司74.10%
股权、中粮屯河股份有限公司 51.53%股权、中粮包装控股有限公司60.15%股权、中国粮油控股有限公司 58.02%股权、大悦城地产有限公司 66.76%股权、中国蒙牛乳业有限公司 31.5%股权、酒鬼酒股份有限公司 15.5%。

公司实际控制人为国务院国有资产管理委员会。

对中粮集团有限公司具有100%的控股权，而中粮集团有限公司对中粮地产（集团）股份有限公司具有45.67%的控股权。

（四）企业的发展沿革
公司系经原中共宝安县委以宝组(1982)007号文批准,于1983年2月24日正式成立
的县属地方国营企业,原名为"宝安县城建设公司"。

1993年2月,经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准,更名为"深圳市宝安区城建发展总公司"。

1993年7月10日,经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准,改组为募集设立的股份有限公司,更名为"深圳宝恒(集团)股份有限公司"，向社会公开发行境内上市内资股(A股)股票并上市交易,并于1993年10月8日领取深企法字04498号(注册号19224718-9)企业法人营业执照，在深圳证券交易所上市。

1996年12月18日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"深圳市宝恒(集团)股份有限公司"。

2006年4月13日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"中粮地产(集团)股份有限公司"。

截至2015年12月底，股本总数为181373.16万股，公司注册资本为181373万元。

二．会计分析
近年来，该公司审计报告均为标准审计报告，注册会计师在审计报告中对审计的财务报告提出的意见为标准无保留意见。

注册会计师认为管理层对财务报表的责任是按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；设计、执行和维护必要的内部控制，一是财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大报错。

注册会计师的责任是按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作；注册会计师获取的审计证据是充分的、适当的，为发表审计意见提供了基础。

针对2015年年度报告认为，公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司2015年12月31日的财务状况以及2015年度的经营成果和现金流量。

三、公司财务状况总体情况分析
（一）分析目的及其数据来源
分析的目的是通过分析公司资产总体发展情况，企业所负担债务情况以及财务实力情况，掌握企业财务状况总体质量以及发展态势。

分析的数据来源：2015年年度报告中合并报表中的资产负责表，利润表及其报表附注等。

（二）公司资产负债表总体情况分析
1、资产负债表分析表
合并资产负债表
2015 年年 12 月月 31 日
编制单位：中粮地产( ( 集团) ) 股份有限公司金额单位：人民币元表
3-2-1
根据表3-1数据得知：
1.资产方面
该公司总资产本期增加了9010177737元，增长幅度为19.46%，说明中粮地产股份有限公司本年资产规模有较大幅度的增长。

本期总资产的增长是由流动资产和非流动资产共同增加导致的。

（1）流动资产变动
本期增加8883177179元，增长幅度为21.85%，使总资产规模增长了19.18%。

尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在三个方面：
一是货币资金的大幅度增长，本期增长了20423886元，增长的幅度为28.01%，对总资产的影响为4.41%。

主要是本年商品房销售回款增加，出售的楼盘增多，收到现金以及银行存款。

货币资金的增长对提高企业的偿债能力，满足资金流动性需要都是有利的。

二是其他应收款的大幅增加，本期增长了1667192239元，增长的幅度为389.67%，对总资产的影响为3.60%。

主要是本年新增合营公司北京悦恒置业有限公司往来款。

其他应收款不属于企业主要的债权项目，数额及所占比例不应过大，这里对总资产
的影响已经相对较大，可能存在不正常行为，如：企业利用其粉饰利润：大股东无偿占用资金：转移销售收入偷逃税款。

三是存货的增加长，存货本期增加5245015019元，增长的幅度为16.05%，对总资产的影响为11.33%，主要是本年获取地块及在建项目投入增加，在建开发产品所占账面价值较大。

由于中粮地产股份有限公司的主营业务是房地产，所以大部分投资都在增地建房，各地的商品楼库存都有稍微上涨。

（2）非流动资产
非流动性资产本期增加127000558.2元，增长幅度为2.25%，使总资产规模增长了0.27%，对总资产的影响相对较小。

可以从以下几个方面分析其变动原因：
一是长期应收款的大幅增加，本期增加了46246240.73元，增长幅度为646.20%，对总资产的影响为0.10%。

主要是中粮地产（深圳）实业有限公司云景国际项目必须配建的安居型商品房，社区体育活动场地和环境卫生设施等公共配套设施所产生的的政府监管资金。

其次就是本公司子公司杭州鸿悦置业有限公司向杭州市物业维修资金管理中心缴纳物业保修金，保修金期限为8年。

二是长期股权投资的增加，本期增加了86773663.61元，增长幅度为17.93%，对总资产的影响为0.19%。

长期股权投资是作为自身经营活动的有利补充，提升自身资金水平，具有战略含义，是实现战略目标的一个手段。

但是其数额达，期限长，其间不确定因素较多，对企业财务状况影响较大，因为企业有相当大的资金在相当长的时间内无法自己行支配使用。

如果企业出现自身经营运营资金不充裕的情况，则长期股权投资会使企业陷入长期资金紧张的境地。

在此，公司的长期股权投资主要来自于联营企业。

三是投资性房地产的增加，本期增加了983926258.2元，增长幅度为35.18%，对总资产的影响为2.12%。

主要是本年深圳67区中粮商务公园和北京祥云小镇完工转入。

四是递延所得税资产的增加，本期增加了134655176.3元，增长幅度31.65%，对总资产的影响为0.29%。

主要是本年计提的土地增值税和超过税前扣除限额的未支付工程款的增加，其次是内部交易未实现利润的增加，则按准则规定确认的递延所得税资产增加。

2.负债方面
负债本期增加8589313079元，增长的幅度为24.10%，对总资产影响为18.55%。

主要是由于非流动负债的增加造成的。

（1）流动负债方面
本期增加了2829452966元，增长幅度为11.96%，对总资产的影响为6.11%。

主要是由于以下几个方面引起：
一是应付账款的增加，本期增加了1667867280元，增长幅度为47.67%，对总资产的影响为3.60%。

主要是本年由于购地建房，地价的上涨，应付土地款增加。

新增建房工程，所要支付的工程款增加。

二是应付利息的增加，本期增加了35013418.18元，增长幅度为36.09%，对总资产的影响为0.08%。

主要是本年计提应付利息，企业债券利息和一年内到期的长期借款利息的增加。

三是应付股利的增加，本期增加了10500000元，增长幅度为678.48%，对总资产的影响为0.02%。

主要是子公司计提应付股利未支付，新增长沙中联重工科技发展股分
有限公司的应付股利。

（2）非流动负债方面
本期增加了5759860112元，增长幅度为48.06%。

其中长期借款和递延收益增长幅度最大，长期借款增长是由于保证借款和信用借款的增多。

递延收益本期增加了910761589.1元，增长幅度为42766.12%，对总资产的影响为1.97%。

主要是本年新增预收深圳67区重量商务公园的租金。

3.股东权益变方面
股东权益本期增加420864658.4元，增长幅度为3.95%，对总资产的影响为0.91%。

增长的主要原因是由于盈余公积和未分配利润的增长。

其中盈余公积本期增加了151813491元，增长幅度为19.62%，对总资产的影响为0.33%。

其中法定盈余公积减少1131423.76元，原因未中粮鸿云置业南京有限公司守候少数股东上海中城永跃投资中心持有的南京鸿云49%股权，支付的对价与新增持股比例计算应享有南京鸿云收购日可辨认净资产份额之间差额冲减资本公积，资本公积不足冲减，冲减盈余公积所致。

资本公积股本溢价本年增加了14720000.00元，原因为深圳市锦峰城房地产开发有限公司收到少数股东出资超出其在注册资本中所占的份额的差额。

其他资本公积减少了246080.35元，原因为中粮鸿云置业南京有限公司收购少数股东上海中城永跃投资中心持有的南京鸿云49%股权，支付的对价与新增持股比例计算应享有南京鸿云收购日可辨认净资产份额之间的差额冲减资本公积所致。

未分配利润增加了399635206.5元，增长幅度为15.62%，对总资产的影响为0.86%2015年5月15日召开的年度股东大会，审议通过利润分配方案，应付普通股
股利为63480605.86元，收购少数股东权益95568664.44元。

（三）资产负债表主要项目结构增减变化分析
表3-3-1
（1）资产结构方面
表3-3-2
经营性资产金额增加了14,465,760,233.5 元，其中：货币资金，存货，应收票据的增加，前两者增加的原因也在前面做了分析。

应收票据中银行承兑汇票已经于2016年2月到期收回，年末无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。

货币资金的增加主要是销售商品房款增加，以及深圳祥云国际项目回迁安置房建设基金。

固定资产以及无形资产在本期为减少态势，无形资产减少主要是本年转入投资性房地产。

固定资产中房屋装修处置或报废的数额增大，并且年末无通过融资租赁租入或经营租赁租出的固定资产，是导致其减少的主要原因。

非经营性资产金额增加了952,068,214.06 元，其中：其他应收款，长期股权投资增
长幅度最大，主要原因还是由于本年新增合营公司的往来款。

因此，在房地产“新常态”中谋求继续发展，实现公司的两大发展战略，在加大土地储备力度的同时要保证资金的富足，资产配置的方向就需要在借助政府发展政策的同时发挥较强的融资能力，并进一步加大融资创新力度。

（2）负债结构方面
表3-3-3
由表中可知，流动负债和非流动负债所占比例之间的幅度在减小，结构趋向平均。

其中非流动负债所占比例在上升，流动负债在减少。

主要是因为应付账款的增加，由于公司在加大土地储备力度，大部分的应付款为应付土地款。

应付股利的增
加，主要是子公司计提应付股利还未支付。

应付债券增加是因为本年发行了五年期公司债与三年期中期票据。

公司多方式多渠道获取用于公司经营发展所需的资金，通过发行公司债，中期票据，办理各类贷款及信托融资等。

表明该公司在使用负债资金时，以长期资金为主。

（3）股东权益结构方面
表3-3-4
由表中可知，未分配利润所占的比重一直是最大的，留存收益仍然是企业股东权益的主要来源，并且股东权益的增长主要是来自公司盈余的贡献，公司近三年来现金分红金额都在增长，归属于上市公司普通股股东的净利润也在增加。

在资金充裕，无重大投资计划情况下，公司每年以现金方式分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之十。

截至2015年12月31日公司总股本1813731596股为基数，向公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每10股派现金红利0.40元。

说明留存收益的增加时由于企业自身经营产生的利润而非对利润分配的减少。

留存收益的增长为企业提供了很好的自由资金增幅渠道。

同时较好的维系了企业与其利益相光者之间的和谐关系。

综上分析，可以得出如下结论：
1.资产规模的增加主要集中在经营性资产，为公司实现发展目标，迎合房地
产“新常态”的发展提供了强有力的保障。

资产结构中经营性资产和非经营性资产的比重能够很好的配合企业的发展战略。

2.负债规模与自豪残结构相匹配，流动负债占负债结构的主要部分，流动负
债其中主要是应付账款，应付股利和应付债券，说明企业通过多方式多渠道获取经营发展所需资金，长期融资是其主要资金来源。

3.近年来企业的领导班子没有什么变化，股权结构比较稳定。

分配给股东的
利润逐年有所增长，所有者权益的增长主要是来源于孙公司吸收增资，少数股东实际投入时所享有的净资产小于按协议计算的净资产的差额转入资本公积。

四．公司财务状况效率情况分析
（一）分析目的与分析数据
分析目的是评价公司近两年来的资产管理能力和偿债能力的强弱，以此来判断公司是否会发生财务危机。

分析的数据来源：2014-2015年年度报告中的合并资产负债表，利润表，现金流量表及其报表附注等。

（二）公司资产管理效率情况分析
2014-2015年公司营运能力重要财务指标数据
表4-2-1
根据表中数据可知，中粮地产股份有限公司2014-2015年总资产周转率和流动资产周转率保持着良好的上升态势。

说明总资产周转快，反映出了公司销售能力强。

主要是由于公司在北京，上海，深圳，南京，天津等一线城市的总成交面积同比都有大幅度的上涨，使得销量增加，加速资产的周转，带来利润绝对额的增加。

存货增长幅度大，主要是由于公司在积极的获取地块以及在建工程的投入增加。

使得销货成本投入大，存货周转率也大，一般来讲，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金或应收帐款的速度就越快，这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。

应收账款变现速度较快，收账迅速，而且账龄也相对较短，主要是由于公司在报告年度收回了大量的销售商品房款。

固定资产利用率越来越高，企业管理水平也越来越好，对办公厂房，开发地产使用的机器设备，售楼部等的利用效率高。

（三）公司偿债能力和举债能力情况分析
1.公司短期偿债能力情况
2014-2015年重要财务指标数据
表4-3-1
根据表中数据可知，公司短期偿债能力2014-2015年基本徘徊在0.3-0.5之间，没有大于1.但从其他相关指标变动情况看：1）经营活动现金流入量小于经营活动现金流出量，由于企业近两年在扩大生产规模，购地建房，进行了大量的投资，即使销售情况良好，也收回了大量的销售房款，但是相对投资房产所花费的资金还是少了。

2）应收账款，存货等流动资产周转的速度变快，变现能力也越来越强，偿还债务的能力也相对增强。

因此，公司短期偿债能力较强，货币资金质量高，总体质量相对较好。

2.公司举债能力情况
2014-2015年重要财务指标数据
表4-3-2
根据表中数据可知，中粮地产股份有限公司资产负债比率保持在75%-80%之间，2015年有所上升，但总体看公司举债能力较强。

并且负债率过高，结合表负债结构信息可知：
集团负债期限结构变动分析表
表4-3-3
（1）公司负债结构主要是流动负债占比率高，公司财务成本高。

但是流动资产大于流动负债，表明企业有偿付能力，能够保证债权人的权益。

公司属于房地产行业，主要靠投资建设可供出售商品房，房屋租赁，物业管理等获取收入，并且在众多一线二线城市都建有众多商品楼盘。

（2）母公司近几年的盈利能力有所下降，，营业收入也较大幅度的下降，但公司财务费用增长迅速，主要是由于公司因各项借款而产生的利息支出增多。

相对之下，合并报表中所表现的是，中粮地产集团股份有限公司的盈利能力有所提升，营业收入也呈现上升趋势，整体经营状况良好。

（3）经营活动现金的流入量也比投资活动现金流入和筹资活动现金流入量大很多，说明公司在经营活动方面具有很强的能力，能够维系企业持久经营。

（4）现金债务总额比率一直不高，也没有达到0.25的标准值，企业承担债权的能力也不强。

由于公司近几年在土地和新建商品楼上投入过多，前期投入巨大，负债高，筹资的借款也相对较多，所以财务费用开支大。

股东权益比率逐年下降，自由资金减少，长期偿债能力下降。

总之，公司日常经营主要依靠商品楼销售货款和房屋租赁款项资金经营，利润可以保证债务的偿还，经营活动产生的现金净额和投资活动产生的现金净额是主要的现金量来源，可用以偿还债务，并且公司的变现能力较强，短期偿债能力较好，由债务资金带来的风险相对较小。

综上分析，可得出以下结论：
1. 资产管理效果整体较好，资产流动性较强，变现能力较好。