上半年连云港市房地产市场报告

2009
连云港市房地产市场报告
连云港市房产管理局
目录
连房报告分区说明
为了方便报告使用者，报告以连云港市建成区为调查范围，将连云港市分为新浦区、海州区、连云区和开发区（新浦区和连云区之间，朝阳以东，平山以西为开发区）四个区域，同时新浦区又分为中心、东、西、南、北五个版块。

另将赣榆、东海、灌云、灌南四县作为独立的区域纳入本分析报告作专题研究。

此区域根据连云港市目前城市建设的状况特点与房地产的价格之间的影响因素进行划分，不完全等同于现有的行政区域划分及土地，规划、拆迁以及其他有关部门相关的区域划分。

请本报告使用者注意。

新浦区板块划分
连房价格综合水平
2003年-2009年（上半年）连房商品住宅均价走势图
2008年6月—2009年6月连云港市商品住宅价格情况
单位：元/㎡
2009年上半年连云港市区八大分区商品房均价图
单位：元/㎡
2009年上半年连云港市四县商品房、商品住宅均价比较图
单位：元/㎡
连云港市宏观经济运行情况
注：相关部门统计数据还未公布
连云港市房地产市场概况
（不含政策性住房）
1、供应情况
据市房产管理局网上交易备案系统统计显示：09年上半年，我市市区商品房累计批准预售面积84.81万㎡，同比下降29.35%，其中，商品住房累计批准预售面积63.07㎡，同比下降40.36%。

截止今年6月底，我市商品房月末累计可售面积为270.97万㎡，环比下降5.60%；其中商品住房为178.47万㎡，环比下降7.43%。

09年6月份，我市市区商品房累计批准预售面积11.01万㎡，环比下降53.30％，同比下降37.23%，其中，商品住房累计批准预售面9.37万㎡，环比下降29.30%，同比下降36.19%。

2、销售情况
09年上半年，我市市区商品房登记销售面积143.69万m2，同比上升111.70%；其中商品住房登记销售面积123.09万m2，同比上升109.35％。

6月单月，我市市区商品房登记销售面积28.98万m2，同比上升176.63%，环比下降9.10%；其中商品住房登记销售面积25.02万m2，同比上升190.35%，环比下降11.27%。

3、商品房价格情况
09年上半年，我市市区商品房和商品住房成交均价分别为3536元/㎡和3273元/㎡，商品房成交均价同比上升1.81%，商品住房同比下降0.82%。

从同比变化看，我市市区商品房和商品住房市场成交价格增长势头趋缓，商品住房成交价格增幅低于商品房。

4、住房二级市场情况
在国家一系列调控政策的影响下，我市二手房市场仍然不够活跃，有待积极培育。

09年上半年，我市二手房交易套数为3019套，交易面积为27.74万㎡，同期二手房成交面积占市区商品房的19.31%
2009年上半年二手房成交量
连云港市房地产市场开发投资分析
1、房地产开发投资快速增长
2、商品房在建规模有所增加
连云港市2009年上半年房地产开发投资施工情况（含四县）
单位：亿元、万㎡、元/㎡
连云港市房地产市场供销分析
一、连云港市市区房地产市场供应分析
1、2009年上半年房地产市场各板块供应综述
从以下图表可以看出，新浦区是2009年上半年连云港市主要的供应区域，共有23个项目拿证上市，推出房源59.81万㎡，约占市区上市量的70.99%，其中，新浦东区为重点上市片区，推出房源41.93万㎡，新浦南区推出房源5.22万㎡，新浦西区推出房源5.15万㎡，新浦北区推出房源4.59万㎡，新浦中心区推出房源2.92万㎡。

连云区仅次于新浦区，09年上半年共有5个项目拿证上市，推出房源13.43万㎡。

海州区09年上半年度共有4个项目拿证上市，推出房源8.54万㎡。

开发区上市量最小，只有2个项目拿证上市，推出房源2.47万㎡。

2009年一季度分区域商品房批准上市情况
2、09年上半年分月度上市量分析
2009年连云港商品房供应走势
单位（万㎡）
从上图可以看出，09年上半年连云港商品房上市总量较去年同期一定幅度下滑，这主要是由于受全球性的金融危机的不利影响，资金紧缩以及过去市场的过度开发，导致市场存量增大，市场供求失衡，消费者的观望心态导致成交量下降，造成开发商在推盘节奏上有所控制；但是在09年第二季度以来由于市场的初步回暖，开发商信心开始恢复，上市量较第一季度有所上升；在09年上半年申请预售的楼盘当中，纯住宅和商住依然是连云港楼市物业类型的供应主导，商业办公用房的供应很少。

3、2009年上半年楼盘房源供应排行一览表
排名区属项目名称面积（㎡）
1 新浦东中央华府90928.73
2 连云区金海国际55073.41
3 新浦东旺旺家园50989.38
4 新浦东萬润·阳光丽景48414.92
5 新浦东萬润一品苑(A)区45234.88
6 新浦东新世纪商贸城43753.1
7 新浦东万润顺泰园43718.15
09年1－6月，我市市区商品房累计批准预售面积84.81万㎡，同比下降29.35%，其中，商品住房累计批准预售面积63.07㎡，同比下降40.36%。

新浦东区是09年上半年商品房供应的主要区域。

截止今年6月底，我市商品房月末累计可售面积为270.97万㎡，环比下降5.60%；其中商品住房为178.47万㎡，环比下降7.43%。

因此，控制供应、进一步扩大和刺激需求是目前连云港楼市的当务之急。

二、连云港市市区房地产市场销售情况分析
1、2009年上半年房地产市场成交情况综述
根据市房管局网上交易系统数据显示，09年上半年市区成交商品房房源14617套，商品房成交面积143.69万㎡，相比去年同期成交量67.87万㎡，同比上升111.70%；09年上半年市区成交商品住宅房源11013套，商品住宅成交面积123.09万㎡，相比去年成交58.80万㎡，同比上升109.35%。

2009年上半年市区各板块商品房销售统计表
09年上半年，我市商品房成交量相比去年同期有大幅度上升，市区商品房成交面积143.69万㎡，同比上升111.70%；。

在市区成交的商品房中，各个板块楼盘销售情况差别较大，新浦东区以47.62万㎡的销售量排在各板块楼盘消化量之首。

其后依次为连云区、新浦南区、开发区、海州区、新浦北区、新浦中心区和新浦西区，成交面积分别为25.06万㎡、17.73万㎡、17.22万㎡、15.34万㎡、8.09万㎡、7.86万㎡和4.77万㎡。

销售套数上看，09年上半年各大板块销售套数总量排名依次为新浦东区、连云区、海州区、新浦南区、开发区、新浦中心区、新浦北区、新浦西区，销售套数分别为4613套、2090套、1957套、1948套、1938套、805套、686套和680套。

2、2009年上半年商品住房销售排行榜
2009年上半年商品住房销售面积排行榜
从上表可以看出，09年上半年九龙城市乐园、久和国际和四季花城位列商品住宅项目销售的三甲，它们分别位于新浦南区，新浦东区和开发区。

通过分析以上图表得知：——销售排名靠前的板块均有销售“领军性”楼盘。

新浦南区：09年市场的火暴销售主要由于九龙城市乐园的强势成交，虽然该区域配套的不完善，区域发展工作的缓慢使得消费者的热情逐步转向东区，但从长远来看该板块依然有着较大的发展潜力。

新浦东区：市场相当活跃，未来行政中心区的地位使其发展前景看好，该区楼盘例如中央华府、万润花园等一批楼盘品质较高且利用行政中心优势强势推广，取得很好的销售业绩。

连云区：上半年整体区域取得较好的市场成绩，海景房、现房、降价等手段是该片区取得成功的主要原因。

但是由于东部大开发的不断推进，东部城区处于大发展的阶段，大量土地开发，存量房体量较大，市场竞争激烈，而连云区位于连云港的东部沿海，本地自身需求有限，加之目前连云港对外吸引力不足，不能吸引大量的外地需求，发展商对市场前景持不乐观态度，严格控制推案节奏，导致上市量较小；因此大力改善投资环境，吸引外部资源，增加该区的人口数量及有效需求成为该区域房市进一步发展的突破口。

新浦西区：市场供需结构合理，但是周边配套缺乏使得该板块价格处于新浦区盆地，同时随着政府对西区建设的关注和投入，该板块开始逐步成为新浦区的又一宜居板块。

新浦北区：属于待改造的老城区，房地产开发力度不大，但是火车站片区改造的逐步完成，该区域将会受到越来越多的关注，市场竞争也将日趋激烈。

开发区： 09年久和国际新城的大盘效应、降价策略使其取得良好的销售业绩，平山花园的低价入市策略也取得较好的效果。

对于开发区而言，低廉的土地价格和优惠的政策扶持，未来的发展潜力是吸引开发商投资开发的主要原因，但是过度的开发，配套的匮乏成为开发区房地产发展的瓶颈。

海州区：供销量较去年有了大幅度的提升，板块内上海之春、中茵名都等项目的热销，使得板块的居住氛围日趋浓郁，随着海州新城建设的进一步深入，该片区将会得到很好的发展。

3、市场供销比分析
总的来看，近几年我市市区商品房供应量大于销售量，市场呈现供大于求的特征。

从批准预售面积来看：从2002年—2008年基本上呈上升趋势，2009年上半年批准预售面积明显减少为84.81万㎡，市场新增供应量快速下降，更多的是在去化存量房源。

从实际销售面积来看：2002年—2009年上半年连云港商品房销售量呈波浪式上升的态势。

2005年由于国家宏观政策的影响，需求受到一定的压制，商品房销售量出现小幅下降，随后市场进入快速上升阶段；08年受全球金融危机和国家金融信贷政策的影响，连云港房地产市场商品房销售较去年同期出现下滑。

09年上半年市场明显回暖，成交量明显上升。

从商品房供销比来看：除2002年以外，2008年之前供销比全部大于1，2009年上半年当年供销比则迅速下降仅0.59，原因在于我市商品房投资增长较快，市场供应量逐年加大积累了大量的存货，导致09年上半年市场的新增供应量非常小，同期市场销量却放大使得当年供销比很小。

2002年-2009年上半年连云港市区商品房供销比情况
4、市区商品住宅供销结构分析
（1）分面积段供销分析
09年上半年商品住宅各户型供应结构图（面积）
09年上半年商品住宅各户型销售结构图（面积）
总的看来，2009年上半年连云港住宅市场供应和销售以90-144㎡为主，占总供应量的77%，占总成交量的74%。

具体来看，144㎡以上商品住宅供应量较高占17%，而成交比例仅为12%，市场供大于求，销售压力较大；60-90㎡商品住宅供应比例仅5%，成交比例却高达12%，表明该面积段户型市场需求较大，体现出供不应求的态势；60㎡以下户型供销比例都非常低，非
市场上的主流产品。

由此可见，我市商品住宅供应结构尚不够合理，大户型产品供应量偏大，而中小户型产品供应量较小。

（2）分价格段销售分析
09年上半年商品住宅各价格房源所占销售比例（价格）
从从图中可以看出：1-6月，3000-4000元/㎡价格段成交量最大，共成交57.93万平方米，占总成交量的47%。

其次是2500-3000元/㎡区间段，共成交24.04万㎡，占总成交量的20%。

另外，4000-5000元/㎡价格段也是成交的主要价格段。

由此可见，目前我市2500-5000元/㎡价格段是成交价格的主体区间，其中又以3000-4000元/㎡价格段成交量最大。

（3）分总价段销售分析
09年上半年商品住宅分金额段销售比例（总价）
1-6月，成交总价在30-40万区间段的产品占比最高，占总成交量的34％，其次为20－30万和40－50万区间段的产品。

由此可见，总价在20-50万是我市市区成交的主力总价区间。

另外，30万以上总价段占比的逐渐上升，表明我市房地产产品结构开始进入新的调整期。

连云港市市区商品住宅价格分析
2009年上半年我市市区商品住房成交均价3273元/㎡，同比涨幅趋缓。

全球经济环境、政府政策加之近年来土地大量上市等原因，市场出现严重供大于求的市场态势，楼市进入新的一轮调整期，价格涨幅回归理性。

从09年上半年各板块的商品住宅成交均价来看，新浦区的成交均价为3525元/㎡；海州区的成交均价为2740元/㎡；开发区的成交均价为2647元/㎡；连云区的成交均价为3224元/㎡。

1、总体价格走势分析
连房商品住宅均价走势图
如上图所示：从2002年以来，我市市区商品房住宅均价呈逐年上升的态势，07年开始由于市场供求原因，以及受政府宏观调控政策的影响，商品住宅成交均价上涨幅度趋缓，09年上半年为3273元/㎡。

2、商品住宅成交价格情况综述
近一年来连云港商品住宅成交价格走势分析
从上图可以看出，近一年连云港市商品住宅价格呈现高位震荡的走势，08年下半年价格受大环境影响开始震荡下跌，在12月达到谷底。

随着08年底国家一系列政策出台后，09年市场开始回暖，房价有所回升。

3、各分区价格分析
2009年上半年各分区商品住宅价格
指标区域商品房均价（元/平方米）商品住房均价（元/平方米）价格同比（%）价格同比（%）
市区3536 1.81% 3273 -0.82% 新浦区3787 9.48% 3525 7.93% 海州区2762 -11.42% 2740 -4.33% 连云区3664 -3.66% 3224 -11.74% 开发区2853 -11.86% 2647 -18.25%
由以上图表可以看出，2009年上半年连云港市区商品住宅均价为3273元/㎡，其中，新浦区商品住宅均价高于市区均价，连云区、海州区和开发区的商品住宅均价低于市区平均均价。

从从区域比较情况来看，1－6月新浦商品房成交均价同比增长9.48%，其余三区价格出现不同程度下降。

开发区下降幅度最大达到11.86%。

商品住房成交均价水平由高到低分别是新浦区、连云区、海州区和开发区。

新浦区商品住房均价同比增长最快，达到7.93%；海州区、连云区、开发区同比出现下降，降幅分别为4.32%、11.74%、18.25%，价格逐步回落。

在此，我们对区域商品房成交均价与成交量进行交叉对比分析。

2009年上半年商品房分区域成交量与成交均价
目前港城八大板块在09年上半年的商品房成交均价分别为新浦中心区3680、新浦东区3909、新浦南区3290、新浦西区3172、新浦北区3947、连云区3664、开发区2853、海州区2762元/㎡。

新浦中心区：该区域位于老城区中心地段，配套成熟，地段价值凸显，具有稳定的市场需求，由于土地稀缺，所以成交均价相对较高。

新浦东区：新浦东区受益于市政府发展重心的东移，当前均价在八大板块中处于第二。

虽然目前区域配套尚不完善，但是伴随着八佰城市走廊、金海置业广场等一系列商业配套楼盘、高档住宅楼盘的跟进开发，配套上会逐步到位，人气会逐渐火旺，预计该区域房价还有上涨空间，该区域仍将是我市未来相当具有活力的板块之一。

新浦北区：新浦北区的商品房均价水平，目前已经位于全市之最，其上涨速度较快，之所以该板块销售价格上涨较快，主要是受到火车站、汽车总站等配套到位因素的拉动，以及受多家开发商开始投资动工形成的板块聚合效应的利好影响。

新浦西区：当前虽然项目不少，且部分项目也取得较好的销售业绩，但是由于该区域配套条件较为缺乏，购房者目前对该区域还没有完全认同，房价水平上，西区价格位于新浦区最低。

连云区：在八大楼市板块中，连云区价格水平较高，主要得益于海景优势一激动不大开发的进一步要深入，但是由于东部城区发展的相关规划，预计该区域从长远来看将保持良好的发展势头，但供应量过大将导致该区域近期市场销售压力较大。

海州区：该区域市场发展比较平稳，随着海州新城的建设，海州区的住房价格水平将会得到较快的发展。

开发区：虽然具有良好的市场基础和规划前景，但目前总体供应量较大，周边配套不足，有效需求不旺，导致其价格同比下降。

连云港市市区非住宅物业类型供销分析2009年上半年，我市非住宅物业类型（包括商业营业用房、自行车库、汽车库、公寓(办公)和办公用房，不含居住型公寓）共上市3482套，供应面积21.74万㎡，同期共成交3625套，成交面积达21.22万㎡，供销比达到1.02：1,成交金额11.06亿元。

具体情况如下表所示：
市区非住宅物业类型供应情况表
市区非住宅物业类型成交情况表
1 非住宅物业类型成交套数分析
如下图所示：09年上半年我市商业营业用房、自行车库、汽车库、公寓(办公)和办公用房等非住宅类物业共成交3625套。

其中，自行车库成交套数最多,达到1740套,占总成交套数48%,其次为商业用房,成交756套,占总成交套数的21%。

在所有非住宅物业类型成交套数中，自行车库和商业用房占到69%。

主要非住宅物业类型成交套数比较图
2 非住宅物业类型成交面积分析
如下图所示:09年上半年我市商业营业用房、自行车库、汽车库、公寓(办公)和办公用房共成交21.22万㎡。

其中，商业营业用房成交面积最多,达到8.38万㎡,占总成交面积的39%,其次为公寓（办公）和宾馆 ,分别占总成交面积的16%和15%。

在所有非住宅物业类型成交面积中，商业营业用房、公寓办公及宾馆用房合计占到70%。

储藏室成交面积最少。

与成交套数进行交叉分析可见:自行车库个体面积小,价格较低,成交量大,但成交面积有限,商业和办公用房是非住宅物业类型里面的主力,虽然成交套数不多,但无论成交面积,成交金额都占到非住宅物业类型的一半以上。

主要非住宅物业类型成交面积比较图
3 非住宅物业类型成交金额分析
如下图所示:09年上半年我市商业营业用房、自行车库、汽车库、公寓(办公)和办公用房等非住宅类物业成交金额达11.06亿元。

其中，商业营业用房成交金额最多,占非住宅物业类型成交金额的50%,其次为公寓办公,占总成交金额的15%。

在所有非住宅物业类型成交金额中，商业营业用房和公寓办公用房合计占到65%。

储藏室成交金额最少。

与成交套数、成交面积交叉分析可见:自行车库个体面积小,价格较低,成交套数,成交面积有限,成交金额所占比例不大，商业和公寓办公用房是非住宅物业类型里面的主力,虽然成交套数不多,但无论成交面积,成交金额都占到非住宅物业类型的一半以上，这也进一步印证其单价高的特点，同时成交面积有限也反映了该类型物业有效需求有限。

主要非住宅物业类型成交金额比较图
4 非住宅物业类型成交均价分析
09年上半年，我市商品住宅的平均成交价格为3273元/㎡。

同期，我市各非住宅物业类型成交均价如下图所示：在所有非住宅物业类型里面，别墅类成交均价最高，达到7556元/㎡ ,达到商品住宅均价2.5倍多,其他非住宅类物业（储藏室除外）成交均价也高于商品住宅成交均价。

自行车库和汽车库的价值与住宅价值本身紧密相连，住宅价格的提升，加上车库的相对稀缺，使得车库价格不断攀升。

主要非住宅物业类型成交均价比较图
5 分区域非住宅物业类型成交情况分析
海州区
用途套数面积（㎡）单价成交金额（万元）
储藏室16 197.91 2269 44.91
汽车库41 1295.73 3274 424.22 商业营业用房18 1851.58 6301 1166.68 自行车库559 7373.07 2232 1645.67
开发区
连云区
新浦区
赣榆、东海、灌云、灌南四县房地产市场分析
一、四县房地产供销及价格情况
1、2009年上半年四县供应分析
2009年上半年四县批准面积
09年1－6月，四县商品房批准预售面积合计81.80㎡，同比下降30.55%，月末累计可售面积共181.35万㎡，四县商品住房批准预售面积63.81万㎡，同比上下降23.73%，月末累计可售面积112.44万㎡。

分县区来看：6月东海县商品房批准预售面积最大为9.18万㎡，灌南县商品房批准预售面积为4.65万㎡，灌云县商品房批准预售面积4.34万㎡，赣榆县3.36万㎡；东海、灌南县同、环比大幅度下降，而赣榆、灌云县同、环比出现大幅度上升。

从四县商品住房批准预售面积来看，四县的走势和商品房相似。

截止09年6月末东海县商品房月末累计可售面积58.79万m2，居四县之首，灌云县商品房月末累计可售面积50.15万㎡；商品住房累计可售面积灌云一家独大，为35.42万㎡，赣榆和东海县分别为25.97万㎡、29.03万㎡，灌南县最低仅22.02万m2。

2、2009年上半年四县销售分析
2009年上半年四县销售面积
从四县商品房实际登记销售面积同比看，1－6月四县同比均出现上升，灌云县同比增幅达到118.28%，位居四县第一。

商品住房方面，市场走势与商品房基本相当，只有灌南县商品住房登记销售面积同比出现下降，降幅为18.07%。

3、2009年上半年四县售价分析
2009年上半年四县销售均价（单位：元/㎡）
从县区比较情况来看，1－6月，灌云县商品房成交均价为四县最高，2510元/㎡，同比增幅达7.26%；灌南成交均价也大幅度提高，达到2257元/㎡，增幅达到18.85%。

四县商品住房成交均价水平由高到低分别是东海、赣榆、灌云和灌南县。

东海县、灌南县商品住房均价同比增长较快，分别达到14.84%和10.09%，灌云县同比小幅下降
2、四县房地产市场销售分析
（1）分面积段销售分析
赣榆县商品住宅分面积段销售对比图
从上图分析，赣榆县房地产市场以100-120㎡和120-144㎡销售比例最高，总共占到全县销量的75%，是该区域消费者购买的主力房型。

东海县商品住宅分面积段销售对比图
从上图分析，东海县房地产市场100-120㎡和120-144㎡占销量比例分别为37%和33%，这两个面积段的房源是购房者青睐的主力户型，另外，90-100㎡的房源占销售比例也较高为15%。

灌云县商品住宅分面积段销售对比图
从上图可以看出，灌云县房地产市场以120-144㎡和100-120㎡销售比例最高，总共占到全县销量的81%，该两个面积段的产品是消费者购房的首选。

灌南县商品住宅分面积段销售对比图
从上图分析，灌南县房地产市场100-120㎡销售比例最高占45%，其次为120-144㎡占22%，其他户型销售所占比例均较低。

（2）分价格段销售分析
赣榆县商品住宅分价格段销售对比图
从上图分析，赣榆县市场上1500-2000元/㎡和2000－2500元/㎡价格段的房源销售比例最高，分别为48%和40％，另外， 1000-1500元/㎡以下价格段的房源也占有一定比例，达到10％。

东海县商品住宅分价格段销售对比图
从上图分析可知，东海县房源的价格段主要集中在1500-2000元/㎡和2000－2500元/㎡，占销售量的比例分别为33％、36％。

灌云县商品住宅分价格段销售对比图
从上图可以看出，灌云县1500-2000元/㎡价格段房源占销售比例最高达到50%，其次为2000-2500元/㎡和1000-1500元/㎡价格段的房源，所占销售比例分别为24%和18%。

灌南县商品住宅分价格段销售对比图
从上图分析可知，灌南县1500-2000元/㎡价格段的房源销售比例最高，占总销量的59%，其次为1000-1500元/㎡价格段的房源，占总销量的21%，可见，灌南县商品住宅在四县中价格水平最低，居民消费能力比较薄弱。

二、四县房地产非住宅物业供销及价格情况
2009年上半年，我市非住宅物业类型（包括商业营业用房、自行车库、汽车库、公寓(办公)和办公用房，不含居住型公寓）共上市3097套，供应面积17.99万㎡，同期共成交1412套，成交面积达21.64万㎡，供销比达到0.83：1,成交金额8.68亿元。

具体情况如下表所示：
市区非住宅物业类型供应情况表
市区非住宅物业类型成交情况表。