“营改增”对物业管理单位的影响及应对策略

“营改增”对物业管理单位的影响及应对策略文／李菁
摘要：2016年我国税制改革进入收官之年，营业税将彻底退出历史的舞台，“营改增”的实施为很多行业带来了福音和发展的契机。

在“营改增”的推进中，物业管理行业是最后一批，那么“营改增”到底为物业管理行业带来什么样的影响和变化呢？本文将对“营改增”对物业管理行业的影响进行分析，并根据实际情况努力探寻具体的应对措施，使物业管理行业尽快适应“营改增”的变化得到二次发展。

关键词：“营改增”；物业管理单位；影响；应对策略
所谓“营改增”，即将现行缴纳营业税的纳税人改为缴纳增值税。

增值税最早是于1954年从法国开始实行的，之后因其本身优越性,如税收中性、税基为增值额，企业税负低等迅速在全球推广，如今消费型增值税是国际通行模式。

我国原税制自1993年始是营增两税并行，因造成出口劳务无法退税，重复征税等弊端，现已不适应经济发展的需求。

绝大多数实行增值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税。

在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务，以增值税取代营业税符合国际惯例，也是深化我国税制改革的必然选择。

经国务院批准2011年开始在全国不同行业中逐步推行“营改增”的试点，随着“营改增”的地区和范围逐步扩大，最后的四个行业，即：建筑业、金融保险业、房地产业、生活服务业，也在2016年5月1日前纳入到“营改增”的范畴中。

可见，2016年是我国税制改革的关键一年，这意味着我国将彻底告别营业税。

在这一环境的影响下，我国物业管理行业必将面临这一大趋势。

为了能够在这一大环境下正确应对，我们有必要分析“营改增”的实施对物业管理单位的影响。

一、“营改增”对物业管理单位的影响－机遇和挑战并存
(一)“营改增”对物业管理单位财务管理方面的影响分析
2016年包括物业管理单位在内的最后一批行业将全部纳
入到“营改增”的
行列和范畴中。

这
对物业管理单位进
一步规范财务管理
制度、统一财务核
算方法、保证单位
财务统计数据的真
实性、保障单位财
务信息的准确性与
科学性、全面推动
企业的财务管理行
为的改善有着积极
地促进作用。

“营改增”的实施有效地缓
解了原本存在于物业管理单位中重复征税
的问题，有效降低了企业的税负，更降低
了企业的发展成本，使更多的物业管理单
位在改革中受益。

如物业代收代付费用多
(如水电燃气等)，对于旗下物业类型众多
的物业集团而言，以前是模糊作业，无论
是否有差价都不作收入，即使列作收入取
得水电的增值税票因下家进项税票有限也
大量不能抵扣，帐上科目挂有大量余额。

现在明确只要有委托方名义开具的发票，
为委托方代收费用可不作为增值税销售额
一并征税。

符合规定(财税〔2016〕36号
附件二)的代收代付费用将不作为价外费
用。

(二)“营改增”的实施对物业管理
单位可持续经营与发展方面的影响分析
物业管理行业在我国兴起的时间并不
长，迄今为止还尚未形成一套良好的、有
序的、规范化的收费价格管理机制，再加
之国家对物业管理行业征收的原营业税额
不低，使得整个物业管理行业的税负较
重。

另外社会物价在涨，但物业收费提价
却很难，“营改增”实施后彻底打通了原
有的抵扣链条，大幅增加了可抵扣的进项
税额，为企业的发展带来了更多的税收优
惠的同时也提高了企业议价权，有力地推
动了物业管理行业的可持续发展。

如：一
般纳税人物管公司开具增值税专用发票，
对于购买物业服务的一般纳税人企业而
言，在含税价格不变的情况下，相当于
降低了约6%的服务成本；这一块减税效
益，物管公司也可通过提高服务价格与客
户共享，这非常适用于产业园或商业办公
物业。

(三)“营改增”的实施对物业管理
行业税负方面的影响分析
在实施“营改增”后，增值税的税
率发生了变化，从原来的17%、13%又
增加了两个档次的税率，即：11%、6%，
并规定物业管理行业的税率从原来缴
纳营业税5%的税率，已经调整到税率
为6%的增值税，相当于营业税口径的
5.66%(6%/1.06)，理论上只要取得可以抵
扣的进项税额比例大于0.66%，税负就比
之前降低；而简易计税征收率为3%，相
当于营业税口径的2.91%(3%/1.03)，较营
业税5%税率减少2.09%，减负比率高达
41.75%。

但是，因增值税较营业税税率
要高，前提是需要取得一定比率、真实且
合法的扣税凭证才能降低税负的。

物业管
理单位的主要发展成本是固定成本和人力
成本，其中的人力成本已经占到总成本的
70%，这些人力成本除非外包并不能作为
进项税额进行抵扣，此外，有些向其他个
人购买的服务不能取得增值税进项票；有
些家政婚庆服务属于生活服务－居民日常
服务，即使取得增值税票也抵扣不了；因
此，从这几点上看，“营改增”的实施在
较长一段时间内物业管理单位的税负是增
加的，并未真正实现减少税负的目的。

如
果我们站在长远的角度来看，随着“营改
增”的不断完善与税制改革的不断深入，
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)
税采取抵扣政策，而设备有关机构可将租赁作为前提进行大量设备采购行动，为下属单位提供租赁服务，此过程中产生的税额在下属单位中的增值税内进行抵扣。

使企业在购买设备的过程中享受优惠，且便于管理，有效提高工作效率，并且节省很大工作成本。

(三)加强劳务部门管理
当煤炭企业接触广告、代理以及检测等服务时，产出方必须计提税率为6%的销项税额，使用方有权利取得增值税发票，并按照相应的税率进行抵扣。

另外在签署合约文件时，必须注重劳务部门管理工作，有效核实价款票据，并作出详细规定，避免合同生效后双方产生歧义。

(四)加强特定领域税收管理
在签署能源管理项目合同的过程中，必须单独处理技术和资产服务费，且结算时的货物销售发票也要单独处理，之后再进行税务发票处理工作，并通知双方开具增值税发票，有效降低项目成本。

(五)使用优惠政策
在我国推出营改增政策之后，许多现
实中的企业税负开始出现不同程度的上升
情况，但在上升的同时也有些部分企业
出现下降现象，为此，各企业内部财务
管理部门必须详细了解营改增政策的具体
内容，特别是对其中的优惠政策必须要进
行全面的了解，有效利用营改增政策中的
优惠政策减轻企业的税收压力。

例如地区
政府对于一些税收压力较大的企业会给予
一定的优惠和补助，对于一些技术和科研
成果转让工作也应实行相应的补助减免活
动。

煤炭企业必须详细了解这些优惠政策
并充分利用，做到快速申报审核。

(六)提高财务人员招聘标准
招聘工作人员后要先进行入岗培训工
作，有效提升工作人员的责任意识，与此
同时煤炭企业还要规范自身各项工作环
节，努力完善各方面的监督制度，为煤炭
企业的资产投资核算工作提供良好的工作
环境，会计部门必须严格遵守国家税收制
度，并按照指定标准进行工作，努力创造
公平、合理的市场环境，提高煤炭企业整
体质量。

四、总结
营改增是我国税制结构中的一项新推
出的重要税改制度，在试行阶段对我国煤
炭企业的生产和运营形成了一定的促进作
用，对煤炭企业的内部结构也有了更高的
要求，需要煤炭企业具有高素质的工作人
才和先进的工作技术、完善的领导政策与
信息化相互结合，才能够为煤炭企业未来
的发展带来更好的推动作用，有效促进我
国煤炭企业的长远发展。

财
参考文献：
[1]秦艳.“营改增”对煤炭企业纳税影
响浅探[J].山东工业技术，2015(17)：216.
[2]董莺.营改增对建筑企业纳税筹
划的影响探讨[J].财经界(学术版)，2016
(14)：286.
[3]张燕.“营改增”对煤炭企业的影
响[J].财经界(学术版)，2016(13)：277.
(作者单位：西山煤电(集团)有限责任
公司林业处)
如果能够将不同的物业类型(商业、政府性、居民小区物业等)采取不同的增值税率进行征收，那么一定会为物业管理单位带来税负下降的美好前景。

二、新形势下物业管理单位“营改增”的应对措施
(一)进行市场调研，提前做好各项准备
这需要物业管理单位从高级管理层开始重视，根据企业自身的实际情况、结合行业特点成立专门的“营改增”领导工作小组，并提前做好市场调研和各项准备工作。

例如：物业管理单位可以根据本单位近几年来的营业税上缴情况做好市场调研，并科学地、准确地对未来3-5年内的物业管理行业的发展趋势、“营改增”带来的影响等进行预测和分析，并根据实际情况制定出适合本单位的针对性强的指导文件、完善的增值税内部控制工作流程，构建增值税从申报到认证及抵扣税全流程跟踪管理制度。

(二)与时俱进，获取税收优惠政策
因物业企业提供管理的服务面广，涉及兼营和混合销售等，从短期的角度来看，“营改增”的实施在短时期内并不能为物业管理单位带来税收的减免，反而是税负的增加。

因此，这就需要物业管理
单位必须与时俱进，积极想办法向税务机
关、政府部门等寻求帮助，切实减轻单位
的税负。

另物业集团分子公司众多，分布
各地有一定税务差异，应统一计量口径及
相应核算科目及办法，收集税收政策优惠
信息，对症下药。

此外，物业管理单位还
可以根据自身的发展状况、自身的行业特
点和性质等向政府申请各种税收优惠政
策，并努力为自身的发展营造一个良好
的、平稳的、有利的发展氛围和环境。

(三)进行科学的税收筹划
物业管理单位在实施“营改增”的过
程中，必须先认真对国家的相关改革政
策进行解读，并提前做好应对措施，防
止“营改增”后出现的各种风险，请专业
人士进行科学税收筹划，才能真正将税收
优惠落到实处。

假设物业管理公司主要服
务对象是居民个人，且难以取得增值税专
用发票，该公司选择适用简易计税方法
用3%税率更为有利，可以采取“化整为
零”和“代收剥离”(类似包干制调整为
酬金制)的办法，将年度收入控制在500
万元以内。

“化整为零”：将物业管理公
司按服务的小区单独注册为独立的全资子
公司，但由集团公司区域总部统一对各子
公司业务在金蝶系统里进行分别的独立会
计核算与纳税申报。

“代收剥离”：在物
管公司需对收入进行鉴别分析，如水电销
售收入其实大都是替业主代收代付的资
金，应尽可能与业主及其他权利人洽谈，
重新签署合同，将代收代付资金改由实际
利益人自行收费、开票缴税，将收入限定
为物管公司自身的、真实服务收入。

总之，“营改增”的实施对于物业管
理单位而言是一项全新的、重大的事件，
各物业管理单位必须正确面对、积极应
对、抓住机遇、勇于拓展，为促进我国物
业管理行业向着科学化、规范化、合理
化、信息化的方向发展创造良好条件。

财
参考文献：
[1]吴鸿根.营改增对物业管理行业的
影响及对策[J].上海房地，2014，05:46-47.
[2]潘明星.营业税改征增值税:效应
分析与改革建议[J].财政研究，2013(12):64.
[3]李静.“营改增”税制改革的效
应及其应对举措[J].财经界(学术版)，
2013(24):243.
(作者单位：深圳市龙城物业管理有限公司)
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