房地产价格变化与经济波动的相关性研究

房地产价格变化与经济波动的相关性研究
摘要：随着我国改革开放特别是城市化进步的不断加快，我国房地产市场取得
了显著成效，已经成为我国的重要支柱产业，而我国房地产价格的不断变化，使
得我国房地产出现了没有房产供一般民众购买的现象，对我国房地产业发展造成
了一定影响，而房地产价格变化与经济波动有着一定的相关性，这就需要加强这
方面的研究。

本文以房地产价格变化与经济波动的相关性为研究对象，首先对房
地产价格的相关理论进行了简述；然后对我国房地产价格变化情况进行了分析；
接着从地区发展水平、市场投入水平、政府宏观政策、居民购买能力、政府土地
财政等方面分析了房地产价格变化与经济波动的关系；最后从加大房地产市场供给、控制房地产市场需求、完善房地产配套政策三个方面提出我国遏制房地产价
格过快上上涨的调控政策。

关键词：房地产，价格变化，经济波动，影响，对策
近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使
用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场
的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。

房地产正成为推动我国经济快
速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要
作用。

但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等，因此，有必要树立新的房地产开发理念，及时采取相关的对应政策，实现我国房地产业的健康有序发展。

一、我国房地产价格变化与经济波动的关系
（一）地区发展水平影响房地产价格
我国房地产价格是随着我国经济发展水平不断提升而不断上升的，因而地方
发展水平是我国房地产价格的重要影响因素，如果一个地区的赚钱效应高于其他
地区，那么这个地区企业就会具有更高的盈利水平，居民的收入就会更高，而这
具地区则更具有“人口集聚效应”。

由于地区的区域有限性，因而房地产的供应量
是有限的，有效的资源就会形成竞争，因而房地产价值必须会逐步上升。

从这一
点来看，我国的一线城市房价最高、二线城市次之、三线城市较低也就是理所当
然的事情。

（二）市场投入水平影响房地产价格
房地产价格既受市场需求的影响，但同时也受到市场供给的影响。

房产市场
投入的大小与房地产价格之间互相作用，表现为：房地产市场投入大时价格下跌、投入小时价格下降；房地产价格上涨时市场投入增加、价格下跌时市场投入减少。

更为重要的是，房地产市场缺乏并不是无限的，因而房地产市场投入也不具有随
意性，而是表现出稀缺性的特点，每一个地区的房地产市场投入都是有限的，因
而房地产市场投入水平对房地产价格的具有一定的影响性。

（三）政府宏观政策影响房地产价格
政府通常会采取一系列的宏观政策对房地产市场进行调整，因而会对房地产
价格产生重要影响，而且是最为重要的影响因素，能够对房地产的供应、需求以
及生产成本、市场规则、交易成本等造成重要影响，这也是我国从2008年至今
进行10多次房地产市场调整的重要因素。

从目前我国政府对房地产宏观政策的
调整来看，主要包括九个方面的政策：一是土地市场政策，二是房地产金融政策，三是房地产税收政策，四是房地产市场管理政策，五是工程建设政策，六是二手
房市场政策；七是动拆迁政策，八是物业管理政策；九是经济适应房政策，这些
政策都会对房地产价格产生重要影响。

（四）居民购买能力影响房地产价格
尽管地区发展水平是我国房地产价格的重要影响因素，但从更深层次来分析，尽管地区经济发展水平反映了当地经济的吸引能力，但居民购买力则是实实在在
的反映用货币购买住房的实力，这也是为什么我国会出现“炒房团”的重要因素。

特别是从我国2008年以前，我国对房地产的购买并没有限购、限贷，任何一个
地区的居民可以到任何一个地区购买房地产，因而一个地区的房地产购买力不限
于本地区的购买力，而可能是全国的购买力，因而居民购买能力成为我国房地产
价格的重要影响因素。

（五）政府土地财政影响房地产价格
目前我国居民对于土地来说只有使用权但没有所有权，城市土地为国家所有，因而土地成为政府财政收入的重要来源，主要包括两个方面：一是与土地有关的
土地增值税、房地产和建筑业营业税等等；二是与土地有关的土地出让金、土地
租金、新增建设用地有偿使用费等政府非税收入。

我国从1994年分税制改革以来，地方政府与中中央税比例分成减少，导致地方政府的事权与财力不相匹配，
导致地方政府财政分配比例过小，因而地方政府为了解决发展资金量，大多都从
土地有偿使用上找出解决发展资金不足的问题，征地、卖地、建楼、卖房等成为
地方政府税收的重要来源，因而会制定具有地方特色的房地产政策，进而对房地
产价格造成重要影响。

二、我国遏制房地产价格过快上涨的调控政策
（一）加大房地产市场供给
一是要抓好土地供给方面的政策，严格控制房地产建设用地供给总量，大力
加强规划管理，根据市场需求状况，对建设用地开发计划进行编制，确定一个能
够满足房地产业发展的土地供给总量，特别是要加强对保障性住房的土地供给、
限制高档商品房和别墅的土地供给。

二是要抓好房地产开发投资政策，切实抓好
国家预算内资金、自筹资金、信贷资金、预收入四个方面的资金管理，特别是对
于在建的房地产项目，对于那些能够满足“刚需”的中小户型项目，国家和政府应
给予支持，而对于那些大户型、高档商品房的资金要严格控制，只有这样才能确
保我国房地产价格的理性回归。

三是抓好房地产业的建筑成本调控，要想保持房
地产价格稳定，我国政府就必须采取措施控制建筑成本过快上涨，特别是要确保
钢筋、水泥、砂石等建筑材料的充分供给，保证其运输畅通。

四是加大对公共租
赁住房的供给，综合运用财务、土地、税收等多种优惠政策。

（二）控制房地产市场需求
一是要在增加居民可支配收入上狠下功夫，从我国经济发展水平出发，进一
步提高居民整体收入水平，让我国居民的收入水平和房地产价格保持在合理的区
间内。

二是要大力遏制房地产市场投机行为，要改善我国的投资环境，引导民间
闲置资本进入实体经济，不再通过“炒房”获利，而于那些进行房地产投机并且造
成房地产较大波动的以及大量圈地的企业，要给予经济、行政和法律制裁。

三是
完善房产税政策，我国房产税改革已经是大势所趋，但房产税改革之后，房产所
有者和使用者是我国房产税的主要纳税主体，而对于居民家庭而言，应当属于新
的税种，因而我国新一轮房产税改革将成为很多普遍居民的“税痛”，这就需要从
我国实际情况出发，进一步健全和完善对于不同人群区别计税的政策，国家在制
定房产税改革政策过程中，应当充分考虑家庭的整体情况，针对不同层次、不同
收入、不同房产拥有者和使用者的人群制定不同的计税政策，区分为高收入人群、中等收入人群、低收入人群三个方面的区别计税政策。

（三）完善房地产配套政策
进一步健全和完善与房产税价格相关的配套制度，而在众多的配套制度里面，房产登记制度、评估制度、管理权限三个方面为最重要。

一是要进一步健全和完
善房产登记制度，要建立统一的房产登记机构，并建立一套具有科学性、规范性、制度性的工作流程，特别是要对登记类型、登记程序等做出明确具体的规定，确
保房产登记制度有效落实。

二是要进一步健全和完善房产评估制度，在这方面应
当在通过建立估价人员注册制度、做人机构注册管理、估价执业管理三个方面的
重要制度体系，使我国的房产评估制度真正步入良性发展的轨道。

三是要将房产
税征收和管理权限下放给各级地方政府，改变当前中央对全国实行的统一税率标准，将房产税由中央和地方两级政府共同征收和管理，而且还要以各级地方政府
为主，在这方面应当大力加强中央政府“简政放权”力度，将房产税立法、税率调整、免征优惠、征管程序等逐步下放给各级地方政府，能够更有效的保证房产税
的科学性和灵活性。

三、结论
综上所述，房地产价格变化与经济波动具有相关性，因而加强这方面的研究
显得十分重要。

通过对房地产价格变化与经济波动相关性的研究，地区发展水平、市场投入水平、政府宏观调控、居民购买能力、政府土地财政都会对房地产价格
造成重要的影响，尽管我国房地产价值有所回落，但仍然处于高位，因而我国必
须进一步健全和完善遏制房地产价格过快上涨的调控政策，特别是要通过加大房
地产市场供给、控制房地产市场需求、完善房地产配套政策来控制房地产价格过
快上涨，使我国房地产价格“回归理性”。

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作者简介：朱建一，1986.6.2，男，2007年本科毕业于北京航空航天大学，
安徽界首，现居：北京市，在职研究生：房地产经济与管理。