浅议加强个人出租房屋税收管理的方法

浅议加强个人出租房屋税收管理的方法
近年来，随着我国改革开放的深入进行，市场经济的发展，以及城市化的进行，人们的生活水平不断的提高，对房地产的需求越来越大，随着房地产业的迅速发展，城乡建设规模的扩大以及流动人口的增加，房屋租赁市场日趋活跃，个人建房、购房不断增多，个人通过房改、购买经济适用房或商品房取得房产，并不是完全为了居住，而是看准了以后的投资价值，因为随着城市的扩建、改造，农村人口向城市的转移，现在拥有房产的价值只能是升值，而不可能是减值，正是出于这一点，个人购房行为成为当今具有一定经济实力人群的一种时尚。

在各县市地区，农村进城镇人员越来越多，有如浪潮，有经商的、居住的等各方面，逐步形成了巨大的房地产租赁市场。

但由于私房出租户纳税意识淡薄，以及租赁双方受各自个人利益的驱动，加上整个社会没有一套完整的房产申报制度，个人房产不公开，其使用和出租十分隐蔽，使税务部门无法完全掌握其房产变化情况，给税收征管带来了极大的难度，大量自用房租赁的出现，所涉及的税收管理问题，已成为税收征管中不可忽视的一个重要问题。

房屋租赁税收征管中存在的问题
一、业主纳税意识差，税源难控制。

从实际情况看主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态。

很多纳税人有一种思想：税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的。

谁也不愿主动伸报纳税，尽管知道出租房屋应该纳税，但担心自己纳税而别人不去纳税，反而多支付一笔费用。

纳税相当被动、消极，能逃则逃，能偷则偷，致使税收大量流失。

二、个人房屋出租的税收税源零星分散，房屋租赁收入缺乏监控。

由于私人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致个人房屋出租税收流失。

再加上信息不畅，资料不完整，尽管经过定期清理，但漏征漏管户时有发生。

一是租房协议不真实或业主不提供。

房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一种经济行为。

按照现行税法规定，房屋出租除要缴纳房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税及附加外，个人出租房屋还应按规定缴纳个人所得税。

无论是营业税、房产税还是个人所得税，其计税依据都是租金收入，为达到少缴税金的目的，往往出租方与承租方形成一种默契，签订两份合同，一份对付各类检查，另一份作为收取租金的依据，而且两份合同在租金收入上存在很大的差异，因而租金收入少报、漏报严重，直接导致税收流失；二是变相出租。

房主假借无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或变通以折旧、维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据。

这种行为往往比较隐蔽，一般外人不知道情况，税务机关更无从掌握。

三、个人私房出租业务税收负担重，征管难度大。

在开征房产税的地区，房屋出租收入的名义税收负担高，其中个人最高可达27.65%以上（其中房产税12%，租赁营业税、城建税及教育费附加5.5%，印花税0.1%，个人所得税10%，另外还有土地使用税、政府有关基金、费用），并且个人的同一出租收入既要征房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的现象。

这种高税负的名义负担率不但增加了该项税收征收管理工作的难度，同时也催生了一部分房屋出租人偷逃税收的动机。

涉及税种过多且计税依据不同，操作上不便。

有关房屋租赁业所涉及的税种最少有3种，多则7—8种，甚至上10种。

这不仅使税收征管带来诸多不便，不便于征纳双方的理解和执行；不同行政区划适用税种的多寡，造成征纳矛盾的激化，同时有损税收法律公允、公正和严肃性；出租和自营房产税收计税依据不同以及分别适用不同税率，纳税人抵触情绪较强。

从2000年起，国家出台相应法规，将个人出租自有房屋的营业税由原来的5%下调为3%，房产税由原来的12%下调到4%，营业房的
征收税率一共为17%. 尽管税率下调幅度较大，但由于宣传力度不够，很少有市民知道房屋租赁税费已经有大幅度调整，致使各种偷逃税费的手段仍层出不穷。

除承租双方共同“隐匿”外，出租人通常委托黑中介私下进行交易。

据了解，正规中介公司在接受租赁业务时，通常要求业主出具所出租房屋的产权证及相关证照，而一些黑中介为抢夺生意，在接受房源时根本不进行核实把关，更不会督促出租人备案登记并交纳税费，使一些有争议或根本就不具备出租条件的房屋也进入市场进行黑交易，不仅造成大量税费流失，也引发大量纠纷。

四、私房地域、结构、设施差异大，租金收入悬殊，征税依据难确定。

按规定，对私有房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。

但现实情况是，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝向不同、装修程度不同、房型不一、楼层有异，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。

倘若房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实的租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。

五、现行政策不利于实际征管。

个人出租房屋的房产税由产权所有人缴纳，如产权所有人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。

税务机关调查的往往是临街经营的经营者（即使用人），能将文书送达的也是使用人，根本无法找到房主（即产权所有人）。

六、对房产租赁情况，税务机关征管薄弱，底册不清。

在调查中我们发现，税务机关对辖区内纳税户房产租赁情况掌握的征管基础资料欠缺，尤其对个人房产租赁情况的底册几乎为零。

房屋租赁税源底子不清，暴露出我们征管基础工作方面的漏洞，税源监控不够，也反映出税务机关与相关部门的信息交换不畅。

加强房屋租赁业税收征管的对策和建议：
一、加大税法宣传力度，增强公民自觉纳税意识。

加强宣传，努力提高广大公民的自觉纳税意识和相互监督意识。

税收，取之于民，用之于民，要采取多种形式向广大群众宣传税收的重要性以及有关个人房屋租赁税收的具体政策，让纳税人交纳明白税。

其次，还要花大力气鼓励培养广大群众相互监督的意识；大力进行税法宣传既是税务部门政务公开的内容，也是房屋租赁业税收征收工作顺利开展的保证。

由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私房出租户多且纳税意识普遍较差。

为此，要加大投入，扩大宣传效果，广泛开展宣传工作。

通过报纸、电视、广播等媒体，宣传与房屋租赁相关的法规和政策，增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识，赢得社会各界和广大出租户、业主的理解、配合与支持，使群众明白，只有主动签订房屋租赁合同，并到市房产租赁管理处办理房屋租赁手续与登记备案，才能在关键时刻用法律武器维护自己的合法权益。

要做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。

二、改革现有税制，促进税收征管。

按租金收入税率偏高，距次单一，从而不利于调动纳税人的积极性，不利于发挥房产税在地方收入中的主体作用。

改革现行房产税制，取消从租计征，只采用从价计征房产税从根本上解决现行房产税两种计税依据并存所产生的税负不公的问题。

三、提高立法层次，提升有关政策法规效力。

进一步完善税收法律体系，提高税收征管办法政策的立法层次，使有关房屋租赁业税收管理的行政规章有足够的法律效力。

建议市委、市政府要高度重视，尽快出台《房屋租赁税收管理办法》。

制订可操作性实施方案，建议对出租房屋税收进行代扣代缴。

四、完善税收管理办法，健全税收监控机制。

1、建立健全以房屋租赁合同（协议）为主要内容的房屋租赁业税务登记管理制度，租赁双方必须在《房屋租赁合同》签订后30日内持合同文本向主管地方税务机关报验贴花，并在规定期限内办理税务登记。

2、探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具
《房屋租赁业发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。

出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。

3、实行房屋租赁业税收征缴情况的定期公布和举报奖励制度，对于各类出租房屋，税务机关进行定期普查，摸清税源，掌握底数进行动态跟踪管理，并在广泛调研的基础上，根据房屋的地段、楼层、用途，分门别类进行管理，及时制定相对合理又与市场租金比较接近的最低租金标准，对于所提供租金收入明显低于计税租金标准又无正不当理由的，则按计税租金标准征税，规范租赁行为。

4、建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。

一是与房管部门的协作，房屋出租收入和房产价值必须由税务部门依据国家有关法律、法规，结合实际按位置优劣、房屋结构、质量、面积等综合标准具体量化，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性；二是与工商部门的对口衔接，及时把握纳税人“进”、“出”情况，从而摸清房源、税源；三是与公安、社区密切配合，社区对本辖区住户情况熟悉，公安基层派出所拥有房籍检查权和暂住人口登记资料，这就为税务部门掌握私有住房出租情况提供了可靠的依据。

为了强化征管，弥补税务机关征管力量的不足，建议可仿效城监管理办法，在辖区各居委会抽选1-2名熟悉情况、热心公益、责任心强的居委会干部，组成一定阵容的协税员队伍，及时了解辖区内纳税人房产变动情况，做好政策宣传工作，定期提供房产使用情况，及时掌握纳税人变化，以规范税收征管，尽可能减少税收流失。

对偷漏税行为一经查实，严格按政策处罚，情节严重的应追究刑事责任。

在社会中营造纳税光荣的良好风气，公平税负，调动纳税人的纳税积极性，推动社会经济的发展
五、加大惩处力度，提高纳税人偷逃税款成本。

对不依法纳税的纳税人实施“小税重罚”，加大纳税人偷逃税款的货币成本，从根源上遏制纳税人偷逃税款的念头。

对查出和被举报存在偷逃税行为的纳税户，按高税率进行补税和罚款；对不履行代扣代缴义务的单位和个人，按新《征管法》及其实施细则有关规定处理，增加偷税的风险成本，降低偷逃税的预期收益。

强化税务人员自身素质建设，提高征管和检查水平，防止税收执法中的不规范行为。

六、充分发挥网络依托作用，堵塞征管漏洞。

充分依托信息化手段，实现与城建、房产、计划、规划、公安等部门信息共享；协调规范同有关部门的租赁合同的文书管理，建立定期呈报（送）制度，从而实现对房屋出租税收的即时、动态、有效的监控，堵塞征管漏洞。