梁凯与西安惠泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

梁凯与西安惠泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2020.05.29
【案件字号】(2020)陕01民终4131号
【审理程序】二审
【审理法官】董凡肖晓通辛娟
【审理法官】董凡肖晓通辛娟
【文书类型】判决书
【当事人】梁凯;西安惠泽房地产开发有限公司
【当事人】梁凯西安惠泽房地产开发有限公司
【当事人-个人】梁凯
【当事人-公司】西安惠泽房地产开发有限公司
【代理律师/律所】陈皓北京市中闻（西安）律师所事务所;路宾北京金诚同达（西安）律师所事务所
【代理律师/律所】陈皓北京市中闻（西安）律师所事务所路宾北京金诚同达（西安）律师所事务所
【代理律师】陈皓路宾
【代理律所】北京市中闻（西安）律师所事务所北京金诚同达（西安）律师所事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】梁凯
【被告】西安惠泽房地产开发有限公司
【本院观点】上诉人购买车位，系先与顺联公司签订了车位销售确认单，该确认单中载明上诉人所购买车位的价格是253000元，其后上诉人也按照确认单中载明价格支付了车位款，顺联公司向上诉人出具了收款收据，确认收到上诉人支付的车位款253000元。

【权责关键词】无效委托代理合同合同约定证人证言诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明，原审判决认定事实属实。

【本院认为】本院认为，上诉人购买车位，系先与顺联公司签订了车位销售确认单，该确认单中载明上诉人所购买车位的价格是253000元，其后上诉人也按照确认单中载明价格支付了车位款，顺联公司向上诉人出具了收款收据，确认收到上诉人支付的车位款253000元。

因顺联公司与惠泽公司之间签订了买卖合同，约定顺联公司从惠泽公司处购买的车位可以再次处置，惠泽公司需协助办理更名手续。

故上诉人与惠泽公司签订涉案车位的商品房买卖合同，系惠泽公司履行与顺联公司签订的买卖合同中的协助更名义务，惠泽公司并未与上诉人建立买卖关系。

故上诉人要求惠泽公司退还多收的车位款，没有依据，原审判决驳回上诉人的诉请，并无不当，应予维持。

《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"之规定系管理性规范，不是效力性规范，而本案中双方买卖的标的也是车位，而不是房屋，故上诉人主张顺联公司和惠泽公司之间的合同违反国家法律法规的强制性规定及相关政策，没有依据，不予采信。

综上，上诉人的上诉请求不予
支持。

据此，原审判决正确，应予维持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2003元，梁凯已预交，由梁凯负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 01:54:24
【一审法院查明】一审法院经审理查明，2017年12月4日，梁凯与惠泽公司签订了《商品房买卖合同》，购买惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号车位。

车位款为161900元。

付款方式为梁凯于2017年12月4日前一次性向惠泽公司付款。

2019年4月6日，惠泽公司向梁凯开具了购买车位的不动产发票，车位的发票金额均为161900元。

另查明，惠泽公司（甲方）与案外人西安顺联置业有限公司（乙方）（以下简称顺联公司）签订了《中建国熙台地下室车位买卖合同》，合同约定乙方有偿购买甲方出让的中建国熙台地下车位927个（车位编号详见附件），该车位单价为161900元，总价款为15008.13万元，购买车位以个为准，不按面积大小计。

乙方采取分期付款方式于2016年12月21日前向甲方支付2000万元，2017年6月21日前，乙方向甲方支付至合同总价款的70%。

2017年12月21日前支付完合同价款。

甲方承诺不再另行出售本合同约定的车位，2017年12月21日前，甲方可以配合乙方再次处置上述车位，同意协助乙方办理更名手续一次，但乙方应当承担因更名导致对甲方增加的税负。

该车位买卖合同中包括了梁凯实际购买的车位。

2017年11月13日，顺联公司向梁凯开具收到认购车位订金20000元，梁凯在顺联公司的销售确认单上签字，销售确认单中确认车位款优惠后总价为253000元，付款方式为一次性付款。

2017年12月4日，顺联公司向梁凯开具收款收据，确认收到梁凯车位款250000元。

再查明，案外人顺联公司向确认收到车位款250000元，该款项其中230000元梁凯实际支付至惠泽公司账户。

就该收款行为，惠泽公司提供其给顺联公司的催款函、顺联公司向其出具的委托收款书、更名申请书及顺联公司工作人员任某甲的证人证言。

其中委托收款书载明，顺联公司委托梁凯支付其公司应付给惠泽公司的车位款230000元。

证人任某乙，其公司
与惠泽公司签订有买卖合同，业主实际是从他们公司购买，去公司对外销售时的价格由公司统一制定。

业主确定车位后先预付定金，后支付车位款。

所有购买车位的业主其公司都会开具收款收据。

车位款支付完毕后，其公司向惠泽公司申请配合业主办理网签合同。

审理中，梁凯认可收到车位款的收款收据，后因签订商品房买卖合同，将收据退回。

梁凯起诉至西安市雁塔区人民法院称，2017年11月13日，梁凯购买了惠泽公司开发中建?国熙台小区地下产权车位，支付车位款250000元。

后双方签订《商品房买卖合同》，车位款为161900元，2019年5月惠泽公司按照合同约定的车位款向梁凯出具了发票。

梁凯认为惠泽公司应当将多收取的车位款退还梁凯，但经梁凯多次催要无果。

故现诉至法院，请求判令1、惠泽公司退还梁凯车位预收款88100元，并以此为基数，按照年利率6%计算至实际付款之日的资金占用费；2、本案诉讼费由惠泽公司承担。

惠泽公司辩称，一、惠泽公司从未与梁凯就涉案车位买卖进行过磋商，更没有基于买卖合意签订过买卖合同，其并非梁凯买受涉案车位的合同相对人。

惠泽公司作为出卖人将涉案车位出售给了西安顺联置业有限公司（下称“顺联公司"），梁凯针对惠泽公司的诉请属诉讼主体选择错误，应予依法驳回。

二、梁凯与案外人顺联公司进行过买卖磋商、达成过车位买卖合意，后梁凯向顺联公司支付了2万元履约定金，从顺联公司处买受到涉案车位。

基于合同相对性，惠泽公司没有向梁凯履行第1、2项诉请的约定或法定义务。

1、惠泽公司将涉案车位出卖给了顺联公司，惠泽公司没有出卖给梁凯。

梁凯与顺联公司达成合意，梁凯对车位价款确认无误后向顺联公司缴纳定金、并按顺联公司的指示将尾款交给惠泽公司，顺联公司随后向梁凯开具了全额收据。

梁凯购买车位的行为与惠泽公司无关。

梁凯不存在向顺联公司多支付车位款的情况，梁凯更不存在向惠泽公司支付或多支付车位款的情况。

2、由于顺联公司向惠泽公司批量购买房屋、车位的价款并未支付完毕，拖欠惠泽公司款项金额较大，因此顺联公司在收取部分车位转让定金后，直接委托惠泽公司代其收取尾款用以冲抵顺联公司对惠泽公司的欠款。

3、梁凯向顺联公司购买车位的意思表示，早在梁凯与惠泽公司签署《商品房买卖合同》前，在梁凯与顺联公司签订确认单并支付履约定金时即已确认，惠泽公司从未参与梁凯与顺联公司买卖法律关系成立
过程中的任何环节。

4、惠泽公司与梁凯签订《商品房买卖合同》仅为更名的程序性、形式上需要，并非推翻梁凯与顺联公司之间车位买卖关系的，新的、独立的买卖行为。

顺联公司向惠泽公司批量购买房屋、车位时，顺联公司与惠泽公司明确约定，针对顺联公司的后续转让行为，惠泽公司有义务协助和配合顺联公司进行受让人更名。

惠泽公司的更名配合行为，没有权利对梁凯与顺联公司之间的价款进行变更或确认。

三、梁凯明知惠泽公司不是其车位买卖合同的相对人，仍针对惠泽公司发起诉讼，应自担全部诉讼费用。

综上所述，惠泽公司开发票的义务已经履行完毕，梁凯以何种价格从顺联公司购买车位与惠泽公司无关，梁凯向惠泽公司主张返还车位款无任何事实和法律依据，梁凯的诉讼请求应予驳回。

【一审法院认为】一审法院认为，梁凯、惠泽公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，应当予以保护。

《商品房买卖合同》中约定车位价款为161900元，惠泽公司按照合同约定价款向梁凯出具了不动产发票。

梁凯现要求返还多支付的车位款，根据惠泽公司与顺联公司的《买卖合同》，顺联公司从惠泽公司处获得涉案车位后可以再次处置。

梁凯认购5F102号车位后，在车位销售确认单中签字，该确认单中载明了梁凯所购车位的车位号、付款方式及车位款，此后梁凯也是按照确认单中载明的车位款进行付款，顺联公司向梁凯出具了收款收据，确认收到梁凯的车位款。

结合证人证言，可以认定梁凯实际系与案外人顺联公司存在买卖合同关系。

梁凯虽然将车位款支付至惠泽公司的账户，结合惠泽公司提供的催款函及顺联公司的委托收款书，足以说明惠泽公司的收款行为系代收行为，梁凯的付款实际系履行其与案外人顺联公司合同的行为。

此后，惠泽公司依据顺联公司更名申请与梁凯签订《商品房买卖合同》，配合办理更名手续，并按照《商品房买卖合同》约定向梁凯出具不动产发票，履行了合同义务。

现梁凯主张要求惠泽公司返还购车款无事实及法律依据。

原审法院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回梁凯的诉讼请求。

本案案件受理费2003元，由梁凯负担。

【二审上诉人诉称】宣判后，梁凯不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。

顺联公司无权出售车位，其行为不是转卖，是代理行为，责任应由惠泽公司承担。

上诉人虽与顺联公司签署车位转让合同，但顺联公司并未取得车位的产权，无权出售该车位，其行为本质是代理行为。

此外，顺联公司与上诉人签合同、收款的行为均在售楼部，是原购买房屋的置业顾问进行的销售，惠泽公司和顺联公司并未对包销或转卖事宜进行公示，故应认定顺联公司向上诉人销售车位的行为是代理行为。

二、原审判决适用法律错误。

（一）涉案车位是产权车位，顺联公司与惠泽公司之间签署的协议是车位更名合同（代销合同）而不是车位买卖合同，交易行为非法应认定无效。

惠泽公司与顺联公司之间如果是车位买卖合同，双方交易应当进行备案，通过房管局进行交易，而不是惠泽公司陈述的交易模式。

该交易模式本质上是一种代销合同。

此外根据该合同约定，应认定为更名合同。

如认定为买卖合同，也因违反法律法规而无效。

《合同法》第五十二条关于合同无效第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定无效及《房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》七、禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

2017年西安市政府发布的《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》等规定，顺联公司与惠泽公司之间签署的协议无效。

（二）惠泽公司的收款行为不是代收行为，上诉人的付款行为不是代付。

上诉人作为消费者，仅认知中建国熙台的具体标识进行车位购买，并不知晓落地于西安公司的具体备案名称，全部购买签字刷卡行为均发生于售楼部，故上诉人在售楼部通过POS机支付的行为向惠泽公司支付车位款，本质就是惠泽公司的收款行为，应退还多收的款项。

三、根据《商品房销售管理办法》以及关于在部分城市先行开始打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行为的通知，明确规定，房地产开发企业委托中介销售房屋应当告知消费者，就同一房屋签订不同价款的阴阳合同，非法规避税费的行为违规。

上诉请求：1、撤销原审判决，改判惠泽公司退还车位预收款88100元，并以88100元为基数承担自2017年12月4日起以年利率6%计算至实际支付之日的资金占用费；2、请求判令惠泽公司承担一、二审所有诉讼费用。

梁凯与西安惠泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2020)陕01民终4131号当事人上诉人（原审原告）：梁凯。

委托诉讼代理人：陈皓，北京市中闻（西安）律师所事务所律师。

被上诉人（原审被告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。

法定代表人：韩文东，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈猛。

委托诉讼代理人：路宾，北京金诚同达（西安）律师所事务所律师。

审理经过上诉人梁凯因与被上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16756号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

一审法院查明一审法院经审理查明，2017年12月4日，梁凯与惠泽公司签订了《商品房买卖合同》，购买惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX 单元XX层XX号车位。

车位款为161900元。

付款方式为梁凯于2017年12月4日前一次性向惠泽公司付款。

2019年4月6日，惠泽公司向梁凯开具了购买车位的不动产发票，车位的发票金额均为161900元。

另查明，惠泽公司（甲方）与案外人西安顺联置业有限
公司（乙方）（以下简称顺联公司）签订了《中建国熙台地下室车位买卖合同》，合同约定乙方有偿购买甲方出让的中建国熙台地下车位927个（车位编号详见附件），该车位单价为161900元，总价款为15008.13万元，购买车位以个为准，不按面积大小计。

乙方采取分期付款方式于2016年12月21日前向甲方支付2000万元，2017年6月21日前，乙方向甲方支付至合同总价款的70%。

2017年12月21日前支付完合同价款。

甲方承诺不再另行出售本合同约定的车位，2017年12月21日前，甲方可以配合乙方再次处置上述车位，同意协助乙方办理更名手续一次，但乙方应当承担因更名导致对甲方增加的税负。

该车位买卖合同中包括了梁凯实际购买的车位。

2017年11月13日，顺联公司向梁凯开具收到认购车位订金20000元，梁凯在顺联公司的销售确认单上签字，销售确认单中确认车位款优惠后总价为253000元，付款方式为一次性付款。

2017年12月4日，顺联公司向梁凯开具收款收据，确认收到梁凯车位款250000元。

再查明，案外人顺联公司向确认收到车位款250000元，该款项其中230000元梁凯实际支付至惠泽公司账户。

就该收款行为，惠泽公司提供其给顺联公司的催款函、顺联公司向其出具的委托收款书、更名申请书及顺联公司工作人员任某甲的证人证言。

其中委托收款书载明，顺联公司委托梁凯支付其公司应付给惠泽公司的车位款230000元。

证人任某乙，其公司与惠泽公司签订有买卖合同，业主实际是从他们公司购买，去公司对外销售时的价格由公司统一制定。

业主确定车位后先预付定金，后支付车位款。

所有购买车位的业主其公司都会开具收款收据。

车位款支付完毕后，其公司向惠泽公司申请配合业主办理网签合同。

审理中，梁凯认可收到车位款的收款收据，后因签订商品房买卖合同，将收据退回。

梁凯起诉至西安市雁塔区人民法院称，2017年11月13日，梁凯购买了惠泽公司开发中建?国熙台小区地下产权车位，支付车位款250000元。

后双方签订《商品房买卖合同》，车位款为161900元，2019年5月惠泽公司按照合同约定的车位款向梁凯出具了发票。

梁凯认为惠泽公司应当将多收取的车位款退还梁凯，但经梁凯多次催要无果。

故
现诉至法院，请求判令1、惠泽公司退还梁凯车位预收款88100元，并以此为基数，按照年利率6%计算至实际付款之日的资金占用费；2、本案诉讼费由惠泽公司承担。

惠泽公司辩称，一、惠泽公司从未与梁凯就涉案车位买卖进行过磋商，更没有基于买卖合意签订过买卖合同，其并非梁凯买受涉案车位的合同相对人。

惠泽公司作为出卖人将涉案车位出售给了西安顺联置业有限公司（下称“顺联公司"），梁凯针对惠泽公司的诉请属诉讼主体选择错误，应予依法驳回。

二、梁凯与案外人顺联公司进行过买卖磋商、达成过车位买卖合意，后梁凯向顺联公司支付了2万元履约定金，从顺联公司处买受到涉案车位。

基于合同相对性，惠泽公司没有向梁凯履行第1、2项诉请的约定或法定义务。

1、惠泽公司将涉案车位出卖给了顺联公司，惠泽公司没有出卖给梁凯。

梁凯与顺联公司达成合意，梁凯对车位价款确认无误后向顺联公司缴纳定金、并按顺联公司的指示将尾款交给惠泽公司，顺联公司随后向梁凯开具了全额收据。

梁凯购买车位的行为与惠泽公司无关。

梁凯不存在向顺联公司多支付车位款的情况，梁凯更不存在向惠泽公司支付或多支付车位款的情况。

2、由于顺联公司向惠泽公司批量购买房屋、车位的价款并未支付完毕，拖欠惠泽公司款项金额较大，因此顺联公司在收取部分车位转让定金后，直接委托惠泽公司代其收取尾款用以冲抵顺联公司对惠泽公司的欠款。

3、梁凯向顺联公司购买车位的意思表示，早在梁凯与惠泽公司签署《商品房买卖合同》前，在梁凯与顺联公司签订确认单并支付履约定金时即已确认，惠泽公司从未参与梁凯与顺联公司买卖法律关系成立过程中的任何环节。

4、惠泽公司与梁凯签订《商品房买卖合同》仅为更名的程序性、形式上需要，并非推翻梁凯与顺联公司之间车位买卖关系的，新的、独立的买卖行为。

顺联公司向惠泽公司批量购买房屋、车位时，顺联公司与惠泽公司明确约定，针对顺联公司的后续转让行为，惠泽公司有义务协助和配合顺联公司进行受让人更名。

惠泽公司的更名配合行为，没有权利对梁凯与顺联公司之间的价款进行变更或确认。

三、梁凯明知惠泽公司不是其车位买卖合同的相对人，仍针对惠泽公司发起诉讼，
应自担全部诉讼费用。

综上所述，惠泽公司开发票的义务已经履行完毕，梁凯以何种价格从顺联公司购买车位与惠泽公司无关，梁凯向惠泽公司主张返还车位款无任何事实和法律依据，梁凯的诉讼请求应予驳回。

一审法院认为一审法院认为，梁凯、惠泽公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，应当予以保护。

《商品房买卖合同》中约定车位价款为161900元，惠泽公司按照合同约定价款向梁凯出具了不动产发票。

梁凯现要求返还多支付的车位款，根据惠泽公司与顺联公司的《买卖合同》，顺联公司从惠泽公司处获得涉案车位后可以再次处置。

梁凯认购5F102号车位后，在车位销售确认单中签字，该确认单中载明了梁凯所购车位的车位号、付款方式及车位款，此后梁凯也是按照确认单中载明的车位款进行付款，顺联公司向梁凯出具了收款收据，确认收到梁凯的车位款。

结合证人证言，可以认定梁凯实际系与案外人顺联公司存在买卖合同关系。

梁凯虽然将车位款支付至惠泽公司的账户，结合惠泽公司提供的催款函及顺联公司的委托收款书，足以说明惠泽公司的收款行为系代收行为，梁凯的付款实际系履行其与案外人顺联公司合同的行为。

此后，惠泽公司依据顺联公司更名申请与梁凯签订《商品房买卖合同》，配合办理更名手续，并按照《商品房买卖合同》约定向梁凯出具不动产发票，履行了合同义务。

现梁凯主张要求惠泽公司返还购车款无事实及法律依据。

原审法院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回梁凯的诉讼请求。

本案案件受理费2003元，由梁凯负担。

二审上诉人诉称宣判后，梁凯不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。

顺联公司无权出售车位，其行为不是转卖，是代理行为，责任应由惠泽公司承担。

上诉人虽与顺联公司签署车位转让合同，但顺联公司并未取得车位的产权，无权出售该车位，其行为本质是代理行为。

此外，顺联公司与上诉人签合同、收款的行为均在
售楼部，是原购买房屋的置业顾问进行的销售，惠泽公司和顺联公司并未对包销或转卖事宜进行公示，故应认定顺联公司向上诉人销售车位的行为是代理行为。

二、原审判决适用法律错误。

（一）涉案车位是产权车位，顺联公司与惠泽公司之间签署的协议是车位更名合同（代销合同）而不是车位买卖合同，交易行为非法应认定无效。

惠泽公司与顺联公司之间如果是车位买卖合同，双方交易应当进行备案，通过房管局进行交易，而不是惠泽公司陈述的交易模式。

该交易模式本质上是一种代销合同。

此外根据该合同约定，应认定为更名合同。

如认定为买卖合同，也因违反法律法规而无效。

《合同法》第五十二条关于合同无效第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定无效及《房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》七、禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

2017年西安市政府发布的《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》等规定，顺联公司与惠泽公司之间签署的协议无效。

（二）惠泽公司的收款行为不是代收行为，上诉人的付款行为不是代付。

上诉人作为消费者，仅认知中建国熙台的具体标识进行车位购买，并不知晓落地于西安公司的具体备案名称，全部购买签字刷卡行为均发生于售楼部，故上诉人在售楼部通过POS机支付的行为向惠泽公司支付车位款，本质就是惠泽公司的收款行为，应退还多收的款项。

三、根据《商品房销售管理办法》以及关于在部分城市先行开始打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行为的通知，明确规定，房地产开发企业委托中介销售房屋应当告知消费者，就同一房屋签订不同价款的阴阳合同，非法规避税费的行为违规。

上诉请求：1、撤销原审判决，改判惠泽公司退还车位预收款88100元，并以88100元为基数承担自2017年12月4日起以年利率6%计算至实际支付之日的资金占用费；2、请求判令惠泽公司承担一、二审所有诉讼费用。

二审被上诉人辩称惠泽公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求。