浅议二手房交易税收征管

加强二手房交易的税收征管浅议
一、加强二手房交易税收征管的意义
1.强化二手房征管势在必行。

2010年9月以来, 国家多部门多举措密集推出了遏制房价过快上涨的楼市调控新政策, 这一系列楼市税收新政策的陆续出台, 主要目的是发挥税收杠杆调节作用, 有效遏制房价上涨, 同时也显示了国家对房价进行宏观调控决心。

这新一轮针对房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的严格执行, 将进一步有力的规范和促进个人二手房交易税收的征管。

2、二手房交易税源小, 意义大。

二手房税源对税务征收机关来讲可谓“芝麻税”。

二手房税收金额不大, 但二手房交易多属个人交易, 纳税人众多, 通过依法征收, 应收尽收, 会收到良好的治税效应, 对维护税收秩序、营造优良纳税氛围具有不可估量的效果。

因此, 二手房交易税小意义重大。

二、二手房交易存在的税收监管漏洞
1.信息化管理跟不上需求。

在二手房交易税收征收过程中, 由于地税部门对本地房地产价格信息掌握不够全面, 相关部门间缺乏实质意义上的合作, 房管、国土等相关部门与地税未联网, 各部门的信息资源不能共享, 地税机关很难监控二手房交易, 造成在交易过程中对纳税人出售
的第几套住房情况不清, 尤其是异地购房者, 设法在二手房交易中虚报、瞒报个人住房, 使得地税部门无法严格审核、把关。

另外, 二手房交易中赠与、继承等等情形有税收减免优惠政策, 但其真伪仅靠地税机关很难正确判断。

因此, 导致少数人钻税收政策空子, 少缴税款, 造成办税工作效率偏低。

2.二手房交易征税准确难。

由于部门间缺乏一个信息沟通交流平台, 政府相关部门又未及时制定二手房交易市场指导价, 少数纳税人交易合同价格明显偏低或签订“阴阳合同”, 虽然法律规定, 计税价格明显偏低又无正当理由的, 税务机关有权核定征收, 但目前核定依据参照的是四年以前有关部门制定的契税征收最低价, 与现在实际情况严重不符, 地税机关又难以取得有力证据证明交易合同的虚假性, 不能确定适当的计税依据, 造成大量税款流失。

在二手房交易过程中, 由于缺乏有效的综合监管机制, 很容易在税收政策的执行上引发征纳矛盾。

如: 满5年出售和转让普通标准住宅时可享受营业税、个人所得税、土地增值税、契税等的优惠, 有的人为了逃避税收, 私下签订一份购房协议, 待5年期满后, 买卖双方再签合同办理相关转让手续进行“合理”避税。

还有人刻意将非普通住宅混同于普通住宅, 骗取减免税优惠政策。

3.二手房交易缺乏有效监管。

二手房交易涉及多个部门, 监督和制约机制十分重要, 仅靠某一个部门是不可能完成监管任务的。

一是缺乏相互控管机制。

部
门之间信息不畅, 缺乏部门系统配合, 普遍存在各管其事的现象, 缺乏相应的控管制度。

二是缺乏相互制约机制。

至今未明确房屋买卖合同真伪鉴别的权力机关, 也未建立房屋转让过程中的链条机制, 二手房交易的税收缺乏有效的监控手段, 易导致税款流失。

三是缺乏检查监督机制。

二手房交易只凭买、卖双方销售合同是不够的, 只有充分发挥政府各相关部门的综合治税机制, 才能加大对二手房交易的个案进行检查、征管、处罚的力度。

但从目前综合治税实效来看, 部门配合力度仍有待加强。

4.二手房交易征税宣传力度不大。

由于税收政策宣传力度不够, 部分纳税人对二手房买卖缺乏纳税常识, 导致征纳双方产生不必要的误会, 主要问题有：一是对二手房交易办税程序和环节宣传力度不够。

对二手房交易过程中要缴纳什么税, 税目、税率、计税依据概念模糊。

二是对二手房交易税收优惠政策宣传力度不够。

在二手房交易过程中, 不少纳税人对哪种情况下进行二手房交易享受税收优惠政策不清, 对办理税收优惠政策审批手续、审批程序等缺乏了解。

三是对二手房交易税收法制宣传力度不够。

对二手房交易中通过虚假合同进行虚假申报、假赠与骗取税收减免等违法行为的查处、案例分析、以案说法宣传力度不够, 震慑力不够, 导致个人以身犯险。

三、二手房交易税收征管对策
借契税划转由地税部门直接征管和国家财政部、税务总局、住建部对房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策“从严”调
整的契机, 建议立即着手开展二手房交易税收秩序的整顿工作。

1.借助信息管税平台, 强化部门协作, 严把信息来源关。

一是提请政府牵头, 相关部门联手合作, 开展市场调查, 摸清市场交易价格。

对所属街道、地段、楼盘大小、楼层、房屋陈旧等一系列房产价格进行一次全面普查评估, 制定出合乎时宜的、权威的市场指导价, 明确二手房交易计税价格。

同时, 相关部门应随时掌握房产动态, 及时调整市场指导价, 并通过房价市场普遍调查, 建立健全信息资料库, 使相关部门执行时有据可查。

二是从源头抓起, 建立税源台帐。

地税机关督促房地产企业为购房人及时开具销售不动专业发票, 对新开发的房地产项目及时将交易情况登记入册, 建立税源台账和新购房数据库, 并纳入相关部门的信息化系统管理。

三是部门协作, 实现信息资源共享。

发挥各部门的有效资源, 实行资源信息共享并提高工作效率, 增强二手房交易征税、办证工作的透明度。

2.加大宣传力度, 依靠协税护税, 把好发票审核关。

加大二手房交易税收新政策的宣传力度, 提高纳税人依法纳税遵从度。

一是加大新闻媒体宣传。

通过报刊、电台、电视台加大对二手房交易相关政策宣传力度, 让广大市民了解二手房交易过程、相关税收政策, 违法处罚等税收知识, 使之家喻户晓, 形成强大的社会合力。

二是加大日常宣传。

及时将国家发布的二手房交易税收政策编辑成册, 先对税务干部进行培训, 然后安排专人在二手房交易窗口向纳税人解答提出的各类问题, 确保税收政策宣传
辅导到位。

三是加强法制宣传。

通过典型案例广泛宣传税收违法的法律责任, 让老百姓明白虚假合同使得自己占小便宜、吃大亏, 提醒市民遵纪守法, 清楚索取发票的重要性, 主动维护自身的合法权益, 充分发动群众监督、举报二手房交易中的虚假纳税和其他涉税违法行为。

3.强化纳税服务, 及时办理减免税, 维护纳税人合法权益。

严格审核纳税人提供得减免税申请资料, 在掌控信息基础上比对, 确定是否是唯一住房, 确定是否是合法赠与等减免税条件。

同时, 将每一套享受税收优惠、减免的房产的相关资料输入微机, 建立减免税查询信息库和减免税电子信息档案, 方便查询, 利于监管, 有效地发挥其监督作用, 堵塞不廉行为的发生, 切实维护。

首先要做到信息共享, 才能有效地发挥相关部门对信息的对比监控作用。

应建立房屋交易链条体系, 对不符合享受税收优惠政策的纳税人在进行二手房交易时, 必须先按规定开具发票, 缴纳各项税费, 才能办理产权。

4.认真审核, 严把销售价格关。

合同销售价是征税机关有效控制二手房交易过程中税收收入的重要一环, 如何才能有效控制虚假交易: 一是对当地房价进行定期测定。

上文已提到, 尽快制定合乎时宜的、权威的市场指导价。

二是对合同销售价格与测定价接近的实行查验征收。

对二手房交易中能提供完整、准确的房屋原值凭证, 能正确计算房屋原值和应纳税额, 税务机关对比市场指导价后, 实行查验征收营业税、个人所得
税、契税和印花税。

三是对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的, 实行核定征收。

税务机关在征收二手房相关税收时, 一定要坚持严把合同销售价格关, 依据不同地段、楼盘、结构、楼层等比对市场指导价, 合同价格明显偏低又无正当理由的, 按市场指导价核定征收营业税、个人所得税、契税和印花税。

5、阻防虚假, 严把信息比对关。

二手房交易过程中是否存在虚假交易, 仅靠税务机关信息是完全不够的, 只有依靠房管、国土等相关部门配合, 实行信息共享, 才能有效遏制虚假交易。

一是分管与部门配合并举。

地税、房管、国土等部门分管工作各异, 但加强二手房管理目的是一致的, 因此, 充分利用相关信息资源, 将税收征管信息和房产部门的权属登记信息进行比较、分析, 防止漏征漏管。

二是监控与监督并举。

通过相关部门信息对比, 既可以互相发现二手房交易过程中存在的问题, 共同研究、共同解决, 同时, 通过信息对比, 相互监督, 能有效杜绝人情税和关系税的发生。

三是举报与查处并举。

加大群众对二手房虚假合同销售、虚假赠与、骗取税收减免的举报力度, 对举报人实施一定奖励。

税务机关和有关部门对有意虚假交易进行偷、逃税的, 采取联合行动, 加大综合检查、处罚力度, 达到处罚一个, 教育一遍, 整治一方的目的。